許某某與程某等農(nóng)村房屋買賣合同糾紛上訴案

案例依據(jù)

北京市第一中級(jí)人民法院（2018）京01民終36號(hào)民事判決書。

案例內(nèi)容

上訴人許某某因與被上訴人程某、朱某某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市延慶區(qū)人民法院〔2017〕京0119民初3220號(hào)民事判決，向北京市第一中級(jí)人民法院提起上訴。法院于2018年1月2日立案后，依法組成合議庭公開審理了本案，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

許某某上訴請(qǐng)求：1．撤銷一審判決，發(fā)回重審或改判支持我的一審訴訟請(qǐng)求；2．本案訴訟費(fèi)由程某、朱某某負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：一審法院未對(duì)程某與朱某某之間的房屋買賣合同真?zhèn)魏托ЯM(jìn)行嚴(yán)格審查，該合同是虛假的。1．該合同價(jià)款的支付不符合常理；2．公證人簽字與另案訴訟中的公證人簽字有差異，且我提交的《評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察表》證明至2016年4月2日房屋真實(shí)權(quán)利人仍為程某，程某與朱某某的合同是虛假的。

程某辯稱，我同意原審判決，不同意上訴人的上訴請(qǐng)求。一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。

朱某某辯稱，我同意原審判決，不同意上訴人的上訴請(qǐng)求。一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。

許某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1．確認(rèn)我與程某的農(nóng)村房屋買賣合同無效；2．請(qǐng)求程某返還房屋。

朱某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1．依法確認(rèn)許某某與程某房屋買賣合同有效并駁回許某某的訴訟請(qǐng)求；2．依法確認(rèn)程某與我的房屋買賣合同有效并確認(rèn)我對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有所有權(quán)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2009年12月，許某某與程某簽訂農(nóng)村房屋買賣合同，約定：“一、房屋一處，四至東至朱某甲，西至陳某某，南至趙某，北至街，使用面積以縣土地管理局所發(fā)的集體土地建設(shè)用地使用證為準(zhǔn)，房屋價(jià)格人民幣柒萬元整，在寫此協(xié)議當(dāng)天一次性付清房屋款。二、如需進(jìn)行房屋過戶，其費(fèi)用由買方承擔(dān)?！碑?dāng)日，程某將七萬元現(xiàn)金交付許某某，許某某將訴爭(zhēng)房屋交付程某，程某的父母一直居住在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)至今。后程某對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行了修繕，并在該宅基地加蓋了三間東房、三間西房。2015年5月3日，程某與朱某某簽訂農(nóng)村房屋買賣合同，約定：“一、房屋一處，四至東至朱某甲，西至陳某某，南至趙某，北至街，使用面積以縣土地管理局所發(fā)的集體土地建設(shè)用地使用證為準(zhǔn)，房屋價(jià)格人民幣肆拾伍萬元整，在寫此協(xié)議當(dāng)天一次性現(xiàn)金付清。二、如需進(jìn)行房屋過戶，其費(fèi)用由買方承擔(dān)?！?/p>

另查明，北京市延慶區(qū)大榆樹鎮(zhèn)下屯村西區(qū)375號(hào)集體建設(shè)用地使用證【下集建（下屯）字第4013號(hào)】登記在許某某名下，現(xiàn)存放于朱某某處。北京市延慶區(qū)大榆樹鎮(zhèn)下屯村西區(qū)375號(hào)院四至為：東至朱某甲，西至陳某某，南至趙某，北至街。該院內(nèi)現(xiàn)有房屋九間半，含許某某所建北房三間半以及程某于2011年6月新建房屋東房三間、西房三間。

再查明，許某某與程某、程某與朱某某所簽訂的二份農(nóng)村房屋買賣合同均未向北京市延慶區(qū)大榆樹鎮(zhèn)下屯村村民委員會(huì)和大榆樹鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府備案，程某所建房屋六間亦未經(jīng)下屯村村民委員會(huì)和大榆樹鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)。

一審法院認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力，應(yīng)當(dāng)以最后一手買受人的身份情況進(jìn)行判斷，最后一手買受人與出賣人同屬同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，合同有效。本案中，位于北京市延慶區(qū)大榆樹鎮(zhèn)下屯村西區(qū)375號(hào)的北房三間半由許某某出售給程某，后又由程某出售給朱某某，屬于農(nóng)村私有房屋“連環(huán)買賣”，應(yīng)當(dāng)以最后一手買家暨朱某某的身份情況確定該二份農(nóng)村房屋買賣合同的效力，因許某某與朱某某均屬于北京市延慶區(qū)大榆樹鎮(zhèn)下屯村村集體組織成員，故關(guān)于該北房三間半的農(nóng)村房屋買賣均有效。許某某雖主張程某與朱某某之間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同不具有真實(shí)性，但許某某未能提供足以認(rèn)定該房屋買賣虛假的反證，依法應(yīng)承擔(dān)對(duì)其不利的法律后果；許某某認(rèn)為其與程某農(nóng)村房屋買賣合同無效，進(jìn)而導(dǎo)致程某與朱某某農(nóng)村房屋買賣合同無效的訴求，依法不能成立。因許某某與程某農(nóng)村房屋買賣合同的標(biāo)的僅為該北房三間半，而非北京市延慶區(qū)大榆樹鎮(zhèn)下屯村西區(qū)375號(hào)宅基地，且程某不是北京市延慶區(qū)大榆樹鎮(zhèn)下屯村村集體組織成員，故程某未經(jīng)村鎮(zhèn)批準(zhǔn)而在該宅基地上新建東房三間、西房三間的產(chǎn)權(quán)應(yīng)另行確認(rèn)，進(jìn)而朱某某關(guān)于確認(rèn)北京市延慶區(qū)大榆樹鎮(zhèn)下屯村西區(qū)375號(hào)院內(nèi)所有房屋所有權(quán)的訴求缺乏法律依據(jù)，不能支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百三十條、第一百三十二條，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十一條、第十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十條之規(guī)定，判決：一、駁回許某某的訴訟請(qǐng)求；二、許某某與程某簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同有效；三、朱某某與程某簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同關(guān)于北京市延慶區(qū)大榆樹鎮(zhèn)下屯村西區(qū)375號(hào)院內(nèi)北房三間半部分有效；四、位于北京市延慶區(qū)大榆樹鎮(zhèn)下屯村西區(qū)375號(hào)院內(nèi)北房三間半歸朱某某所有；五、駁回朱某某的其他訴訟請(qǐng)求。

二審中，雙方當(dāng)事人未提交新證據(jù)。法院查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致，法院予以確認(rèn)。

案例判決

二審法院認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人。本案中，許某某將訴爭(zhēng)房屋出售給程某后，程某又將該房屋出售給朱某某。雖然程某并非訴爭(zhēng)房屋所在的北京市延慶區(qū)大榆樹鎮(zhèn)下屯村村民，但朱某某為該村村民，故綜合上述兩個(gè)買賣關(guān)系，并未導(dǎo)致宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人，不違反相關(guān)法律規(guī)定。因此，一審法院判決駁回許某某關(guān)于確認(rèn)其與程某之間房屋買賣合同無效并要求程某返還訴爭(zhēng)房屋的訴訟請(qǐng)求，是正確的，應(yīng)予維持。許某某上訴主張程某與朱某某之間的房屋買賣關(guān)系不真實(shí)，但程某、朱某某均認(rèn)可雙方房屋買賣的事實(shí)，并提交農(nóng)村房屋買賣合同，足以證明雙方房屋買賣合同關(guān)系，許某某對(duì)此未提交反證，故許某某的上訴主張，證據(jù)不足，不能成立，法院不予支持。

對(duì)當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人認(rèn)為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的，有權(quán)提起訴訟。本案中，朱某某作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人提起訴訟，訴訟請(qǐng)求為：1．確認(rèn)許某某與程某房屋買賣合同有效并駁回許某某的訴訟請(qǐng)求；2．依法確認(rèn)程某與朱某某的房屋買賣合同有效并確認(rèn)朱某某對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有所有權(quán)。朱某某并非許某某與程某之間房屋買賣合同的當(dāng)事人，許某某與程某之間房屋買賣合同效力對(duì)其與程某之間的房屋買賣合同效力并無必然影響，故朱某某對(duì)本案爭(zhēng)議的許某某與程某之間農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題并無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)，且朱某某第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求實(shí)質(zhì)系其針對(duì)許某某的起訴提出的答辯意見，故法院不予處理；程某與朱某某之間房屋買賣合同的效力問題與本案并非同一法律關(guān)系，不宜在本案中一并處理。因此，朱某某作為第三人提出的訴訟請(qǐng)求均不符合法律規(guī)定，法院均不予處理。一審法院就朱某某的訴訟請(qǐng)求進(jìn)行實(shí)體審理，適用法律錯(cuò)誤，法院予以糾正。

綜上所述，許某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；朱某某的訴訟請(qǐng)求不符合法律規(guī)定，法院不予處理。2018年2月23日，二審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十六條、第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持北京市延慶區(qū)人民法院〔2017〕京0119民初3220號(hào)民事判決第一項(xiàng)；

二、撤銷北京市延慶區(qū)人民法院〔2017〕京0119民初3220號(hào)民事判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)。

一審案件受理費(fèi)775元，由許某某負(fù)擔(dān)。

二審案件受理費(fèi)1550元，由許某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。