第一節 高品質與高房價的共同體

英國政府大力支持住房市場發展，居民住房條件良好，總體充足，但購房壓力較大。“二戰”以后英國政府大規模興建社會住房，20世紀80年代以后鼓勵住房自有，有效解決了住房短缺問題，提升了住房自有率。從“質”上看，住房環境良好，田園式風格顯著，獨戶住宅占比達79%，人均使用面積38平方米；從“量”上看，英國住房供給已基本充足，套戶比自1971年以來維持在1以上，住房自有率自1984年以來維持在60%以上；從“價”上看，房價收入比處于歷史高位，高于多數歐美發達國家。

一、富有田園特色的居住環境，住房品質高

（一）田園式居住環境

英國居民崇尚自然、生態、綠色的居住環境，住房的田園式特征顯著，主要體現在：分布上以郊區和鄉村為主，結構上以獨戶住宅為主，城市和鄉村的居住區都富有田園元素。

80%的住房分布于城郊和鄉村。英國的郊區和鄉村環境優美，公共交通等基礎配套服務設施完善，宜居性強。2012年倫敦奧運會開幕式更是以田園風光和生活為重要元素，彰顯英國人對田園生活的熱愛。2016年英格蘭存量住房中分別有62%和18%位于郊區和鄉村。

獨戶住宅占比高達79%，郊區和鄉村地區更超過80%。英國住房類型可分為公寓和獨戶住宅。其中獨戶住宅包括聯排住宅、半獨立住宅、獨立住宅和平房，截至2016年分別占比為28%、25%、17%和9%，合計達79%。獨戶住宅多數設有花園和院子，配有停車位，私密性較好。郊區和鄉村地區的獨戶住宅占比更高。2013年英格蘭地區，郊區和鄉村的獨戶住宅占比分別為83%和95%，顯著高于城市中心區域的56%。

居住區周邊具有豐富的田園元素。住房設計上，常用灰泥墻面，搭配紅色、棕色為主的清水磚，加上白色門窗，同綠草綠樹形成鮮明對比；住房配套上，常有短前院、長后園，保證私密性和獨立的親近自然的活動空間；城市規劃上，注重綠化帶和綠色開放空間；而郊區和鄉村的住房，更是直接與自然植被融為一體。

（二）居住水平高

人均住房使用面積為38平方米。2016年，英國住房套均使用面積為94平方米，人均使用面積為38平方米。2018年人均房間數為1.9，在國際上處于中上水平。

住房質量佳、保養好，百年老宅占比高。2016年英國存量住房中，房齡超50年的占比76%，超70年的占比37%，百年老宅占比達21%。即使是在“一戰”中受到轟炸的房屋，經過修復后仍能屹立至今，高度保留了百年前的式樣與結構。郊區的住房由于開發較晚，近50%的住房房齡不到50年。而鄉村地區保留了大量城堡式建筑、莊園和傳統民居，百年老宅的比例高達28%。

（三）套戶比穩定在1以上

套戶比自1971年起穩定在1以上，2016年為1.05，但從國際對比看處于偏低水平。1971年，全國家庭數量1 694萬戶，存量住房1 718萬套，套戶比超過1，此后維持在1以上，2016年為1.05，居民住房需求基本滿足。但與國際對比看，2017年，美國、日本、新加坡、中國、德國的套戶比分別為1.15、1.16（2013年）、1.09、1.07、1.02，英國的套戶比相對較低，僅高于以租賃為主的德國。大倫敦區套戶比更低，2011年為1.03，低于同期全國1.05的平均水平。

住房空置率低，得到有效利用。2017年，英格蘭住房空置率2.5%，低于日本（2013年，13.5%）與德國（2017年，3.2%），空置6個月以上且未配置家具的住房長期空置率僅0.9%。分區域看，大倫敦、英格蘭東南區、東英格蘭區的住房空置率顯著低于全國水平。

住房自有率保持在60%以上。“二戰”以后，英國住房自有率持續提高，在社會住房私有化政策的推動下，1984年突破60%，至今維持在60%以上。2017年為62%，在國際上處于中等水平。鄉村地區的住房自有率更高，2011年達71%。

私有為主的住房供應結構。隨著1980年英國政府正式推行社會住房私有化，地方政府持有的住房持續減少，住房協會逐漸替代地方政府在建設社會住房上的角色，私人租賃部門在20世紀80年代租賃管制放松后迅速發展。2016年，自有住房、私人租賃住房、住房協會租賃住房和地方政府租賃住房的占比分別為63%、20%、10%和7%。

二、百年房地產見證四輪快牛

（一）英國房價百年上漲888倍，共經歷四輪快牛

英國房價長期上漲，大幅跑贏通脹。1917—2017年，英國名義房價指數上漲888倍，年均漲幅達7%。同期，CPI上漲48倍，年均漲幅為4%。

英國房價漲幅顯著跑贏其他主要發達經濟體。1970—2017年，英國名義房價指數上漲52.8倍，明顯高于同期意大利、法國、美國、德國分別為33.9、16.1、12.5、2.3倍的漲幅。

倫敦等主要大城市漲幅更突出。倫敦是英國政治、經濟、文化、金融中心，倫敦以0.65%的土地占比，承載了超過20%的總增加值和13%的人口，房價漲幅領跑全國。1995—2018年，倫敦房價累計上漲540%，年均漲幅8.4%，明顯高于全國308%和6.3%的水平。同期，劍橋、牛津、曼徹斯特、卡迪夫等大城市年均漲幅分別為7.9%、7.6%、7.4%和6.4%，也都高于全國水平。

近100年，英國房價除了實現888倍的累計漲幅，還經歷過四輪房價快漲、大漲的“快牛”行情。英國房價在短暫的趨穩或下跌之后總是重新上漲。2017年，英國名義房價指數較次貸危機前最高點的2007年累計上漲了20%，實際房價已接近歷史高點。

（二）居民購房壓力普遍較大

房價收入比在主要歐洲國家中明顯較高。按中位房價和中位收入計算，1977—2017年，英國房價收入比從3.3提高到6.1，普通家庭的購房難度持續提升。按三口之家購買100平方米住房所需年限計算，英國房價收入比在主要歐洲國家中最高，2017年達5.9。

租金收益率處于國際中等偏低水平。2017年，英格蘭租金收益率為3.5%。主要大城市中，倫敦為3.2%，利物浦為3.3%，同歐美、大洋洲國家的大城市相比處于中等偏低的水平。

購房壓力較大是城市和鄉村居民共同面臨的問題。從1/4分位數計算的房價收入比看，2017年，英格蘭整體房價收入比為9.1，其中，主要鄉村區域房價收入比為8.6，剔除倫敦后的主要城市區域為7.4，并無顯著分化。

房價高漲導致居民置業年齡延后。1990—2017年，英國購房貸款者中，25歲以下居民的占比從19.6%下滑至7.4%，首次置業貸款中，25歲以下居民占比更是從30.0%下滑至13.9%。年輕人更加依賴父母，選擇合住。1996—2017年，20~34歲人口中，與父母同住的群體從268萬人增長到339萬人，占比由21%上升至26%。預計到2020年，30歲人群中擁有住房的比例將降至約25%，而目前即將退休的一代人中，在其30歲時擁有住房的比例超過50%。