三、服務的運作過程

根據委托方的咨詢需求，咨詢公司收集整理相關資料并進行了多個維度的分析、對比，通過與各個業務層級的密切溝通，在充分了解客戶面臨困難、理解客戶對專業服務需求的基礎上，為委托方提供了有效的投資決策咨詢建議。咨詢服務團隊從以下幾個維度提出了綜合性咨詢的實施方案。咨詢維度如圖4 所示。

1. 戰略研究咨詢

委托方項目戰略方向的正確與否是決定項目前期決策咨詢階段能否順利開展的重要前提條件。為給委托方的戰略決策提供重要參考依據，主要從以下四個方面為委托方提供了專業建議。戰略研究咨詢如圖5 所示。

（1）區域發展分析。本項目提出了以海上絲綢之路為歷史文脈及契機，把生態旅游區打造成集主題玩樂、文化旅游、金融商務、休閑度假于一體的綜合生態景區的戰略定位。在研究該戰略定位后，考慮到本項目打造某市名片的建設要求，提出了應結合本項目的特點按高于常規的建設標準進行建設。

咨詢效果：

本項目PPP 實施方案的投資回報率、項目投資等內容是由某市人民政府審批的強制條件，由于批復投資總額因建設標準、建設內容及投資回報率低等因素引起概算存在較大缺口，經審核后，某單位要求由市政府組織咨詢中心及設計院共同參與查找可研批復金額與實際金額偏差，目前已實施項目標準，均比已批復投資估算參考標準高，但與已批復的詳細規劃中的標準相符合。按某市規劃的道路等級及建設標準進行的測算，總投資測算金額為10.80 億元，其中建筑安裝部分造價為8.85 億元。

（2）政策趨勢分析。政策趨勢分析方面主要為委托方提供了稅務方面的咨詢。在項目實施過程中，本項目實施的PPP 模式存在中止的可能性，為此，為委托方提出下列稅費減免的建議，以下為專業建議摘要：

1）未完成一級開發，減免市政配套費約2 億元（含已交市政配套費3200 萬元）；

2）項目內市政投入（約6 億元）計入成本，可減少土地增值稅2.21 億元；

3）酒店、水上樂園等文旅項目可獲得補助1100 萬元；

4）可獲得政府方減免的項目包括：

①項目區域內PPP 項目建設用地總面積為482000m2，原4444666.67m2 劃撥用地中新控規道路用地為406000m2，因此存在76000m2 差異，此部分需政府做出相應的補償。住宅土地出讓起拍價為2400.00 元/m2（容積率：1.0）。2017 年8 月31 日位于廣東路以東，杭州路以南最新成交住宅地價為7925.40 元/m2（容積率≤2.5），經過計算此部分土地價格總計約為1.8 億元～6.0 億元之間。

②2012 年至2015 年項目地塊共回填土方費用1.59 億元，其中包括本項目的土地整理費，這一部分成本還未計入估算金額中。建議就土地整理費的具體事項與政府進行磋商計入開發成本或其他形式補償。

③自 2013 年至 2020 年，對以《西部地區鼓勵類產業目錄》中規定的產業項目為主營業務，且其當年度主營業務收入占企業總收入 70%以上的旅游企業，經企業申請，主管稅務機關審核確認后，可減按15%稅率繳納企業所得稅。2013 年至2020 年，享受西部鼓勵類優惠的旅游企業，免征地方分享部分的企業所得稅。

④企業用于旅游宣傳促銷的費用納入企業經營成本。在計算企業所得稅應納稅所得額時，企業發生的符合條件的廣告費、業務宣傳費支出不超出當年銷售（營業）收入 15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。

⑤減免旅游項目行政性收費。2013 年至 2020 年間，免征中越（東盟）海上跨國旅游航線市政府專項經費和價格調節基金，新建設景區景點、星級賓館，在建設過程中涉及市、縣區級行政性收費，按規定標準最低限的 50%收取。

⑥對星級旅游飯店和 A 級旅游景區用水、用電、用氣實行優惠。旅游飯店的用電、用氣價格按一般工業企業同樣對待。A 級景區綠化用水按現行居民生活用水價格收取，免收 A 級景區綠化用水所需要繳納的污水處理費和價格調節基金。

⑦在符合國家法律、法規和遵循統一規劃、嚴格保護原則的基礎上，鼓勵旅游景區（點）實行所有權、管理權和經營權的分離，允許以特許經營、轉讓、承包、租賃等方式，吸引各種投資參與旅游景區建設和經營。

⑧對在 2013 年至 2020 年間新開工建設的，貸款本金在1 億元以上的 5A 級景區、 4A 級景區和五星級酒店等重點旅游項目貸款利息給予補貼。年度貸款本金平均余額扣除 1 億元后作為計算貼息的本金，貼息標準按照同期人民幣貸款基準利率的50%計算。單個項目每年最高貼息 100 萬元，貼息年限不超過3 年。

⑨在繼續執行現行五星級、四星級酒店用地起始價定價辦法基礎上，對 2013 年至 2020 年間依法依規取得土地使用權并建成營業的五星級標準酒店，由市人民政府在 3 個月內補助 500 萬元；在獲評為五星級酒店后，由市人民政府在3 個月內再補助500 萬元。以上兩項補助資金共1000 萬元在土地出讓金中安排，不計入旅游發展專項資金。

咨詢效果：

為委托方提出政策風險，在稅收上提出了切實可行的建議，避免不必要的風險，減免了相關費用。具體體現為：

1）預期減免市政配套費約2 億元；

2）預期減少土地增值稅2.21 億元；

3）酒店文旅項目補貼1100 萬元；

4）回填土方費用1.59 億元，由政府與委托方分攤；

5）市政配套建設用地規后的面積擠占項目區域內建設用地76000m2，參考本地區地價成交價折算市價約為1.8 億元（參起拍價）～6 億元（參成交價）之間，根據情況與政府協商補償辦法。

（3）協助委托方進行前期商務談判。依據項目的《可行性研究報告》《物有所值評價》《財政承受能力論證》《PPP 項目實施方案》，在認真分析和評估的基礎上，協助委托方針對上述文件的重大差異項進行前期商務談判，談判的主要成果如下：

1）年度折現率、合理利潤率的重大差異：2017 年2 月版實施方案，年度折現率3.28%，合理利潤率4.9%；2017 年7 月版實施方案，年度折現率改3%，合理利潤率改3%；合理利潤率較之前下降1.9%。

分析了在不同的投資額、年度折現率、合理利潤率、籌資成本、貸款金額、合作期限等的情況下，項目的預計收益金額，并對委托方提出了風險提示?！妒找娆F金流表》和《項目投資現金流量表》分析結果統計表如表1 所示。

2）拆遷費的重大差異：2017 年2 月版實施方案，政府負擔拆遷費上限金額為2000 萬元；2017 年8 月版實施方案，政府全部出資，此方案的調整避免了委托方的巨大拆遷風險。

3）建設范圍的重大差異：2017 年8 月版的實施方案中，第17 頁注明：“新海景大道（東海路至渤海路段）路基及綜合管廊建設工程和渤海路（銀灘大道至新海景大道段）路基及管線建設工程的說明：

①由于目前正處于本片區建設高潮期，考慮到重型汽車對道路的損傷影響，此兩條道路作為施工道路，暫時僅建設道路路基（含綜合管廊）及管線；

②考慮到某市財政資金有限，此兩條道路的路面工程、綠化和照明等將在項目二期進行建設?！?/p>

委托方發函給編制方案的咨詢公司，按照我公司提出的建議針對《可行性研究報告》《物有所值評價》《財政承受能力論證》《PPP 項目實施方案》中的重大差異進行了修改，保護了委托方的投資權益，為委托方的戰略決策提供必要的依據。

2. 項目投資決策咨詢

（1）協助委托方進行投資估算的合理性分析。在投資估算階段，對項目投資各組成部分的合理性、數據的準確性及各類費用構成的合規性進行專業分析，并在此基礎上提出專業建議及分析（含盈虧）成果。

可研報告中的投資估算金額為：71431.31 萬元，其中：

1）建筑安裝部分的投資額為：57651.03 萬元；

2）工程其他費用為：7354.81 萬元；

3）預備費用為：5200.47 萬元；

4）建設期貸款利息為：1225 萬元。

依據項目的建設要求、背景因素，對咨詢方案中的投資估算進行了評估，提出了如下咨詢建議：

可研報告中的投資估算金額應調整為107979.44 萬元，其中：

1）建筑安裝部分估算金額為88524.8 萬元；

2）工程其他費用為10321.93 萬元；

3）預備費用為：7907.74 萬元；

4）建設期貸款利息為1225 萬元。

具體內容如表2 所示。

基于表2，建議主要調整內容為：

1）首先主要考慮到PPP 一期的12 條道路，實際的實施進展情況各不相同，部分工程已經完工或處于正實施狀態，還有部分工程處于待開工建設狀態。因此在本次估算時借鑒了已發生現有的資料數據，并在此基礎上考慮了8%的變更洽商、索賠等費用的增加額度；

2）管廊部分，可研批復估算金額為20000 萬元；本次估算暫按實施方案顯示的2.74km 單艙管廊標準計入，單艙管廊建安估算費用為11000 萬元/km，調整后的估算金額為30100 萬元，調增10100 萬元；

3）工程建設其他費用，按相應取費文件進行相應調整；

4）建設期貸款利息，暫按1225 萬元計算。但我們指出委托方需考慮增加的投資額的資金安排（如果按實施方案中貸款額與建安費的貸款比例5/5.7651=0.867 計算調整后的投資估算中的貸款額應為8.85248×0.867=7.6 億元）。

咨詢效果：

委托方發函給編制方案的咨詢公司，按照我公司提出的建議針對《可行性研究報告》《物有所值評價》《財政承受能力論證》《PPP 項目實施方案》中的投資估算金額進行了修改，保護了委托方的投資權益。

（2）三算對比分析。在全過程咨詢過程中，前期的投資控制是最為復雜和具有決定性因素的。在咨詢過程中，發現原項目估算、項目概算和項目預算存在統計口徑不一致，導致了委托方在進行項目投資決策的時候面臨巨大的不確定性。為此，提出了應該統一估算、概算和預算的對比口徑，從道路等級、長度、寬度的統一維度出發，制定了道路工程造價指標對比表，為委托方對各條道路的投資控制目標設定和風險分析提供了新的思路，便于各方更好地理解投資估算中存在的問題，進一步認識可研批復金額與實際投資偏差風險，為委托方避免了經濟損失。同時，通過分析也發現了三算數據之間的差異內容和三算數據產生差異產生偏差的原因，為后期委托方充分考慮影響投資測算各種因素的決策并提供了正確依據。

下面是設計方案概算、可研批復金額及中標合同價比對方法和案例示意。以本項目中經十一路、經十二路、濱海路、龍潭南路、緯八路、經十三路進行單位造價指標對比分析為例。具體內容如表3 與圖6 所示。

提出了如下專業建議：

（1）六條已招標市政道路的單位造價指標水平對比，設計方案概算與施工合同價比較接近，但設計方案概算未包括給水、燃氣工程造價；

（2）道路等級較高的緯八路、經十三路可研批復金額約占設計方案概算金額的60%，說明可研批復估算存在較大的資金缺口；

（3）道路等級較低的經十一路、經十二路、濱海路投資額較小的項目，可研批復金額較合 理；

（4）龍潭南路等其他三條道路的造價水平差別不大。針對委托方關心的路基工程造價指標問題（建筑安裝工程費每公里造價情況），提供了下述選樣對比專業建議；選取緯八路等六條市政道路，綜合造價比例約80%的道路排水工程為主分析對象，具體內容如表4 與圖7 所示。

對路基工程單位造價指標進行對比發現，道路等級較低的經十一路、經十二路、濱海路的可研批復單位指標較合理，道路等級較高、投資額較大的項目，如緯八路、經十三路、龍潭南路的可研批復單價指標明顯偏低。

針對委托方關心的路面工程造價指標問題（建安費工程每公里造價情況），我公司提供了下述選樣對比專業建議；選取緯八路等六條市政道路，綜合造價比例約80%的道路排水工程為主分析對象。具體內容如表5 與圖8 所示。

對路面工程單位造價指標進行對比發現，可研批復單價指標均偏低，大部分項目單位造價指標約占設計方案概算50%，投資估算缺口較大。

針對委托方關心的排水工程造價指標問題（建安費工程每公里造價情況），我公司提供了下述選樣對比專業建議；選取緯八路等六條市政道路，綜合造價比例約80%的道路排水工程為主分析對象，具體內容如表6 與圖9 所示。

對排水工程單位造價指標進行對比發現，龍潭南路、經十二路、濱海路的PPP 投資估算較合理，緯八路、經十三路PPP 投資估算單位造價指標明顯偏低，投資額存在較大的投資缺口。

針對委托方提出的設計方案概算、可研批復及中標合同價偏差原因分析要求，提供了如下專業建議：

（1）PPP 可研批復的工程量與設計圖紙的工程量存在較大差異，以緯八路、經十三路道路工程為例，具體內容如表7 與表8 所示。

（2）設計圖紙部分清單項目在PPP 可研批復工程量清單中未體現，造成可研批復項目出現較多缺項、漏項，影響總投資額的估算。以緯八路、經十三路道路排水工程為例，具體內容如表9 與表10 所示。

針對上述分析過程，提出了以下專業建議：

部分道路專業設計標準較PPP 可行性研究批復水平高：其中四個已/擬招標項目（經十二路、龍潭南路、經十三路、緯八路）的綠化工程施工合同（預算）價均超出可行性研究批復金額，其中龍潭南路綠化工程預算價1053 萬元，僅海南紅豆的預算合同價即達到540 萬元，而可行性研究批復的金額僅為145.14 萬元，遠遠低于實際的預算合同價。

咨詢效果：

在咨詢項目中，我們緊緊圍繞上述思路，根據工程實際情況，針對可研批復金額、設計方案概算金額、中標合同價等進行數據比較和認真分析，通過三算對比分析，為委托方投資估算提出存在的重大問題，避免了不必要的損失，為委托方詳細測算了可研批復金額與實際金額的偏差，為后期委托方的決策提供了正確依據。

3. 委托方能力提升咨詢

（1）協助委托方完成PPP 項目工作組架構。因項目咨詢的工作涉及業務面較為廣泛且各業務線條相互交叉，依靠目前委托方現有的職能部門無法實現對項目工作的整體推進，我公司建議委托方在內部成立了投資項目工作領導小組，以推動本項目的整體前進，我公司建議委托方成立的組織架構如圖10 所示。

圖10 架構中，具體的職能設計如下：

委托方由總經理擔任組長負責本項目的重大事項決策，并與政府部門委派的工作領導小組對接（組長由常務副市長擔任）。

委托方組長下設立副組長一名，負責具體項目的推進工作，該職位主要用于協調公司內部各部門綜合協調，并與政府相關事務機構對接協調（發改委、規劃局、住建局、財政局等）。

在副組長的領導下設四個工作小組用于處理與本項目有關的專業事務。

前期工作小組：該小組主要負責項目前期的手續辦理、報批和資料整理歸檔、對政府的前期文件解讀和與政府的日常溝通工作。該小組同時負責拆遷等與政府溝通事項。

設計與成本小組：該小組主要配合前期工作，負責項目的成本核算和設計管理工作，確保項目的投資預算符合項目投資控制要求。

營運與法務小組：該小組主要負責項目的后期運營與相關的法律事務的審核工作（或根據所需并入綜合事務小組）。

綜合事務小組：該小組配合副組長處理日常事務，綜合協調上述三個小組處理業務交叉部分，同時負責與各咨詢顧問公司進行溝通融合形成用于決策的專業建議（注：委托方實際工作過程中調整為由咨詢公司完成專業綜合與融合的工作）。

咨詢效果：

委托方按照我公司提供的專項工作組架構成立工作小組，明確了擬派人員的任務分工及職責，使得本項目得以順利開展。

（2）協助委托方確定咨詢服務需求。由于本項目咨詢服務涉及的專業模塊多，對專業的廣度與深度要求與傳統咨詢服務工作差異較大，且本項目采用PPP 模式在當時均無成熟的經驗可借鑒，所以委托方未能向我司準確提出工作要求。因此，在雙方多次進行充分了解與溝通和建立在信任基礎上，先由我司結合項目特點整理出各階段的工作要求初稿，再由委托方討論、審核、修改形成終稿，簽發咨詢顧問服務任務書。

咨詢效果：

委托方通過我公司的協助，明確了本項目的咨詢服務需求及各階段咨詢服務工作內容，對項目建設過程中的重點、難點有了更多的了解和預判，為項目實施過程中的風險把控提供的良好的支撐，同時，也促進和拓寬了傳統造價咨詢服務范圍。

4. 風險預警咨詢

風險是指項目中的不確定性，一旦發生將會對項目目標產生不利的影響。我公司根據本項目的實際情況，對項目進行了系統性的風險評估。針對項目不同類別的風險進行了識別、提示并提出了應對措施。風險預警咨詢如圖11 所示。

（1）綜合管廊風險評估。針對可研報告中對管廊部分的描述不一致進行了風險提示，并對天然氣管線納入綜合管廊的適宜性進行了分析，以下為咨詢過程示意：

分析了規劃中新海景大道下的管廊形式為三艙，燃氣管道為單獨一艙，污水管線單獨一艙?，F狀斷面如圖12 所示。

通過對圖12 進行分析，提出了下述專業咨詢建議：

根據《城市綜合管廊工程投資估算指標（試行）》（附件2），管廊本體工程，一艙（斷面面積10～20m2）指標基價為51091～61133 元/m（不含專業管線的入廊費用），三艙（斷面面積 35～45m2）指標基價為97815～139953 元/m（不含專業管線的入廊費用），由此可見管廊的形式對造價的影響是非常大的，因此建議及早確定綜合管廊的形式。

本次估算綜合管廊暫按單艙1.1 億元/km 計入，估算金額為30140 萬元；如后期實際建設為三艙，根據《城市綜合管廊工程投資估算指標（試行）》中單艙與三艙指標基價的標準測算，綜合管廊建安估算費用的上漲幅度可能會達到約1 倍，按此上漲幅度計算，約增加費用3 個億。

（2）市場風險評估。市場風險方面，主要針對項目融委托方面的市場風險進行了評估，以下是我司提出的部分咨詢專業建議，以對PPP 實施方案的風險評估為例。

1）一期PPP 項目實施方案中合理利潤率為3%，年度折現率為3%，與實際市場條件偏離較大。

2）市場化企業平均融資成本約為6%，合理利潤約為10%。

3）本企業平均融資成本為約6%，合理利潤約為10%（同社會市場化）。

4）實施方案中建設期貸款額度按5 億元、貸款利息按1225 萬元計算。但我們指出委托方需考慮增加的投資額的資金安排（如果按實施方案中貸款額與建安費的貸款比例5/5.7651=0.867 計算調整后的投資估算中的貸款額應為88524.8×0.867=7.6 億元）。

（3）征地拆遷費用和進度風險評估。在項目實施的過程中，委托方沒有對征地拆遷所引起的費用和進度風險予以重視，我公司結合項目的實際情況，對項目征地拆遷所引起的費用和進度風險進行了預警提示，以下是我公司提出的部分咨詢專業建議。

在2017 年2 月版實施方案中，“乙方負責本項目征地拆遷工作，征地拆遷費用在項目可研估算的征拆補償費用中列支，若實際征地拆遷費用超出可研估算相關費用，超出部分由乙方負責解決?！闭摀疬w費上限金額為2119.2 萬元。

在2017 年8 月版的實施方案中，改為“征地拆遷費用在項目初步設計概算或施工圖預算中列支，計入項目總投資。該費用由乙方根據征地拆遷進度分期支付政府方，若實際費用超出原列支征地拆遷費用，超出部分由甲方承擔”。拆遷費用由政府全部出資。

我們指出，雖然拆遷費用已改為由政府全部出資，但是由于政府提出財政緊張，要求墊付實際發生的拆遷安置補償費用，這將影響總體的資金籌措方案，且償還期限與方式不確定，由此會增加資金成本。

此外，可研估算中征地拆遷費為2119.20 萬元。而根據委托方前期部估算以及我公司了解的情況，2017 年12 月27 日與政府談判會議中提到的紅線外由政府負擔征地拆遷費的面積約為306666.67m2，住建局提出征地拆遷費單價預計為150.00 元/m2，計算的征地拆遷費為4600 萬元，兩者相差2480.8萬元，差異率為117.06%。根據其他方面的了解，征地拆遷費單價保守估計約為450.00 元/m2，預計本項目支出費用為600.00～750.00 元/m2，因此應以實際發生的金額計入項目總投資。

1）可研批復的拆遷補償安置費：2119.2 萬元；

2）住建局談判會議預估拆遷補償安置費：4600 萬元；

3）綜合考慮前期部提供預估拆遷補償安置費：1.84 億元～2.30 億元；

4）拆遷補償與住建局會議提出的補償標準的差異率：117%；

5）拆遷補償與綜合考慮前期部提供預估拆遷補償標準的差異率區間為：768%～985%；

6）項目建設用地約606666.67m2，其中約有306666.67m2 為紅線外由政府負擔拆遷安置補償費用，未含紅線內約300000m2 建設用地，可參考同類地價約300.00 元/m2（不含拆遷及土地整理費用），建議綜合考慮此部分建設用地是否與政府進行談判，評估地價予以補償或沖抵資本金。具體內容如表11 所示。

咨詢效果：委托方根據我公司的上述風險預警提示，對重大風險事項進行了調整，避免了重大損失。