1.8　二手房物業(yè)交割有關(guān)知識(shí)

在二手房交易流程中，物業(yè)交割是很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。物業(yè)交割的順利進(jìn)行不僅能促進(jìn)買賣雙方順利交易，而且能有效減少糾紛發(fā)生的頻率。作為房地產(chǎn)銷售人員，要想做好這個(gè)環(huán)節(jié)，使房產(chǎn)買賣順利完成，必須要掌握好物業(yè)交割的流程和細(xì)節(jié)。

1.8.1　二手房物業(yè)交割流程

二手房物業(yè)交割流程如圖1-10所示。

（1）通知業(yè)主騰空房子

在物業(yè)交割前，房地產(chǎn)銷售人員需要提前通知業(yè)主即出售方騰空房子。如果房子有租戶，需要約租戶到場(chǎng)一起進(jìn)行物業(yè)交割。

（2）清點(diǎn)設(shè)備

出售者、購(gòu)房者、租戶同時(shí)到場(chǎng)，檢查清點(diǎn)房屋內(nèi)的設(shè)備，按照《房屋買賣合同》中的約定，清點(diǎn)或贈(zèng)送家具、家電等。需要注意的是，在買賣雙方的合同附件中，須注明所贈(zèng)送家具、家電的數(shù)量、品牌，或者可以采用圖像資料來作為合同附件。

（3）清點(diǎn)生活繳費(fèi)

日常生活繳費(fèi)包括：水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)用；供暖費(fèi)用；物業(yè)費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)等。比較煩瑣，但也是在很多房屋買賣過程中容易出現(xiàn)糾紛的地方。有個(gè)別情況，購(gòu)房者入住后才發(fā)現(xiàn)欠繳大量費(fèi)用，而此時(shí)因?yàn)榉课菰缫堰^戶，售房者自然不愿意配合繳費(fèi)。因此，在這個(gè)環(huán)節(jié)，銷售人員須向售房者索要最后一次結(jié)清生活繳費(fèi)的憑證。

（4）過戶有線電視等

銷售人員須經(jīng)買賣雙方同意，攜帶有線電視費(fèi)收據(jù)憑證、有線電視初裝憑證和新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等手續(xù)，到房屋所在地的街道有線電視站辦理過戶手續(xù)。

（5）交鑰匙換鎖

房產(chǎn)銷售人員向出售業(yè)主索要房門鑰匙，交給新業(yè)主。新業(yè)主進(jìn)行門鎖更換。

（6）戶口遷出

二手房戶口不能及時(shí)遷出很容易引發(fā)糾紛。因此，銷售人員一定要注意協(xié)助買賣雙方處理好戶口遷出問題。戶口遷出在辦理時(shí)，須買賣雙方攜帶身份證、新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證到房屋所在地派出所戶籍科辦理核實(shí)戶口遷出。

（7）物業(yè)交割確認(rèn)

購(gòu)房者退還物業(yè)保證金并向原業(yè)主要齊各項(xiàng)費(fèi)用發(fā)票，雙方簽訂“物業(yè)交割確認(rèn)”憑證。

（8）辦理物業(yè)更名

購(gòu)房者攜帶新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證去物業(yè)公司辦理物業(yè)更名手續(xù)。

1.8.2　物業(yè)檢驗(yàn)交接單

房地產(chǎn)銷售人員為了更好地協(xié)助買賣雙方做好物業(yè)交接工作，可以使用“物業(yè)檢驗(yàn)交接單”表格管理工具。如表1-9所列。