“系統，泡沫這個問題你給好好講講。”

仲華風表示在華夏沒少聽人說房地產泡沫的事兒，但是聽了這么些年，也沒聽明白到底什么是個泡沫。

“泡沫簡單來說就是國民消費不均衡導致的，比如說宿主有100塊錢，這100塊錢應該平均分配到自己的衣食住行里，但是因為某種原因，宿主把90塊錢都投入到了一個項目中。”

“這樣就會導致其他項目因為得不到錢而萎縮，而那個得到巨款的項目卻開始膨脹，從而形成了泡沫。”

啊，仲華風聽懂了，這個還是可以用白菜論來解釋，你有錢，就應該蘿卜白菜茄子豆芽都買一點，但是不知道為什么，你就是把大部分的錢都拿去買了白菜。

因為你只有這么多錢，買完白菜就沒錢了，所以其他的菜就沒人買了，但是白菜因為買的人越來越多，價格就開始嗖嗖的往上漲。

“價格嗖嗖的往上漲，就沒管嗎？”

“當然有人管了，住房不炒不就是針對房地產泡沫出臺的政策嗎？”

這就等于市場管理員站出來說，你們別買白菜了，去買點蘿卜吧，但是沒人聽啊，因為白菜現在是搶手貨，不但可以拿來吃，還可以拿來炒，不是下鍋炒哈，是倒賣。

所以這個白菜的泡沫就越來越大，市場管理員也只能想盡各種辦法來維持市場秩序，因為這個泡沫不能破，一破就是白菜危機。

“系統，你的意思是說，泡沫的形成并不是國家發展造成的，也不是無良商家哄抬物價導致的，形成泡沫的真正原因是消費者自己的不合理消費？”

“國家發展是引子，就拿房地產來說，因為華夏龐大的人口基數，導致這個國家對房地產的需求就要遠大于其他國家，而且在華夏的文化里，房子不僅僅是一個用來居住的建筑，更是一個精神上的需求。”

“系統你連這都知道？在國外很多人都沒有自己的房子，租一輩子房子或者換一個房子對外國人來說是很正常的事情。”

外國人可有意思了，仲華風的一個朋友買了一套房子，買完以后特別開心，把朋友們都請家里燒烤，開派對，激動的都哭了。

結果過了3個月仲華風就在臉譜網上看見這朋友發了一個賣房的動態，一問才知道他想搬到最喜歡的橄欖球俱樂部的城市，這套房就不要了。

仲華風當時就覺得外國人太好玩了，你說他不在乎房子吧，買房的時候激動和打了激素的狒狒一樣，你說他在乎房子吧，隨便因為一個原因他就可以把之前的房子換掉，只有他手里有足夠的錢，甚至沒錢也可以貸款。

但是對很多華夏人來說，只有老家或者常住城市的房子才叫家，而且租來的房子不叫家，買的房子才叫家。

“所以在華夏經濟開始進入飛速發展期時，老百姓手里有了錢以后，房地產這個行業就迎來了急速上升期，有了國家發展的大前提，資本家們當然不會放過這個可口的蛋糕。”

“資本家們進場了，是要獲利的，想在商品房行業獲利就需要蓋房、賣房、做物業。”

“既然說到了賣房，這里面就涉及到了價格的延伸，一個房子的備案價格會在所在城市的住房保障和房屋管理局備案。”

“這個價格就應該是每一個買房人的衡量標準，因為一個正常的商人在報價的時候肯定會把價格提高的。”

嗯？

“系統，你的意思是房子的價格其實是有標準的，我們在實際中支付的價格其實都是市場炒上去的？”

“對啊。”

“系統你等會兒，我再用白菜捋一捋。”

買房子和買白菜是一樣的，白菜定價5毛錢一斤，結果到了菜市場賣八毛，接下來需要干什么就明了唄，搞價啊。

“您說好的白菜是5毛錢一斤，怎么現在賣8毛啊？”

“這個月的市場管理費上漲了，運費也貴了，所以白菜也就賣的貴了。”

這個就合理，8毛錢一斤的白菜我買了。

如果對方說的是，“那您說多少錢合適啊？”

那咱們就得好好看看這白菜了，如果這個白菜好，咱們就從4毛錢開始起價，最后不超過6毛錢就可以接受。

但有的人聰明啊，他忽悠你，“我們這個白菜好，吃我們白菜都是什么人，吃完以后能上清華，當首富。”

光這些還不夠，他們說完以后還要再嗆你一句，“你能買起就買，買不起就走，我們這白菜不愁賣。”

氣人不？是不是特想把錢摔他臉上？摔了你就上當了！

聰明的消費者應該是把錢拿出來給他看，看完了吧？看完我走了，就不在你這花，有沒有人買你的白菜是你的事，我的錢花在哪是我的事，有錢我還怕花不出去？

所以說房地產泡的形成還真不能全怪開發商，人家姜太公釣魚，你愿者上鉤，這上鉤的魚多了，人家開發商憑什么不能想辦法釣大魚？

“我不要當魚。”仲華風覺得自己聰明了。

“起碼在住宅這一塊，宿主是不會再當魚了。”

窮人和富人的差距不再金錢上，而是在思維上，仲華風現在對這句話的理解更深了一層，能拿出幾百萬買房的人，未必不是魚啊。

“系統，現在華夏的房地產泡沫大嗎？”

“衡量房地產市場泡沫的指標有四個，分別是房價收入比、租售比、房地產價格增長率÷GDP增長率、和房價增長率÷CPI增長率（GDP平減指數）。”

“房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，通過計算房價收入比＝城鎮人均住宅建筑面積×商品住宅銷售價格÷城鎮居民人均可支配收入，反映居民家庭對住房的支付能力，用于判斷居民住房消費需求的可持續性。”

“不過因為華夏目前在收入上的統計數據不太準確，所以這指標在華夏不適用。”

“確實，用人均8000的收入來算肯定不靠譜啊。”

“房地產價格增長率÷GDP增長率和房價增長率÷CPI增長率（GDP平減指數），雖然可以反映房地產市場有沒有泡沫，但是因為沒有嚴格標準，所以我們現在也不做過多研究。”

“那就剩一個租售比了唄。”

“沒錯，租售比就是租賃價格與銷售價格比，用每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積用來衡量一個區域房產運行狀況。”

“現在租售比的大小已成為國際間公認的樓市是否存有泡沫的晴表，租售比的計算公式是：租售比=月租金∶房價。”

“根據國際標準，合理的租售比為 1∶200—1∶300，如果租售比低于 1∶300，說明房價出現泡沫，沒有投資價值；而如果高于 1∶200，說明租金回報率較高，有投資價值。”

高于1∶200是好，低于1∶300是不好，仲華風擰著眉頭，這東西不是不好理解，但是看著有點繞啊。

“系統，我直接用房價÷月租金不是一樣的嗎？”

比不就是除嘛，我用房價÷月租金，只要商大于300就說明房價有泡沫，小于200就說明房地產有投資價值不就行了嘛。

“呀？宿主你變聰明了！”

“就這，小明來都能翻的清。”

“宿主你也就能和小明劃等號，不過在華夏租售比大于300可不行哦。”

“因為華夏持有房產的成本非常低，不論是物業費，房屋保險費，維修費都比美國少很多，而且就住宅而言，大部分情況都不需要交稅。”

“所以在相同租金收入的水平下，華夏房產租金收入是美國的2倍左右，所以華夏的合理售租比應該調整為：300×2等于600。”

“如果宿主再保守一點，給自己設置一個10%的安全界限的話，用600×90%=540，當華夏的租售比大于540的時候，就說明華夏的房產市場有泡沫。”

“我把安全界限設置到15%吧，大于510我就賣了如何？”

“根據實際情況操作。”

“系統，昨天那套房的租售比是9000……”

“這套房子只是個例，之前京都的租售比在1000左右，去年降到了900左右。”

“所以政府的治理是很有效果的啊。”

仲華風的臉有點紅，之前自己沒少吐槽什么國家經濟，房地產泡沫，吸血鬼資本家，原來小丑一直都是我自己啊。