2.7 產(chǎn)權(quán)分割與資產(chǎn)流動性理論

產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟學領(lǐng)域關(guān)于所有制關(guān)系研究的核心問題。由于產(chǎn)權(quán)賦予了資產(chǎn)諸多的權(quán)利和價值，所以可以說產(chǎn)權(quán)在法律上是保護資產(chǎn)所有人權(quán)利和利益的憑證。產(chǎn)權(quán)的功能在于為資源的各種使用提供合理的預期。產(chǎn)權(quán)其實是包含一系列權(quán)利的“權(quán)利束”，這些權(quán)利主要有財產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、分配權(quán)等。其中，所有權(quán)是產(chǎn)權(quán)的核心權(quán)利，其他的權(quán)利都是由所有權(quán)派生出來的。

西方產(chǎn)權(quán)理論學者德姆塞茨（Demsetz）和科斯（Coase）等人認為，“產(chǎn)權(quán)束中的各種權(quán)利可以分解或轉(zhuǎn)讓，也可以和其他資產(chǎn)中的產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)重組”。由此可以看出，資產(chǎn)內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)是可以分割的，也就是說，產(chǎn)權(quán)中的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等是可以單獨獲取的。在社會現(xiàn)實生活中，現(xiàn)代企業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)實現(xiàn)的分離，提高了企業(yè)的運行效率，大大促進了企業(yè)的發(fā)展。因此，產(chǎn)權(quán)內(nèi)部權(quán)力的分割，不僅不會影響所有者的收益，而且還可以提高整個系統(tǒng)的效率。與其他資產(chǎn)一樣，住房也可以實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的分割，房屋出租和抵押貸款都是通過讓渡部分產(chǎn)權(quán)獲取收益的經(jīng)濟行為。對于住房反向抵押貸款來說，房屋的所有者將住房抵押給貸款機構(gòu)，借款人不僅實現(xiàn)了獲取資金的權(quán)利，而且還繼續(xù)持有居住的權(quán)利。貸款結(jié)束后，借款人或其繼承人還可以通過償還貸款贖回住房的所有權(quán)，這也極大地促進了提高借貸雙方的經(jīng)濟效益。

流動性是指資產(chǎn)變現(xiàn)的能力，也是資產(chǎn)價值得以體現(xiàn)的前提。現(xiàn)代資產(chǎn)流動性理論主要研究固定資產(chǎn)尤其是不動產(chǎn)變現(xiàn)的方法和途徑，以滿足所有者對資源的配置需求。社會資產(chǎn)的增值主要是通過流動性來實現(xiàn)的。只有資產(chǎn)的流動才可以帶來市場交易的繁榮和價值的增值。在資產(chǎn)的三性（安全性、流動性和收益性）中，流動性是實現(xiàn)其他兩性的主要手段。

作為不動產(chǎn)的房屋，其流動性較差，一般很難在短時期內(nèi)成功變現(xiàn)。但由于其產(chǎn)權(quán)可以分割，所以可以實現(xiàn)不同價值形態(tài)的流動。房屋所有人可以通過出售、出租或購房等進行住房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)換和分割，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)價值的充分發(fā)揮。在各種讓渡價值的形式中，出售、出租和抵押貸款是最為常見的三種形式。房屋出售完全讓渡住房的使用權(quán)和所有權(quán)等產(chǎn)權(quán)，滿足了房屋所有者對資金流動性的需求；房屋出租在保留了住房所有權(quán)的前提下通過讓渡住房的使用權(quán)獲取了一定的收益，實現(xiàn)了住房價值的一部分流動，但卻喪失住房的使用權(quán)；房屋抵押貸款滿足了購房者對資金的需求，實現(xiàn)了購房者對房屋的使用權(quán)，但房屋的所有權(quán)暫時保留在銀行等機構(gòu)。

以上三種價值流動形式是房屋價值不同形式的體現(xiàn)，但對老年人的養(yǎng)老發(fā)揮不了根本性的作用。住房反向抵押貸款解決了這一問題，在老人繼續(xù)居住在住房內(nèi)的前提下，貸款機構(gòu)還定期給付一定數(shù)額的貸款額，并且將房屋的市場風險轉(zhuǎn)嫁給貸款機構(gòu)。這樣，住房反向抵押貸款實現(xiàn)了住房的使用權(quán)、收益權(quán)和安全性的完美統(tǒng)一，充分發(fā)揮了住房應有的價值，體現(xiàn)了房屋產(chǎn)權(quán)分割原理和流動性理論。

以上幾種理論都很好地解釋了住房反向抵押貸款開辦的合理性和有效性，為各機構(gòu)開辦住房反向抵押貸款業(yè)務和老年人的申請?zhí)峁┝烁拘缘睦碚撝魏鸵罁?jù)。總之，住房反向抵押貸款涉及領(lǐng)域較多，理論支撐也較為豐富，隨著實踐的不斷推進，該業(yè)務的理論還可以不斷得到豐富和完善。