一、引言

改革開放以來(lái)，房地產(chǎn)已成為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)有著至關(guān)重要的影響作用。21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量越來(lái)越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了飛速發(fā)展。但與此同時(shí)，“經(jīng)濟(jì)泡沫”“房屋溢價(jià)”等現(xiàn)象也伴隨出現(xiàn)。而“房?jī)r(jià)問題”一直都是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的焦點(diǎn)話題之一，“買房難”一度登上各大媒體的頭版頭條，成為越來(lái)越多人的痛點(diǎn)。即便如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度卻絲毫沒有下降，源源不斷的買房需求將房?jī)r(jià)炒得越來(lái)越高。

其中，學(xué)區(qū)房溢價(jià)尤為明顯。我國(guó)義務(wù)教育實(shí)行免試就近入學(xué)的政策，適齡兒童少年可在戶口所在地或者家庭實(shí)際居住地就近入學(xué)。換言之，在擁有優(yōu)秀教育資源的學(xué)校附近購(gòu)置一套房屋便給了孩子更優(yōu)質(zhì)的受教育權(quán)。在我國(guó)家長(zhǎng)對(duì)教育的重視與教育資源分配不均的矛盾下，通過購(gòu)買學(xué)區(qū)房為子女爭(zhēng)取優(yōu)質(zhì)教育資源便成了越來(lái)越多家庭的選擇。于是，擁有優(yōu)質(zhì)資源的學(xué)校周邊的學(xué)區(qū)房的巨大需求量使得學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)一漲再漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)。“學(xué)區(qū)房溢價(jià)”也一度登上各大媒體平臺(tái)的頭版頭條，成為大眾都關(guān)注的問題。

但是相比于需求量巨大、發(fā)展迅猛的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)的租房市場(chǎng)卻發(fā)展較慢。這主要體現(xiàn)在我國(guó)許多城市的租售比（每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值）普遍不高且不斷下降。以北京為例，2010—2014年的租售比從1∶ 484下降到1∶ 597；再如武漢，其2010—2014年的租售比從1∶ 317下降到1∶343，遠(yuǎn)低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)線1∶300。這反映出我國(guó)租房市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)是失衡的，更多人傾向于選擇買房而不是長(zhǎng)期租房。做出這種選擇的群體主要來(lái)自在一線城市、新一線城市打拼的年輕人，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，住房不僅是住宿，而且涉及多方面利益，比如子女享有公共教育資源的權(quán)利。

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和租房市場(chǎng)的嚴(yán)重失衡現(xiàn)象，我國(guó)政府在黨的十九大中就明確提出了“租購(gòu)并舉”政策。并且在此之前，國(guó)家相關(guān)部門和地方政府就已有所行動(dòng)。2017年7月，廣州市政府就發(fā)布通知，首次提出“租售同權(quán)”政策。同年，國(guó)家相關(guān)部門選取廣州、深圳、南京等12個(gè)城市作為首批試點(diǎn)城市。2018年2月，廣州市為實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)中的“平等享有受教育權(quán)”再次細(xì)化政策，采取積分入學(xué)政策。可見，“租”與“購(gòu)”的并舉和協(xié)調(diào)是解決租房市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重失衡的有效途徑，且已成為國(guó)家關(guān)注的重要問題。

社會(huì)各界人士雖然對(duì)廣州市出臺(tái)的租售同權(quán)政策高度關(guān)注，但看法不盡相同。多數(shù)學(xué)者集中于對(duì)政策的定性分析，而目前對(duì)“租售同權(quán)”政策是否解決或延緩房地產(chǎn)泡沫問題、降低房?jī)r(jià)的定量分析研究較少。

本文使用2017年2月—2018年7月鏈家網(wǎng)廣州和深圳的二手房數(shù)據(jù)，從定量的角度考察了二手房?jī)r(jià)格與“租售同權(quán)”政策效果的問題，通過借助住房與地鐵站、公交站、公園、學(xué)校的最短距離和住房面積等相關(guān)協(xié)變量，用基于傾向得分匹配法的雙重差分模型（PSM-DID）消除其他因素影響，來(lái)評(píng)估該項(xiàng)政策的實(shí)施效果。