建筑物及其附屬設施的維修

第278條　下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第281條　建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

解讀

小區電梯出現故障，可以使用公共維修資金進行維修。但需要經過專有部分面積和人數均占比三分之二以上的業主參與表決，并且應當經參與表決專有部分面積和人數均過半數的業主同意后才能使用。但是在遇到緊急情況時，業主大會或業主委員會可以直接依法申請使用公共維修資金。

《民法典》第281條規定建筑物及其附屬設施的維修資金屬于業主共同所有。電梯屬于小區建筑物的附屬設施，其維修資金應為業主共有并共同管理。一般情況下，使用公共維修資金維修電梯、屋頂等共有部分時，需要小區業主共同決定。《民法典》第278條對使用公共維修資金的具體程序做了規定，即業主共同決定使用公共維修資金時需要同時滿足“專有部分面積占總面積三分之二以上的業主并且人數占小區業主人數三分之二以上的業主表決”和“需經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意”兩個條件。但是在緊急情況下，可以由業主大會或者業主委員會依法申請使用公共維修資金，不需要經過上述表決程序。例如，小區內的公共供水管道突然破裂，大量自來水噴涌而出，不盡快維修將導致小區內大范圍停水，影響業主正常生活。面對此類緊急情況，業主大會或業主委員會可以依法申請使用公共維修資金修理電梯。