1.7　二手房公積金申請條件及流程

房產銷售人員經常會遇到客戶咨詢二手房公積金貸款問題。房產銷售人員對這方面知識掌握得越熟練，就越能在客戶面前表現出較高的專業水準，也就更容易獲得客戶的信任。另外，房產銷售人員還需要協助客戶辦理公積金貸款購房流程，對公積金購房知識的掌握就顯得越發重要了。

1.7.1　公積金貸款的條件限制

各城市關于公積金貸款的額度、條件等有不同的要求。一般來說，主要有如下幾方面的限制條件：

（1）對繳存時間的要求

繳存時間是申請公積金貸款的一道重要門檻。大多數城市會要求申請人連續足額繳存6個月以上，且公積金賬戶處于繳存狀態。也有規定連續繳存12個月(含)以上。中途斷繳會影響申請公積金貸款。

以北京為例，其對于繳存時間的要求是：連續繳存住房公積金6個月（含）以上，且本人住房公積金賬戶處于正常繳存狀態；離退休人員，離退休前曾經繳存過住房公積金。

（2）對申請人資格的限制

各地公積金貸款政策中，對于購房者申請條件，提出了一些限制。有的地區比較寬松，比如中山市，2018年時相關政策規定，全國公積金均可在中山市申請公積金貸款，只要符合中山市購房條件即可。而有的地區則比較嚴格，比如，北京規定：申請公積金貸款的人須具有北京市購房資格；申請人名下無住房貸款記錄且在本市無住房的，按首套房貸款政策辦理；凡不屬于首套房情形，被核定為是二套房的，按二套房貸款政策辦理。被核定為有兩套及以上住房的，不予貸款等。還有的地區會對異地購房等行為做出一定限制，比如西安自2019年5月13日起，在異地購房不能提取在西安繳存的公積金余額。

（3）對貸款額度的限制

各個城市對于公積金貸款額度都有限制，且存在一定的差異。比如，2018年，北京規定，夫妻和個人公積金貸款最高限額都是120萬元；上海規定，個人公積金貸款額度最高為60萬元，夫妻公積金貸款最高額度為100萬元；深圳規定，個人公積金貸款額度為50萬元，夫妻公積金貸款額度為90萬元。當然，也不是所有申請人都能申請到最高貸款額度，公積金中心會根據申請公積金貸款人的收入、職業、繳存狀況等情況來計算額度。

另外，關于公積金賬戶余額影響貸款額度的問題，各個城市之間也存在差異。比如，北京公積金賬戶余額是不影響公積金貸款額度的。而在廣州，公積金賬戶余額則會影響公積金貸款額度。

（4）申請周期長，時間成本較高

申請人在申請公積金貸款時，流程上相對于商業貸款要復雜一些，且涉及多個部門，比如住房公積金中心、銀行等。公積金貸款審貸周期，一般較快的情況下為一個月內，而比較慢的情況下，可能要等上好幾個月。購買二手房的賣家由于多種因素的考慮，在有多種賣家可供選擇的情況下，不確定性因素增加。

（5）申請組合貸并不便利

購房者因為公積金貸款額度的限制，可能會選擇組合貸的方式。一套房子不能同時抵押給兩家銀行，因此，組合貸中商業貸款與公積金貸款要在同一家銀行辦理才可以。從賣家角度來說，很可能因為周期問題而拒絕買家。因此，如果購房者想申請組合貸，最好是提前和原房主商量好。

這里需要提醒銷售人員的是，因為公積金貸款政策區域性較強，因此，有必要去本區域公積金中心了解相關的公積金貸款政策。如此一來，在應對客戶時，才能幫客戶了解到更為精準的公積金貸款政策。

1.7.2　公積金貸款的額度問題

公積金貸款有一定的額度限制，那么如何知道購房者用公積金貸款的額度限制呢？可以用還貸能力、房價成數、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額等條件來計算購房者貸款額度。由于各地區公積金政策不同，因此要具體問題具體分析。我們以西安市公積金貸款額度為例說明，自2019年5月13日起，西安市公積金貸款實施新政。關于貸款額度計算公式大致如下。

（1）申請人與配偶公積金賬戶之和大于2萬元

這種情況下，貸款額度計算公式如圖1-6所示。

在這個公式中，繳存時間系數的確定原則為：累計繳存時間大于等于36個月的，時間系數為1.2；累計繳存時間小于36個月的，時間系數為1。

（2）申請人與配偶繳存賬戶余額小于2萬元

第一種情況：公積金賬戶余額合計小于5000元，貸款額度最高不超過20萬元；

第二種情況：公積金賬戶余額大于等于5000元，小于1萬元，貸款額度最高不超過25萬元；

第三種情況：公積金賬戶余額大于等于1萬元，小于2萬元，貸款額度最高不超過30萬元。

另外需要注意，配偶公積金繳存不正常的情況下，配偶公積金不參與計算。

（3）公積金貸款首付額度問題

西安市公積金貸款購房政策規定的首付比例如圖1-7所示。

我們舉例來說，一套總價為100萬元的二手房，如果客戶是首次購買，首付款至少為35萬元，而當首套房屋面積大于144平方米時，首付款至少為40萬元。

由于各地區政策不同，因此，銷售人員需要根據當地政策來掌握公積金貸款額度問題，以便更好地為客戶提供服務。

1.7.3　二手房使用公積金貸款的申請流程

（1）國管公積金申請流程

國管公積金申請流程如圖1-8所示。

（2）市管公積金申請流程

市管公積金住房貸款在申請時與國管公積金貸款有些差別，具體如圖1-9所示。