成都樓市價格驚現“現象級跳漲”

事件回放

2016年年初到2016年9月，成都部分樓盤單價每平方米直接漲了數千元，尤其是城南項目幾乎全線飄紅。

璐眼看市

據媒體當時的不完全統計，成都城南有80%的項目已經漲價或者預備漲價，其中首次開盤之后漲2000元/平方米以上的項目不在少數，有的甚至直漲5000元/平方米。成都樓市的這一波行情主要是“改需”和“投資”的混合拉動，過去幾年被作為主力的“剛需”產品銷售已經逐漸邊緣化?！案男琛本拖袷潜会尫懦鰜淼囊还伞昂榛闹Α?，正好在房地產發展十年的換房節點上出現升級換代（包括“二孩”等因素），再加上信貸政策的放寬，最終形成了2016年的改善型產品市場。不少業內人士感慨火熱的市場“又回到了2013年”，但現在這一輪樓市的熱度比當時要高得多。放在全國樓市的大環境下來看成都樓市，可見成都樓市的表現仍屬“溫和”。在2016年8月，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環比上漲的城市有64個，最高漲幅為5.6%；同比上漲的城市有62個，最高漲幅達44.3%。其中，除傳統一線熱點城市上海、廣州外，南京、合肥、廈門等二線城市單月房價同比漲幅均逾30%。而在成都，8月新建商品住宅價格環比上漲0.9%，同比上漲4.8%。7月與8月成都的單月房價漲幅都逼近1%。

事實上，自2015年5月成都樓市開始回暖以來，成都樓市從整體上已經連續環比上漲了15個月，盡管累計總體增幅僅為5%，但在城南，新房價格在這一期間上漲30%～40%已經是比較普遍的現象。筆者分析認為，接下來的幾個月到半年多的時間里，成都的整體房價會步入一個快速上漲的通道，突破2014年5月的前期高點后會繼續上沖，到一定點位后上升動能減弱，隨后環比增速降低，那時成都整體房價將步入平臺整理期。到2017年年中左右，如果宏觀面有信貸緊縮、限購、房產稅開征等利空政策出臺，成都整體房價走勢很可能會再次步入向下調整通道。

如何理解當前的成都房地產市場？這一定要從兩方面來看，要有全局觀，否則就容易誤判。一是從全國的整體來看，二是從成都的整體來看。從全國整體來看，成都的整體房價指數還算不上過快上漲，相比于合肥、南京，成都整體還屬于比較溫和的區間。當前全國樓市一盤棋，不要單看一個城市的情況。成都的樓市不是孤立的，而是和全國的樓市聯動的。和其他樓市熱點城市相比，成都房價的基數不算高，同期漲幅也不算大。如果把2016年1—8月的70個大中城市房價指數的房價漲幅分成七個梯隊，那成都只能排在第五梯隊，在70個城市中排名第27位，累計漲幅3.86%，只有第一名合肥的累計漲幅的約十分之一。同樣根據這個房價指數，成都在2016年前9個月的整體房價指數的累計漲幅為6.46%。值得一提的是，無錫在2016年9月份的房價指數環比增幅為8.2%。也就是說無錫在9月份的單月房價指數增幅就比成都前9個月的累計漲幅還多不少。從2010年1月以來的成都整體房價指數的走勢來看，當前成都整體房價指數距歷史高位還差1.64%。

但是成都樓市整體的溫和走勢，難掩空間上加劇的分化。的確，在這一階段，成都城南的房價上漲是較為明顯和突出的。

城南不僅局部過熱，而且外來投資客較多，也最集中。但“成都”不等于“高新區（南區）+天府新區局部”。簡單地說，城南的確是成都漲得最快的區域，但城南的樓市不能代表全成都的樓市。當然，隨后（注：指2017—2018年）成都的樓市熱度開始向著傳統的市區和其他各個郊區甚至是遠郊蔓延，不過那是后話了。

目前成都樓市中投資性買房的比例越來越高，其中不乏來自國內其他城市的消費者。這種市場熱度除了成都本身的改善市場突起之外，北上廣深等熱點城市擠壓或者外溢出來的購房資金占相當大的比例。在這樣的大背景之下，“60套房”迅速演變成了一個現象級事件。

通過研究多個房價本來平穩之后突然拉升的城市，不難發現，外來資金（即“熱錢”）對當地樓市“行情”的來和去往往起著很重要的作用。一些短線資金快進快出，在炒高當地樓市之后又轉向下一個目標。而接盤的顯然往往都是“后知后覺”恐慌入市的本地購房者。正所謂：行情來時雞犬升天，去時一地雞毛。當地樓市在短期暴漲之后，很可能迎來較長時間的盤整和下跌。而那些買在高點的“接盤人”，很可能將陷入長久的痛苦。這也是為了當地樓市的平穩健康發展，采取適當的樓市調控措施的原因。

如果我們回顧成都從2016年年初開始的樓市逐步發展的過程（其他很多城市也有類似之處），不難發現，在這一階段，成都市場的購房主體主要有四大類人。第一，本地的“剛需”群體和“改需”群體，尤其以“改需”群體居多。第二，被一線城市擠壓出來的真實購房群體，特別是老家在成都或四川其他城市但在京滬深等高房價城市工作的人，眼看著這些城市的房價（含二手房）芝麻開花節節高，慌了，趕緊回成都買房。第三，外來的專業或半專業的炒房客，抱著買“藍籌低價股”的心態來蓉買房（一手房限購了就買二手房，二手房也限購了的話就買商業公寓）。第四，本地的普通居民，本來有或者沒有購房意愿，但后來看到別人都是要么在買房，要么在去看房的路上，慌神兒了，恐慌性入市。當然，如果放在2017年到2018年再來看，那就還會增加一類購房群體，即奔著新房、二手房“價差倒掛”而去的這一類購房者。