住宅改為經營性用房

第279條　業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。

解讀

小區是業主的居住場所，需要安全、安寧的生活環境。《民法典》第279條對業主改變住宅用途的行為做了限制，明確業主將住宅改變為經營性用房時，除需遵守法律、法規以及管理規約外，還應當得到有利害關系業主的一致同意。

所謂“有利害關系的業主”是指本棟建筑物內的其他業主和在建筑區域內、本棟建筑物之外，能夠證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響的業主。簡言之，滿足下列條件之一的即可認定為“有利害關系的業主”，一是本棟樓的其他業主，二是認為住宅性質改變后對自己房屋價值、生活質量等方面造成或可能造成不利影響的同一小區的其他棟業主。例如，“藤藤菜面館”營業時產生的噪音、油煙所影響到的本棟樓業主及鄰近樓棟的業主，都屬于有利害關系的業主。

需要注意的是，《民法典》相較于《物權法》對“同意”的要求做了進一步明確。具體來說，《民法典》第279條將此前《物權法》第77條規定的“應當經有利害關系的業主同意”中的“同意”修改為“一致同意”，也就是業主改變住宅性質的行為必須得到全體有利害關系業主的一致同意，只要有一人反對就不能改變住宅性質。具體到本示例中，小明想要用自己的房子開“藤藤菜面館”，除了需要遵守法律、法規以及管理規約外，還需要得到本棟樓業主和其他棟樓有利害關系業主的一致同意，否則小明無權用自己的房子開面館。