新一輪樓市調(diào)控開啟規(guī)范市場行為、促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的舉措出臺

事件回放

2016年10月1日，成都市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（以下簡稱《措施》）的通知，從規(guī)劃、土地、建設(shè)、限購、銷售、監(jiān)管、保障等11個方面提出具體措施。

璐眼看市

“保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”是該《措施》的核心思想，即不要過快上漲，而要“平穩(wěn)健康發(fā)展”，同時給予整個本地市場正確的預(yù)期引導(dǎo)。同時，新政意在打擊房地產(chǎn)市場中一些違規(guī)現(xiàn)象，例如，“價格跳漲”“偷容積率”“捂盤惜售”“囤積房源”等，尤其注意維護(hù)消費者的權(quán)益。

解讀一：“高贈送”“偷容積率”將被嚴(yán)格限制。

針對“嚴(yán)格規(guī)劃用途管理”，一些項目通過超高的贈送比例，獲得市場熱捧，新政后“高贈送”“偷容積率”等開發(fā)方式將被進(jìn)一步地嚴(yán)格限制。從“精準(zhǔn)調(diào)控土地供應(yīng)”方面來看，這是一個非常值得稱贊的政策措施，符合經(jīng)濟(jì)學(xué)“動態(tài)優(yōu)化”的原理。簡單地說，庫存少了就增加供地，庫存大了就減少供地。根據(jù)當(dāng)前信息，成都的一些區(qū)域（如高新南區(qū)）的庫存情況已經(jīng)接近“下限”，即將觸發(fā)“加快供地”的門檻條件，可以預(yù)計到2016年年底，熱點區(qū)域的土地供應(yīng)將會逐漸增多，12月估計會成為2015年以來土地供應(yīng)的一個高潮。針對“加快項目開工建設(shè)”的規(guī)定，這一條實際上是說要嚴(yán)厲打擊囤地的情況。目前的土地出讓條件中一般都有關(guān)于動工和竣工時間節(jié)點的要求，在市場熱情高漲的情況下，囤地顯然會加劇市場供需矛盾。

解讀二：新政限制企業(yè)買房，避免企業(yè)名義炒房。

針對此次最受關(guān)注的“區(qū)域住房限購”政策，這是本次政策最核心的一條。從主體上看，“同一身份的自然人、法人”，相比于其他城市的限購對象，這一條的確很有新意。一般來說限購都針對“家庭”，有的是針對本地戶籍的家庭，有的是針對非本地戶籍的家庭。成都新政的對象是個體，包括自然人和法人。企業(yè)買房近年來也是屢見不鮮，特別是最近北京上市公司“賣房保殼”的新聞，讓人們對企業(yè)買房更加關(guān)注。對于“二套房首付提高到40%”，這屬于降低杠桿的常見政策。

解讀三：傳統(tǒng)“價格跳漲”的套路行不通了。

在“加強(qiáng)商品房銷售管理”方面，“申報價格明顯高于周邊樓盤的項目，價格主管部門會核實”，這一條不太好量化，因為同一區(qū)域不同項目的產(chǎn)品差異的確是客觀存在的，比如剛需項目和高品質(zhì)項目，單價相差很大也是常見現(xiàn)象。“同一項目分期建設(shè)銷售的，價格增速不得高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速”這一條，著實會讓樓盤的營銷部門頭痛。分期銷售的價格跳漲，在市場高漲期較為普遍。然而這一條規(guī)定其實是對分期銷售的價格增幅做出了非常量化的限制。“城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速”一般也就每年10%左右，近年來還達(dá)不到。《成都市2015年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2015年成都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33476元，比2014年增長8.0%。也就是說，照此規(guī)定，樓盤分期銷售，每年的增幅不能超過8%。對于“嚴(yán)格商品住房合同網(wǎng)簽備案管理，嚴(yán)禁期房轉(zhuǎn)讓，商品住房合同網(wǎng)簽備案后，不予變更、注銷”，這一條對短線炒房的群體會形成較大的約束，對抑制投機(jī)有用。

解讀四：可限制“捂盤惜售、囤積房源”等行為，避免惡意炒作。

在規(guī)范商品房銷售行為方面，新政要求“開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得商品住房預(yù)售許可、現(xiàn)售備案后10日內(nèi)一次性向社會公開全部可售房源”等，其中的“10日內(nèi)一次性向社會公開全部可售房源”這一條的真實含義就是要么不拿預(yù)售證，拿了則10天內(nèi)必須一次性公開銷售。這對傳統(tǒng)的“分批次”銷售形成了約束。其實樓盤在拿預(yù)售證后根據(jù)客戶情況分批次銷售也算是業(yè)內(nèi)約定俗成的常見現(xiàn)象，但在樓市火熱時期容易造成一房難求的搶購局面。這條政策其實就是要限制“捂盤惜售、囤積房源”等行為，避免惡意炒作。此外，“按一房一價、明碼標(biāo)價對外銷售”也可避免一些中介機(jī)構(gòu)或銷售人員人為加價，影響客戶正常購房。

解讀五：“如果不能保證買了房能入學(xué)，就不能在宣傳中使用”。

在“整治市場違法行為”方面，這一條其實是在強(qiáng)調(diào)廣告的相關(guān)法律法規(guī)。特別值得一提的是今年備受關(guān)注的“學(xué)區(qū)房”概念，“如果不能保證買了房能入學(xué)，就不能在宣傳中使用。”

至于“投資回報承諾”主要是針對一些商業(yè)性質(zhì)的項目，其承諾的反租等回報率在當(dāng)前的商業(yè)環(huán)境下屢屢出現(xiàn)違約的情況，成了客戶投訴的問題高發(fā)領(lǐng)域。“加強(qiáng)銷售價格監(jiān)管”上，該條政策實際上是對火爆市場中常見的“價格跳漲”“一天一價”等現(xiàn)象做出規(guī)定。“實際銷售價格高于申報價格”是在價格快速上漲的市場行情下的常見現(xiàn)象，因為樓盤調(diào)整申報價格需要時間，而市場發(fā)展甚至可能快于這個調(diào)整時間。和前面的解讀類似，此條其實也是在對樓盤的定價進(jìn)行規(guī)范。針對“防控市場金融風(fēng)險”，這條政策的核心目的就是“降杠桿”，要避免“配資炒股”的悲劇在“配資炒房”上重復(fù)。當(dāng)前成都本地的購房者一定要注意控制自己的杠桿，不要過高杠桿買房。

其中“切實加強(qiáng)住房保障，健全 ‘租、售、補(bǔ)’三位一體的住房保障體系”看似老生常談的保障房問題，的確非常重要。對于“嚴(yán)厲打擊造謠滋事”的規(guī)定，這是對前陣引起風(fēng)波的“幾十套”事件的回應(yīng)，對于開發(fā)商而言，低調(diào)賣房、合理推盤是正確選擇。既不要過度和虛假宣傳，也不要捂盤惜售，畢竟未來的市場仍然是有不確定性的。