第一編 總則

第一章 基本原則

第一條 【立法目的】^[1]為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定本法。

注解

物權(quán)法的功能主要體現(xiàn)在三方面：

（1）確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。確認(rèn)產(chǎn)權(quán)就是通過(guò)明確物的歸屬，從而定分止?fàn)帯Ｎ餀?quán)法中物權(quán)法定原則、公示原則就是確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的基本規(guī)則；物權(quán)法確認(rèn)國(guó)家、集體以及個(gè)人所享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)，在此基礎(chǔ)上，確認(rèn)各類(lèi)主體所享有的他物權(quán)，從而充分保護(hù)各類(lèi)主體所享有的物權(quán)；物權(quán)法通過(guò)界定產(chǎn)權(quán)之訴，從而保護(hù)產(chǎn)權(quán)的歸屬。

（2）保護(hù)物權(quán)。物權(quán)法的立法宗旨是保護(hù)物權(quán)。首先，物權(quán)法保護(hù)物權(quán)的基本原則是平等保護(hù)的原則，即物權(quán)法通過(guò)一體確認(rèn)國(guó)家、集體以及個(gè)人所有權(quán)，對(duì)各類(lèi)財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)行平等保護(hù)。其次，物權(quán)法在保護(hù)的方法上，規(guī)定了確認(rèn)物權(quán)的規(guī)則和物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。在物權(quán)受到侵害或者有受到侵害的可能的時(shí)候，對(duì)物權(quán)進(jìn)行特別保護(hù)。

（3）實(shí)現(xiàn)物盡其用。物盡其用就是通過(guò)明確權(quán)利人對(duì)物享有的權(quán)利和對(duì)物的保護(hù)，充分發(fā)揮物的效用。物權(quán)法為權(quán)利人充分利用財(cái)產(chǎn)留下很大的活動(dòng)空間，物權(quán)法不僅有物的所有權(quán)人占有、使用、收益權(quán)利的規(guī)定，也有他人利用物的權(quán)利的規(guī)定，如用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等。同時(shí)，從合理利用資源、維護(hù)公共利益出發(fā)，對(duì)權(quán)利人的權(quán)利也有不少限制，如物權(quán)法有關(guān)嚴(yán)格保護(hù)耕地的規(guī)定，有關(guān)相鄰關(guān)系的規(guī)定，以及征收、征用的規(guī)定等。

第二條 【適用范圍】因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。

本法所稱(chēng)物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。

本法所稱(chēng)物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

注解

物的歸屬，是指物的所有人是誰(shuí)，誰(shuí)是物的主人。確定物的歸屬就是確定在民事上財(cái)產(chǎn)權(quán)屬于誰(shuí)，這是對(duì)物進(jìn)行利用的前提。

物權(quán)具有如下法律特征：

（1）直接支配性。物權(quán)就是權(quán)利人完全依靠自己的力量而不需要他人協(xié)助對(duì)物進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

（2）絕對(duì)性。物權(quán)的實(shí)現(xiàn)不需要義務(wù)人的積極行為予以協(xié)助，權(quán)利人在合法范圍內(nèi)能夠按照其意愿無(wú)條件地、絕對(duì)地實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。

（3）排他性。一物之上不得同時(shí)成立兩個(gè)內(nèi)容相互排斥的物權(quán)；物權(quán)具有排除他人妨害、干涉、侵占的性質(zhì)。

（4）客體特定性。如果物權(quán)的客體不特定，物權(quán)人就可以隨意支配不同的物，勢(shì)必會(huì)侵害第三人的利益，第三人會(huì)動(dòng)輒干涉他人的物權(quán)，將導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)歸屬秩序和交易秩序的混亂，因而物權(quán)的客體必須是特定的物。

（5）對(duì)世性。物權(quán)的權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的，權(quán)利人的權(quán)利可以對(duì)抗一切不特定的義務(wù)人，除物權(quán)人以外的其他任何人都負(fù)有不得侵害物權(quán)人權(quán)利的義務(wù)。

應(yīng)用

1.物權(quán)法上的物具有哪些特征？

（1）物須存在于人體之外。人的身體為人格所附，不屬于物，這是近現(xiàn)代文明發(fā)展的需求。因此，生存中的人的身體或其一部分，不能成為物權(quán)的客體。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，器官移植、器官捐贈(zèng)、獻(xiàn)血等均以活人的器官為合同標(biāo)的物。這種協(xié)議是否有效，應(yīng)視其是否違背公序良俗而定。

（2）物原則上是有體物。有體物，是指占據(jù)一定空間而有形存在的物體。電、熱、聲、光等能源以在法律上有排他的支配可能性為限被視為物。無(wú)體物原則上不能作為物權(quán)法上的物，但法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照規(guī)定。

（3）物是能滿(mǎn)足人們需要的物體。物的能夠滿(mǎn)足人們需要的特性，不能完全用金錢(qián)來(lái)衡量。例如，情人的書(shū)信雖無(wú)金錢(qián)價(jià)格，但對(duì)情人之間來(lái)說(shuō)卻至為寶貴，因而成為其所有權(quán)的客體。

（4）物具有獨(dú)立性。所謂獨(dú)立性，是指在物理上、觀念上、法律上能夠與其他物區(qū)別開(kāi)而獨(dú)立存在的物。

（5）物須是人力可以支配的物體。日月星辰雖然為有體物，但非人力所能支配，因此僅僅是物理學(xué)上的物，而非法律上的物。

配套

《擔(dān)保法》第92條

第三條 【社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度】國(guó)家在社會(huì)主義初級(jí)階段，堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度。

國(guó)家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。

第四條 【平等保護(hù)】國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

第五條 【物權(quán)法定】物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容，由法律規(guī)定。

注解

物權(quán)法定原則，是指物權(quán)的類(lèi)型，物權(quán)的內(nèi)容、取得和變更，均由法律直接規(guī)定，禁止任何人創(chuàng)設(shè)法律沒(méi)有規(guī)定的物權(quán)和超越法律的限制行使物權(quán)的法律原則。

物權(quán)法實(shí)行物權(quán)法定原則，不會(huì)使物權(quán)成為封閉的、一成不變的體系。禁止個(gè)人創(chuàng)設(shè)法律沒(méi)有規(guī)定的物權(quán)，并不意味著物權(quán)法不能規(guī)定新的物權(quán)。恰恰相反，物權(quán)法可以根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，規(guī)定新的物權(quán)種類(lèi)，發(fā)展物權(quán)體系。

配套

《民法總則》第116條

第六條 【物權(quán)公示原則】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。

注解

物權(quán)公示原則，是指物權(quán)的各種變動(dòng)必須以一種可以公開(kāi)的、能夠表現(xiàn)這種物權(quán)變動(dòng)的方式予以展示，并進(jìn)而決定物權(quán)變動(dòng)的效力的原則。依法進(jìn)行的物權(quán)公示，具有社會(huì)的公信力。如公示的物權(quán)名義人不是真正的物權(quán)人，因相信物權(quán)公示而與公示的物權(quán)名義人為交易的善意第三人的利益受法律的保護(hù)。

配套

本法第9、23條；《土地管理法》第11-12條

第七條 【遵守法律、尊重社會(huì)公德】物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

第八條 【其他適用的規(guī)定】其他相關(guān)法律對(duì)物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅

第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)登記

第九條 【不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效及例外】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

注解

該條確定了登記作為一般原則的強(qiáng)制性，條文雖然沒(méi)有使用“必須登記”的行文，但除了法律有特別規(guī)定的以外，所有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)都必須采取登記方式。登記的效力包括以下幾個(gè)方面：

（1）自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之日起，發(fā)生物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的效力。一般來(lái)說(shuō)，因法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，都是從登記之日起發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。

（2）權(quán)利推定效力。登記記載的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)推定為法律上的權(quán)利人。登記可能發(fā)生錯(cuò)誤，但在錯(cuò)誤沒(méi)有更正之前，只能依據(jù)登記作出誰(shuí)是權(quán)利人的推定。如果其他利害關(guān)系人具有足夠的證據(jù)證明自己是真正的權(quán)利人，可以申請(qǐng)登記機(jī)構(gòu)更正，也可以通過(guò)訴訟程序請(qǐng)求人民法院重新確權(quán)。

（3）善意保護(hù)的效力。在登記申請(qǐng)人辦理了登記之后，任何人因?yàn)樾刨?lài)登記，而與登記權(quán)利人就登記的財(cái)產(chǎn)從事了交易行為，符合善意取得的構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)受到善意取得制度的保護(hù)，但第三人于取得權(quán)利時(shí)知悉公示的權(quán)利有瑕疵的除外。

應(yīng)用

2.本條規(guī)定的“法律另有規(guī)定的除外”是指什么？

這里的“法律另有規(guī)定的除外”，主要包括三方面的內(nèi)容：（1）本條第2款所規(guī)定的，依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記，至于在國(guó)家所有的土地、森林、海域等自然資源上設(shè)立用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)，則需要依法登記生效。（2）本章第三節(jié)規(guī)定的物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的一些特殊情況，即主要是非依法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的情形：第一，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)生效或者人民政府的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力；第二，因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力；第三，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。（3）考慮到現(xiàn)行法律的規(guī)定以及我國(guó)的實(shí)際情況尤其是農(nóng)村的實(shí)際情況，本法并沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，一概規(guī)定必須經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。例如，在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一章中規(guī)定，“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立”。

3.涉不動(dòng)產(chǎn)登記爭(zhēng)議如何區(qū)分民事訴訟與行政訴訟？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)《物權(quán)法解釋?zhuān)ㄒ唬罚┑?條的規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭(zhēng)議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請(qǐng)一并解決上述民事?tīng)?zhēng)議，且人民法院一并審理的除外。

涉不動(dòng)產(chǎn)登記民事訴訟的訴訟標(biāo)的應(yīng)是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬或原因行為（基礎(chǔ)法律關(guān)系）；涉不動(dòng)產(chǎn)登記行政訴訟的訴訟標(biāo)的針對(duì)的是登記行為本身，亦即在行政訴訟中人民法院審查的是登記行為的合法性。

配套

《城市房地產(chǎn)管理法》第36、60-62條；《土地管理法》第11條；《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》；《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》；《土地登記辦法》；《房屋登記辦法》

第十條 【登記機(jī)構(gòu)及統(tǒng)一登記制度】不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。

國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

配套

《城市房地產(chǎn)管理法》第61-63條；《土地登記辦法》；《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》；《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》

第十一條 【登記申請(qǐng)材料】當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。

第十二條 【登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)】登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；

（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人；

（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。

配套

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第五章；《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第103條；《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記行政案件中發(fā)現(xiàn)涉嫌刑事犯罪問(wèn)題應(yīng)如何處理的答復(fù)》

第十三條 【登記機(jī)構(gòu)禁止從事的行為】登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：

（一）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；

（二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；

（三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

第十四條 【不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效的時(shí)間】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

應(yīng)用

4.“一房二賣(mài)”，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？

根據(jù)本條規(guī)定，“一房二賣(mài)”的房屋所有權(quán)，應(yīng)該歸登記的當(dāng)事人所有，因?yàn)榉芍怀姓J(rèn)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人才是該不動(dòng)產(chǎn)的真正主人。

法律如此規(guī)定是著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。對(duì)于房屋等不動(dòng)產(chǎn)來(lái)講，往往很難判斷真正的所有人，于是，登記提供了一個(gè)憑證和依據(jù)，即交易者完全可以相信登記簿上登記的房屋所有人就是真正的房產(chǎn)人，這就可以有效防止現(xiàn)實(shí)生活中一系列的房屋欺詐現(xiàn)象。另外，既然人們可以通過(guò)查詢(xún)登記簿來(lái)確定真正的所有者，因此，就無(wú)須再花時(shí)間和精力自己去考察，節(jié)約了交易成本，促成其更快地完成交易。

第十五條 【合同效力與物權(quán)效力區(qū)分】當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

應(yīng)用

5.如何區(qū)分合同效力與物權(quán)效力？

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果是兩個(gè)相互獨(dú)立的法律事實(shí)，換句話說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的合同與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)登記是兩個(gè)不同的法律事實(shí)，它們的生效要件應(yīng)該根據(jù)不同的法律規(guī)定來(lái)認(rèn)定。

根據(jù)本條規(guī)定，除非法律有特別規(guī)定或者合同另有約定外，合同一經(jīng)成立，只要在內(nèi)容上不違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定和公序良俗，就可發(fā)生效力。合同只是當(dāng)事人之間的一種合意，并不必然與登記聯(lián)系在一起。如果當(dāng)事人之間僅就物權(quán)的變動(dòng)達(dá)成合意，而沒(méi)有辦理登記，合同仍然有效。例如，當(dāng)事人雙方訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，合同就已經(jīng)生效，如果沒(méi)有辦理登記手續(xù)，房屋所有權(quán)不能發(fā)生轉(zhuǎn)移，但買(mǎi)受人基于有效合同而享有的占有權(quán)仍然受到保護(hù)。除非法律有特別規(guī)定，登記的效力僅針對(duì)物權(quán)的變動(dòng)而并不針對(duì)合同本身，在登記之前，當(dāng)事人就不動(dòng)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)已經(jīng)達(dá)成了合意，合同關(guān)系已經(jīng)成立并生效，當(dāng)事人任何一方違反合同都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

配套

《合同法》第44條；《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?條

第十六條 【不動(dòng)產(chǎn)登記簿】不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。

配套

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第8-13條；《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第5-8條

第十七條 【不動(dòng)產(chǎn)登記簿與權(quán)屬證書(shū)關(guān)系】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

注解

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，是登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人的作為享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)證據(jù)的證書(shū)或者文件，包括不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)證、使用權(quán)證等。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式，是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿，是指記載不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況并由特定機(jī)關(guān)保管的簿冊(cè)。在登記的法律體系中，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有特殊的地位，是證明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的依據(jù)。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬證書(shū)，可以作為證明權(quán)利的根據(jù)，但在實(shí)際中一般不能僅僅以該證書(shū)的占有轉(zhuǎn)移作為物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)。在交易過(guò)程中，作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)基本法律依據(jù)的只能是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易僅能通過(guò)權(quán)利人或者利害關(guān)系人在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記簿進(jìn)行記載而完成。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬證書(shū)可以在交易過(guò)程中出示，以表明權(quán)利人的真實(shí)身份以及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的基本情況。

應(yīng)用

6.房產(chǎn)證與房產(chǎn)登記簿上的內(nèi)容不一致時(shí)，如何處理？

在通常意義上，“房產(chǎn)證”是房屋所有權(quán)證的簡(jiǎn)稱(chēng)，是由房屋登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書(shū)面憑證。當(dāng)其與房產(chǎn)登記簿上的內(nèi)容不一致時(shí)，只能以登記簿為準(zhǔn)。

房產(chǎn)證作為一種證書(shū)，雖然可以證明房屋所有權(quán)歸誰(shuí)所有的法律事實(shí)，但其證明力的依據(jù)是其上記載與登記簿的記載的一致性，即房屋所有權(quán)歸屬的確認(rèn)還是以登記簿上的記載為準(zhǔn)。另外，房產(chǎn)證也不具有代表房屋所有權(quán)的功能，這一點(diǎn)與證券大不相同，房產(chǎn)證作為權(quán)利證書(shū)，只能證明特定房屋所有權(quán)歸屬于誰(shuí)，而不能代表其上記載的權(quán)利。

如果買(mǎi)方取得房產(chǎn)證，但并未辦理登記手續(xù)，登記簿上所有人姓名未改動(dòng)的，由于房產(chǎn)證可以起到證明雙方房屋買(mǎi)賣(mài)行為的作用，因此，買(mǎi)方可憑房產(chǎn)證向賣(mài)方要求返還房款并進(jìn)行相關(guān)的違約賠償。

7.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確認(rèn)糾紛中，是否可以否定不動(dòng)產(chǎn)登記簿在證明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬中的證明力？

根據(jù)《物權(quán)法解釋?zhuān)ㄒ唬返?條的規(guī)定，當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定效力，意味著不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人一般都會(huì)被推定為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人，但當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，便可以否定不動(dòng)產(chǎn)登記簿在證明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬中的證明力。另外，本條所規(guī)定的能得到法院支持的確權(quán)請(qǐng)求適用情形應(yīng)有所限定，至少應(yīng)排除第三人善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的情形。

配套

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第20-23條

第十八條 【查詢(xún)、復(fù)制登記資料】權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢(xún)、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

配套

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第四章；《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六章；《擔(dān)保法》第45條

第十九條 【更正登記、異議登記】權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

注解

更正登記，是指權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤時(shí)，經(jīng)其申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)對(duì)錯(cuò)誤事項(xiàng)進(jìn)行更正的登記。更正登記是徹底地中止現(xiàn)實(shí)登記權(quán)利的正確性推定效力，可以最終杜絕第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得現(xiàn)實(shí)登記的權(quán)利。

異議登記，就是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿。當(dāng)事人申請(qǐng)異議登記，主要目的在于打破登記的公信力，避免存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)為第三人善意取得，從而為其通過(guò)民事訴訟進(jìn)行權(quán)利確認(rèn)或者為直接辦理更正登記收集更多的證據(jù)，提供一種臨時(shí)的保障。

異議登記的法律效力：登記簿上所記載的權(quán)利失去正確性推定的效力，登記權(quán)利人在一定的期限內(nèi)不能行使其在登記簿上記載的權(quán)利，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護(hù)。同時(shí)，異議登記也使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。因此，異議登記雖然可以對(duì)真正權(quán)利人提供保護(hù)，但這種保護(hù)也應(yīng)當(dāng)是臨時(shí)性的。

應(yīng)用

8.異議登記失效是否影響人民法院對(duì)案件的實(shí)體審理？

根據(jù)《物權(quán)法解釋?zhuān)ㄒ唬返?條的規(guī)定，異議登記因《物權(quán)法》第19條第2款規(guī)定的事由失效后，當(dāng)事人提起民事訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)依法受理。異議登記失效不影響人民法院對(duì)案件的實(shí)體審理。

由于異議登記與確權(quán)訴訟的功能、目的不同，相互之間并無(wú)邏輯順序，故異議登記制度并非申請(qǐng)確認(rèn)權(quán)利的前置程序，異議登記失效也不應(yīng)該成為利害關(guān)系人維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的障礙，當(dāng)事人在異議登記因法定15日期間經(jīng)過(guò)而未提起訴訟失效后仍有權(quán)提起確權(quán)之訴，人民法院對(duì)此應(yīng)依法予以受理。

配套

《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返?-3條；《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第3條；《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第26-28條、第79-84條

第二十條 【預(yù)告登記】當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

注解

預(yù)告登記，是與本登記相對(duì)應(yīng)的概念，它是為確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)、保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)等目的，按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理的預(yù)先登記。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為具有排他的效力，以保證將來(lái)只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果。

預(yù)告登記適用于有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，在我國(guó)主要適用于商品房預(yù)售。在商品房預(yù)售中，預(yù)售登記作出以后，使期房買(mǎi)賣(mài)得到了公示，這種期待權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。也就是說(shuō)，在辦理了預(yù)售登記后，房屋所有人不得進(jìn)行一房多賣(mài)，否則，其違反房屋預(yù)售登記內(nèi)容作出的處分房屋所有權(quán)的行為無(wú)效。值得注意的是，預(yù)售登記主要是為了保護(hù)買(mǎi)受人的利益，如果買(mǎi)受人不愿意進(jìn)行預(yù)售登記，法律不宜強(qiáng)制其辦理登記手續(xù)。

《關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第1條明確了房屋登記行為及相關(guān)房屋登記行政行為都具有可訴性。

應(yīng)用

9.本條第1款中不發(fā)生物權(quán)效力的行為是指哪些？

實(shí)踐中，對(duì)于現(xiàn)實(shí)登記權(quán)利人針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的何種處分，會(huì)因違反法律規(guī)定而不發(fā)生物權(quán)效力，存在模糊認(rèn)識(shí)，一些案件中甚至出現(xiàn)不當(dāng)擴(kuò)大預(yù)告登記效力的傾向。根據(jù)《物權(quán)法解釋?zhuān)ㄒ唬返?條的規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第20條第1款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

10.本條第2款中的“債權(quán)消滅”如何認(rèn)定？

根據(jù)《物權(quán)法解釋?zhuān)ㄒ唬返?條的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無(wú)效、被撤銷(xiāo)、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第20條第2款所稱(chēng)的“債權(quán)消滅”。

配套

《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返?-5條；《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第3條；《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第85-89條；《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條

第二十一條 【登記錯(cuò)誤的責(zé)任】當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。

配套

《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》

第二十二條 【登記費(fèi)用】不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定。

第二節(jié) 動(dòng)產(chǎn)交付

第二十三條 【動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交付生效】動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)越桓稌r(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

注解

交付，是指物的直接占有的轉(zhuǎn)移，即一方按照法律行為的要求，將物的直接占有轉(zhuǎn)移給另一方的事實(shí)。交付只能作為以民事法律行為讓與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示手段，這里所說(shuō)的讓與，包括轉(zhuǎn)讓所有權(quán)與設(shè)定以占有為要素的他物權(quán)。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的其他變動(dòng)形式都不以交付為其公示手段。實(shí)踐中履行交付義務(wù)，不僅包括現(xiàn)實(shí)的移轉(zhuǎn)對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，還應(yīng)依據(jù)法律和誠(chéng)實(shí)信用原則的要求，交付與動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的單證，這樣才能構(gòu)成完整的交付。

應(yīng)用

11.本條規(guī)定的“法律另有規(guī)定的除外”，是指什么？

“法律另有規(guī)定的除外”包括：（1）本法第25、26、27條對(duì)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓所規(guī)定的一些特殊情況；（2）本章第三節(jié)對(duì)主要是非依法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題所作的規(guī)定；（3）本法擔(dān)保物權(quán)編對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和留置權(quán)的相關(guān)規(guī)定。

第二十四條 【特定動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記】船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

注解

有關(guān)船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，可以不經(jīng)登記而發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)，其物權(quán)的變動(dòng)適用登記對(duì)抗原則。當(dāng)事人雙方就船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅達(dá)成協(xié)議的，即使沒(méi)有辦理登記手續(xù)，在當(dāng)事人之間仍然可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。如果涉及物權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t受讓人可以依法取得物權(quán)，只是此種物權(quán)不能對(duì)抗善意的第三人。善意第三人，是指對(duì)交付不知情、支付了合同對(duì)價(jià)并辦理了登記的第三人。

應(yīng)用

12.轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人是否屬于《物權(quán)法》第24條所稱(chēng)的“善意第三人”？

根據(jù)《物權(quán)法解釋?zhuān)ㄒ唬返?條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對(duì)價(jià)并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為《物權(quán)法》第24條所稱(chēng)的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。

本條之所以規(guī)定“法律另有規(guī)定的除外”，主要是考慮到有些法律對(duì)特定債權(quán)有優(yōu)先保護(hù)的例外規(guī)定，對(duì)這些享有法定優(yōu)先權(quán)的債權(quán)人，不管物權(quán)變動(dòng)登記與否，均應(yīng)屬于絕對(duì)不可對(duì)抗的善意第三人范疇。

配套

《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返?條；《民用航空法》第14、16條；《海商法》第9條

第二十五條 【簡(jiǎn)易交付】動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。

注解

本條規(guī)定的是設(shè)立或者轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)的一種特殊的情形，即物權(quán)的受讓人已經(jīng)取得了動(dòng)產(chǎn)的占有，而后又與動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人達(dá)成移轉(zhuǎn)所有權(quán)或者設(shè)定質(zhì)權(quán)合同的情形。例如，承租人或者借用人，依據(jù)租賃合同或者借用合同已經(jīng)取得了動(dòng)產(chǎn)的占有，而后又與動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人達(dá)成協(xié)議，購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)動(dòng)產(chǎn)或者在動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定質(zhì)權(quán)。在上述情形下，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示已經(jīng)在事先完成，物權(quán)受讓人已經(jīng)能夠依物權(quán)的排他性行使物權(quán)，動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)交付已經(jīng)沒(méi)有實(shí)際意義。因此，物權(quán)的變動(dòng)就在當(dāng)事人之間的關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的協(xié)議生效時(shí)生效。

配套

《物權(quán)法解釋?zhuān)ㄒ唬返?8條

第二十六條 【指示交付】動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。

注解

指示交付，又稱(chēng)返還請(qǐng)求權(quán)的讓與，是指讓與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的時(shí)候，如果讓與人的動(dòng)產(chǎn)由第三人占有，讓與人可以將其享有的對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與給受讓人，以代替現(xiàn)實(shí)交付。

本條規(guī)定的特殊交付適用于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人對(duì)其所轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物不享有物理意義上直接占有和直接控制的可能，出讓人無(wú)法通過(guò)現(xiàn)實(shí)交付的方式使動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得以變動(dòng)。

本條的“第三人”，是指能夠?qū)λD(zhuǎn)讓的動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行物理意義上直接占有和直接控制的一方。

應(yīng)用

13.提貨單的交付是否構(gòu)成指示交付？

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)越桓稌r(shí)發(fā)生效力。交付是否完成是動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移與否的標(biāo)準(zhǔn)，動(dòng)產(chǎn)由第三人占有時(shí)，則應(yīng)根據(jù)本條的規(guī)定進(jìn)行指示交付。《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第88條規(guī)定，出質(zhì)人以間接占有的財(cái)產(chǎn)出質(zhì)的，以質(zhì)押合同書(shū)面通知占有人時(shí)視為移交。根據(jù)該條規(guī)定精神，提貨單的交付，僅意味著當(dāng)事人的提貨請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)移。因此，構(gòu)成指示交付，還需要當(dāng)事人將提貨請(qǐng)求轉(zhuǎn)移事實(shí)通知實(shí)際占有人。

第二十七條 【占有改定】動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。

注解

占有改定，是指在轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，轉(zhuǎn)讓人希望繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人雙方訂立合同并約定轉(zhuǎn)讓人可以繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)，而受讓人因此取得對(duì)標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的實(shí)際交付。

以占有改定的方式實(shí)現(xiàn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)僅僅是通過(guò)當(dāng)事人的合意在觀念中完成的。無(wú)論約定采取何種形式，口頭或者書(shū)面，第三人都無(wú)從察知物權(quán)的變動(dòng)，所以對(duì)于因信賴(lài)出讓人直接占有動(dòng)產(chǎn)這一事實(shí)狀態(tài)，而與之交易的第三人就必須通過(guò)善意取得制度加以保護(hù)。

應(yīng)用

14.如何理解占有改定的構(gòu)成要件？

占有改定構(gòu)成要件表現(xiàn)為：（1）當(dāng)事人之間達(dá)成動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)協(xié)議。該協(xié)議是發(fā)生交付的基礎(chǔ)；（2）除了達(dá)成物權(quán)變動(dòng)協(xié)議，就該動(dòng)產(chǎn)另外達(dá)成讓與人繼續(xù)占有使用該動(dòng)產(chǎn)的協(xié)議。而本案中，雖然雙方當(dāng)事人簽訂的七臺(tái)設(shè)備物權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議包含所有權(quán)變動(dòng)內(nèi)容，但沒(méi)有就被上訴人乙印染公司繼續(xù)占有使用該七臺(tái)設(shè)備另外達(dá)成協(xié)議。因此，乙印染公司與上訴人甲紡織公司之間的協(xié)議不構(gòu)成占有改定交付。（《最高人民法院公報(bào)》2012年第4期：青島甲紡織有限公司訴乙印染有限公司取回權(quán)確認(rèn)糾紛案）

第三節(jié) 其他規(guī)定

第二十八條 【法律文書(shū)、征收導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)】因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。

注解

所謂征收，是政府以行政命令的方式取得自然人、法人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的行為。征收的主體一方是政府，政府以行政命令的方式從自然人和法人手中取得物權(quán)，被實(shí)施征收的主體必須服從。各國(guó)立法對(duì)征收行為施加了嚴(yán)格的限制，包括：征收必須嚴(yán)格遵守法律規(guī)定的程序；征收的目的只能是為了維護(hù)和促進(jìn)公共利益；政府必須對(duì)被征收人的損失給以公正的補(bǔ)償。

應(yīng)用

15.發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)有哪些？

根據(jù)《物權(quán)法解釋?zhuān)ㄒ唬返?條的規(guī)定，人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書(shū)、裁決書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣(mài)成交裁定書(shū)、以物抵債裁定書(shū)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第28條所稱(chēng)導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)。

配套

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》；《物權(quán)法解釋?zhuān)ㄒ唬返?-8條

第二十九條 【繼承、受遺贈(zèng)取得物權(quán)】因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。

注解

1.本條所指的“繼承開(kāi)始”，是指“被繼承人死亡”之時(shí)。這里的“死亡”，既包括事實(shí)死亡，如老死、病死、意外事故致死等，也包括宣告死亡。在宣告死亡的情形，自判決所確定的死亡之時(shí)繼承開(kāi)始。

2.根據(jù)本法第31條的規(guī)定，無(wú)論是因法定繼承還是因遺囑繼承或者受遺贈(zèng)而取得物權(quán)，如果涉及的遺產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)，依照法律規(guī)定應(yīng)該辦理登記，繼承人未辦理登記的，其處分行為不發(fā)生物權(quán)效力。

應(yīng)用

16.繼承的房屋是否需要辦理登記？

繼承的物權(quán)自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力，繼承人無(wú)須辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。法律如此規(guī)定，是為了尊重法律傳統(tǒng)。根據(jù)繼承法律關(guān)系的基本制度和原則，物權(quán)自行為成就時(shí)便自發(fā)的發(fā)生轉(zhuǎn)移，如遺產(chǎn)的所有權(quán)在繼承開(kāi)始時(shí)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，這是民法的基本傳統(tǒng)。

這種物權(quán)變動(dòng)并不一定為社會(huì)所知，特別是因繼承或遺贈(zèng)而獲得物權(quán)的情況。如果此時(shí)繼承人在社會(huì)上處分像房屋這種價(jià)值較高的財(cái)產(chǎn)，必然會(huì)給交易帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。《物權(quán)法》第31條作出補(bǔ)充規(guī)定。即使是合法繼承的房屋，在未辦理相關(guān)登記手續(xù)就賣(mài)出去時(shí)，房屋的所有權(quán)不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移，只能說(shuō)明雙方存在合同上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

第三十條 【合法的事實(shí)行為導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)】因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

第三十一條 【處分非依法律行為取得的不動(dòng)產(chǎn)】依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

注解

解讀本條關(guān)鍵要理解“未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”的具體含義。其包括兩層含義：一是，物權(quán)人在處分因該種原因取得的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，也就是權(quán)利人的處分行為在法律上不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果；二是，因信賴(lài)物權(quán)人享有物權(quán)，而與之交易的善意相對(duì)人，也不能受到善意取得制度的保護(hù)。比如，甲、乙向法院訴請(qǐng)離婚，法院判決原甲的房屋歸乙所有，在判決生效之時(shí)，乙已經(jīng)取得該房屋的所有權(quán)，但尚未去房產(chǎn)登記部門(mén)辦理變更登記，此時(shí)乙將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給丙，丙信賴(lài)乙出示的法院判決而與之交易，與此同時(shí)，甲將該房屋又轉(zhuǎn)賣(mài)于丁，丁信賴(lài)的是登記簿上甲為所有權(quán)人的登記記錄。那么乙對(duì)房屋的處分行為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，丙只能要求乙負(fù)擔(dān)違約責(zé)任而要求返還價(jià)款等，房屋的所有權(quán)由丁取得。

第三章 物權(quán)的保護(hù)

第三十二條 【物權(quán)保護(hù)的途徑】物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過(guò)和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。

第三十三條 【物權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)】因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。

配套

《土地管理法》第16條；《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民通意見(jiàn)》）第96條

第三十四條 【返還原物請(qǐng)求權(quán)】無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。

第三十五條 【排除妨害、消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)】妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。

第三十六條 【修理、重作、更換、恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)】造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。

第三十七條 【損害賠償請(qǐng)求權(quán)】侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償，也可以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。

第三十八條 【請(qǐng)求權(quán)的適用、行政及刑事責(zé)任】本章規(guī)定的物權(quán)保護(hù)方式，可以單獨(dú)適用，也可以根據(jù)權(quán)利被侵害的情形合并適用。

侵害物權(quán)，除承擔(dān)民事責(zé)任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔(dān)行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

配套

《民法總則》第176條；《治安管理處罰法》第49條

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[1] 條文主旨為編者所加，下同。