（2）餐廳驗(yàn)收。包括大眾餐廳、雅座、各種包房及其相互連接的門廳、過道、走廊等。主要驗(yàn)收地面、墻面、天花板、燈具、裝飾畫面和門窗、玻璃、對聯(lián)、餐廳標(biāo)牌等的裝修效果，觀感質(zhì)量是否達(dá)到設(shè)計(jì)的要求，餐廳桌椅、柜臺、家具選型是否符合環(huán)境美化和功能需要，各處門窗開關(guān)是否靈活、嚴(yán)密，家具、柜臺規(guī)格如何，表面油漆、顏色是否均勻、光亮，各處邊角、接縫處理、彎曲線條處理的工藝水平，各種電氣插頭及其絕緣保護(hù)效果如何等。

（3）廚房驗(yàn)收。包括傳菜間、加工廚房、熱菜廚房、洗碗間、冷菜間、面點(diǎn)廚房及其加工操作間、各廚房的連接通道等。主要驗(yàn)收各個(gè)廚房的面積分配、配套空間比例分配是否符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，廚房的開窗通風(fēng)面積比例是否達(dá)標(biāo)，通風(fēng)、排氣、排油煙、各種水池的上下水、排水是否通暢，廚房地面、墻面、過道的建筑材料、設(shè)備選型、工藝處理是否符合設(shè)計(jì)要求，各種通風(fēng)、機(jī)器設(shè)備配備是否合理等。

（4）庫房驗(yàn)收。庫房主要驗(yàn)收干貨庫、保鮮庫、冷凍庫的面積分配是否合理。防火、防盜措施是否有效，溫控設(shè)備功能是否健全等。

（5）公共衛(wèi)生間驗(yàn)收。主要驗(yàn)收地面裝修、瓷磚貼面、廁位、便池、洗臉臺面、排風(fēng)設(shè)備等是否齊全，上下水是否通暢，裝修工藝是否達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

3相關(guān)工程技術(shù)資料的歸檔整理

（1）工程建設(shè)準(zhǔn)備階段的技術(shù)資料處理。應(yīng)整理歸檔的主要技術(shù)資料包括工程選址報(bào)告、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)報(bào)告、工程概算、工程規(guī)劃建設(shè)許可證明、土地租用合同書等。

上述每種技術(shù)資料都有很多具體文件和材料，要按先后順序整理、歸檔、編號。

（2）工程建設(shè)施工階段的技術(shù)資料處理。應(yīng)整理歸檔的主要技術(shù)資料包括建設(shè)工程招投標(biāo)的標(biāo)書，工程施工承包合同，承包工程建設(shè)計(jì)劃、供水、供電、供氣、排水審批文件，施工圖紙及說明文件，施工監(jiān)理記錄，隱蔽工程施工記錄等。這些資料也要按先后順序整理、編寫、歸檔。

（3）工程竣工驗(yàn)收階段的技術(shù)資料處理。需要整理歸檔的主要技術(shù)資料包括施工單位提供的交付驗(yàn)收技術(shù)資料、竣工圖紙及說明。竣工決算報(bào)告，包括竣工工程概況表、財(cái)產(chǎn)交付總表、明細(xì)表、財(cái)務(wù)決算總表、工程驗(yàn)收申請報(bào)告、驗(yàn)收會議記錄、驗(yàn)收報(bào)告書及驗(yàn)收人員簽字名單等。

§§§第三節(jié)餐飲店租賃店面經(jīng)營的操作程序一、租賃店名經(jīng)營的主要方式與渠道

1大中型商業(yè)商業(yè)樓宇

租用大中型商業(yè)樓宇的房產(chǎn)是餐飲店租賃經(jīng)營的房產(chǎn)運(yùn)作的主要渠道和方式之一。采用這種房產(chǎn)運(yùn)作方式重點(diǎn)要注意以下幾個(gè)問題。

（1）租賃經(jīng)營的市場競爭情況。大中型商業(yè)設(shè)施大多地處商業(yè)繁華、人流集中的集散地，各種商家云集于此。一處大型寫字樓、辦公樓、商業(yè)大廈或超市建成，往往很快就有幾家甚至十幾家餐飲店投資人前去租房開辦餐館、飯莊。所以，要特別注意防止過度市場競爭，特別要從產(chǎn)品風(fēng)味、經(jīng)營檔次、產(chǎn)品價(jià)格、餐廳裝修的主題風(fēng)格等經(jīng)營特色上避開競爭風(fēng)頭，防止兩敗俱傷。

（2）租賃經(jīng)營的適用范圍。由于這類房產(chǎn)造價(jià)高、租金高，所以，如果采用租賃方式經(jīng)營餐飲店，一般適用于開設(shè)高中檔餐飲店。

（3）掌握進(jìn)入市場的時(shí)機(jī)，從一處大中型商業(yè)設(shè)施基本建成到形成商圈，形成人流集中的繁華區(qū)域，少則6~8個(gè)月，多則1~2年。因此，若要在此租房經(jīng)營餐廳，要特別注意掌握好進(jìn)入市場的時(shí)機(jī)。一般要在大量住戶開始入住或客源形成前1~2個(gè)月開業(yè)。不宜開業(yè)過早，形成3~4個(gè)月甚至半年以上的餐廳座位大量閑置期。

2中心城區(qū)的房產(chǎn)

城市中心城區(qū)各種房產(chǎn)很多。其房產(chǎn)業(yè)主有各種機(jī)關(guān)、學(xué)校、科研機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位的辦公用房、閑置平房，也有居民樓的底層，街道、胡同、社區(qū)范圍內(nèi)的各種平房等。若在這些地區(qū)租用房產(chǎn)新開餐廳、酒樓等餐飲店，重點(diǎn)要注意三個(gè)問題。

（1）選址規(guī)劃。要按餐廳選址的原則、區(qū)位和點(diǎn)位市場的要求來選擇合適的地點(diǎn)、位置，保證客源。

（2）周圍城區(qū)的規(guī)劃。城市中心城區(qū)大多處于改造拆遷過程中，所租用的房產(chǎn)至少3~5年內(nèi)不在城市規(guī)劃的拆遷范圍內(nèi)，以防止開辦餐飲店的前期投入難以收回，造成投資損失。

（3）投資意愿、資金實(shí)力和租用房產(chǎn)現(xiàn)實(shí)條件的適應(yīng)程度。若在中心城區(qū)租用房產(chǎn)，其房屋造型、層高、面積、朝向、周圍環(huán)境都是已經(jīng)確定的，很難改變。只有準(zhǔn)備租用的房產(chǎn)與投資人的投資意向、資金實(shí)力，包括餐廳類型、餐廳規(guī)模、檔次高低、餐位多少等相吻合，才能簽訂租賃合同。

3餐廳轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)

租用餐廳轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，重點(diǎn)要注意三個(gè)問題。

（1）摸清房產(chǎn)業(yè)主。二手餐廳的轉(zhuǎn)讓，有的是初次轉(zhuǎn)手，而更多的是多次轉(zhuǎn)手，房產(chǎn)主人是誰，必須事先摸清。租房合同必須和業(yè)主簽訂，防止多次轉(zhuǎn)手蒙受經(jīng)濟(jì)損失和事后可能發(fā)生的糾紛。

（2）摸清餐廳轉(zhuǎn)讓的原因。二手餐廳大多位置較好，但也有例外。其轉(zhuǎn)讓原因是多種多樣的，如經(jīng)營不善、競爭激烈、難以維持、面臨破產(chǎn)；投資人轉(zhuǎn)行、出國、舉家搬走；房產(chǎn)主人想收回房產(chǎn)，重新出租，提高租金；城市規(guī)劃會很快占用土地，即將拆遷；原有經(jīng)營者與房主或當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政府機(jī)構(gòu)，如派出所、工商、稅務(wù)部門關(guān)系搞得很僵或躲避債務(wù)等。在摸清轉(zhuǎn)讓原因的過程中，要權(quán)衡利弊，然后決定是否值得簽訂租房合同，開辦餐廳酒樓。

（3）不留隱患。租房接管二手餐廳，不管其轉(zhuǎn)讓原因如何，凡是轉(zhuǎn)讓人與業(yè)主、當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門、供貨單位等存在的矛盾、問題、糾紛等，承租人一概不參與，并在租賃合同中說明以前遺留問題的處理辦法，以防止租賃經(jīng)營后可能發(fā)生的糾紛和扯皮現(xiàn)象。

4新建小區(qū)的房產(chǎn)

租用新建小區(qū)的房產(chǎn)開辦餐廳酒樓，重點(diǎn)要注意兩個(gè)問題：

（1）店址的選擇，一般應(yīng)該選在小區(qū)入口處、小區(qū)附屬學(xué)校、商場等人流集中的交通要道，以地面一層最好。

（2）市場進(jìn)入的時(shí)機(jī)，租房開辦餐飲店最好應(yīng)在大批居民已經(jīng)人住、小區(qū)人流開始形成的時(shí)候開業(yè)。如果小區(qū)剛剛建成，附屬設(shè)施不配套，房產(chǎn)商的居民樓房銷售進(jìn)展很緩慢，則不宜急于在此租房開辦餐飲店。

二、餐飲店租賃房產(chǎn)的操作流程

1確定租賃房產(chǎn)的位置、規(guī)模

（1）采用租賃經(jīng)營方式取得房屋而開設(shè)餐飲店，所選擇房產(chǎn)的規(guī)模與位置，首先取決于投資方的投資意向，即投資方有多大資金實(shí)力，準(zhǔn)備在什么地方租賃經(jīng)營一家什么類型、什么等級、擁有多少餐位的餐飲店；其次取決于在什么區(qū)位能夠找到符合投資方意愿和要求的房產(chǎn)。

（2）由投資方或其代理人出面，在明確投資意向，特別是資金實(shí)力的基礎(chǔ)上，通過報(bào)紙、雜志、房地產(chǎn)刊物、朋友介紹等各種方式，尋找在什么地方、什么區(qū)位有可供出租的房屋。

（3）在了解初步信息的基礎(chǔ)上，直接到房產(chǎn)所在地去進(jìn)行實(shí)地觀察、現(xiàn)場考察，并同房主或經(jīng)營者見面，了解房屋的具體位置、朝向、層高、建筑面積、平面結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境、出租原因等。

（4）要分析其房產(chǎn)是否適合開辦餐廳酒樓，其房屋位置、朝向、層高、使用面積是否符合投資人的意向和要求。如果條件不好，不符合要求，就要另外尋找，直到找到為止。

2分析考察房產(chǎn)所在地的市場環(huán)境

投資方租賃房產(chǎn)開辦餐飲店，關(guān)鍵要考察房產(chǎn)所在地點(diǎn)的區(qū)位和點(diǎn)位市場環(huán)境是否適合開辦。房產(chǎn)市場環(huán)境分析主要包括以下內(nèi)容。

（1）主要分析在半小時(shí)車程的區(qū)位環(huán)境和步行距離半小時(shí)半徑范圍內(nèi)的點(diǎn)位環(huán)境是否適合投資意向和要求，包括房產(chǎn)所在地適合開辦什么類型、什么等級、多大規(guī)模、多少餐位的餐飲店。

（2）周圍已有多少家飯店、賓館和酒樓飯莊。

（3）當(dāng)?shù)氐娜丝诳偭俊⒖土髁咳绾危袌鲂枨蟮娜笨谟卸啻蟆?

（4）如果在此租房開辦餐廳，其主要目標(biāo)市場何在，目標(biāo)市場能夠獲得的市場份額有多少。

（5）現(xiàn)有餐飲店的客源狀況、餐位利用率如何，人均消費(fèi)有多高。

（6）擬辦餐飲店可能達(dá)到的餐位利用率和人均消費(fèi)如何等。

3做好目標(biāo)房源的產(chǎn)權(quán)情況調(diào)查

房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬一般情況下有三種。

（1）房產(chǎn)歸各種企事業(yè)單位或私人業(yè)主所有，但房屋已經(jīng)出租且尚未收回。這時(shí)，只要業(yè)主同意出租，按時(shí)將房屋收回騰空，即可同業(yè)主談判，簽訂租賃合同。

（2）房產(chǎn)歸機(jī)關(guān)、學(xué)校、公寓、寫字樓、小區(qū)業(yè)主、街道等各種企事業(yè)單位所有，但房屋尚未出租。這時(shí)，主要是找到產(chǎn)權(quán)所有人，直接同業(yè)主見面。只要業(yè)主同意出租，能夠?qū)⒎课莅磿r(shí)騰空，即可同業(yè)主談判，簽訂租賃合同。

（3）房屋屬于二手餐廳，有的可能是多次易手。這時(shí)，要特別注意調(diào)查清楚房屋產(chǎn)權(quán)的真正所有人、餐廳轉(zhuǎn)讓的真實(shí)原因、現(xiàn)有經(jīng)營者的經(jīng)營狀況，以及是否是想通過餐廳轉(zhuǎn)讓而從中盈利，是否想通過提高餐廳轉(zhuǎn)讓費(fèi)用而將破舊設(shè)備和餐茶用品倒手等。

4做出房產(chǎn)租賃決策

在經(jīng)過了上述工作后，即可根據(jù)所選房產(chǎn)的基本狀況和投資方的投資意向，經(jīng)過與業(yè)主的尋價(jià)、談判，做出租賃經(jīng)營的房產(chǎn)選擇決定，為餐飲店的租賃經(jīng)營取得房屋使用權(quán)。

5簽訂正式的房屋租賃合同

房屋租賃合同的內(nèi)容與條款主要包括以下幾點(diǎn)。

（1）合同雙方的基本情況。包括雙方單位或人員的名稱、姓名、地址、房產(chǎn)證號、營業(yè)執(zhí)照號碼等。

（2）租用房產(chǎn)的情況與價(jià)格。包括房產(chǎn)地址、占地面積、周圍可使用的面積、房屋結(jié)構(gòu)、平面圖形、租用期限、籌備開業(yè)期和正式營業(yè)期每平方米每天的租金、遞增租金、租金計(jì)算方法、付款方式、付款時(shí)間等。

（3）轉(zhuǎn)讓費(fèi)用與物品清單。包括二手餐廳轉(zhuǎn)讓費(fèi)用總額、付款時(shí)間和付款方式。轉(zhuǎn)讓的主要設(shè)備和餐茶用品則要列成清單作為租房合同附件處理，并列出交割時(shí)間、交接方式。

（4）雙方的權(quán)利義務(wù)。租房合同中，對雙方的權(quán)利、義務(wù)規(guī)定得比較簡單。出租人按時(shí)交出房屋使用權(quán)，二手貨餐廳的二房東按時(shí)交出轉(zhuǎn)讓的設(shè)備和用品，他們分別獲得合同規(guī)定的租金和轉(zhuǎn)讓費(fèi)即可。這里主要是雙方如果違反合同的處罰條款，如房屋一旦出租，房主不得隨意干擾餐廳的正常營業(yè)，租房人必須按時(shí)足額交納房租，如果違反合同應(yīng)該怎樣處理等。

（5）合同有效期和有關(guān)附則，包括合同份數(shù)、有限期限、監(jiān)督辦法和生效日期等。

三、餐飲店租賃房產(chǎn)裝修改造的設(shè)計(jì)原則

1功能要與餐飲店主題相結(jié)合

（1）功能是餐飲店室內(nèi)環(huán)境藝術(shù)的決定因素。功能不同，室內(nèi)環(huán)境藝術(shù)的要求就不同，其設(shè)計(jì)要求也就不同。主題則是餐飲店室內(nèi)環(huán)境藝術(shù)的靈魂，是餐飲店是否具有獨(dú)特風(fēng)格的集中體現(xiàn)。因此，租賃經(jīng)營的餐飲店，其裝修改造的環(huán)境設(shè)計(jì)必須遵循功能與主題相結(jié)合的原則。

（2）功能是指餐飲店內(nèi)部有大眾餐廳、雅座餐廳、各種包房，還有熱菜廚房、加工間、洗碗間、冷菜廚房、面點(diǎn)廚房、食品庫房和辦公用房等。分區(qū)功能不同，其環(huán)境設(shè)計(jì)的檔次、風(fēng)格、主題、設(shè)備、表面裝修的工藝水平也不同。裝修設(shè)計(jì)必須突出室內(nèi)空間的功能和用途，并加以區(qū)別對待。

（3）主題是指接待顧客的不同餐廳的裝修特色和環(huán)境氣氛。餐飲店的大眾餐廳、雅座餐廳、各種包間餐廳，因其客源檔次和消費(fèi)水平不同，其裝飾主題和風(fēng)格也不一樣。每一個(gè)餐廳必須選擇一個(gè)不同的主題，同時(shí)又必須與餐廳的功能相結(jié)合。

（4）餐飲店裝修改造的環(huán)境設(shè)計(jì)，只有將功能和主題結(jié)合起來，以主題為靈魂，以功能為中心，才能設(shè)計(jì)出環(huán)境優(yōu)美、實(shí)用方便的具有獨(dú)特藝術(shù)風(fēng)格的餐廳環(huán)境。

2重點(diǎn)突出、總體協(xié)調(diào)相

（1）餐飲店的室內(nèi)環(huán)境總是由分區(qū)功能構(gòu)成的。

（2）要通過事先設(shè)計(jì)，用裝飾材料、裝飾部件、裝飾圖案、人造景觀和花草樹木等來突出裝飾重點(diǎn)。如有一定規(guī)模的大眾餐飲店，其過道可以設(shè)計(jì)成彎曲的鄉(xiāng)間小道、小橋流水，也可以設(shè)計(jì)成步移景變的竹林、古樹穿插。沒有景觀的餐飲店則可以重點(diǎn)突出主墻裝飾，包間餐廳則要每一間包房有一個(gè)重點(diǎn)裝飾布置。

（3）總體協(xié)調(diào)既是餐飲店環(huán)境給顧客形成視覺美感的基本條件，又是餐廳裝飾空間構(gòu)圖效果的重要體現(xiàn)。因此，餐飲店裝修改造的環(huán)境設(shè)計(jì)首先要注重整體協(xié)調(diào)。設(shè)計(jì)時(shí)，必須首先將室內(nèi)空間按照分區(qū)功能的要求分成不同的區(qū)域，每個(gè)區(qū)域的面積大小要合理。然后要采用墻壁、門窗、隔斷、影壁、裝飾隔板、花草盆景等將分區(qū)功能區(qū)別開來。

（4）整體協(xié)調(diào)要做到廚房與餐飲店布局協(xié)調(diào)，廚房區(qū)內(nèi)的熱菜、冷菜、面點(diǎn)廚房和加工間、操作間、洗碗間協(xié)調(diào)，各餐廳內(nèi)部的分區(qū)功能協(xié)調(diào)，而在每一個(gè)餐廳又要突出重點(diǎn)部位的裝飾效果。只有將整體協(xié)調(diào)和重點(diǎn)裝飾結(jié)合起來，才能使餐飲店的裝飾設(shè)計(jì)收到相得益彰的效果。

3美觀實(shí)用

（1）餐飲店裝修改造的目的就是要創(chuàng)造美觀舒適的消費(fèi)環(huán)境。要從門面設(shè)計(jì)開始，包括門前環(huán)境、大門裝飾、標(biāo)志標(biāo)牌、立柱窗戶、門前廣告牌、霓虹燈、晚間亮化設(shè)計(jì)，都要美觀大方。室內(nèi)環(huán)境的主題選擇，人造景觀設(shè)計(jì)，墻面、地面、天花板、燈具設(shè)計(jì)與造型，餐廳桌椅的造型選擇與擺放，吧臺設(shè)計(jì)等，更要美觀協(xié)調(diào)。

（2）餐飲店的裝修改造設(shè)計(jì)，在美觀經(jīng)濟(jì)的原則下，還要做到方便和實(shí)用相結(jié)合。方便就是根據(jù)功能需要，盡可能考慮顧客進(jìn)出、餐廳點(diǎn)菜、傳菜上菜、為顧客取酒水和收盤收碗的操作方便，盡可能考慮到廚房原料進(jìn)出、原料加工、洗菜擇菜、烹調(diào)上菜等各道工序之間的銜接和協(xié)調(diào)，盡可能考慮到縮短每道工序與前后工序之間的行走距離，保證方便，提高效率。同時(shí)，在裝修設(shè)計(jì)中，還要將方便和實(shí)用結(jié)合起來。特別是廚房和餐廳裝修的設(shè)備選型、安裝都要突出實(shí)用。只有堅(jiān)持美觀經(jīng)濟(jì)和方便實(shí)用的原則，才能設(shè)計(jì)出優(yōu)良的餐廳環(huán)境，為餐飲店的裝修改造打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而保證成功打入市場。

四、餐飲店租賃房產(chǎn)裝修改造的設(shè)計(jì)要點(diǎn)

1門面設(shè)計(jì)

整體設(shè)計(jì)要高大、美觀、大方，門前要寬敞，門面、立柱、窗戶、標(biāo)牌、大型廣告牌協(xié)調(diào)、美觀、有氣派，霓虹燈與晚間亮化處理視覺效果好，整體裝飾有特色，與餐飲店等級規(guī)格、經(jīng)營性質(zhì)、餐廳類型相適應(yīng)。

2室內(nèi)空間設(shè)計(jì)要點(diǎn)

進(jìn)入大門的接待門廳、室內(nèi)的雅座餐廳、大眾餐廳、包間餐廳及其連接的門廳過道、后部的熱菜廚房、冷菜、面點(diǎn)廚房及其配套空間，以及各種庫房和辦公用房等分區(qū)功能要清晰，面積要合理分配，與預(yù)測的目標(biāo)市場的客源層次及其比例基本相適應(yīng)，有利于廚房生產(chǎn)和餐廳銷售的協(xié)調(diào)與配合，能夠?yàn)轭櫩瓦M(jìn)出提供方便。

3裝飾材料和相關(guān)用具的造型與選擇

（1）餐飲店裝修改造的裝飾材料是裝修效果的重要體現(xiàn)。在裝修主題、人造景觀、空間維護(hù)體設(shè)計(jì)和燈具選型的基礎(chǔ)上，必須十分重視裝飾材料的選擇，如地面材料、墻面涂料、天花板材、門框材料、窗戶和各種裝飾物件等。其材料選擇重點(diǎn)要注意環(huán)保性能強(qiáng)，無放射性物質(zhì)和氣味污染，材質(zhì)優(yōu)良，表面光潔，與餐廳裝修主題協(xié)調(diào)一致，體現(xiàn)餐廳裝修的等級規(guī)格。