小區共有部分用途的改變

第271條　業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第274條　建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

第278條　下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

解讀

《民法典》規定業主對小區的共有部分享有共有和共同管理的權利，單個業主不能獨占使用共有部分。根據《民法典》第274條規定可知，建筑區劃內的綠地并非由某一業主專有，而是由全體業主共有和共同管理。本示例中的公共綠地既不屬于城鎮公共綠地，也未在購房合同中明確約定歸小明專有，故此應屬于全體業主共有和共同管理。當然，如果購房合同中明確約定這塊綠地專屬于小明，那么小明在綠地種菜的行為屬于對自己專有部分的使用，無需得到其他業主同意。

此外，在公共綠地上種菜屬于《民法典》第278條規定的“改變共有部分的用途”，需要經過業主共同決定。根據該條規定，“改變共有部分的用途”屬于特別決議事項，需要由專有部分面積和人數均占比三分之二以上的業主參與表決，并經過參與表決專有部分面積和人數均占比四分之三以上的業主同意后，小明才可以在該公共綠地上種菜。而在本示例中，小明在公共綠地種菜的行為并未經過業主表決同意，故小明無權利用公共綠地種菜，應當立即停止種菜行為。