第四節　二線城市綜合體項目如何進行房地產市場分析

由于城市綜合體項目包含有多種的物業類型，在進行市場分析時，除了對房地產市場的整體情況進行分析之外，還應根據項目的實際情況，有針對性地對住宅市場、商業市場、寫字樓市場、酒店市場、公寓市場等的發展現狀、供需狀況以及未來發展趨勢等分別進行分析。

一、二線城市綜合體項目房地產市場分析的步驟及各步驟的分析要訣

無論是哪種物業類型市場的分析，其基本要訣是按照市場發展現狀、市場供需情況、市場發展趨勢的分析思路來了解城市綜合體項目各物業類型的需求及其發展前景，為項目產品類型的準確定位提供充分的依據。下面將對房地產市場分析各主要步驟的分析要訣進行說明。

1.市場發展現狀分析的要訣

二線城市綜合體項目市場發展現狀分析是指對住宅、商業等市場目前所處于的旺盛或低迷的狀態進行總體的描述，一般可以從銷售價格、銷售面積等的漲幅情況來分析市場現狀。下面是某二線城市綜合體項目的住宅市場發展現狀分析。

（1）××市住宅市場

2011年，××市住宅市場遭受“毀滅性”打擊，銷量同比下滑超50%，銷售均價下半年出現松動，同比增幅急速下滑。

①商品住宅供應面積同比減少21%，商品房銷售面積同比減少53%。

②2011年全年供求比1.45∶1，全年存量206萬平方米。

③商品房銷售均價同比上漲17.5%。

④商品住宅均價上半年受2010年市場影響，依然維持較高同比增幅，年中達到全年較高水平；然而，下半年上漲力度減弱，環比基本保持平穩，同比增速逐月回落，年底同比增速轉變為負增長。

（2）××區住宅市場

區域住宅市場以剛需為主力消費，價格回環下挫，但短時間內需求仍舊較為旺盛。

①××區2011年全年住宅市場處于寒冬期，3月份價格一路跌入谷底。迫于年底回款壓力，多個項目采取高折扣促銷手段，銷售面積有所增加，價格下跌近20%。

②商品住宅供應面積同比減少18%，銷售面積同比減少32%。

③商品住宅均價上半年受慣性拉升，依然維持較高同比增幅，年中達到全年較高水平；下半年受市場觀望氛圍影響，上漲力度減弱，環比基本保持平穩，同比增速逐月回落，年底同比增速急速下降。

④目前片區住宅項目中，價格成為決定性因素。××區住宅成交價格仍以6000～6500元/m²為主流區間，各占總成交套數的43%，說明此價格區域目前市場接受比例較高；其次為8000～8500元/m²的價格區間，此價格段為前期備案，主要受個案影響。

2.市場供應情況分析的要訣

二線城市綜合體項目市場供應情況分析是指對住宅、商業等市場的供應分布特征進行分析，具體包括新增供應與存量分布情況、供應類型分布情況以及各板塊分布比重等。下面以寫字樓市場為例，對市場供應情況的分析要訣進行說明。

（1）要訣一

在分析區域寫字樓歷年新增供應及存量分布情況時，應對不同類型寫字樓歷年的供應特征分別進行分析。下面是某二線城市綜合體項目的區域寫字樓歷年新增供應及存量分布分析。

①甲級寫字樓歷年新增供應及存量分布。年度供應特征如下。

a. ××市甲級寫字樓市場以2010年××路商務區供應的財富一期項目為起步，快速發展起來。

b. 2013年與2014年兩年為市場供應的第一次高峰，年均供應量超過35萬平方米。

c.至2015年年底，××市甲級寫字樓市場存量達到103萬平方米。

d.至2016年時市場將再一次進入供應高峰期，年供應量超過40萬平方米。

e.據初步核算，2016年及以后未來市場確認的甲級寫字樓供應總面積超過170萬平方米。

②乙級寫字樓歷年新增供應及存量分布。年度供應特征如下。

a. ××市乙級寫字樓市場以2008年以前供應的××大廈、××大廈等項目為起步，逐步發展起來。

b.2009～2010年期間，乙級寫字樓市場供應相對平穩，2011年，乙級寫字樓市場年供應供應開始顯著上升，在2012年和2015年市場供應迎來兩次高峰，分別達到24萬平方米和46萬平方米。

c.至2015年年底，××市乙級寫字樓市場存量達到170萬平方米。

d. 2016年以后，乙級寫字樓供應量開始明顯縮減，市場供應下降，據初步核算，××市2016年及以后未來市場確認的乙級寫字樓供應總面積約82萬平方米，為甲級物業供應量的五成。

（2）要訣二

在分析區域寫字樓供應類型分布情況時，除了對目前區域寫字樓的供應類型分布特征進行分析之外，還應對未來供應類型的分布情況進行預測，為本項目寫字樓產品類型的選擇提供依據。下面是某二線城市綜合體項目的區域寫字樓供應類型分布分析。

①目前供應類型分布

a.目前××市市場上以乙級寫字樓為主，面積存量約170萬平方米，占總體量的62%，主要分布在市中心、××區等老城區。

b. ××市甲級寫字樓市場存量為103萬平方米，占比重的四成，分布在××路、××區等新興商務區（注：國際標準甲級寫字樓納入甲級寫字樓市場統計范圍）。

②未來供應類型分布

a.未來××市市場將出現國際標準的甲級寫字樓，供應面積達到82萬平方米，占新增面積比重30%，主要分布在政務商務區、市中心商務區等中心城區。

b.通常意義上的甲級寫字樓標準的供應面積約124萬平方米，占45%，供應比重最大。

c.乙級寫字樓新增供應面積約70萬平方米，占新增面積比重25%。

（3）要訣三

為了解寫字樓項目在不同區域的分布情況，需要對各區域寫字樓的分布比重進行分析，并預測未來各區域寫字樓的供應情況。下面是某二線城市綜合體項目的區域寫字樓板塊分布比重分析。

①目前市場存量特征

a.目前市場存量上，××市甲乙級寫字樓市場總體各區分布相對均衡，每個區比重都在15%左右。

b.目前，以政務區比重的分布最高，總面積在47萬平方米，××商務區比重最低，總面積在27萬平方米，比重僅為10%。

②市場新增供應分布特征

a.未來的××市市場新增甲乙級寫字樓格局分布區域特征將十分明顯。

b.政務商務區新增供應比重達到41%，總面積達到98萬平方米，××商務區供應比重為23%，面積達到55萬平方米。

c. ××區未來新增的甲乙級寫字樓總面積約15萬平方米，新增供應相對較少。

3.市場需求情況分析的要訣

二線城市綜合體項目市場需求情況分析是指為了解住宅、商業、寫字樓等市場的需求情況而進行的客戶結構分析、客戶需求分析以及核心客戶的特征分析等。下面以寫字樓市場為例，對市場需求情況的分析要訣進行說明。

（1）要訣一

寫字樓的客戶群體主要為企業，在分析二線城市綜合體項目區域寫字樓現有客戶結構時，主要可以從現有企業類型比例、數量分布以及來源地特征等方面進行分析。某二線城市綜合體項目的區域寫字樓現有客戶結構分析如下。

①寫字樓駐戶分布特征

a.基于××市的產業特征，目前寫字樓的入駐客戶中，金融類、生產制造類、物流商貿類、電子通信類企業比重相對較大，咨詢服務類亦有一定比例。

b.金融類比重達到23%，包括商業銀行、投資擔保公司、投資管理公司、保險公司等不同企業，是最主要的租戶來源。

c.在企業來源地上，寫字樓駐戶中以省內企業所占比重最高，達到43%，外資企業僅有7%。

②現有客戶數量分布特征。作為兩大主力面積區間，100～200m²區間上的客戶行業分布較為分散，300m²以上客戶則相對集中在生產制造類、地產開發類和金融類公司。

③現有客戶數量來源地特征。對不同面積區間的來源地特征分析表明，300m²以上的企業主要為××省級企業和自外省市進入××市的公司，市級企業則大多面積在200m²以下。

（2）要訣二

在分析寫字樓客戶的需求時，可以從客戶的購買/租賃意愿以及選擇購買/租賃的方式等角度分析客戶的需求。下面是某二線城市綜合體項目的區域寫字樓客戶需求分析。

①客戶拓展意愿

a.本市寫字樓40%的租戶對辦公面積有拓展意愿，主要為租約到期和企業發展擴張等普通需求，但其選擇辦公場所考查周期較長。

b.企業拓展意愿度主要由經營情況、行業發展趨勢或總部規劃影響。

c.拓展意愿較強的企業主要考慮為突出企業形象，選擇最好最新的樓進行搬遷。

②客戶拓展方式

a.本地企業主要考慮以購買方式進行面積拓展，既可降低辦公成本，也可提高企業形象和資本積累。

b.省外企業或境外知名企業主要考慮以租賃形式進行，其對租金變化并不敏感。

（3）要訣三

在分析區域寫字樓核心客戶特征時，需要對不同類型客戶在地段、面積、價格、品質等方面的需求的具體情況做詳細分析。下面是某二線城市綜合體項目的區域寫字樓核心客戶特征分析。

①物流貿易類

a.貿易行業是指通過商務往來實現物品的交易和服務。其行業屬性決定其對于辦公場所的需求。

b.貿易類公司數量眾多，且規模不同，導致該行業對于物業的需求呈現明顯的區別。大型知名貿易公司對于辦公樓的品質和地段要求較高，而多數中小型貿易公司則選擇便宜的乙級寫字樓甚至是商務樓進行辦公。

c.該行業是目前市場上辦公需求最活躍的行業。

②咨詢服務類

a.以律師、廣告、會計、文教等企業為主的專業服務類公司是××市寫字樓的主要吸納力量。

b. ××市服務行業尚處于發展初期，專業高質量知名服務公司較少。目前，此行業以本地企業占據主導地位，租金承受能力有限。根據成熟市場發展經驗來看，這一行業將會成為優質寫字樓的最主要客戶群體之一。

③電子通信類。高科技信息類企業指以高科技和信息類產品研發、生產、銷售及售后服務為主的公司。該產業對物業需求呈現兩極分化：××市優質寫字樓里的高科技信息類企業多為外資或國內知名公司，而普通寫字樓內的租戶則是銷售和服務環節的小型公司。

④金融類機構

a.銀行、保險、投資等大型金融機構以金融服務類公司對辦公場地的需求量大，目前是××市寫字樓最重要的吸納力量，該類企業租金承擔水平較強。

b.近年來隨著我國內地金融市場的開放，國際國內金融企業對高品質辦公物業需求將會進一步增大。

4.市場發展趨勢分析的要訣

二線城市綜合體項目的市場發展趨勢分析是指對住宅、商業、寫字樓等市場的未來發展狀況及對項目開發所帶來的啟示進行分析。在進行分析時，可以針對市場存在的問題提出項目發展的應對策略。下面是某二線城市綜合體項目的商業市場發展趨勢分析。

（1）××市商業發展狀況

目前綜合性、主題式商業漸成主流，傳統商業沒落（圖1-5）。

從目前××市市場在售的商業項目來看，越來越多的是一站式商業或者是主題式商業。一站式商業主要是功能上的逾越，從傳統的單純購物上升到集購物、餐飲、娛樂、休閑于一身。隨著社會經濟的發展，新事物逐漸為大家所接受并不斷推廣。僅僅在××市，像××廣場、××商業廣場、××中心、××國際精品城、××商業城、××購物廣場等大大小小的購物中心就有數十個，這種大型綜合性商業必將對區域的發展帶來革命性的影響。與此同時，各種主題式商業在××市也是遍地開花。如本月開幕的××商業街，長1400m，占地面積9萬平方米，總建筑面積1.7萬平方米，主要以高端特色餐飲、娛樂及觀光、休閑、文化為主題。在綜合性商業和主題式商業逐漸成為市場主體的時候，傳統商業慢慢淡出市場。

（2）商業市場消費總結論

×前商圈、×路商圈等集各種業態于一體的綜合性商業雖已形成較大規模，但缺乏特色，難以形成強大的吸引力來吸引高端人群的消費需求。

×園商圈與×區商圈由各自定位而形成特色主題商業值得借鑒，如何做出特色以吸引消費群體，帶動整個商圈的發展，是項目開發成功的關鍵所在。

二、二線城市綜合體項目房地產市場的類型及各類型的分析要訣

二線城市綜合體項目市場分析的類型包括住宅市場、商業市場、寫字樓市場、酒店市場以及公寓市場等，不同類型市場分析的側重點會有所差異，下面將分別對其分析要訣進行說明。

1.住宅市場分析的要訣

在分析住宅市場時，應重點對住宅產品的戶型面積、產品設計、園林景觀設計、配套設施設置等特點進行分析總結，并通過對該階段市場特征、消費特征、競爭特征與產品特征的描述，分析消費者的居住需求。下面是某二線城市綜合體項目的住宅市場分析。

（1）產品戶型面積

從在售產品線來看，區域內主力產品線以兩居、三居為主，表現出明顯的自住性、舒適性置業特征；小戶型供應量小，具體見表1-3。預計隨著市場發展，需求將逐步向特色化轉移。對于本項目來說，需要考慮當前需求和未來需求格局轉變的關系，在滿足主流需求的同時，進行產品創新和供應格局轉變，以適應市場發展，并以產品品質的提升為基礎，向更成熟的綜合功能轉變，以引領市場需求。

（2）產品設計

從產品設計角度來看，××板塊目前的在售項目已通過各種創新方式增加產品附加值，下一步的發展重點將體現在“舒適度”與“功能性”的居住理念組合方面。

板塊內各項目產品設計整體偏重經濟實用，基本都采取了平層、凸窗設計，少量采用頂層復式設計，具體見表1-4。入戶花園、露臺、多陽臺等已逐漸成為產品基本組合，受價格普遍中低影響，對需要增加成本的半贈送景觀功能區間，如入戶花園、露臺、空中花園、挑高陽臺等運用非常少，只有個別新開的項目采用。戶型創新空間較大。

（3）園林景觀

從內部環境發展角度來看，××板塊在售項目已呈現出多元化的環境特色，尤其在新推項目上，引入了相對新穎的環境設計理念來制造差異化和提升物業價值，發展相對成熟，具體見表1-5。下一步將基于客戶群體接受水平、審美水平的提高，向“精細化、主題化甚至個性化”的方向深入延伸。

（4）配套設施

從住區內部配套發展角度來看，××板塊在售項目比較重視基礎配套設施的打造，對住區文化輔助功能及設施的引入尚屬稀缺（表1-6）。下一步將基于客戶群體對居住功能轉變的需求，對“住區文化輔助功能”提出更高的要求。

（5）住宅市場發展趨勢

住宅市場的類型可以分為不成熟市場、半成熟市場、基本成熟市場、成熟市場以及高度成熟市場等，各類型的特征見表1-7。××板塊房地產市場目前處于基本成熟市場向成熟市場過渡的階段，下一步的發展方向將隨著板塊運動，由“市場細分”向“品質化”的方向邁進，5年后將呈現高度成熟市場的特征。

啟示：在城市建設、房地產市場細分尚未成熟的階段，××板塊由基本成熟市場迅速向成熟市場過渡的特征，將引導客戶更關注居住環境的改善與依附于城市生活與發展的理性需求，而對未來板塊價值并沒有根本認識。對項目來講，如何引導置業群體認清形勢，幫助所輻射階層在這座城市真正找到自己的定位，將是非常關鍵的營銷命題，也是下一步應對風險的重要手段。

2.商業市場分析的要訣

對于商業市場，其分析的重點在于商圈的分布及供應情況。通過對傳統商圈和新興商圈的供應特點進行綜合研究分析，判斷項目的商業物業開發價值。下面是合肥市某綜合體項目的商業市場分析。

（1）合肥市各大商圈分布

①傳統商圈。傳統商圈以四牌樓為代表，包括三里庵、南七、馬鞍山、元一商圈，以傳統百貨和購物中心為主，作為合肥消費的傳統區域。

②新興商圈。新興商圈包含高新區、黃潛望、政務新區以及濱湖新區商圈，未來商業體向城西南方向發展，眾多項目未來將在新興商圈集中供應。合肥市各大商圈的供應情況見表1-8。

（2）四牌樓商圈

①輻射人群。四牌樓商圈輻射全市，范圍較廣。作為傳統商圈，商業項目最為集中，但商業項目間距離較遠，影響消費人流通達性即便利性。

②四牌樓商圈現有供應及未來供應（表1-9）。

③四牌樓商圈概述。四牌樓商圈作為合肥市代表商圈，是合肥最成熟、業態最完善的市級商圈，檔次從中到高，也是涵蓋購物、餐飲、娛樂的綜合性商圈。

四牌樓現有百貨類商業體量在10356～35000m²，購物中心項目在80000m²左右。

四牌樓商圈正向高端商業方向發展，從金鷹國際到新開業的銀泰購物中心，擁有大量高端品牌進駐，表明合肥高端消費市場潛力巨大。

（3）其他商圈（略）

3.寫字樓市場分析的要訣

在進行寫字樓市場分析時，可以先對寫字樓產品類型的分類特征進行介紹，再對市場上存在的主要產品類型及稀缺的產品類型進行分析，并根據市場特點提出如何開發差異化的產品類型。下面是某二線城市綜合體項目的寫字樓市場分析。

（1）××市寫字樓產品研究對象

寫字樓產品的類型主要包括國際標準甲級寫字樓、甲級寫字樓、乙級寫字樓，各類型寫字樓的特征見表1-10。

（2）××市寫字樓市場發展進程

××市當地辦公樓市場發展到第二層次成形，并往第三層次發展的過程，寫字樓發展處于市場提升階段的關鍵轉變期。

目前，在××市市區主要有銷售型甲級辦公物業和早期供應目前淪為乙級標準的寫字樓，并且隨著大量為高品質綜合體項目推出具有完整商務功能的辦公樓，將引導××市的辦公樓市場形成具有真正甲級寫字樓的集中性CBD。

成熟市場辦公功能產品的發展歷程，對于本項目辦公開發具有極大的指導意義。

項目位于××新區，周邊辦公氛圍極不成熟，第二產業規模迅速擴大，第三產業支撐不夠，寫字樓的開發不可冒進，可以適當考慮基于現有市場在產品品質上與市場其他項目形成錯位競爭。

（3）××市主要代表寫字樓項目指標（表1-11）

未來甲級寫字樓市場競爭激烈，中心城區新增供應巨大，客戶對寫字樓硬件要求也越來越高。而區域周邊的商務氛圍和需求較弱，工業用地具有自建辦公，孵化器園區提供大量辦公面積進行競爭。因此，建議本項目在寫字樓品質上與其他現有項目進行差異化競爭，在產品類型檔次上進行錯位，開發兩種產品，并略微地領先于市場。

本市現有主要寫字樓項目凈層高在2.4～2.6m之間，尚未完全滿足國內對優質寫字樓的層高要求。主要寫字樓項目存在電梯配置數量不夠、等候時間過長等各方面配置問題。車位方面，××市相關標準已相對較高，如符合國家標準，需達到125個，因項目為綜合體，各業態之間車位可相互共用，建議相對降低對應指標。

項目的公寓式辦公產品部分物業建議開發挑高型產品（目前國內主要城市規劃上已開始限制，××市暫無規定），可作為××市場上的稀缺特色產品，提升物業的使用價值和售價水平。

（4）辦公差異化定位亮點提煉

項目處于高新區非寫字樓商圈，如何采用差異化的產品及市場定位將成為項目產生良好的收益回報及完成既定開發目標的關鍵。

兼顧市場兼容性的同時，還要保證項目銷售類產品擁有不同于市場同類產品的獨創優勢，為未來項目被市場接受創造銷售亮點。

4.酒店市場分析的要訣

二線城市綜合體項目酒店市場分析的要訣主要有以下兩個。

（1）要訣一

酒店的類型有經濟型酒店、商務型酒店、度假型酒店等多種，在進行分析時，應對不同類型酒店的區域分布和各類型酒店的未來發展空間進行分析。下面是某二線城市綜合體項目的酒店市場分析。

①酒店發展現狀。老城區高端酒店以吳宮喜來登和玄妙索菲特為代表，經濟型酒店數量較多。老城區酒店以古建筑為主。

新區高端酒店以香格里拉為代表，經濟型酒店較少。新區為政府規劃核心CBD區域，以商務型酒店為主。

園區高端酒店以尼盛萬麗、中茵皇冠為代表，經濟型酒店較少。因為緊靠××湖，因此高星級酒店以度假型為主。

②酒店市場分析

a.五星級酒店。五星級酒店目前進駐品牌有喜來登、皇冠、香格里拉、索菲特、尼盛。

b.商務酒店。連鎖酒店目前進駐品牌有如家快捷、速8、漢庭、錦江之星、莫泰168、書香門第等。

③酒店結論

a. ××市作為國家重點旅游城市，五星級酒店只有7家，大多以度假型為主，分布在市區的五星級酒店較少，商務型高星級酒店有較大的發展空間。

b.市場競爭激烈，2013年全年，五星級酒店入住率65.81%，四星級59.23%，對新進駐酒店的服務和特色提出了更高的要求。

c. ××市酒店擴張較快，客房數量大幅度增加，因此整體客房入住率下降，2014年上半年，××市酒店平均入住率為52.9%，同比去年下降了8個百分點。

（2）要訣二

酒店市場與旅游市場有密切的聯系，旅游人數的增加能相應增加區域酒店的需求量，因此，在進行酒店市場分析時，可以對旅游市場的概況及其對酒店市場的影響進行分析。下面是合肥市某綜合體項目的酒店市場分析。

①旅游市場。作為國家首批三個園林城市之一，合肥市有“綠色之城”的美稱。市內的包公園、逍遙津公園、環城公園等勝景，城郊的紫蓬山、大蜀山兩座森林公園以及徽園等主題公園，吸引了不少中外游客前來參觀游覽。

②旅游資源。2011年，李鴻章故居——享堂、廬陽區三十崗鄉生態農業旅游區兩家景區又被新增為4A級旅游景點。至此，合肥市的4A級旅游景區達到12家，A級以上旅游景區達到31家。

③市場表現。“十一五”時期，全市旅游總收入實現翻兩番，連續突破100億元、200億元大關，年均增長38.2%；國內游客量連續跨越1000萬、2000萬人次臺階，年均增長35.1%；海外游客從8.3萬人次增加到24.3萬人次，年均增長30.4%。旅游總收入、國內游客量兩項指標的總量均居全省第一位，增幅連續3年居中部省會城市第一位。

④主要客源。合肥星級酒店接待的客戶主要是以參加會議、商務洽談、培訓為目的入住的客戶為主，其他則大多為散客和旅行客。

合肥旅游客群主要以國內游客為主，占到訪客比例的95%以上，海外游客則以亞洲國家為主，日韓國家游客占到很大比例。

⑤酒店資源。目前合肥市掛牌的五星級酒店以及沒有掛牌但按照五星級標準打造的酒店有12家，四星級酒店15家，三星級酒店21家。合肥市場不乏國際品牌的五星級酒店，例如合肥元一希爾頓、合肥萬達威斯汀等。

⑥接待旅客情況及旅游總收入統計

a.國內外訪客：合肥市作為安徽省的政治、經濟及文化中心，每年吸引了大量國內外訪客。過去幾年中，合肥國內外訪客人次迅速增長。除2008年受全球金融危機的影響而導致訪客人次增長率下降外，合肥國內外訪客人次均達到較高速的年增長，2009年更是出現較大反彈，2010年增長率為55.60%。

b.旅游總收入：合肥市旅游總收入逐年遞增，除2005年和2008年由于受經濟大環境的影響，增長率下降以外，均保持了高速的上升，2010年更是達到247億元，增長率高達42.9%。

隨著合肥市政府對城市交通基礎設施的不斷改善，如新橋國際機場的全新建設以及地鐵線路的規劃建設等，預計合肥在今后的幾年能吸引更多的國內外游客。

⑦海外客源市場。合肥市接待海外游客以外國游客為主要市場。亞洲游客是合肥市最穩定的客源市場，2009年，日、韓游客占外國人比重為32.4%，其次是歐洲游客占22.0%再次為美洲游客、大洋洲游客和非洲游客。

2010年，合肥旅游外匯收入1.5億美元，同比增長39.4%。外籍游客一般對酒店或購物環境要求較高，這也就成為合肥市高端五星級酒店及高端購物中心的主要潛在消費客群。外籍游客來合肥的數量增加，也將相應增加其對五星級酒店及高端商業的需求量。

5.公寓市場分析的要訣

在進行公寓市場分析時，可以通過對比住宅公寓、商務公寓、酒店式公寓等不同公寓產品類型的銷售狀況，了解各產品類型的市場接受程度和開發前景。下面是某二線城市綜合體項目的公寓市場分析。

該市公寓市場在售產品以商務公寓為主，商務公寓銷售形勢不如住宅公寓，并且50%的項目處于續銷階段，后期存量大；目前低總價、小面積且具備高投資價值的項目銷售形勢較好。該市在售公寓項目指標見表1-12。