三、服務的運作過程

1. 項目法人代建管理模式

目前工程建設領域常見的項目管理模式有：

（1）設計、招標、建造模式Design-Bid-Build（DBB）。

（2）設計采購施工總承包模式Design-Build（DB， EPC）。

（3）代建管理模式（風險型）CM@RISK。

（4）集成交付模式Integrated Project Delivery（IPD）。

本項目的建設背景是項目工期緊、項目批復概算嚴格不能突破、項目功能復雜、項目所在地的條件艱苦、投資方本身的不專業性及基于求實公司多年的全過程項目管理經驗等，投資方選擇了風險性項目法人代建的模式。這種模式不同于傳統意義上的項目管理，項目法人委托服務合同中將《建筑法》和其他相關建設法規中的項目法人責任添加到項目法人委托服務合同中。由項目管理單位直接與勘察、設計、施工、監理簽署合同。項目管理單位的管理工作不同于目前國內已經普遍實施的施工監理和項目管理工作，項目管理單位要從項目法人的角度進行項目施工質量、進度、成本和安全控制，并承擔相應的責任。

項目法人代建模式是一種全過程工程咨詢的服務模式，本項目管理模式是結合了我國現行的建設體制和現代項目管理理念和技術，使項目的使用者和項目代建單位相互制約、相互促進，以項目管理的市場化來真正實現“項目管理合同”中賦予項目管理單位在各方面的建設責任。

2. 項目管理目標的特點分析

本項目通過前期與使用方及委托方接洽及反復溝通，發現本項目管理目標存在如下特點：

（1）本項目投資方要求在批復概算的情況下，投資絕對不允許超概算，否則要求追究代建公司的責任。

（2）由于使用單位為新建縣級市，對工期要求非常緊迫。

（3）項目功能復雜，使用單位對于本項目的使用需求和功能需求不清晰。

基于以上情況，求實公司項目管理團隊認為本項目的主要目標是在確保工程質量和安全生產的情況下，控制投資在批復概算范圍內，控制工期不超過合同工期。

3. 精益建設理論

求實公司項目管理團隊基于前述的項目管理模式及項目管理目標的特點分析，認為采用傳統的項目管理思路及管理辦法很難完成任務。因此，求實公司項目管理團隊借鑒了項目精益建設集成交付的管理思路。

精益建設理論的內涵就是應用管理方法和手段來有效配置和使用資源，最大程度地提高勞動生產率。全過程工程咨詢是通過對于互不相同但又相互關聯的生產活動（如設計階段、施工階段等）進行整合與集成管理實現1+1 大于2 的管理過程。本項目把精益建設管理思路貫穿于建筑工程的各個階段，通過事前的模擬不確定性風險分析，發現設計或施工中可能出現的問題，提前設計解決方案，確保項目計劃的實施。提高整個項目的勞動生產率，從而實現項目投資控制目標及進度控制目標。

4. 以投資控制為核心的工作流程

項目代建模式實質上也是一種全過程工程咨詢，需要對設計或施工中可能出現的不確定性風險進行分析，確定解決方案和工作流程，通過工作流程實現服務目標。應用精益建設理論集成和整合建設過程中的各個階段的各方資源（如施工階段減少外界影響問題可以通過設計調整和優化等方法來解決）。通過提高整個項目管理的勞動生產率，確保項目投資不超概算、進度按計劃實施、質量達標、安全生產來實現管理創造價值的目標。

（1）各階段投資控制風險分析（如圖2 所示）。

1）使用功能需求與投資估算匹配的風險；

2）設計概算超估算，設計質量缺陷的風險；

3）合約安排、合約規劃不合理，招標控制價超概算的風險；

4）工期延誤、通貨膨脹造成人工費、材料費調差的風險；

5）不可抗力造成投資增加的風險。

（2）建立投資控制流程。通過持續不斷的設計優化、施工階段協同辦公、5D 云平臺的協助應用等手段加快決策效率、減少過程等待浪費、提高項目管理的效率，本項目工期、質量、進度均得到了有效控制，項目參建各方的利益都得到了保障，如圖3 所示。

1）概念設計流程：解決業主需求與投資估算問題。

2）設計招標流程：通過限額設計招標，解決投資概算問題。

3）設計管理流程：解決設計缺陷問題。

4）招標管理流程：解決與總體投資控制目標相匹配的投資目標分解、項目進度目標控制、總包及各分包流動資金控制及合約規劃，消除多團隊協調風險。

5）施工階段管理流程：將項目進度管理納入投資控制的流程中，對施工階段的投資進行動態控制，減少工期延誤導致的物價上漲風險。

6）竣工結算審核管理流程：確定項目最終建設成本。

5. 各階段咨詢案例

（1）勘察、設計招標階段——限額設計管理、鎖定設計概算。為實現投資控制的目標，提高設計院限額設計的責任意識，解決傳統設計管理模式下設計人員只承擔技術責任、不承擔經濟責任的問題，需要通過限額設計招標來選擇設計單位。只有在設計招標階段對設計單位提出限額設計的要求、在招標文件及設計合同文件中明確設計超限的責任才能鎖定設計概算，確保設計概算不超過投資估算。

招標文件對于限額設計明確以下要求：

1）明確最高限額設計控制價12258.63 萬元，投標人所報的項目估算不得高于招標文件項目最高限額設計控制價。

2）設計人應進行限額設計，保證其初步設計概算不超過投標文件中的投資估算，施工圖預算（設計預算）不超過初步設計概算，上述限額要求中地基處理面積與投標估算中的面積按相等情況進行核算，若項目設計過程中由于方案重大調整、規模變化等原因導致可能超限額的，設計人應提前向發包人發函提示，經發包人確認后方可后續工作。

3）若施工圖預算超過經批復的初步設計概算，設計單位應免費進行設計修改直至使施工圖預算不超過經批復的初步設計概算，且不能影響本工程項目建設進度要求，否則發包人有權對設計人按以下標準進行處罰：施工圖預算超過經批復的初步設計概算在3%（含）～ 5%，扣減設計費的10%。施工圖預算超過經批復的初步設計概算在5%（含）～ 10%，扣減設計費的20%。施工圖預算超出經批復的初步設計概算在10%（含）以上，結合北京市政府投資項目管理的有關規定，嚴肅處理。

4）招標文件所附合同中對支付條件約定：為保證本項目限額設計要求的落實，最終一筆設計費（設計費總額的15%）作為本項目限額設計保證金。

如果經評審的施工圖預算超出設計人自身承擔的設計部分的政府審批確定的初步設計概算，設計人應對施工圖進行調整和修訂，以控制在政府審批的初步設計概算的范圍內。如果設計人不按發包人的限額設計要求進行調整，發包人可從限額設計保證金中先行扣減。如限額設計保證金扣減后，仍不能補償設計人應承擔的經濟責任和損失，發包人有權依據本合同的限額要求采取相應措施，繼續追究相應的責任。

（2）設計管理階段——以限額設計為核心的設計管理。

1）方案設計階段的設計管理。在和使用單位、投資人充分溝通后，2017 年12 月1 日設計單位提交了方案設計本冊。方案設計階段作為影響工程造價的最重要階段，求實公司組織設計管理工程師從以下方面進行審核：建筑功能是否符合設計任務書及使用單位功能需求；是否符合國家及當地的有關規定規范；建筑造型方面是否符合業主要求及美學要求；建筑經濟方面；建筑布局是否合理；圖紙深度、無障礙等方面進行審核。協助設計單位減少了圖紙問題。

2）初步設計階段的設計管理。初步設計階段除按初步設計概算向政府部門申報前需要聘請第三方（北京×××咨詢有限公司）咨詢審核外，我公司作為代建單位積極在初步設計過程中、初步設計文件完成且向第三方申報前、第三方審核后三個階段分別進行控制和審核。

①初步設計過程中，在廣播電臺、電視臺和演播廳工藝設計需求不明確的情況下，由建筑設計單位參照類似項目的常規配置做初步設計。

②初設概算設計方案的建設內容與可行性研究批復基本一致。總建筑規模（26575m2）較《可研批復》規模（27230m2）減少655m2，主要是綜合考慮地上、地下建筑功能的合理性和結構的經濟性，對建筑功能和結構框架進行優化調整后產生的面積差異，是基本合理的。

③設計單位提交初步設計成果后，求實公司組織人員對各專業的初步設計圖紙進行充分的技術、經濟審核，減少了圖紙問題、使初步設計概算控制在可研報告中投資估算額以內。由于本項目存在南北高差大、造型復雜、跨度大等特點，初步設計審核集中在結構專業、暖通專業。

④經第三方評審后評審后項目總投資概算為14297.43 萬元，與報審總投資14861.35 萬元相比核減563.92 萬元。評審后的項目總投資構成為：工程費用12487.12 萬元，工程建設其他費用1090.69 萬元，預備費719.62 萬元。2018 年2 月5 日取得兵團某建設局對初步設計的批復。

3）施工圖設計階段的設計管理。在施工圖設計階段，要對各專業的施工圖進行詳細審核，發現施工圖中的缺、漏、碰、錯問題。項目采用BIM 技術對施工圖進行碰撞檢測，可以大大減少了施工圖中的設計缺陷問題。

4）BIM 技術的應用。本工程是帶地下車庫的公共建筑，管線較多，求實公司組建了BIM 技術小組，同時要求施工單位、監理單位也配置BIM 技術小組，共同探索實踐BIM 技術和設計、工程管理的結合。應用軟件包括Revit、5D 云平臺。BIM 技術的應用有以下方面：

①建立三維模型，檢查圖紙、輔助施工。求實公司BIM 技術小組使用Revit 軟件建立了5 個建筑單體的三維模型（外觀如圖4 所示）。

②管線碰撞檢測、管線綜合。利用Revit 軟件檢查出各專業的碰撞，在施工前最大化杜絕一些錯、漏、碰、缺的問題，提前調整圖紙。 本項目作為公共建筑，尤其是地下車庫內由于有設備間，管線較多。

地下車庫管線碰撞檢查如圖5 所示。

BIM 的可視化應用還包含管線綜合，對管線進行有規則的合理的排布，大大提高管線綜合的效率。通過分別建立土建和機電BIM 模型，可以導出土建裝飾（不含鋼筋）、給排水、暖通風、暖通水、強電、弱電、消防專業的工程量，用于造價人員的工程量輔助計算（鋼筋混凝土含量指標如 表3 所示）。

5）設計優化案例。

①空調系統設計方案優化。圖書館空調系統只預留條件，根據當地環境、使用需求、運營費用等再確定安裝方式及是否安裝。圖書館、會展中心取消多處熱風幕，降低建設成本，減少運營費用，也適應當地冬季環境。新風系統不適應當地220 天風沙天氣，性價比低，因此取消有外窗房間的新風系統及2 套熱回收新風機組和配套設備是對當地環境考慮的，代建單位通過對當地環境的大量調研、取證，認為取消新風系統是可行的方案。

通過以上空調系統優化，降低建設成本100 萬元以上，降低了建設經濟指標。

②室外工程設計優化。室外散水由花崗巖散水優化為混凝土散水，實用性高、造價低、維護成本低、當地適應性高。下沉廣場混凝土磚路面做法由80mm 優化為60mm，是代建單位技術實踐的體現，避免不必要費用的增加。室外道路由瀝青路面優化為混凝土路面，并優化道路豎向做法及豎向厚度，使道路承載力更好、觀感更佳、造價更低。

以上室外工程設計優化，降低建設成本300 萬元以上，降低建設經濟指標。

③電氣工程設計優化。地上部分照明、插座回路由WDZ-BYJ 修改為BV，功能不降低，造價大大降低。室外庭院燈、草坪燈、路燈、壁燈設置過多，與綠化、小品、景觀照明不協調，通過優化照明數量、位置，功能不降低，造價大大降低。配電室中置高壓柜優化為環網柜，功能不變，造價降低。

以上電氣工程優化，降低建設成本70 萬元左右。

④基坑支護方案優化。本項目位于新疆某市，場地開闊，作業面足夠，且均為砂質土層，對基坑支護要求較高，支護難度大，造價較高，采用自然放坡非常適宜當地土質及環境，且建設成本低，根據本項目建筑間距不大，采用大開挖形式，運輸方便，造價低，最終確定開挖為200m×120m，減少基坑支護數量較多，約降低建設成本77 萬元。

⑤地下車庫地面澆筑。地下車庫墊層40mm、樓地面做法60mm，代建單位認為采用100mm 一體化澆筑、分隔縫在20m2 左右，最終采納了一體化澆筑的意見，分割縫為40m×5.5m，基本與代建單位意見一致，一體化澆筑地面質量有保證，分隔縫面積減少有利于減少或避免地面產生裂縫，功能改善，降低風險。

地下及坡道排水溝由混凝土結構優化為空心磚砌體結構，便于施工進度、降低建設成本。

⑥電視塔優化。原設計電視塔造價為150 萬元，代建單位通過對224 團的實地考察，認為原有電視塔能夠滿足新建電視塔需求，通過對原有電視塔的維護，取消電視塔的建設，節約建設成本90 萬元。

主要設計優化成果統計如表4 所示。

（3）施工招標階段——合約規劃安排。

1）招標階段重點要解決的問題。

①科學合理的合約規劃。為控制工程造價，可在政策法規的允許范圍內，將專業性強或行業壟斷、總包單位也需再次分包的項目進行獨立發包；將圖紙深度不夠、專業性強與總包關系密切的項目進行專業分包；將品牌、規格、材質等決定價格的材料、設備采購項目，約定好參考品牌及采購標準。考慮到工期問題，劃分標段，合理分配風險，形成伙伴關系。

②編制責任權利明確的合同條款，包括設計、施工、監理、重要材料、設備供貨合同條款，總包施工現場管理條款，確定付款方式、工程變更合同價款調整條款，違約責任條款等。

本階段求實公司參與咨詢的團隊人員包括合約經理、招標師、造價師、總工程師等。合約經理重點把控合同條款與風險分配問題；造價師負責編制合理的招標控制價，總工程師負責設定合理的采購技術標準。

2）合約規劃的設計問題。由于專業工程分包數量較多而且公開招標程序煩瑣，為了不影響進度，建議專業工程全部納入總承包范圍。代建單位只針對技術要求、招標程序、質量標準等在建設過程中進行宏觀把控，確保質量可控、造價合理。

3）最后結果。

①合約規劃全部按照求實公司團隊的建議開展實施，求實公司專業團隊投入大量的精力編制機電工程招標技術參數、參考品牌、施工界面，以減少施工過程中因技術標準不明確而導致的索賠及爭議。

②項目施工過程中電梯、空調、變配電、柴發等常規由業主采購的設備在本項目中直接由總承包人采購，采購及安裝質量可靠，設備品牌符合業主要求，施工過程中未發生因采購標準變更導致的投資調整。也避免了因分包招標影響工程進度。

③進度管理的合同措施。資金支付是影響工程進度的最關鍵的因素之一，本項目為保障工程進度采取了以下合同措施：

工程款支付：由于本項目資金到位，從對進度控制有利的情況考慮，不需要增加承包商的墊資壓力，設置工程預付款比例為30%，預付款從第二個月開展分四次平均扣回。工程進度款按計量工程量的85%按月支付。

工程進度節點設置：為增強過程進度考核，在合同中增加了過程進度的獎罰條款：設置基礎、主體完工等節點工期要求，對進度控制點進行考核，因承包人原因完不成計劃，每天扣違約金人民幣5000 元，下一個控制點按計劃完成時，則上一次違約金取消。但在連續兩個控制點都未完成，違約金累計計算。這樣有效地增加了施工單位過程進度管理的責任意識，對進度偏差能夠及時發現及時糾偏，避免工期延誤壓力累積到最后無法控制。

（4）施工管理階段——投資控制的動態管理。施工階段是將項目“藍圖”變成工程實體，這個階段是工程建設周期中投入的人力、物力和財力最多、工程管理難度較大的時期，在施工階段要對工程造價管理給予足夠的重視，從組織、經濟、技術、合同等多方面采取措施，控制投資。

項目施工階段求實咨詢團隊以項目投資控制與進度控制為重點，質量安全控制方面以監理控制為核心，通過設置關鍵控制點，加強事前、事中控制，充分調動和管理好監理公司在質量安全進度管理方面的工作職責實現。

施工階段求實公司參與咨詢的團隊人員包括合約經理、項目經理、造價師、機電工程師等。項目經理負責項目施工的整體組織實施及管理工作，合約經理重點把控制施工階段變更洽商及進度款支付審核、合同履約檢查等工作，機電工程師負責相關機電設備的采購及安裝質量標準。

1）投資控制的動態管理——施工進度管理。施工階段進度延誤會使項目施工周期的加長，加大“通貨膨脹”引起的材料費、人工費漲價等調差風險，使施工階段的投資無法控制。求實團隊在進度控制方面建立了以完善的計劃體系為控制基礎，以贏得值的方法為進度統計及糾偏手段的進度控制流程。本項目實際進度與計劃進度偏離較小，贏得值曲線如圖6 所示。

①確保施工按照合同要求的時間節點完成。求實團隊在施工管理過程中，結合現場情況采取多種措施確保工程進度按照合同要求的時間完成。

進度管理的合同措施：按照總包合同對施工節點的要求對總包單位進行考核。因承包人原因完不成計劃，每天扣違約金人民幣5000 元，下一個控制點按計劃完成時，則上一次違約金取消。但在連續兩個控制點都未完成，違約金累計計算。求實項目團隊充分利用合同節點計劃要求，約束施工方主動控制工期。

進度管理的技術措施：通過調研與考察，當地商品混凝土配比較特殊，當地冬季氣溫高、溫差大，利用北京國有企業的技術實力等綜合因素考慮，可以進行適當冬季施工，有利于施工進度的落實，但此項措施不發生經濟增加，取得了好的效果，次年對混凝土進行檢測，全部達標 合格。

進度管理的保障措施：為解決當地材料緊缺等問題，代建單位組織總包單位、分包單位、材料供應商召開專題會，盡早確定材料選樣、封樣，為從疆外材料運輸爭取足夠時間，滿足現場施工進度要求。

通過各方的努力，于2018 年3 月17 日開工，基礎施工于6 月中旬完成驗收，歷時3 個月；結構施工于12 月28 日完成，歷時100 天；將于2019 年8 月31 日完成竣工驗收，提前3 個月竣工；并于9 月20 日利用20 個工作日完成竣工備案并移交使用單位，在共和國最年輕的城市為祖國生日獻禮。

②進度干擾事件的應對措施。

問題：

● 220 天風沙施工的影響；

● 建筑材料的緊缺、運輸路途遙遠；

● 當地技術人才、技術工人短缺。

解決方案：

● 合理安排施工組織計劃，斗風沙、戰嚴寒，研究天氣環境特性，進行工序穿插、加班作業；

● 從疆外調派有技術的工程師、技術工人，并大力培訓當地維吾爾族工人，疆外、疆內一盤棋；

● 提前采購，多渠道、多地區采購，利用本場地空地多的優勢進行提前儲備。

最后結果：通過努力，減少了風沙季節的干擾影響；培訓了當地勞動力，最大限度地減少了因材料短缺造成的工期影響。

2）投資控制的動態管理——持續的設計優化。由于設計階段周期較短，設計圖紙難免不完善。施工階段持續的設計優化對投資控制具有著重要的意義。本項目在施工過程中采用了如下的設計優化措施：

①熱力一次網路由優化，與當地熱力公司實地勘察供熱線路，減少熱力一次網DN125 管道390m，節省造價15 萬元。

②小市政給水路由優化，與當地水務給水實地勘察供水線路，減少供水DN150 管道200m，節省造價9 萬元。

③高壓供電線路優化，與當地供電設計院勘查現場，優化設計，利用原有電纜井及排管，并根據實際供電容量，將供電電纜有YJV22-3×300 優化為YJV22-3×150；節省造價20 萬元。

④弱電線路優化，與當地電信部門進行現場勘查，勘察結果為只有昆玉大道一側具備市政電信管道，因此將項目西側進線弱電井修改為項目南側（昆玉大道一側）進線，功能得到改善，大大利用原有市政電信管道，節省造價30 萬元。

（5）結算審核階段——投資控制水到渠成。工程竣工前提前編制竣工結算審核計劃，在各項工程竣工后，依據工程施工圖紙、設計變更洽商、有關索賠文件、工程合同條款，組建由造價工程師負責、各專業工程師參加的結算審核小組，及時準確、科學合理地進行結算初步審核工作，提出初審意見。

結算審核階段求實公司參與咨詢的團隊人員包括審算經理、合約經理、項目經理、各專業造價師。審算經理負責組織整個結算工作的開展，并對成果文件質量負責，項目經理、合約經理主要給結算審核小組針對現場施工情況、設計變更情況、未施工項目等內容進行交底。

圖紙深化的結算問題：施工方對幕墻圖紙進行了深化設計，要求按深化設計圖紙按實結算。

解決：根據合同約定結算原則，鋼結構按照單價合同、幕墻部分總價包死。按施工圖加變更洽商進行結算。施工方所出的竣工圖、深化設計的大樣圖、節點圖（如鋼結構）等不作為結算的依據，對施工圖明確做法，施工方未做的工程項目進行扣減。價格與結算價格對比如圖7 所 示。

6. 全過程工程咨詢運作過程的總結

（1）精益建設理論的內涵分析。精益建設理論來源于豐田生產系統（TPS）的設計和建設不動產的新方式，使復雜、不確定和工期緊迫的項目得到顯著改善。精益建設理論的內涵就是應用現代工業工程的方法和手段來有效配置和使用資源，從而消除無效勞動和浪費的生產方式。核心思想就是消除一切無效勞動和浪費，通過不斷地降低成本、提高質量、增強顧客滿意度來保持企業在市場競爭中的優勢。

改變傳統模式下進度、質量、成本三項管理目標之間的矛盾對立狀態，通過精益建設理論的思路，通過合作減少施工過程中的時間浪費，提高勞動生產率來提升管理效率，實現業主投資降低、施工企業利潤率增加、項目進度加快、項目參建各方滿意度均增加的創新管理服務目標。

（2）全過程工程咨詢價值鏈的實施。對設計或施工中可能出現的不確定性風險進行分析，確定解決方案和工作流程，通過工作流程實現服務目標。應用精益建設理論集成和整合建設過程中各個階段的各方資源，解決了管理碎片化、資源錯配等問題，實現1+1 大于2 的管理效果。在確保項目投資不超概算、進度按計劃實施的基礎上，提高整個項目的勞動生產率，實現管理創造價值的目標。

在管理流程的整合方面，項目管理者可以根據價值鏈主線的要求有針對性地制定管理流程。例如，對于本項目（以DBB 交付方式）投資控制為價值鏈主線的項目，能圍繞項目具體的投資目標設定具體的項目流程，在項目概念設計階段、設計招標階段、設計管理階段、施工招標階段、施工管理階段、竣工結算階段，實現項目全過程的投資控制，避免了目前多數傳統咨詢模式下各階段咨詢碎片化投資控制管理問題。由于強化了前期對投資控制影響較大階段造價咨詢力量的投入，解決了目前造價咨詢資源錯配的問題。本項目的投資控制流程解決了目前項目投資鏈條上的問題，增加了投資控制的可控性，減少了投資控制的風險，使各階段的投資控制處于可控狀態。施工實施階段變更洽商、索賠及爭議明顯減少。這也是全過程工程咨詢的價值所在。

（3）BIM 技術的應用路徑。求實公司獨立的BIM 團隊一直致力于BIM 技術的研究和實踐，在本項目進行了落地實踐。從BIM 在投資估算階段的方案比選優化，到招投標階段的BIM 模型快速算量，以及在項目全過程管理階段的施工圖優化、成本、進度、質量、安全等方面管控的全鏈條BIM技術配合都做了不同程度的實施與服務。本項目基于BIM5D 平臺公司協同開發基于造價咨詢全過程服務的BIM 全過程造價服務平臺，利用BIM 技術為項目提供更優質的工程咨詢服務，如圖8 所示。