單位土地、房屋面積投資估算法，是根據已開發完成類似項目的投資支出和開發的土地面積(公頃或平方米)或房屋建筑面積(平方米)，算出單位土地面積或房屋建筑面積所需投資支出，再將它乘以開發項目的土地面積或房屋建筑面積，來估算開發項目投資支出總額的方法。

為了提高開發項目投資支出估算的精確度，在開發項目可行性研究階段應采用概算指標估算法。概算指標是參照概算定額和各項取費標準，算出單項工程、設施投資支出，土地征用及拆遷補償費或批租地價，前期工程費、開發間接費和管理費、預備費等，然后匯總計算開發項目投資支出總額的方法。

(第四節）著眼于未來的長期投資。

長期投資是指一年以上才能收回的投資，主要是指對固定資產的投資，也包括對無形資產和長期證券的投資。

一、精明的固定資產投資。

固定資產是指使用年限在一年以上，單位價值在規定標準以上，并且在使用過程中保持原來的物質形態的那部分資產。固定資產投資，就是指將貨幣資金、實物資金等投放在固定資產上，以增加企業固定資產凈額或保證企業固定資產正常運轉的行為或事項。與固定資產投資有關的資本支出主要包括：廠房的新建、擴建和改建，設備的購置和更新，資源的開發和利用，等等。固定資產投資一般具有耗資大、時間長、風險大等特點，因此，投資決策的正確與否，對企業的生死存亡至關重要。

1．固定資產投資的特點。

投資金額大、回收期長。

固定資產是企業進行生產經營活動的重要物質技術基礎，并且企業的固定資產的單位價值較大、使用期限較長，所以其投資額一般都較大，投資決策一旦實施，便會在較長時間內影響企業。

固定資產對企業今后的長期經濟效益，乃至于對企業的整個命運都有著決定性的影響。這就要求企業在進行固定資產投資決策及投資決策的實施過程中，要注意投資的回收期，優先考慮那些投資少、見效快、回收期短的項目；在使用固定資產的過程中，必須注意通過充分發揮固定資產的效能增：產增收，從而加快固定資產投資的回收速度；在確定固定資產折舊年限時，不僅要考慮其有形損耗，而且要考慮其無形損耗，合理縮短折舊年限。

投資的一次性和收回的分次性。

企業為了獲取投資收益，在進行固定資產投資時，必然要一次性墊支相當數額的資金。這種墊支的資金收回是在該資產未來的使用期限內分期、逐次實現的。因此，企業在進行固定資產投資決策時，必須充分考慮和評價投資項目的必要性和可行性。

使用效益的逐年遞減性。

固定資產使用效益的逐年遞減性，不僅起因于固定資產的有形損耗，更取決于日益增加的固定資產的無形損耗。

較差的變現性與流動性。

固定資產投資的實物形態主要是廠房、機器、設備、器具等固定資產，這些資產不易改變用途，也難于出售，因而其變現能力及流動性在企業資產中是最差的。因此，固定資產投資一經實施，再想改變用途，不是無法實現，就是代價太大。企業在進行固定資產投資決策時，應充分考慮到這一點。

資金占用數量的相對穩定性。

固定資產投資一經實施，在資金占用數量上便保持相對穩定狀態，而不像企業流動資產那樣經常波動。因為企業的業務量在一定范圍內增加時，往往并不需要立即增加固定資產投資，而是通過挖掘潛力、提高效率就可以完成所增加的業務量。如果企業的業務量在一定范圍內減少，企業即便為維持一定的生產能力，也不必大量出售固定資產。

2．固定資產投資的種類。

對固定資產投資進行適當的分類，是進行固定資產投資決策的前提條件，也是避免重復投資及財力分散或浪費的有效手段。

按投資的范圍分類。

按投資的范圍分類，固定資產投資可以分為對內固定資產投資和對外固定資產投資。對內固定資產投資，即企業本身的固定資產投資。對外固定資產投資，即對本企業以外的其他單位的固定資產投資。

按各固定資產投資項目之間的關系分類。

按各固定資產投資項目之間的關系分類，固定資產投資可以分為獨立投資、互不相容投資、先決投資和重置投資。獨立投資。獨立投資就是投資成本與投資收益不會因為其他方案的采納與實施與否而受到影響的固定資產投資，除非其后來的投資是專門為改變這項投資的生產營運特點而進行的。互不相容投資。互不相容投資是指那種在一系列的投資方案中，選用其中的一個，其他投資的收益將因此而喪失殆盡的投資。先決投資。先決投資就是那種只有在其決策實施之后，才能使其后續或同時進行的其他一個或多個投資項目實現投資收益的投資。先決投資是其他與之相關的投資項目開展的前提，必須首先周密地做出決策。重置投資。重置投資是一種旨在用能夠更多地或更有效地生產同一產品或發揮同樣作用的資產取代現有的資產的投資。一般而言，重置投資同時也屬于獨立投資或互不相容投資。

3．固定資產投資的一般決策程序。

固定資產投資具有相當大的風險，一旦決策失誤，就會嚴重影響企業的財務狀況和現金流量，甚至會導致企業破產。因此，固定資產投資管理在企業財務管理中就顯得十分重要。一般的固定資產投資決策的程序包括以下幾個步驟：

預測固定資產投資項目。

預測固定資產投資項目，就是預測計劃期內需要增加哪些固定資產，增加多少，何時增加。為此，要在核定固定資產需用量的基礎上，進一步確定新增固定資產的項目、數量和時間。這其中包括確定新增生產設備類固定資產的項目、數量和時間，確定配套性設備的項目、數量和時間，確定非生產性固定資產的項目、數量和時間。

固定資產投資的資金占用量大、周轉期長，一經建成就決定了企業一定期間的生產規模和生產能力，決定了企業可能實現的經濟效益。投產以后要在較大范圍內改變其規模或結構，以提高經濟效益，是十分困難的。因此，確定新增固定資產的項目、數量和時間時，要從生產經濟的合理化角度，合理安排投資結構，正確制訂固定資產配置計劃，使各類固定資產配成套，形成較強的生產能力。

擬定固定資產投資方案。

企業在確定新增固定資產的項目、數量和時間之后，還要研究解決的途徑，擬定能使投資效益達到最佳的方案。

企業增加固定資產的生產能力，一般可以通過兩種途徑解決：一是通過購置、建造、增加設備數量，擴大企業固定資產的規模；二是通過技術改造、米用新技術改進生產設備的性能，提高企業的生產能力。

前者為外延式擴大再生產，后者為內涵式擴大再生產。一般來講，外延式擴大再生產的投資額大，內涵式擴大再生產的投資額小，如兩者所能達到的生產能力無多大差別，應盡可能地采取內涵式擴大再生產的辦法，以節約固定資產投資。為此，企業應在經營者的領導下，組織由有關職能部門負責人、工程技術人員、財務人員和有經驗的工人參加的小組，擬定固定資產投資方案，以便決定是新建、改建固定資產，還是對現有的固定資產進行技術改造。無論是哪一種，都要提出若干不同的方案，以便擇優選擇。

預測固定資產投資效益，進行投資決策。

擬定了投資方案之后，為了擇優選擇，還需要對各種投資方案進行分析，分析它們在技術上的可行性和經濟上的效益性。從經濟上進行分析，就是要運用固定資產投資評價方法測算不同方案的經濟效益。

提出固定資產投資概算和籌劃資金來源。

在確定企業固定資產投資需要增加的項目、數量和具體方案以后，就要提出固定資產投資概算，籌劃固定資產投資的資金來源。企業用于固定資產投資的資金來源，目前主要有基本建設投資貸款、長期貸款、公積金、吸收外資等。對于不同的投資來源，應研究其利用的可能性和效益性，從中選擇最有效率的資金來源。

當企業利用基本建設投資貸款購建固定資產時，要著重研究固定資產投入使用后新增的利潤能否按規定期限還清貸款、付清利息。

固定資產投資項目的實施與控制。

固定資產投資項目一經批準，即應付諸實施，進入投資預算的執行階段。在這一過程中，應建立一套預算執行情況的跟蹤系統，及時、準確地反映預算執行中的各種信息，將實際指標與預算指標進行對比，并據以找出差異、分析原因，并將分析結果及時反饋給各有關部門或單位，以便其調整偏離預算的指標，實現預定的目標。另一方面，應根據所出現的新情況，修正或調整資本預算，確保資本預算的先進性和可行性。

二、遠瞻的無形資產投資。

無形資產是企業一項重要的長期資產。無形資產在經濟發展中的作用越來越重要，已成為企業經濟活動中不可缺少的部分。實踐證明，把無形資產運用到生產經營中，可以將其轉化為生產力，提高勞動生產率，節約能源，降低消耗，改變產品結構，加速產品的更新換代。不過，與此同時，它也可能給企業帶來很大的風險。因此，加強無形資產的投資管理也是企業財務管理的一項重要內容。

1．無形資產的特征。

無形資產是指企業長期使用的、沒有實物形態的那部分資產。

無形資產從一般意義上又可以看成是無形固定資產的簡稱。無形資產是與有形資產相對而言的。固定資產不僅包括以實物形態存在的資產，也包括以知識形態存在的資產，即無形資產。無形資產雖然不具有實物形態，但能夠為企業提供某種特權或權利；無形資產雖然不具有實物形態，但與企業的生產經營有關，并且完全作用于企業的生產經營活動。無形資產屬于企業固定資產的一部分。

2．無形資產的分類。

掌握無形資產的各種分類方法及具體內容。是了解無形資產構成，進行無形資產投資的基礎。無形資產可以按照不同的標準進行不同的分類。

按期限分類。

按有無有效期限，無形資產可以分為：有期限的無形資產。有期限的無形資產都有法律或合同規定的最長有效期限，超過了有效期限，就不能創造超額利潤了。諸如專利權、商標權、租賃權等都屬于這類資產。無期限的無形資產。無期限的無形資產是指法律或合同都沒有規定有效期限的無形資產，如商業信譽、專有技術等便屬于這類資產。

按能否辨認分類。

按能否辨認分類，無形資產可以分為：可辨認的無形資產。可辨認的無形資產是指那些具有專門名稱，可以個別地取得，或者作為資產的一部分取得，或者作為整個企業的一部分買賣的無形資產，如專利權、商標權等。不可辨認的無形資產。不可辨認的無形資產是指那些不可清晰辨認，不能單獨取得的無形資產，如商譽等。

按所形成的途徑分類。

按所形成的途徑分類，無形資產可以分為：自創無形資產。自創無形資產是指通過企業的主觀努力而創立和形成的無形資產，如商譽、專有技術等。外購無形資產。外購無形資產是指通過投資、買賣而擁有的無形資產，如購買的專利權等。

按是否受法律保護分類。

按是否受法律保護分類，無形資產可以分為：權利無形資產。權利無形資產是指受法律保護的無形資產，如專利權、著作權等。非權利無形資產。非權利無形資產是指能幫助企業獲得超額收益但不受法律保護的資產，如商業信譽、非專利技術等。

3．無形資產投資。

影響無形資產投資的因素。

與固定資產投資相比，無形資產投資更加復雜，因為影響無形資產投資的因素相當多。具體包括：

無形資產的投資方向是多方面的。如前所述，企業可以選擇自創、外購或者投資者投入的方式獲取無形資產，而采取每種方式均需進行具體的分析、決策。

無形資產的價格很難確定。由于無形資產的壟斷性，導致了無形資產的價格背離其價值，也給無形資產的價格確定帶來了困難，進而影響到無形資產初始投資額的確定。例如，發明和申報一項專利，可能需要兩年，也可能需要五年。專利取得后，究竟在多長時間里能給企業帶來超額收益也很難預測。

無形資產究竟能給企業帶來多少超額收益也很難確切地預測。例如，一項專有技術可能給企業帶來巨大的收益，但如果很快就有更先進、更科學的技術出現，這種巨大的收益就會隨之消失。

無形資產投資方向的選擇。

無形資產的投資方向，就是企業將某一特定數額的資金投資在哪種無形資產的取得途徑上。企業無形資產投資方向的選擇是一個極其復雜的決策過程，它直接關系到企業的興衰存亡。因此，企業在選擇無形資產投資方向時，應著重考慮下列因素：

①投資成本和效益因素。

一般來說，企業在選擇無形資產投資方向時，首先要考慮的是無形資產投資成本的多少，以及投資后所能帶來的超額收益的大小。總的原則是：禾形資產的投資收益最大化，投資成本最小化，并且投資收益必須大于投資成本。

②未來收益的風險因素。

無形資產投資后能給企業帶來多少超額收益存在著很大的不確定性。某些技術性的無形資產會受到技術進步的沖擊，致使其未來收益不確定，而且在未來實際收益與現時收益之間也存在著較大差異。對于無形資產的這種未來收益的風險性，企業應做好更新無形資產的充分準備。

3．自創技術性無形資產的資金來源及其更新。

在我國，自創技術性無形資產的方式有兩種：一是國家安排的、屬于國內首創的重大科研項目，一般由國家預算解決資金來源；一是由各企業自行安排的技術革命和新產品開發等項目，一般由企業自行解決其資金來源。

事實上，能爭取到國家資助、安排的重大科研項目的企業畢竟是少數，絕大多數的企業必須自行籌措資金，自行安排其技術革新與新產品開發計劃。籌措自行安排的技術革新和新產品開發計劃所需資金的渠道和方式也是多種多樣的，其中，為此而從企業的稅后利潤中經常性地提出一定比率的“特別留存收益”不僅不可缺少，而且也是值得稱道的穩健的財務融資之舉：側如，美國通用汽車公司每年就從銷售收入中提出3％作為“研究與開發”基金。

企業的自創技術性無形資產會不斷地更新，其根源在于：科學技術的飛速發展，使生產要素的無形損耗日益加快；任何一項技術性無形資產都有一定的技術和經濟生命周期；市場競爭是連續的、無情的、日益激烈的。

企業在設計自創技術性無形資產更新戰略時，要特別注意其技術性無形資產的以下幾個方面：