第三節(jié)　二線城市綜合體項目如何進行城市環(huán)境分析

二線城市綜合體項目城市環(huán)境分析是指為了判斷該城市的區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)、人口等情況的發(fā)展變化對項目開發(fā)所造成的影響而進行的城市概況分析、城市交通狀況分析、城市資源狀況分析、城市人口狀況分析、城市產(chǎn)業(yè)分析以及城市發(fā)展規(guī)劃分析等。下面將分別對其分析的要訣進行說明。

一、城市概況分析的要訣

二線城市綜合體項目所在城市概況分析應重點突出其發(fā)展城市綜合體的優(yōu)勢，一般可以從城市性質(zhì)、地位以及區(qū)位優(yōu)勢等角度考慮。下面是鎮(zhèn)江市某綜合體項目的城市概況分析。

1.城市性質(zhì)和地位

鎮(zhèn)江市地處我國東部沿海、江蘇省南部，長江與大運河在此交匯，自然地理優(yōu)勢明顯，是我國經(jīng)濟發(fā)展最快的長江三角洲區(qū)域中心城市。

（1）城市性質(zhì)

鎮(zhèn)江市為國家歷史文化名城、長江三角洲重要的港口、風景旅游城市和區(qū)域中心城市之一。

（2）城市地位

鎮(zhèn)江口岸是國家一類對外開放口岸，海關、商檢、衛(wèi)檢、動植物檢驗檢疫機構(gòu)齊全。高資港區(qū)、龍門港區(qū)、鎮(zhèn)江港區(qū)、諫壁港區(qū)、高橋港區(qū)、大港港區(qū)、揚中港區(qū)構(gòu)成鎮(zhèn)江港口群。

同時，鎮(zhèn)江市也是江蘇省重要的高教、科研基地，擁有江蘇大學、江蘇科技大學、中國蠶研所等一流的高校和科研機構(gòu)。

鎮(zhèn)江作為旅游、休閑型地級城市，城市化建設進程處于初級建設階段。

2.城市區(qū)位

鎮(zhèn)江市具有凸顯的區(qū)位優(yōu)勢，是長三角中心城市之一，融入長三角兩小時經(jīng)濟圈，成為連接南京都市圈和蘇錫常經(jīng)濟圈的重要樞紐。

（1）城市概況

鎮(zhèn)江地處江蘇省西南部，東南接常州市，西鄰南京市，北與揚州市、泰州市隔江相望，同時又處于長江和京杭大運河“十字黃金水道”的交匯處，是長三角重要的制造業(yè)基地和能源基地、長三角區(qū)域物流中心城市、適宜創(chuàng)業(yè)和居住的生態(tài)城市、古代文明和現(xiàn)代文明交相輝映的江南名城。

（2）在長三角的區(qū)位

鎮(zhèn)江是長三角中心城市之一，處于長三角兩小時都市圈內(nèi)，西距南京50km，東距上海200km，處于南京都市圈和蘇錫常經(jīng)濟圈的交匯點，區(qū)位優(yōu)勢突出。

二、城市交通狀況分析的要訣

發(fā)達的交通網(wǎng)絡是城市綜合體項目開發(fā)的有利條件。在進行分析時，除了對目前城市內(nèi)外交通的基本現(xiàn)狀及優(yōu)勢進行分析之外，還應對未來城市的交通規(guī)劃建設及對項目的有利影響進行分析。下面是鎮(zhèn)江市某綜合體項目的城市交通條件分析。

鎮(zhèn)江位于江蘇中部、長江下游南岸，西接南京，東臨上海，北與揚州“京口瓜州一水間”，是長江三角洲的咽喉之地。

鎮(zhèn)江作為寧鎮(zhèn)圈、鎮(zhèn)揚泰圈、鎮(zhèn)常圈三大交通網(wǎng)絡圈的核心，交通優(yōu)勢非常明顯。鎮(zhèn)江臨江近海，水陸交通極為便利，京滬鐵路橫貫東西，國家規(guī)劃中的京滬高速鐵路穿區(qū)而過，“鐵、公、水、空”立體交通優(yōu)勢縮短鎮(zhèn)江與周邊城市的直線距離。

①京滬鐵路橫貫東西，滬寧鐵路貫穿南北，國家規(guī)劃中的京滬高速鐵路穿區(qū)而過，規(guī)劃中沿江城際鐵路將縮短鎮(zhèn)江到南京和上海的距離。

②滬寧高速公路、312國道和104國道、沿江公路穿越境內(nèi)，公路網(wǎng)四通八達，連接蘇北及至中部省份的長江大橋使鎮(zhèn)江的交通優(yōu)勢更加突出。

③長江與京杭大運河在鎮(zhèn)江交匯，構(gòu)成全國最大的十字黃金水道。

④南京祿口國際機場和常州機場分別距鎮(zhèn)江市區(qū)均為60km。

三、城市資源價值分析的要訣

在分析城市綜合體項目所在城市資源環(huán)境時，可以從城市自然、人文、歷史等角度對城市的資源價值進行挖掘和描述。下面是鎮(zhèn)江市某綜合體項目的城市資源價值分析。

鎮(zhèn)江以歷史與現(xiàn)代的有機結(jié)合令人耳目一新。鎮(zhèn)江山青水秀，人杰地靈，自然資源豐富，歷史悠久，人文薈萃；挖掘提煉自然、人文、歷史，注入新的內(nèi)涵，展現(xiàn)出個性的魅力城市。

①金山以“金山寺裹山，見寺，見塔，不見山”的風貌而蜚聲海內(nèi)外。

②焦山形似浮玉，滿山蔥蘢，“二十四景”和豐富的文化遺存令人賞心悅目。

③北固山現(xiàn)存諸多文化古跡，人文景觀眾多，睹景思情，如煙的往事歷歷在目。

④茅山以大茅峰、中茅峰、小茅峰為主體，有九峰、二十六洞、十九泉、二十八池的美景。

⑤寶華山是目前國內(nèi)最大的傳戒道場，寶華山也被稱為“律宗第一名山”。

⑥南山風景區(qū)人文景觀與自然景觀相得益彰，既是國家森林公園，也是著名的省級風景區(qū)。

四、城市人口狀況分析的要訣

城市綜合體項目的開發(fā)需要有較大的人流量作為支撐。在分析城市的人口狀況時，需要對城市的人口增長情況及住房需求進行分析，并說明其人口狀況對本項目開發(fā)的影響。下面是鄭州市人口狀況分析。

鄭州城市化率、剛性人口的穩(wěn)步激增，將在未來幾年內(nèi)拉動鄭州房地產(chǎn)的良性發(fā)展，為鄭州房地產(chǎn)及項目開發(fā)水準的提升奠定堅實的基礎。

按照鄭州市城市發(fā)展規(guī)劃，至2020年，全市總?cè)丝趯⑦_到1100萬，城市化水平80%左右。其中市區(qū)人口500萬，人口規(guī)模較目前擴大0.5倍，按人均住房面積20m²計算，相當于未來十年將新增3700萬平方米的剛性住房需求，年均新增剛性需求將達到370萬平方米。

歷年來，鄭州城鎮(zhèn)人口增加絕對值基本在8萬～14萬之間，年均增長12萬，其中市區(qū)人口約為10萬，按人均住房面積20m²計算，相當于每年將新增200萬平方米的剛性住房需求。

啟示：鄭州市作為省會中心城市，城市規(guī)模的擴展、城市化率的加速、剛性人口的激增，將對鄭州房地產(chǎn)市場的開發(fā)前景奠定基礎。

而對于企業(yè)來講，隨著城市發(fā)展格局的演變，在參與到這種“分羹”的過程的同時，又將直面各種威脅。同樣是機遇和挑戰(zhàn)，必將要求企業(yè)充分挖掘自身板塊運動的先決優(yōu)勢，將其發(fā)展為可持續(xù)發(fā)展的競爭條件，方有更多機會向更為廣闊的發(fā)展空間邁進。

五、城市產(chǎn)業(yè)分析的要訣

二線城市綜合體項目城市產(chǎn)業(yè)分析的要訣主要有以下兩個。

1.要訣一

在進行城市產(chǎn)業(yè)分析時，對城市主要的產(chǎn)業(yè)集群及區(qū)域分布情況進行全面的分析。下面是臨沂市某綜合體項目的城市產(chǎn)業(yè)分析。

臨沂市已形成板材、建材、塑料、五金四大產(chǎn)業(yè)集群，城市房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的關鍵時期。臨沂已形成四大產(chǎn)業(yè)集群：

①以義堂鎮(zhèn)、朱保鎮(zhèn)和探沂鎮(zhèn)為主的板材產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)；

②以傅莊鎮(zhèn)、湯莊鎮(zhèn)為主的建材產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)；

③以半程鎮(zhèn)、棗溝頭鎮(zhèn)為主的塑料產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)；

④以湯頭鎮(zhèn)、太平鎮(zhèn)為主的五金產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)。

2.要訣二

跟項目開發(fā)有密切聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)類型應進行重點的分析研究，分析的要點包括產(chǎn)業(yè)簡介、產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、現(xiàn)存問題、發(fā)展機遇以及發(fā)展目標等的分析。下面是合肥市某綜合體項目的城市產(chǎn)業(yè)分析。

（1）合肥汽車產(chǎn)業(yè)簡介

合肥汽車產(chǎn)業(yè)通過堅持走自主創(chuàng)新和自主品牌發(fā)展道路，已擁有規(guī)模以上汽車整車及專用車生產(chǎn)企業(yè)10家，零部件生產(chǎn)企業(yè)200多家。

汽車整車生產(chǎn)企業(yè)有安徽江淮汽車股份公司、安凱汽車股份公司、合肥昌河汽車有限公司、安徽安凱車輛制造公司、安徽江淮客車公司等。汽車生產(chǎn)的龍頭企業(yè)，安徽江淮汽車股份公司（以下簡稱江汽股份）、安凱汽車股份公司（以下簡稱安凱股份）均為上市公司。

合肥汽車產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟總量正在不斷增大。

目前，合肥市汽車已形成以輕型、中型和重型載貨車、客車、商務車、微型車、轎車為主導產(chǎn)品的系列化發(fā)展格局，具有中國最全的商用車產(chǎn)品型譜。合肥機動車保有量正以每年24%左右的速度急劇增加，機動車注冊保有量已突破83萬輛。

（2）合肥汽車產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析

①產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大

a.合肥市的汽車產(chǎn)業(yè)隨著全國汽車產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，形成了多品種、全系列的各類整車和零部件生產(chǎn)及配套體系，產(chǎn)業(yè)集中度不斷提高，產(chǎn)品技術(shù)水平明顯提升，已經(jīng)成為國內(nèi)汽車生產(chǎn)大市。

b. 2010年，全市汽車產(chǎn)量已達52萬輛，汽車產(chǎn)業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值640億元（其中包括汽車輪胎54億元），分別比2005年增長370%，年均增長29%。2010年，江汽集團產(chǎn)銷各類汽車46萬輛，產(chǎn)銷量在中國汽車行業(yè)中排名第10位。

②產(chǎn)品水平不斷提高 

a.合肥汽車產(chǎn)業(yè)主導產(chǎn)品在細分產(chǎn)品市場中逐步形成優(yōu)勢，江淮汽車集團公司的“賓悅”、“同悅”、“和悅”系列轎車先后成功投放市場。

b.2010年，江淮汽車實現(xiàn)200萬輛汽車下線，瑞風商務車銷售量位居全國第一，自主品牌“和悅”轎車銷售量達10萬輛，帶動江淮股份公司高達90%的業(yè)績成長。汽車發(fā)動機、變速箱、車橋、懸梁、汽車電子等關鍵零部件生產(chǎn)已具備相當規(guī)模，在國內(nèi)占據(jù)了重要地位。

③技術(shù)創(chuàng)新能力不斷增強 

a.合肥汽車產(chǎn)業(yè)一直堅持“以技術(shù)創(chuàng)新促進自主品牌發(fā)展”的戰(zhàn)略，現(xiàn)已形成30多個系列、近400種車型，大大優(yōu)化了汽車產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。

b.截止到2010年，合肥市在汽車領域擁有國家級重點新產(chǎn)品10項，省級重點新產(chǎn)品25項，榮獲國家級科技進步獎10項，省級科技進步獎15項，市級科技進步獎16項；擁有專利200多項，其中發(fā)明專利36項。

④新能源汽車發(fā)展迅速 

a.合肥市是國內(nèi)新能源汽車研發(fā)和生產(chǎn)起步較早的城市，被列入國家“十城千輛”新能源汽車示范運行的城市。

b.安凱股份、江汽股份、國軒高科動力能源有限公司等企業(yè)先后研發(fā)試制了多種新能源客車、轎車和汽車動力電池，并批量生產(chǎn)，市場反映很好。

c. 2010年，合肥市生產(chǎn)了150輛純電動客車、585輛純電動轎車，建設了全國最大的純電動汽車充電站，在全國處于領先地位，具備了成為全國重要的新能源汽車制造業(yè)基地的條件。

（3）合肥汽車產(chǎn)業(yè)現(xiàn)存問題 

①總體規(guī)模仍然偏小。江汽股份雖然在2010年全國100家汽車企業(yè)銷售排名第10位，產(chǎn)量46萬輛、銷售量46萬輛，而四大汽車集團（上汽、北汽、長汽，東風）產(chǎn)銷量都在200萬輛以上，差距很大，與外國的豐田、通用、大眾、福特等公司相比更是相差幾個數(shù)量級，即使與省內(nèi)的奇瑞汽車相比，也有一定差距。奇瑞汽車近年來發(fā)展異常迅猛，2010年銷量一舉突破70萬輛，在自主品牌中居全國第一。

②產(chǎn)業(yè)外向度仍需加強。當前國內(nèi)上規(guī)模的汽車企業(yè)大都以各種方式與世界著名汽車集團進行合資，一汽與德國大眾、奧迪，上汽與德國大眾、美國通用，東風背后是法國標致和雪鐵龍、日本日產(chǎn)，廣汽有日本本田，北汽有韓國現(xiàn)代，長安是美國福特、法國標致和雪鐵龍。相比之下，合肥汽車企業(yè)與國內(nèi)外大型汽車企業(yè)的合作仍需加強。

③產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模不大。近幾年，隨著合肥招商引資力度的加大，圍繞江汽股份等整車企業(yè)配套的汽車配套企業(yè)增加近100個，使合肥的汽車配套企業(yè)達到了200多個，同時也引進了江森、德爾福、美國車橋等國外公司。

不過，合肥沒有形成如天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)里的汽車零部件產(chǎn)業(yè)集群那樣，分別為奔馳、寶馬、豐田、現(xiàn)代等整車廠提供配套，也尚未突破發(fā)展“家門口”市場的觀念，去走中性化發(fā)展道路，獨立經(jīng)營，創(chuàng)造面向市場為多家整車企業(yè)配套的局面。

④基礎件和基礎工藝發(fā)展滯后。合肥汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但是為汽車產(chǎn)業(yè)配套的基礎件如液壓件、密封件、塑料件等以及基礎工藝如鑄造、鍛壓、熱處理、焊接、表面處理等發(fā)展滯后，關鍵的鑄鍛件、熱處理件以及表面處理件，本地不能加工生產(chǎn)，還需要到江浙地區(qū)進行外協(xié)。

（4）合肥汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇 

①自主品牌汽車市場將會擴大。根據(jù)國家制訂的《汽車產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》，自主品牌乘用車國內(nèi)市場份額要達到40%以上，自主品牌轎車市場份額要達到30%以上，并且自主品牌汽車出口要達到汽車總銷量的10%。

②新能源汽車銷量得到大幅提升。新能源汽車銷量將占乘用車銷售總量的5%左右。國家出臺的《節(jié)能與新能源汽車示范推廣財政補助資金管理暫行辦法》，給新能源汽車發(fā)展帶來更多機會。

③汽車產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快。目前，我國汽車市場正處在增長期，城鄉(xiāng)市場需求潛力巨大，汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本面沒有改變。為積極應對國際金融危機，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，國家出臺了加快汽車產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興的一系列措施和政策。

④汽車零部件產(chǎn)業(yè)將會快速發(fā)展。“十二五”期間，我國汽車需求仍將保持增長，國外汽車企業(yè)向我國加速轉(zhuǎn)移速度加快。本輪轉(zhuǎn)移將會帶動本土擁有自主品牌的汽車零部件配套企業(yè)的發(fā)展，尤其是具有自主開發(fā)能力的汽車零部件企業(yè)，將會得到聯(lián)合開發(fā)、定向采購的歷史機遇。

⑤汽車銷售市場前景廣闊。2009年，在燃油稅改革、下調(diào)成品油價格以及振興規(guī)劃出臺的各項促進汽車消費政策推動下，國內(nèi)車市止跌回穩(wěn)，汽車銷量逐月遞增。今后15～20年，是我國汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時期，我國全面進入汽車社會、成為世界汽車大國和強國、成為世界汽車重要生產(chǎn)基地的目標一定能夠?qū)崿F(xiàn)。

（5）合肥汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標 

①產(chǎn)業(yè)規(guī)模顯著提升。到2015年，汽車整車生產(chǎn)能力達到年產(chǎn)250萬輛（其中新能源汽車50萬輛），發(fā)動機150萬臺；本地零部件配套率超過60%；培育產(chǎn)值超千億大型企業(yè)1家，產(chǎn)值超百億企業(yè)1家，工業(yè)總產(chǎn)值達到1500億元，年均增長20%；累計完成投資700億元。

②大力發(fā)展新能源汽車。到2015年，完成10萬輛新能源汽車的推廣任務，包括在小區(qū)、酒店、寫字樓等車輛集中地配套建設充電站、建設新能源汽車的檢驗檢測中心、開展電池租賃新商業(yè)模式以及建設廢舊電池的回收再利用工作試點，爭取在新能源汽車的生產(chǎn)及推廣發(fā)面走在世界的前列。

六、城市發(fā)展規(guī)劃分析的要訣

城市未來的發(fā)展規(guī)劃對城市綜合體項目的開發(fā)有重要的影響，某些具有較大發(fā)展空間的區(qū)域能有力推動項目的成功開發(fā)。在進行分析時，主要是對城市綜合體項目所在城市的總體空間布局以及區(qū)域的未來發(fā)展方向進行重點分析。下面是某二線城市綜合體項目的城市發(fā)展規(guī)劃分析。

1.城市總體規(guī)劃

城市規(guī)劃向南拓展，項目所在區(qū)域面臨利好的發(fā)展機遇。××市總體布局采取的是“集中組團式”布局形態(tài)。

依托鐵路、主干公路、航空港等重大設施，總體上向南發(fā)展，適度向城區(qū)東西兩翼擴展，控制向北發(fā)展，遠景在大、小黑河之間預留發(fā)展空間。

突出城區(qū)的行政、商貿(mào)、金融、信息、科技、文化、教育功能，把一些不適宜的職能向外圍組團和向城鎮(zhèn)擴展。

城市規(guī)模：到2020年，全市總?cè)丝趯⑦_到320萬人。

城市性質(zhì)：××市是××首府和政治、經(jīng)濟、文化中心，國家歷史文化名城，我國北方沿邊開放地區(qū)重要的中心城市。

規(guī)劃面積：2100km²。

2.城市空間發(fā)展規(guī)劃

城市新區(qū)的空間發(fā)展規(guī)劃是項目的有力驅(qū)動。城市空間發(fā)展概括：西聯(lián)（聯(lián)合——與××開發(fā)區(qū)聯(lián)手發(fā)展）、東理（梳理）、北控（控制）、南拓（開拓）、中疏（疏解）。

集中力量，引導城市全力向南發(fā)展，開拓城市新區(qū)。形成“雙核心、多組團”的城市空間結(jié)構(gòu)，“五、三、一”的城市綠色生態(tài)系統(tǒng)，即五片楔型生態(tài)綠地、三條河流及兩岸綠化（大、小黑河及西河）、一個綠色大背景（大青山）。

根據(jù)××市的規(guī)劃，城市發(fā)展是以中心城區(qū)、衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)三級體系布局的，逐步形成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城為骨干、中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)合理功能互補的城市群。

3.城市化進程加快

近郊新區(qū)逐漸融為城市的一部分，區(qū)域價值平臺提升；項目位于南部新城組團，重點發(fā)展教育科研和現(xiàn)代物流。××市未來的城市化進程：

①2017年，××市城市化率達40%；

②到2025年，中心城市、三個衛(wèi)星城市及兩個縣城人口規(guī)模共達到260萬人左右，城市建成區(qū)控制在200km²左右；

③2020年，國內(nèi)生產(chǎn)總值力爭達到700億元，到2025年力爭突破千億元大關；

④2022年，××市城市化率力爭達到65%。

根據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗，當一個區(qū)域城市化率超過65%，該區(qū)域城市化速度會迅速提速。