第一節　二線城市綜合體項目如何進行經濟環境分析

城市經濟發達的區域或城市經濟新增長點的區域，其快速發展的經濟環境能帶動和促進房地產市場的發展，因此，有必要對項目的經濟環境進行分析。

一、二線城市綜合體項目經濟環境分析的基本內容

二線城市綜合體項目經濟環境分析的主要內容包括國民生產總值（GDP）、固定資產投資、產業結構、人均可支配收入與消費支出等的分析。

1. GDP與人均GDP分析

GDP與人均GDP分析主要是對本市GDP及人均GDP的增長趨勢進行分析，并說明GDP增速與房地產發展的關系。策劃人員可以通過與其他相關城市的橫向比較突出本城市的經濟實力。下面是合肥市綜合體項目的GDP與人均GDP分析。

（1）GDP與人均GDP增長趨勢

從合肥市2003～2010年的GDP增長來看，GDP經濟總量穩步快速上漲，平均漲幅保持在17%以上，且合肥市在2008年和2009年也有高達17%及以上的漲幅，基本未受金融危機的影響。

從合肥市2003～2010年的人均GDP增長來看，同GDP總量走勢一致，呈穩步快速上漲態勢。2010年，合肥市人均GDP為54601元。

（2）GDP增速與房地產發展關系

GDP增速小于4%時，房地產發展萎縮；

GDP增速4%～5%時，房地產發展停滯；

GDP增速5%～8%時，房地產穩定發展；

GDP增速大于8%時，房地產高速發展。

（3）與相關城市橫向比較（略）

（4）小結

2010年，合肥市實現地區GDP 2702.5億元，按可比價格計算，比上年增長17.5%，增速較上年加快0.2個百分點。隨著合肥市人民生活水平的不斷提高，社會消費零售總額同比增長19.8%，達到839.02億元，城鎮居民消費性支出也不斷在提高。

2.固定資產與房地產投資分析

固定資產投資的增長能帶動房地產市場的發展，提供房地產發展的環境基礎。在分析時，主要是對近年來固定資產與房地產投資額及增長趨勢進行分析。下面是某二線城市綜合體項目的固定資產與房地產投資分析。

圖1-1是某市固定資產投資和房地產投資走勢。由圖可知，該市房地產投資和固定投資雙雙保持穩步增長的態勢，但房地產投資比重依然較小。

該市固定資產投資中，城市基本建設占比較大。城市基礎設施的不斷完善以及大規模拆遷的進行，均為房地產市場的發展奠定了堅實的基礎，也提供了大量的剛性需求。

3.產業結構分析

二線城市綜合體項目產業結構分析是指對城市第一產業、第二產業以及第三產業的比重以及發展趨勢進行分析。下面是某二線城市綜合體項目的產業結構分析。

圖1-2是某市產業結構變化走勢。由圖可知，該市產業結構以第二產業為主，第三產業發展勢頭強勢，隨著城市未來規劃發展，服務產業將會有更大的上升空間。

注：產業比例是衡量一個城市經濟發展所處階段的核心指標，一般而言，第一產業比重高，社會經濟發展水平較低；第三產業比重高，社會經濟水平也較高。

經過數年的發展，該市經濟結構由原先靠工業為經濟發展唯一拉動力逐步改善為二三產業共同帶動經濟發展，產業結構更為合理。

4.人均可支配收入與消費支出分析

城市人均可支配收入與消費支出分析是指通過對城市居民的收入水平以及消費能力的分析，說明本市居民的消費習慣及如何引導居民的居住消費需求。下面是某二線城市綜合體項目的人均可支配收入與消費支出分析。

圖1-3是某市人均可支配收入及人均消費支出走勢。由圖可知，該市居民人均可支配收入逐年穩步遞增，人民生活水平不斷提高，消費能力也隨之加強。

人均可支配收入穩步增長，居民消費能力得到提高，但隨著物價的通脹，人均消費增速明顯放緩，加上該市居民消費習慣相對保守，因而該市住房需求需要引導與創造，培養其投資與改善居住條件和環境的意識。

二、二線城市綜合體項目經濟環境分析的要訣

二線城市綜合體項目經濟環境分析的要訣主要有以下兩個。

1.要訣一

從城市綜合體項目所在二線城市的GDP、固定資產投資、人均可支配收入等多個角度對城市的經濟狀況進行綜合分析，以總結出該城市發展綜合體項目的有利機會。下面是某二線城市綜合體項目的經濟環境分析。

①2012年全年實現生產總值3012.81億元（2013年上半年1685.14億元）；

②三次產業增加值占比為9.7∶48.5∶41.8；

③全市戶籍人口約1033.77萬人，市區人口約236萬人；

④城鎮居民人均可支配收入24452元（2013年上半年13140元）；

⑤全市實現社會消費品零售總額1571.9億元；

⑥全年游客4275.6萬人次，總收入358.8億元；

⑦全社會固定資產投資全年完成2016.7億元（2013年上半年934.96億元）；

⑧全年完成房地產開發投資233.5億元（2013年上半年121.3億元）；

⑨全年商品房銷售面積為727.8萬平方米（2013年上半年315.04萬平方米）。

強勁的經濟實力為該市房地產市場的未來發展提供保障；該市整體經濟雖位處全省中等水平，但每年呈現強勁的增長勢頭，近年來GDP保持13%左右的平均增幅。2012年GDP總量達3012.8億元，在全省排名第六位（2011年第八位），處于中上水平；該市將依托魯南蘇北先進制造業聚集區、全國商貿物流中心、全國優質農產品生產基地的城市功能定位，其經濟實力將迅猛發展。

2.要訣二

在分析完城市經濟環境的各項分析要點后，應對城市經濟環境對房地產市場發展的影響進行總結，并提出開發企業面對該經濟環境所應做出的相應策略。下面是某二線城市綜合體項目的經濟環境分析。

××市整體經濟形勢穩步快速增長，在固定資產投資拉動經濟增長的同時，也對××市房地產包括本項目開發的水準創造了提升的條件、提出了提升的要求。

2010～2015年××市GDP年均增幅15%，超過了國家整體GDP增長水平，整體經濟實力增長較快，為房地產市場的發展奠定了實力基礎。

××市固定資產投資增長穩定，年均增幅30%以上，2010年固定資產投資額達到了1772.7億元。在對城市道路、橋梁、房屋、場館、醫療、教育等基礎及公共設施的投入不斷增加的同時，也提升了房地產發展環境基礎。

啟示：××市經濟和固定資產投資的快速增長，為××市房地產發展奠定了堅實的環境基礎；從另一方面說，經濟的增速也必將提升下一步××市房地產的發展水準。對于企業來講，面對日益轉化的城市環境，企業在項目開發定位上必須迎合甚至引導時代的變化，方能在今后愈演愈烈的競爭中處于有利態勢。