第一章 中國香港為何深陷高房價(jià)困境

本章作者：夏磊、鄭南宏、陳雨田

香港模式是內(nèi)地房地產(chǎn)市場的啟蒙。近年來，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的同時(shí)，有些城市也面臨著同樣的高房價(jià)困境。追本溯源，深入研究香港住房制度，對反思內(nèi)地住房制度、解決高房價(jià)難題有積極意義。

香港自開埠以后，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，成功躋身“亞洲四小龍”，2017年人均GDP高達(dá)5.77萬美元，是全球最富裕的地區(qū)之一。香港經(jīng)濟(jì)高度繁榮，住房卻面臨困境。香港房價(jià)持續(xù)多年上漲，1980—2017年名義房價(jià)上漲近16倍，年均增長8%，2018年房價(jià)收入比接近48倍，位居世界主要城市前列。受高房價(jià)等影響，香港人均住房面積僅為16平方米。

由于鴉片戰(zhàn)爭后被英國殖民，香港長期實(shí)行土地批租制度，并逐漸形成以土地、金融、稅收和保障為支柱的住房制度體系。土地制度方面，香港土地所有權(quán)歸國家所有，批租后使用權(quán)可自由轉(zhuǎn)讓，但土地供給數(shù)量受重視生態(tài)環(huán)保等影響而長期不足，人均住宅用地僅10平方米。金融制度方面，香港實(shí)行聯(lián)系匯率制，市場利率低且貨幣超發(fā)嚴(yán)重，疊加按揭業(yè)務(wù)靈活多樣，刺激居民加杠桿購房，房地產(chǎn)市場過度金融化。稅收制度方面，香港對交易環(huán)節(jié)征收重稅，炒房成本高昂，但保有環(huán)節(jié)稅負(fù)低。保障制度方面，政府興建公營房屋對外低價(jià)出租或出售，保障中低收入群體住房需求，但公營房屋條件偏差，并且近年來供應(yīng)嚴(yán)重不足。

從房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)上看，房地產(chǎn)在香港經(jīng)濟(jì)中占比較高，相關(guān)行業(yè)占GDP比重一度超過30%，2006年以來保持在20%~25%，同時(shí)，2016年土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅收合計(jì)占政府財(cái)政收入的32%。從房價(jià)上漲原因看，在人口持續(xù)增長的背景下，香港土地供給過少，尤其是2001—2010年年均出讓住宅用地僅5公頃，疊加金融環(huán)境過度寬松，推動(dòng)香港房價(jià)持續(xù)上漲。從住房保障上看，由于2002年以后居屋供給大幅減少，中產(chǎn)置業(yè)缺乏支持，住房條件難以有效改善。近期，香港特首林鄭月娥在房屋政策上提出，在加大土地供給的同時(shí)，將公營房屋供應(yīng)比例從六成提高至七成，重點(diǎn)資助中低收入群體購房置業(yè)。