“宿主說(shuō)對(duì)了，投資住宅用房，二手的最佳。”

“雖然二手房的品質(zhì)參差不齊，但是經(jīng)過(guò)前幾步的篩選，能留下來(lái)的房子幾乎屬于不愁租型住宅，所以宿主接下來(lái)要做的就是降低投資成本，增加投資回報(bào)。”

“精裝修二手房，價(jià)格便宜，入手后可以直接掛牌出租，是宿主進(jìn)軍投資實(shí)體房地產(chǎn)的最佳選擇。”

“低成本，高效率對(duì)應(yīng)著低風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào)，但是二手房舊啊。”

“所以才讓宿主看房齡呀。”

“那房齡是不是就是房產(chǎn)證上面寫(xiě)的日期？”

“不是，是房子竣工并且驗(yàn)收合格后，從交付之日那天開(kāi)始算起到今天的日子，才是房子真正的房齡。”

這樣就靠譜了，房產(chǎn)證上面日期是戶主使用權(quán)的時(shí)間段，而不是房子的房齡，仲華風(fēng)表示自己身份證上的生日都是錯(cuò)的，房產(chǎn)證上面的生日還能當(dāng)了真？

“系統(tǒng)，這個(gè)房齡應(yīng)該怎么查？”

“選擇的時(shí)候問(wèn)物業(yè)就可以了，確定要買房了以后，宿主帶上房主，讓房主帶上房產(chǎn)證和身份證明，到當(dāng)?shù)氐慕ㄎ蚍抗懿块T(mén)查詢房屋檔案。”

“銀行一般對(duì)房齡超過(guò)20到25年的房子就不提供貸款了，所以宿主在投資的時(shí)候，需要結(jié)合自己的計(jì)劃持有期限來(lái)選擇房子。”

“就是說(shuō)如果我想買一套房子，然后持有10年，那么我選擇的房子的房齡就不能超過(guò)14年，因?yàn)樵谶@個(gè)房子19歲的時(shí)候我需要把它賣出去。”

“沒(méi)錯(cuò)，因?yàn)槟苜J款的房子肯定要比不能貸款的房子好賣。”

“系統(tǒng)666。”

看看咱們這系統(tǒng)，就是這么專業(yè)，這么選出來(lái)的房子想賠都難啊，以后我要是買房就按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)，自己住的房子也得有投資價(jià)值不是？

李團(tuán)長(zhǎng)有句話說(shuō)的好，賠本的買賣咱不干！

“宿主你6早了，買房子還有一個(gè)重要的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)說(shuō)呢，你真是旺財(cái)吃排骨，狗急狗急的。”

“……”

這系統(tǒng)哪來(lái)這么多的俏皮話，上輩子怕不是個(gè)毒舌系統(tǒng)轉(zhuǎn)型，原數(shù)據(jù)沒(méi)清理干凈吧！

仲華風(fēng)心里這么想，嘴上可不敢說(shuō)，沒(méi)轍，誰(shuí)然咱又犯錯(cuò)了呢，挨兩句罵也好，漲漲記性。

“下次再這樣就電你。”

“不敢了，不敢了，系統(tǒng)大人，您接著說(shuō)。”

“宿主買房連空置率都不知道看，本系統(tǒng)真的是無(wú)法可說(shuō)呢。”

哎呀，可不是嘛，仲華風(fēng)一拍腦袋，再好的小區(qū)，再好的房子，你里面沒(méi)人住有什么用啊。

仲華風(fēng)記著前些年去嶺南，對(duì)，就是讓大風(fēng)吹傻的那次，幾個(gè)人晚上吃完飯，在嶺口的大路上當(dāng)街溜子，那路邊上一座座高樓大廈，一個(gè)個(gè)購(gòu)物中心是真心豪華，可惜就是不亮燈啊。

讓中華風(fēng)記得最清楚的一個(gè)地方就是有幾座20層大高樓的小區(qū)，在晚上只亮了不到20盞燈，小區(qū)和房子看著都不錯(cuò)，就是沒(méi)人住，也不知道是因?yàn)橘I的都是外地人，還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度導(dǎo)致的。

“空置率越低，說(shuō)明這附近的房子就越容易出租，投資的價(jià)值就越大，所以宿主不僅僅要看目標(biāo)小區(qū)的空置率，還要看周圍小區(qū)的空置率。”

根據(jù)國(guó)際慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施；空置率在20%以上就是商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

這是仲華風(fēng)在網(wǎng)上看到的有關(guān)空置率的說(shuō)法，但是這個(gè)“國(guó)際慣例”的出處仲華風(fēng)找不到，“系統(tǒng)，這個(gè)空置率的推斷靠譜嗎？”

“不靠譜，因?yàn)閲?guó)家之間，城市之間的實(shí)際情況都不一樣，所以住房空置率是沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的，宿主需要結(jié)合實(shí)際情況，自己判斷哪些個(gè)小區(qū)的空置率是不影響房屋出租的。”

“當(dāng)然，住房空置率肯定是越小越好，如果房屋空置率大于20%，那么在政府沒(méi)有推出實(shí)際政策，或者本地人口還沒(méi)有正式開(kāi)始大量流入的話，宿主還是要謹(jǐn)慎投資。”

仲華風(fēng)點(diǎn)了點(diǎn)頭，“我慢慢學(xué)，不著急，還有什么條件嗎？”

可不能再飄了，你們是沒(méi)讓系統(tǒng)電過(guò)啊，可疼了，不僅疼還麻，比巴蜀的大紅袍都麻。

“沒(méi)有了，如果宿主選擇投資的住宅能符合以上全部條件，那么是不用擔(dān)心租不出去或者賣不出去的。”

呼，仲華風(fēng)送了一口氣，看來(lái)今天是沒(méi)有被電的風(fēng)險(xiǎn)了，“接下來(lái)該學(xué)習(xí)什么了？”

“房地產(chǎn)周期。”

“房?jī)r(jià)和股價(jià)一樣，都具有很強(qiáng)的周期性，同一套房子處在不同的周期，就會(huì)有完全不一樣的價(jià)格，不同國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)周期也是完全不一樣的。”

“比如在宿主星期上有一個(gè)著名的哈里森房地產(chǎn)18年周期模型，這個(gè)叫哈里森的人研究了英美的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)史，認(rèn)為房地產(chǎn)的周期一般在18年左右，前14年是房?jī)r(jià)上漲的周期，后4年是房?jī)r(jià)下跌的周期。”

“在房?jī)r(jià)進(jìn)入上升周期時(shí)，前幾年房?jī)r(jià)會(huì)以一個(gè)緩慢的速度上漲，哈里森認(rèn)為這個(gè)時(shí)間通常會(huì)在7年左右，在這之后房?jī)r(jià)可能會(huì)有一個(gè)短暫的下跌過(guò)程。”

“在短暫的下跌過(guò)程后，房?jī)r(jià)會(huì)以一個(gè)更快的方式上漲，這個(gè)上漲的時(shí)間通常會(huì)在5年左右，然后房?jī)r(jià)會(huì)再次進(jìn)入一個(gè)短暫的下跌階段。”

“經(jīng)歷過(guò)這次下跌，房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)入第三段瘋狂上漲的階段，這個(gè)階段通常會(huì)持續(xù)2年左右，之后房?jī)r(jià)會(huì)以一個(gè)崩盤(pán)式的速度下跌，這個(gè)崩盤(pán)的下跌會(huì)維持4年左右。”

“在經(jīng)歷過(guò)崩盤(pán)式的下跌后，房?jī)r(jià)又會(huì)重新回到一個(gè)新的上漲周期，周而復(fù)始。”

“這個(gè)哈里森周期模型對(duì)華夏來(lái)說(shuō)不是很準(zhǔn)確吧。”

“是的，這個(gè)所謂的18年僅僅是一個(gè)概念，國(guó)家的政策、國(guó)際的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、人民的生活習(xí)慣改變都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)周期造成一定的影響。”

“宿主只要知道，房?jī)r(jià)的漲跌是有周期性的，房?jī)r(jià)不會(huì)一直上漲，也不會(huì)一直下跌就好了。”

嗐，這不就和買國(guó)運(yùn)666一樣嘛，國(guó)家不可能沒(méi)有300家企業(yè)，也不可能沒(méi)有房地產(chǎn)，所以這些具有長(zhǎng)期投資價(jià)值的產(chǎn)品價(jià)格，必然會(huì)有一個(gè)起伏的周期。

你說(shuō)房?jī)r(jià)不會(huì)跌，那房?jī)r(jià)還能漲到每平米100萬(wàn)？

你說(shuō)房?jī)r(jià)漲的少點(diǎn)，那你投資幾百萬(wàn)過(guò)個(gè)十年就掙了十萬(wàn)你圖啥？

“所以系統(tǒng)你教給我的投資房地產(chǎn)的理念，和買指數(shù)基金是一樣的，就是要能保證租的出去，這樣房子就可以持續(xù)給我提供現(xiàn)金收入，所以不管房?jī)r(jià)是漲還是跌，只要我不賣，就對(duì)我沒(méi)有影響。”

“而且因?yàn)槲矣鞋F(xiàn)金收入，就不會(huì)擔(dān)心被套牢，所以我可以平平穩(wěn)穩(wěn)的度過(guò)房?jī)r(jià)的低谷期，然后在房?jī)r(jià)重新回到高估期后，把房子拿去一賣，掙得一筆客觀的差價(jià)，美滋滋。”

“宿主不擔(dān)心自己的房子在低谷期內(nèi)租不出去，或者租金變少嗎？”

“不擔(dān)心，我感覺(jué)我的租金就算是因?yàn)樾星橄陆狄膊粫?huì)少多少，因?yàn)槲业姆孔雍米“。績(jī)r(jià)下跌工資又不下跌，該買房的人還是買房，該租房的人還是租房，租房的人肯定還是會(huì)優(yōu)先選擇我的房子住，更何況我買的還是二手房。”

我仲華風(fēng)現(xiàn)在是理解了價(jià)值投資的人了，我是掌握了底層邏輯的人了，我和以前不一樣了，我是一條小青龍，小呀小青龍。

“宿主，學(xué)會(huì)了就行了，以后在路上多留意房源，積累經(jīng)驗(yàn)，你現(xiàn)在還買不起房呢。”

“造孽啊！”

“系統(tǒng)你太過(guò)分了，太欺負(fù)人，這么早就教我買房，我什么時(shí)候才能買的起一套房子啊。”

“那就需要宿主先確認(rèn)一套房子的價(jià)格，才能知道自己什么時(shí)候能買的起一套房子嘍。”