二、文獻綜述

我國為了使房地產市場穩定、健康的發展，不斷出臺相關政策對房地產市場做出宏觀調控。劉江（2017）、龔健和李文娟（2018）等人研究了相關政策對房價的影響。其中，龔健和李文娟（2018）利用全國35個大中城市面板數據，以從《中國房地產統計年鑒》收集到的2006—2016年房價與地價的相關數據為基礎，引入虛擬政策變量并建立模型。結果發現，政策調控促進了房價上升，2010—2013年實施的限購限貸政策雖在短期內對房價有一定效果，但隨即出現報復性反彈。2014—2016年控規模、調結構的土地政策則在一定程度上抑制了房價。對于2010—2013年頻繁實施的限購政策，劉曉莉（2018）以上海市2011—2017年的季度數據為樣本，通過建立VAR模型，結合使用Granger因果關系和脈沖響應函數來研究上海市房地產市場在限購政策實施下房價與宏觀經濟變量的關系，結果顯示，雖然在短期內，地方推行的限購政策對于抑制房價有一定的作用，但是從長期來看，限購政策對于房價的調控和促進經濟增長的影響卻十分有限。

相比于國內過熱的房地產市場，我國的租房市場較為冷清。冀實（2013）以北京的租房市場為例，結合國外的房地產理論，將房地產資產市場和房地產使用市場在中國的不平衡狀況做出了分析。在市場平衡的情況下，這兩個市場是相通的，也就是說，無論是購房還是租房，住房成本負擔應當是一致的。但如今在我國兩者則出現了較大的差異，這不僅在于房價上漲和結構性過剩等原因，也在于住房體系的發展不平衡。

相比于中國，不少國家的房地產溢價現象其實并沒有那么嚴重，其原因雖然多種多樣，但其中最大的一個原因是這些國家的租房市場都十分發達。以瑞典為例，Tommy Andersson, Lars-Gunnar Svensson（2014）提到，租金是由政府或地方政府施加的價格上限所限制的，這就是所謂的租金管制。除了租金管制之外，國家還會采用各種辦法去平衡租金，保持租賃市場的穩定。這對房地產市場必定有制衡作用。

對于我國租售同權政策的發展，錢素霞（2018）做了整理。2016年6月，國務院辦公廳發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。2017年7月廣州市政府也發布相關通知，首次提出“租售同權”政策。同年，國家相關部門在政策文件中選取廣州、深圳、南京等12個市作為首批試點城市。

對于“租售同權”，一些發達國家如美國、德國都有很成功的例子可供參考。劉增鋒（2011）和徐艷文（2012）分別對美國與德國發達的租賃市場的形成和維持的原因做了探究。美國的租賃市場非常發達，政策完善且標準嚴格，政府對中低收入家庭的房租補貼和對租房者的權益的保護保證了持續的房屋租賃需求。同樣作為租售同權的發達國家，德國法律對租房者的權益保護非常完善。其租售比控制在國際標準（1∶300）之內，而我國租售比遠高于國際標準，租售市場失衡。王陽（2019）則指出，戶籍管理制度從根本上讓德國的租售同權的制度得以正常運作。

我國出臺租售同權政策以來，不少學者也就租售同權對我國多方面的影響進行了研究。莊靜、李夢微（2018）和馮圣桃（2018）認為，租售同權會對大學生這一特殊的租購房人群的租購房意愿產生正面影響。虎田方（2018）和張東峰（2018）則站在房地產企業的角度去探討這一政策對房地產行業發展的影響。而房價、租價作為租售同權政策影響的直接對象，更成了學者們關注的重點。華夏、朱啟兵（2017）和關濤、石哲男（2018）認為，租售同權制度并不能有效地抑制房價。前者更是指出，租售同權制度本身就不是為了抑制房價而設計的，其目的在于建立我國房地產市場的長效機制。郭笑辰（2018）甚至指出，租售同權不僅抑制房價的作用不顯著，而且很可能導致學區房的租賃價格同高昂的房價產生適應性的大幅度上升。周文文等人（2017）采用回歸分布滯后（ADRL）模型得出：租售同權的政策對房地產均具有長期而穩定的抑制作用，對于房價的調整起到一定的作用。許晨曦（2018）和王望珍、楊笑然（2019）則分別以杭州西湖周邊學區房和武漢市學區房價格為樣本，運用雙重差分法進行實證研究探討租售同權對學區房價格的影響。