11．東京的房價到底還會不會漲

中美貿(mào)易戰(zhàn)越打越烈，有些人對中國經(jīng)濟的前景產(chǎn)生了擔(dān)憂。有好幾位朋友問我：“東京的房價還會不會上漲？”啥意思呢？就是說，東京房價還會上漲的話，就想到東京來投資買房。

確切地說，東京的房價要比中國的北上廣深地區(qū)便宜三分之一到一半。物價是世界最貴的城市，為什么房價比中國大城市還便宜呢？用中國流行的一句話來解釋，那就是日本人一直很清楚：房子是用來住的，而不是用來炒的。

所以，我們在日本社會看到，日本沒有中國式的炒房團，也沒有買幾套房子囤起來的囤房團，房價自然也就高不起來。

但是，東京馬上要在2020年舉辦東京奧運會，房價會不會因此再往上漲一把呢？

我去日本不動產(chǎn)研究所采訪，研究部長山本先生告訴我，從2013年到2018年，東京的房價普遍上漲了15%，個別地區(qū)上漲了20%。這也是20世紀(jì)90年代泡沫經(jīng)濟崩潰以來，東京出現(xiàn)的第一次房價大幅上漲的現(xiàn)象。

為什么東京的房價會出現(xiàn)這么高的上漲？主要原因有這么幾個：

第一，居住在郊外的公司白領(lǐng)們開始出現(xiàn)回歸東京市中心的趨勢。

在日本經(jīng)濟高速發(fā)展時期的20世紀(jì)70年代和80年代，日本的白領(lǐng)階層深受美國文化的影響，熱衷于在東京的郊外建造一戶建的別墅，覺得擁有自己的一套鄉(xiāng)村別墅，是富裕的象征。加上日本積極發(fā)展地鐵和輕軌等公共軌道交通，使得原先居住在東京市中心的公司白領(lǐng)們，紛紛搬遷到千葉縣、埼玉縣、神奈川縣等郊區(qū)地區(qū)，類似于上海人跑到江蘇的蘇州、無錫或者浙江的嘉興、湖州去居住，這些地區(qū)看起來是郊外，但是坐上地鐵和輕軌，上班時間也都在一個小時之內(nèi)。因此，東京郊外涌現(xiàn)出了一座座新城。

但是，當(dāng)這些公司白領(lǐng)們逐漸老去的時候，他們懷念起都市的生活，于是從2010年開始，出現(xiàn)了一種“回歸東京市中心”的熱潮。于是，日本各房地產(chǎn)開發(fā)公司在東京的市中心，甚至在赤坂、六本木這樣地價很高的高檔商業(yè)區(qū)，開始興建一棟棟30層以上的超高層住宅樓，以接納這些回歸市中心的人們。而這些超高層住宅樓的價格，兩室一廳都在1億日元（約600萬元人民幣）左右，這樣就拉高了整個東京的房價。

第二，外國人在東京大量購房。

日本不動產(chǎn)研究所的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在新建住宅樓市場中，外國人購房的比例，已經(jīng)占到15%。而在二手房的購房市場中，外國人購房的比例，已經(jīng)高升到28%。而這些外國人中，主要是中國人。

最先在東京買房并做出租生意的是中國臺灣人。后來中國香港人也參與進來。他們買了房之后，就委托東京的房屋管理公司幫他們出租給留學(xué)生并負責(zé)收租管理。5年前開始，中國大陸地區(qū)的人也開始在東京大量買房。

說起來很有趣，中國大陸買房者在東京買房，最初都買在新宿區(qū)，尤其是歌舞伎町周邊地區(qū)，房間都很小，最搶手的是單身公寓。主要是租給深夜在歌舞伎町打工的陪酒小姐和酒保們居住，因為深夜下班時沒有了地鐵、輕軌，他們無法回家。到了最近幾年，來自中國大陸的一批做民宿的投資者大量涌入，使得整個東京市中心的二手房市場都熱鬧了起來，甚至出現(xiàn)了轉(zhuǎn)手買賣的中介機構(gòu)。

還有一個原因，是來自中國大陸的留學(xué)生們開始買房。留學(xué)生買房在過去是不可想象的事情。但是，一些中國父母認為，一方面，東京的房價比中國國內(nèi)便宜；另一方面，反正孩子在東京留學(xué)也需要租房子每月付房租，還不如先買一套給孩子住，以后即使不在東京待的話，還可以拋售出去撈本回來。

再一個原因，是不少中國留學(xué)生畢業(yè)后就留在東京工作和生活，中國的父母認為，反正要給孩子準(zhǔn)備一套結(jié)婚的新房，不如在東京買更便宜。所以，東京的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了中國人父母為孩子買房的趨勢，而且?guī)缀醵际琴I新建的公寓樓，也有的直接買一戶建小樓。

第三個原因，商業(yè)地產(chǎn)價格的上升拉動了住宅地產(chǎn)價格的上漲。

在過去5年間，每年來日本旅游的外國游客從1000萬人猛增到2800萬人，而且繼續(xù)保持年增20%以上的趨勢。到2020年東京舉辦奧運會時，預(yù)計來日本的外國游客總數(shù)將會達到4000萬人。這么多外國人的涌入，使得日本一些公司紛紛購置土地興建酒店和免稅商場等商業(yè)服務(wù)設(shè)施，導(dǎo)致東京的商業(yè)地價出現(xiàn)了泡沫經(jīng)濟崩潰以來的最高價格。而商業(yè)地價的上升，自然也拉升了住宅地價，導(dǎo)致東京整體房價的上漲。東京住宅地價在最近幾年，總體上漲了5%。而房價總體上升了15%。

那么，接下來的問題是，東京的房價還會不會繼續(xù)上漲？

答案是“漲不上去”。

為什么會認為東京的房價會漲不上去呢？

我們來看一個數(shù)據(jù)，2018年1—5月，東京新建住宅的開工率，比2016年同期大幅減少了68%。這說明什么問題？說明兩點：一是新建住宅出現(xiàn)了較高的空房率，也就是說，有一部分房子建好后賣不出去；二是購置新房的人減少。

大家要知道，日本各大商業(yè)銀行的房貸利率普遍只有0.5%，而中國普遍要達到7%。東京這么低的房貸利率，還沒有人貸款買房？這只能說明東京人的消費欲望越來越低，買房不如租房的意識也是越來越強。

東京房價今后漲不上去的第二個原因，是日本政府嚴(yán)格規(guī)范和限制民宿經(jīng)營，這就斷絕了以中國人為主的外國人購房團在日本大量買房的欲望。第三個原因，是中國政府嚴(yán)格控制了外匯的流出，使得中國大陸買房者要想在東京買一套房子，無法從國內(nèi)通過正常的渠道將大筆的購房資金挪到日本來，只能靠隨身一點一點帶，這也大大打擊了中國人購房的積極性。自從日本在6月中旬實施嚴(yán)厲的民宿新法之后，東京的二手房市場價格已經(jīng)出現(xiàn)回落。

其實，阻礙東京房價上漲的更重要的一個原因，是空房率的大幅增加。

目前，日本全國空閑的房子有多少呢？根據(jù)統(tǒng)計的口徑不同，數(shù)據(jù)也不同。日本總務(wù)省的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到2018年，全國的空房會達到1000萬套。但是根據(jù)日本不動產(chǎn)研究所的估算，目前已經(jīng)達到了2400萬套，到2030年，將會增加到3000萬套。而日本全國總?cè)丝诓?.27億人，以三口之家來計算的話，也只需要4000萬套。到底是政府的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，還是民間的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確？我們很難斷論，但毫無疑問的是，日本全國的空房率是很高的，這些空房大多出現(xiàn)在三四線城市，最高的是櫪木縣，已經(jīng)達到了30%。相較而言，東京的空房率偏低，總務(wù)省的統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，東京目前空置的房子，包括辦公樓，大約是80萬套。但是民間的數(shù)據(jù)則高達160萬套。

值得注意的一個傾向是，一些在泡沫經(jīng)濟時期努力工作的公司白領(lǐng)們，現(xiàn)在已經(jīng)都七八十歲了。日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最近流行一種商業(yè)養(yǎng)老模式，就是你把自己家的房子賣掉，然后把獲得的賣房資金交給養(yǎng)老院，養(yǎng)老院來負責(zé)照顧你的晚年生活，直到告別這個世界。這樣的話，既解決了自己的養(yǎng)老問題，又不需要讓子女去承擔(dān)遺產(chǎn)稅的問題。

這樣一來，日本老年人拋售住宅，尤其是一戶建住宅的會越來越多，使得東京的空房率會在未來幾年內(nèi)出現(xiàn)大幅增加，二手房市場將出現(xiàn)供給過量、房源大大過剩的問題。

第四個原因，是東京奧運會。我們中國人搞房地產(chǎn)，喜歡炒概念，小到海景房、湖景房、公園房，大到奧運樓盤、世博會樓盤，覺得這些地方房價一定天天漲。但是，日本人沒有這種概念，他們認為，開奧運會只有十幾天的熱鬧時間，開完之后，必然冷清，完全沒有必要把自己的家安在生活設(shè)施短缺的奧運村附近。他們認為，住宅區(qū)必須具備以下生活元素：有醫(yī)院、有銀行、有中小學(xué)、有幼兒園、有超市、有購物中心、有洗衣店理發(fā)店、有居酒屋、有商店街。缺少這些因素的地方，都是不適合居住的，而只適合于辦公或購物。所以，在東京，沒有人去炒奧運樓盤的概念。也就是說，東京奧運的概念無法刺激房地產(chǎn)市場。事實上，東京奧運會還沒有開，房價就開始下跌。

綜合上述幾大原因，可以斷言，東京的房價不太可能再漲。如果說還有上漲的空間的話，那就是新建的超高層住宅樓，這些住宅樓幾乎都是在東京都的市中心，對于年輕的白領(lǐng)們具有很高的吸引力。同時，我們中國人在國內(nèi)已經(jīng)住慣了高層公寓，因此，在東京也很喜歡購買高層公寓，尤其是最高層，可以看東京夜景。所以，東京的超高層新建公寓樓里，中國人占據(jù)了很大的比例。這樣的房子，到時候轉(zhuǎn)手，多少還是能夠賺回一點錢。但是，住在高層必須要有一顆堅強的心，一旦地震，住得越高，搖晃得也會越強烈。但是新建高層住宅樓大多有減震設(shè)計，樓盤絕對安全。

大家讀到這里，一定會問我一個問題：徐老師，你說東京的房子到底該不該買？我說一條中肯的建議：如果是你或孩子自住的房，可以大膽放心地買。如果是考慮投資，我勸你別買，是賺不到什么錢的。