第二節　二線城市綜合體項目如何進行政策環境分析

二線城市綜合體項目政策環境分析是指為了了解政府是否出臺有利于項目開發的利好政策或其他穩定房地產市場的相關政策而進行的調控政策分析、貨幣政策分析、稅收政策分析等。下面將對政策環境分析的方法及各類型政策分析的要訣進行說明。

一、二線城市綜合體項目政策環境分析的常用方法

二線城市綜合體項目政策環境分析的常用方法主要有以下兩種。

1.方法一

按照政府政策出臺的時間順序羅列與本項目開發相關的各種政策，最后進行總結。下面是某二線城市綜合體項目的政策分析。

表1-1是某市房地產市場調控政策分析。

小結：中央對于房地產的調控已經持續相當長的一段時間，而且蔓延到二三線城市，政策調控對于××市房地產市場造成了相當大的沖擊。目前，××市整體的房地產市場仍然處于蓄勢待發的階段。

2.方法二

按政府出臺相關政策的類型，如調控政策、金融政策、稅收政策等分類進行分析，最后再進行總結。下面是某二線城市綜合體項目的政策分析。

（1）調控政策

2012年政府換屆期間，年內政策無松動跡象。

①中央不斷重申調控方向不動搖、調控力度不放松，且明年調控基調也已確定為不動搖；

②溫家寶總理更是將調控目標從“抑制房價上漲過快”改為了“堅定下調房價”。

（2）金融政策

四大銀行首套房利率回歸基準利率。中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行日前共同研究差別化房貸政策，其中提到“切實滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理權衡定價，在基準利率之內根據風險原則合理定價。”這意味著四大行首套房貸利率將不高于基準利率。

（3）小結

2012年中短期內樓市好轉希望不大，今年政策調控主基調是“維穩”。

二、二線城市綜合體項目政策環境分析的要訣

1.調控政策分析的要訣

在分析政府出臺的調控政策時，應對政府針對住宅、商業等不同產品類型所制訂的不同調控政策分別進行分析，并結合本項目說明該政策對項目產品類型的選擇所帶來的影響。下面是某二線城市綜合體項目的調控政策分析。

近兩年來，國家對住宅市場持續調控，在調控的大背景下，品牌房企、保險資金、投資者將目光轉向了受新政影響較小的商業地產，商業物業投資市場未來發展空間廣闊。

2003年，國務院發布了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，提出房地產業已成為國民經濟的支柱產業，中國房地產市場由此進入飛速發展階段，國家開始了對房地產市場的調控。

伴隨著房地產市場的走勢，國家對房地產的調控政策也有所轉變。2003年以來國家的房地產調控政策分為三個階段。

第一階段：2003年至2008年上半年，緊縮性調控。

2003年，調控開始；

2004年，調控加強；

2006年，調控達到頂峰。

第二階段：2008年下半年至2009年第三季度，寬松性調控。

2008年下半年，調控松綁。

第三階段：2010年至今，緊縮性調控。

2009年年底，穩健性緊縮調控；

2010年至今，重拳出擊。

國家對于房地產市場的調控重點仍是針對商品住宅市場，對于商用地產沒有明確的政策導向。

政府對于商品住宅市場的調控政策效果之一便是眾多開發商將商用地產作為發展的方向之一，這將帶動商用地產市場的蓬勃發展，同時也會引起房地產消費市場對商用地產的關注。

對于本項目而言，依然能夠有足夠的政策空間，應該把握機遇，打造相應的產品，搶占市場先機。

2.貨幣政策分析的要訣

二線城市綜合體項目貨幣政策分析的要點包括對貸款要求、購房首付比例、貸款利率、存款準備金率等相關政策的分析。下面是某二線城市綜合體項目的貨幣政策分析。

2010年國家出臺的相關貨幣政策見表1-2。

3.稅收政策分析的要訣

二線城市綜合體項目稅收政策分析的要點包括政府是否出臺稅收優惠政策、是否征收新的稅種、是否調整各種稅收的稅率等。下面是某二線城市綜合體項目的稅收政策分析。

2011年出臺的最新相關稅收政策主要有以下幾條。

①“國八條”規定，對個人購買住房不足5年轉手交易的稅收優惠取消。

②1月28日重慶、上海啟動房產稅試點征收，目標直指高端房和投資客。

③11月，河南上調土地增值稅核定稅率。

4.政策環境預測與分析總結的要訣

在進行二線城市綜合體項目政策環境預測時，可以先對近幾個月來出臺的政策對房地產市場量價的影響進行分析，再對政府未來可能出臺的政策進行預測并分析其將對房地產市場造成的影響。下面是某二線城市綜合體項目的政策環境預測與分析總結。

（1）房地產市場走勢

2010年以來，某市房地產市場走勢如圖1-4所示。

（2）政策環境預測

①短期內不大可能出臺更為嚴厲的政策，以鞏固現有調控成果為主。

②調控對于成交量的抑制作用最為明顯，但價格平緩上行的趨勢短期內難以改變。

（3）政策環境分析總結

①從宏觀政策環境來看，短期內政策不存在任何松動的可能性，但也不大可能再出更為嚴厲的政策。隨著限購、限貸范圍的擴大，未來以再改為主的彈性需求空間將被進一步地壓縮，而多次的加息等金融政策導致購房者的置業成本提升，尤其是首置者的壓力加大。

②整體來看，在調控持續加壓的情況下，該市成交量下挫成為必然。現有情況下，調控邊際效力正在遞減，受此影響，以首置和首改為主的剛性需求依然將是支撐該市樓市成交的主要力量，在此基礎上，面積和總價的控制將變得尤為關鍵。