第三節 地價房價螺旋上漲機制：供地不足鑄就高房價，高房價推高地價

因重視生態保護，香港可開發土地有限，土地儲備少。香港重視生態保護，依據1976年制定的《郊野公園條例》，占地37%的郊野公園無法開發。由于可開發土地有限，政府新增土地供應主要來自填海造地與土地征收。但2005年以來填海造地大幅減少，而土地征收耗時較長，導致政府可出讓土地資源較少。截至2012年中期，全港未經批租或撥用的、用于住宅建設的土地（扣除不適合/現時未能發展的土地）僅剩3.92平方公里，土地短缺問題嚴峻。

土地出讓減少，加劇供給不足。1984年《中英聯合聲明》要求香港回歸前每年批地不超過50公頃，政策初衷在于防止英國超售土地，但客觀上限制了土地供給。2001—2010年，特區政府為維護樓市穩定，大幅減少土地出讓，年均僅供應住宅用地5公頃。2002年以來房屋竣工數量大幅減少情況見圖1.13。

人口激增、金融寬松、供地不足，共同鑄就高房價。1954—2017年，香港年末人口從243萬持續增長到741萬，年復合增長率1.8%。在人口持續增長的背景下，香港土地供給不足，疊加金融環境過度寬松，推動香港房價持續上漲。

房價上漲進一步推高地價。從2003年起，香港開始減少土地與公屋供給，以求維護房地產市場穩定，但也造成公屋輪候時長進一步增加，因此私屋價格開始大幅上漲。2002—2017年，港島、九龍、新界的私人房屋均價分別從4.5萬港元/平方米、3.3萬港元/平方米、2.9萬港元/平方米提高到19.5萬港元/平方米、17.6萬港元/平方米、10.7萬港元/平方米，分別增長約3.3倍、4.3倍、2.7倍。房價快速上漲明顯推高地價，2017年香港平均地價為62.2萬港元/平方米，是2002年（7.0萬港元/平方米）的約8.9倍。

圖1.13 2002年以來房屋竣工數量大幅減少

資料來源：香港統計年鑒，恒大研究院。