樓市資金正逐步向二線城市轉移

事件回放

成都市住房和城鄉建設局發布的商品房買賣合同備案數據顯示，2016年7月城區房價同比上漲10.2%，而主城區住宅成交均價已連續7個月正向增長，總體漲幅達到6.19%。

璐眼看市

其實在整個2016年的上半年，東部沿海的上海、南京、蘇州等城市的房價已經出現了較大漲幅，而地處西部的成都，其樓市基本上還處于“溫和回暖”的態勢，一些郊區項目甚至還在以“特價房”的形式打折促銷。一些業內人士多次詢問筆者成都什么時候才能大漲，筆者在測算后回答這要看資金涌入當地樓市的情況。但是到了2016年6月底，以體現土地市場率先走熱的“6·29”土拍為標志，當前資金有從東部沿海進一步西移到成都的趨勢，其具體路徑是“上海—蘇州/南京—合肥—武漢/鄭州—成都”。2016年7月，位于中部的鄭州的新房價格同比上漲11.2%，環比上漲2%。從環比來看，成都在7月70個大中城市中和深圳一起并列第8位。

成都市場正處在換擋期，這次土拍就是成都樓市2016年的一個風向標。樓市結構正在變化，從以前剛需為主到現在改善需求占據半壁江山。從上半年土地供應來看，低容積率地塊多，且“70/90”政策已取消，下半年還會有更多的改善型產品進入市場。在這樣一個市場風格下，改善型產品會持續熱銷。城市空間上的冷熱不均還會進一步延伸，城南會持續發熱，產品上的差異也會持續加大。

盡管2015年成都的城市GDP在全國副省級城市中排名第9位，但其房價卻一直未與城市GDP“同步”。從經濟規模上看，成都的城市GDP毫無疑問證明了其是“強二線城市”，但其房價卻被很多業內人士認為是屬于“弱二線城市”。成都樓市，被人戲稱為“1.5線的城市地位，2.5線的房價”。同相近GDP城市相比，成都的住宅均價已經落后武漢30%，落后杭州、南京等則更多。究其原因，最主要的有兩點：一是平原城市，土地多，供應大；二是成都周邊城市經濟相對落后，沒有形成華東和華南那樣的富裕城市群。當然，同處西部的重慶和西安等城市的房價也普遍低于東部沿海同等經濟規模的城市。這體現出西部城市在房價上的確是一個“洼地”。

而根據《關于成都市2015年國民經濟和社會發展計劃執行情況及2016年國民經濟和社會發展計劃草案的報告》, 2015年成都商品房成交均價和2014年持平，并未和國內其他主要城市的房價一同上漲。更值得注意的是，在2013年至2016年的36個月內，成都的房價增速亦低于國內其他城市。在這一期間，全國多個地方的房價上漲超過40%。其中深圳房價指數在36個月時間內的整體上漲幅度超過100%，廈門房價指數整體上漲超過了60%，上海的整體漲幅超過了50%。北京、廣州、南京、合肥等，整體漲幅在40%左右。而成都同期的房價整體漲幅僅超過了8%。

但從2016年的7月開始，成都的樓市有了明顯的變化。在國家統計局發布的2016年7月房價指數中，成都的新房價格指數在時隔三年后，環比增幅再次達到1%。這一數據在2016年1—6月份分別為0.2%, 0%, 0.2%, 0.6%, 0.3%, 0.6%。當時全國大中城市房價指數顯示，前期相對漲幅不那么大的部分二線城市開始全面開花，石家莊、杭州、鄭州、武漢、成都等漲幅加快。這體現出資金向二線城市轉移有加速跡象。從上海—蘇州/南京—合肥—武漢/鄭州—成都的傳導鏈條來看，當前資金追捧有從東部沿海進一步向西移的趨勢，而在成都各樓盤售樓部中閃現的“外地人”身影也越來越多。“山雨欲來風滿樓”，一場樓市“大戲”即將上演。