張某某與郭某某農村房屋買賣合同糾紛上訴案

案例依據

北京市第三中級人民法院（2018）京03民終2216號民事判決書。

案例內容

上訴人張某某因與被上訴人郭某某農村房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市懷柔區人民法院〔2017〕京0116民初1824號民事判決，向北京市第三中級人民法院提起上訴。法院于2018年1月31日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。本案現已審理終結。

張某某上訴請求：1．撤銷一審法院判決第三項，依法改判張某某與郭某某按照三七開責任，即張某某承擔涉案房屋區位補償價的70%（60120.06元）、房屋及附屬物重置成新價的70%（150353.7元），郭某某承擔涉案房屋區位補償價的30%（25765.74元）、房屋及附屬物重置成新價的30%（64437.3元）。2．本案一、二審訴訟費由郭某某負擔。事實和理由：一、一審法院未對造成該房屋買賣合同無效的責任進行劃分。雙方在訂立合同當初都存在締約過失，張某某不懂法，不清楚《中華人民共和國土地管理法》的規定，郭某某同樣也理應有注意義務。雙方都有過錯，應當各自承擔相應的責任。二、一審房地產評估報告中存在錯誤，評估單位誤將不在宅基地范圍內的兩間南房列入了評估范圍。

郭某某辯稱：同意一審法院判決。一審對于造成房屋買賣合同無效的責任劃分合適。張某某說評估報告將不在宅基地范圍內的兩間南房也列在了評估范圍內，根據雙方的房屋買賣協議寫明的四至，這兩間南房也在宅基地范圍內，請求維持原判，駁回上訴。

張某某向一審法院起訴請求：1．張某某與郭某某于1998年4月8日簽訂的《買賣房屋協議書》無效；2．郭某某將位于北京市懷柔區某某75號院（以下簡稱75號院）北房5間返還給張某某；3．案件受理費由郭某某負擔。

郭某某向一審法院反訴請求：1．張某某返還郭某某購房款35000元；2．張某某賠償郭某某損失351790元；3．反訴案件受理費由張某某負擔。

一審法院認定事實：張某某為北京市懷柔區渤海鎮馬道峪村村民，郭某某非北京市懷柔區渤海鎮馬道峪村集體經濟組織成員。1998年4月8日，張某某與郭某某簽訂《買賣房屋協議書》，約定張某某有房屋5間，房屋與當院面積南北長24米，東西寬16米，總面積384平方米。房屋坐落于馬道峪東溝，院內樹木歸買主，本房屋保持原有走道不變，原有水溝不變維持原有水流自在。買房人翻蓋房屋和院內建筑物必須有村民委員會批準。房屋作價35000元，一次交清。同日，張某某與郭某某簽訂《第二賣房協議書》，約定郭某某購買張某某馬道峪東溝內北房5間，張某1、張某某兄弟二人協商一致，一致同意將房賣給郭某某。此房賣給郭某某后，張某某決不找郭某某的任何麻煩。具體條款以第一協議為準，此協議一式4份，張某某兄弟每人一份，郭某某一份，村委會一份，張某某與郭某某雙方和村委會共三方簽字后生效。上述兩份農村房屋買賣合同簽訂后，張某某向郭某某交付涉案房屋，郭某某給付張某某購房款。張某1（財）、張某某、郭某某、中證人孫某等簽字。2017年3月30日，馬道峪村村委會出具證明1份，載明現有我村村民張某某，在馬道峪村東溝有老宅一處，門牌號75號，此房始建于解放前，無《村民建房建設工程規劃許可證》，此房產權歸張某某所有。張某某于1999年12月30日去世，此房由張某某繼承。張某某與張某某屬父子關系。同年7月19日，渤海鎮人民政府和馬道峪村村委會共同出具證明1份，載明今有我村已故村民張某某，在我村東溝有老宅一處，門牌號75號，始建于解放前。房屋四至：東至張某2、西至壩墻、南至河溝、北至壩墻。正房5間，宅基地面積，東西長15.9米，南北寬24.3米，合386平方米。房屋產權歸張某某之子張某某繼承。一審庭審中，郭某某申請對75號院宅基地區位補償價、房屋及附屬物重置成新價進行評估，一審法院委托北京百成首信房地產評估有限公司對上述估價項目進行評估，該公司于2017年12月6日出具《房地產估價報告》，載明宅基地面積386平方米，建筑面積171.06平方米。宅基地區位補償價為122694元，房屋及附屬物重置成新價229096元。附屬物項目包括樹、院墻、院地等15項。因雙方各持己見，故未能調解。

一審法院認為，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。郭某某并非北京市懷柔區渤海鎮馬道峪村集體經濟組織成員，根據我國現行土地管理法律、法規之規定確認張某某與郭某某簽訂的房屋買賣合同應屬無效。合同無效后，雙方因合同取得的財產應當予以返還，為此郭某某應將75號院返還給張某某。在合同無效的原因方面，張某某、郭某某均存在過錯，其中出賣人張某某負有主要責任，買受人郭某某負有次要責任，一審法院綜合考慮出賣人因土地升值所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，考慮由出賣人賠償買受人信賴利益損失。張某某同意在扣減樹、院墻、院地的重置成新價后返還郭某某購房款，一審法院不持異議。

綜上所述，一審法院對于張某某要求確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效以及返還75號院的訴訟請求予以支持；一審法院對于郭某某要求張某某返還購房款及賠償信賴利益損失的訴訟請求予以支持，同時扣減樹、院墻、院地的重置成新價，并考慮郭某某的過錯程度減輕張某某的賠償責任。據此，一審法院于2017年12月判決：一、確認張某某與郭某某于1998年4月8日簽訂的《買賣房屋協議書》及《第二賣房協議書》均無效；二、郭某某于判決生效后六十日內返還張某某位于北京市懷柔區某某75號院落、房屋及其他附屬物；三、張某某于判決生效后七日內給付郭某某購房款11309元、區位補償價85885.8元、房屋及附屬物重置成新價229096元；四、駁回郭某某的其他反訴請求。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審中，雙方當事人均未提交新的證據。法院經審理查明的事實與一審法院查明的事實一致，法院予以確認。

案例判決

二審法院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。

根據已查明的事實，郭某某并非涉案房屋所在村集體經濟組織成員，其購買涉案農村房屋涉及相應宅基地使用權的轉讓，違反了法律、行政法規的強制性規定，雙方所簽合同應屬無效。雙方對于合同無效均具有過錯，一審法院認定張某某負有主要責任，并無不當。一審法院根據雙方過錯程度，綜合考慮出賣人因土地升值所獲利益、買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失等因素，所酌情確定的張某某應賠償郭某某相應區位補償價款和房屋及附屬物重置成新價款的數額，尚屬適當，法院予以維持。

張某某主張評估報告存在錯誤，兩間南房不在宅基地范圍內。首先，張某某提交的村委會出具的證明中載明涉案宅院宅基地面積與評估報告中宅基地面積一致；其次，張某某自認涉案宅院原有院墻與現院墻范圍一致；再次，張某某未提交證據證明兩間南房不在宅基地范圍內，故法院對于張某某主張的該項事實不予采信。

綜上所述，張某某的上訴請求不能成立，應予駁回。一審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，法院予以維持。2018年2月2日，二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費2616元，由張某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。