第五節　二線城市綜合體項目如何進行自身情況分析

二線城市綜合體項目自身情況分析是指為了解項目自身的開發條件和挖掘自身的價值點而進行的項目地塊分析以及項目開發相關企業分析。

一、二線城市綜合體項目地塊分析的基本內容

二線城市綜合體項目地塊分析的內容主要包括地塊基本概況分析、地塊所屬區位分析、地塊周邊交通分析、地塊周邊配套設施分析、地塊周邊環境分析以及地塊分析總結等。

1.地塊基本概況分析

二線城市綜合體項目地塊基本概況分析是指對項目地塊的現狀以及地塊用地性質、占地面積、容積率、綠地率等各項經濟技術指標進行分析。下面是某二線城市綜合體項目的地塊基本概況分析。

（1）項目現狀分析

項目內部拆遷基本完成，平整土地即可，南北兩條路的延伸段都未開工，東面有河流，但是水質不是很好，項目小環境不甚理想，還需要改造。

（2）項目指標分析

項目總建筑面積55440m²，限高80m，地塊方正，規模適中；土地性質為商業金融，規劃方向有商業、寫字樓、公寓等可能。

本地塊總占地面積：25200m²。

用地性質：商業金融用地。

容積率：2.2。

建筑密度：40%。

綠地率：30%。

建筑限高：80m。

本地塊總建筑面積：約為55440m²。

2.地塊所屬區位分析

二線城市綜合體項目地塊所屬區位分析是指對地塊所屬區位的概況、發展戰略與未來規劃等進行分析說明。下面是某二線城市綜合體項目的地塊所屬區位分析。

（1）××區區域概況

××區，東連××市主城區，北瀕××市的水資源保護地××水庫，區內擁有國家級森林公園、野生動物園、××灣公園等多個公園，綠化率達42%。周邊集中有××地區一大批主要的中央和部屬院校及科研院所，園區環境優美、交通便利、配套設施完善，是××市西部組團核心。

××區，規劃科學，定位準確，科技創新資源豐富，創業文化氛圍濃厚，內外交通便捷，基礎設施日益完善，政務環境不斷優化，生態環境優美和諧，各項社會事業穩步發展，是投資興業的熱土，是高品質的生活樂土。

（2）××區戰略定位

①戰略性新興產業的優選區；

②低碳經濟的聚集區；

③現代城市功能組團。

（3）××區片區規劃

按照“聚焦示范區、推進合作區、提升建成區”的思路，加快發展建成區、科技創新型試點市示范區、南崗科技園、柏堰科技園、蜀山風景區五大片區。

（4）××區產業現狀

××區作為××省最大的高新技術產業化基地，一大批擁有自主知識產權的行業知名企業脫穎而出，大批高科院校及科研機構都在高新區設立有研發及產業基地。

全區累計引進內外資項目800多個，美國、日本、韓國、德國、英國、法國及我國香港、臺灣等20多個國家和地區的客商興辦了100多家高新技術企業，其中包括十幾家世界500強企業和跨國公司。

（5）××區發展前景

××區經濟總量大幅增長，現代高新產業體系基本建立，生態環境更加良好，人民生活水平顯著提高，基本建成全面小康社會，實現工業化和城市化雙輪驅動，在××市構建區域性特大城市建設中發揮更大作用。

3.地塊周邊交通分析

二線城市綜合體項目是否具備四通八達的交通網絡，在很大程度上影響著項目的商業氛圍，便捷的交通有利于吸引更大的客流量。在分析地塊周邊的交通時，需要對地塊所連接的道路，周邊的公交地鐵線路，到達客運站、火車站、機場等的時間距離等進行分析。下面是某二線城市綜合體項目的地塊周邊交通分析。

項目周邊分布8條城市主干道，能到達城市每個角落；地塊周邊分布19條公交線路，形成四通八達的交通網絡。

距機場僅15min的路程，到火車站10min，到客運南站僅3min。

距南二環城市主干道不足2km，以二環路機場高速或武川路為出口即可連接××自治區9市、3盟、52旗，以及××自治區外的重要城市。

4.地塊周邊配套設施分析

二線城市綜合體項目地塊周邊配套設施分析的內容主要包括對文化教育、醫療、商業、金融服務等配套設施的現狀或未來規劃情況進行分析說明。下面是某二線城市綜合體項目的地塊周邊配套設施分析。

（1）教育類

①××電子科技大學。學校現有50個本科專業，24個專科專業，34個碩士學位授予學科，11個工程碩士專業學位授權學科領域，1個“與合作高校聯合培養、招生計劃單列”博士點，是工商管理碩士（MBA）培養單位。

②××醫學院。校園占地總面積847993.26m²，設有基礎醫學院、臨床醫學院、南溪山臨床醫學院、第二臨床醫學院、第三臨床醫學院、藥學院等16個二級學院（系、部），有附屬醫院5所，臨床教學醫院22所，教學實踐基地80余家。

③另外，項目周邊還擁有××幼兒園、××小學、××中學等一批中小學，教育資源豐富。

（2）醫療類

項目周邊醫療配套見表1-13。

（3）商業類

①沃爾瑪超市。沃爾瑪作為××區最大的超市，人流量相當密集。

②××廣場

a.大型品牌超市（項目自帶，1.2萬平方米）；

b.電器數碼主力店（項目自帶，0.2萬平方米）；

c.精品百貨店（項目自帶，2.75萬平方米）；

d.商業步行街（項目配套，2.57萬平方米）。

××廣場建成后，將會成為××區最大的一站式購物中心，全面匯聚××市的高端人流，自成一個××商圈，必將改變市民的消費習慣。

③菜市場。××市場，再往北有××市場（往北有幾個大小市場）；往××路附近有××菜市、××菜市、××菜市。

（4）金融服務類

①中國農業銀行××鐵路支行；

②中國銀行××支行；

③中國建設銀行××支行。

（5）休閑娛樂類

①咖啡廳，如××廣場商業街咖啡廳。

②旅行社，如×旅、×青旅等。

③電影院，如××廣場大型多廳影院。

④娛樂城，如××廣場大型量販式KTV。

⑤運動場館，如××游泳館、××體育館、各大學體育館。

5.地塊周邊環境分析

二線城市綜合體項目地塊周邊環境分析包括對地塊周邊的自然生態環境以及人文歷史環境分別進行分析。下面是桂林市某綜合體項目的地塊周邊環境分析。

（1）自然生態環境

項目位于桂林市××區。該區經濟發展條件優越，有顯著的倉儲、商貿、物流優勢，轄區內連片成行的倉庫可開發為專業批發市場、商住小區；有豐富的土地資源優勢，緊鄰火車始發站的××片區有可供近期開發的土地5000多畝（1畝=666.7m²，下同）。××區有較好的農業、工業、三產發展基礎。

（2）人文歷史古跡

桂林市是一座具有兩千多年歷史的文化名城。自三國吳甘露元年（公元265年）設始安郡起，桂林市便一直是歷代廣西和南方地區政治、軍事、文化重鎮，宋代已有“西南會府”之稱。而今，古城區的格局主要與歷史上四朝的古城形態相關：一是漢代以現榕蔭路為南北軸線修建的始安郡府；二是唐代將獨秀峰、子成和象鼻山為南北軸線，修筑“夾城”和“外城”而形成的前朝后市，它奠定了桂林中心區的格局；三是宋成淳年間突破原有城市格局，依山傍水，因地制宜，形成了南北長、東西窄，山、水、城有機結合的城市形態，并將漓江和西護城河形容如兩條巨龍，在鸚鵡山和鐵封山之間建圓形甕城，創造出“雙龍戲珠”勢態；四是明朝洪武年間，在獨秀峰下修建靖江王府，并將城池向南擴大至象鼻山，以桃花江作為南護城河，將原護城河（榕杉湖）辟為風景湖面，同時形成十字街商業中心。四朝古城和近代文物多有遺存，這些都是歷史文化名城不可缺少的旅游和文化資源，規劃中充分體現古城歷史文化的延續性，是提高游覽文化品位的重要方面。

6.地塊分析總結

二線城市綜合體項目地塊分析總結是指在對地塊所屬區位、周邊交通、配套、環境等進行分析之后，對該地塊開發為城市綜合體項目的優劣勢進行總結說明。下面是某二線城市綜合體項目的地塊分析總結。

本項目地塊總結：

①××鎮屬于城鄉結合部，位于“中商”和“北文”的交匯處，區位優勢明顯；

②總體規劃中商業地塊的占比較低，為項目發展奠定堅實基礎；

③地塊區域人口基數高，物流往來密集，但人口消費能力有限；

④地塊雖臨近城市西部兩大房地產板塊，但實際脫離于城市主流板塊；

⑤地塊地理位置優勢明顯，通達性極佳，周圍產業有效支撐；

⑥地塊內業態眾多，但環境差異較大，多處大型建筑將對拆遷產生影響；

⑦近三年項目周邊無商住或商服地塊出讓，距離較近的××物流地塊，由于是物流配套商服用地，土地單價67萬元/畝，樓面價502元/m²；

⑧周邊在售商品房較少，住宅售價約3200元/m²，商鋪約7000元/m²。

二、二線城市綜合體項目地塊分析的常用方式

二線城市綜合體項目地塊分析的常用方式主要有以下兩種。

1.方式一

策劃人員在對每個地塊的區位、交通、配套等要點進行分析后，分別對其地塊發展的價值點進行提煉總結。下面是某二線城市綜合體項目的地塊分析。

（1）地塊位置

項目位于鎮江京滬高鐵站周邊，隸屬于規劃中的城市副中心××新城，短期內認知度較低。項目距新行政中心車程約3.5km，距火車站萬達商圈車程約6.5km，距傳統商圈大市口車程約8.5km。

價值點：位于××新城，城市南向發展重點打造的現代化鎮江標志區內，距市中心距離也相對適中，新城的打造，將改變目前位置偏遠的形象，有利于項目形象的拔高。

（2）區域價值

××新城是城市副中心，是承擔行政、商務于一身的生態、現代化新城。按照“東城西居”的理念，××新城被分成7大功能區：

①行政辦公區；

②商務文化體育區；

③山水城核心區；

④站前混合功能區；

⑤居住北區；

⑥居住中區；

⑦居住南區。

本案位于規劃中的站前混合功能區內。

（3）交通價值

大交通體系完善，坐擁城市主干道與交通綜合體，但公交出行系統尚不發達。

高鐵對于項目價值的影響有以下方面：

①項目距離××高鐵××站站前綜合服務區約50m，為站前綜合服務區的核心影響范圍，共享商務及交通配套的同時，利于項目形象及品牌展示；

②出行便利，對于商務人士極具吸引力；

③京滬高鐵開通后，對其地塊價值具有顯著提升的作用，有利于吸引投資客戶；

④利于項目的形象展示，作為高鐵人群進入××市區必經之地，其對于綠地的品牌展示作用不言而喻。

價值點：區域交通條件優良，后期隨著新城建設將更加完善，有利于客源的全方位導入。

（4）配套價值

暢享××新城城市副中心綜合配套，但規劃商業配套不足，短期內尤為明顯。

價值點：××新城整體商業規劃不足，偏向于綜合行政服務類，為項目城市綜合體發展預留了一定的空間。

（5）景觀價值

項目近擁國家4A級森林公園，是天然的城市綠肺和氧吧。

價值點：自然環境優越，新城的建設，綜合環境的不斷改善，未來區域將更加適合居住。

（6）項目指標

項目總占地1492畝，建成后將是規模近百萬平方米的高鐵城市綜合體，成為××市新的商業地標。項目分幾個地塊。

A1：住宅用地（國際花都）。

A2：住宅用地（青年公寓）。

A3：住宅用地（新里系列）。

A4：住宅用地（新里系列）。

A5：住宅用地（待定）。

B1：超高層。

B2：集中商業。

B3：專業市場。

B4：商辦用地。

C5：低密度產品。

（7）A2地塊分析

在假定公寓先行的情況下，下面將針對A2地塊及市場進行分析。

①A2地塊四至

a.西面為城市主干道檀山路；

b.南面為空地以及京滬高鐵軌道；

c.北面為五洲山路；

d.東面為京滬高鐵工地，以后將是超高層建設用地。

②地塊現狀。地塊為毛地，方正但起伏大，呈現西北高、東南低態勢，整體落差約3～5m。

a.地勢不平，增加工程難度；

b.高低落差有利于項目景觀的打造，制造一種立體、富有層次的景觀系統；

c.南部高鐵對于項目存在一定的噪聲污染，后期需要進行一定的技術處理，如利用景觀區隔等。

③地塊指標。一期中小規模的，以高層、小高層為主的高品質、低總價精裝修小戶型社區。項目A2地塊的主要經濟技術指標見表1-14。

價值點：項目一期規模較小，但整體規模超百萬平方米，建成后將是超大規模的高鐵新城城市綜合體。

④地塊屬性界定。項目A2地塊的區域屬性與項目屬性見表1-15。

2.方式二

策劃人員在對各地塊要點都進行分析之后，最后對地塊的發展方向進行比較總結。下面是某二線城市綜合體項目的地塊分析。

（1）項目區位

本項目位于××市××區之××物流園區片區內，位于××路與××路交匯處東北角，是未來××區綜合交通樞紐區商業圈核心覆蓋區，項目距離××區新火車站（會集高鐵、地鐵線路、城市輕軌、長途客車、公交線路，形成“五站合一”格局）僅1.5km，是未來新火車站商圈核心地段之一，10min車程即可到達××區CBD核心商圈，20min車程可達××廣場商圈。

（2）周邊環境

項目西側為××公園、××港灣、××花園、××雅園等眾多高檔居住社區，當前銷售價格基本都在8000～10000元/m²，所集聚人群較為高端。項目北側集合了××之窗、××國際、××國際廣場等以高端商務寫字樓、商住辦公、酒店類商業類型產品，初步展現了未來新火車站商圈的商業、商務功能的巨大潛力。項目東側為未來新火車站規劃鐵路及××國道。

（3）周邊配套

①文化教育：市47中附屬小學、市實驗小學、市47中體育場等。

②醫療配套：××中醫院（建成）、北京同仁醫院分院（在建）、長庚醫院等。

③行政配套：工商局、省司法廳、省檢察院、法院等。

④商業配套：CBD核心商業區，CBD內外環商業步行街、中央特區商業街等。

⑤人文配套：世界客屬文化中心國際會展中心、市民廣場、××濱河公園等。

⑥休閑購物：麥德龍商業廣場、寶龍城市廣場、新火車站商圈、中央特區商業街區等。

⑦交通道路：××路、體育場路、東風東路圍繞周圍，××汽車客運站與新鐵路客運站。

注：綜合交通樞紐區位于××區××國道西側，××東路南側約1km處，以新火車站為核心，會集地鐵線路、城市輕軌、長途客車、公交線路，形成“五站合一”格局。交通比較便利，地理位置相對比較優越，預計到2020年，新火車站日發送旅客量為10.46萬人，新長途公路客運站日發送旅客量為6.75萬人。

（4）用地說明

項目規模：項目總占地15000m²，約合22.5畝，地塊呈菱形狀，目前地塊表面基本平整，不涉及拆遷。北側與西側臨路，其中西側緊臨心怡路，未來將直通新火車站商業廣場，北側路對面為市政綠化廣場。

規劃指標：容積率為7.0，建筑密度<35%，建筑高度<120m。

（5）A1地塊方向

項目A1地塊各物業類型發展前景比較見表1-16。

（6）A1地塊適宜性

項目A1地塊酒店物業與寫字樓物業適宜性比較見表1-17。

（7）項目地塊小結

物業形態初步定向：寫字樓物業。

三、二線城市綜合體項目地塊分析的要訣

二線城市綜合體項目地塊分析的要訣主要有以下三個。

1.要訣一

對于分期開發的地塊，應分別對各分期的經濟技術指標進行分析。下面是某二線城市綜合體項目的地塊經濟技術指標分析。

項目位于××市××區，由××西路、××山路、學×路、××大道圍合而成，總用地面積約500畝，分兩期開發。項目各分期的經濟技術指標見表1-18。

2.要訣二

如果地塊所屬區位的未來規劃給項目帶來有利影響，在進行地塊所屬區位分析時，除了分析區位基本概況之外，還可以對地塊區位的未來規劃進行分析。下面是某二線城市綜合體開發項目的地塊所屬區位分析。

（1）項目區位概況

項目位于×××，距城市核心區3km，區位優勢明顯，但周邊道路未通，限制了項目融入城市格局；一旦新×路、××園路貫通，項目將完全融入××核心板塊。

（2）項目區位規劃

項目位于××未來“三心”中的城南核心位置，南面緊鄰區級公建中心，使得項目具備足夠的價值想象空間。

××區總體規劃結構形成“一核二軸三心”的布局；項目所在的××，區級中心定位是：主要指環城西路以西、新×路以南、通×路以東、環城南路兩側區域，依托未來區行政中心，形成以商貿、物流、時尚展示為主的區級公建中心。

3.要訣三

在進行地塊周邊交通分析時，可以對交通規劃對本項目的酒店、辦公、商業等不同物業類型的積極推動作用分別進行說明。下面是某二線城市綜合體項目的地塊周邊交通分析。

（1）外部交通情況分析

①項目臨近繞城高速的西出入口以及機場高速公路入口，是××市以及周邊城鎮前往××機場的必經之地。

②項目臨近××換乘中心，是連通西部城鎮如××、××的公共交通樞紐。

③項目南鄰××西路，為××市的東西主干道，是連接主城區導入人流車流的主動脈。

（2）地鐵規劃分析

軌道交通2號線全長29.4km，2號線不僅在地下行駛，還有一段地上路程，其中，地下線25.14km，高架段3.68km，過渡段0.58km。

軌道交通2號線西起××西路與××大道交叉口西側，沿××西路、××中路、××東路行駛，橫貫××市，終點至××東路與××路交叉口西側處。其中，××大道站距離本項目最近，2號線的開通將為本項目導入更多從市區方向前來的目的性消費客群。

本區域地鐵建設規劃地面以高架形式建設。建議項目就地鐵的具體規劃進行深入對接，預留相關通道和商業空間，并在地鐵開通后充分對接。

（3）××國際機場

①機場簡介

a.機場位置：×××。

b.機場類別：4E級民用機場。

c.距市區距離：31.8km。

d.距本案距離：16km。

e.開工時間：×××。

f.試航時間：×××。

××國際機場的客群服務于××市以及××、××等××市經濟圈城市客群，并輻射××、××等地區。

②機場性質。新機場性質為國內干線機場，建成后的國際機場將成為繼北京首都、上海虹橋、上海浦東、廣州白云、深圳寶安、廈門高崎等機場之后，具備國內目前最高飛行區等級4E的機場，可供世界上除A380外已投入商務運營的所有飛機起降。

③對本項目積極推動作用

a.機場建成后，附近區域的經濟價值能夠迅速得到提升，并帶動周邊的高新科技產業園區高速發展，新機場承擔了振興××市西城板塊的重任，同時可以有效輻射大合肥經濟圈，帶動更多的區域客群。

b.對于酒店：機場距離本項目16km，隨著機場高速公路的施工建成，車行10min即可達到本項目，有利于為項目內的高端酒店直接導入更多外來商務和旅游客群。

c.對于辦公：項目內含有甲級及特色辦公產品，機場的建成可以有效吸引希望兼顧投資、辦公、居住功能的商務人士和企業。

d.對于商業：項目地處緊鄰的××西路，是市區前往機場的最主要道路，據機場客流估算，將有大量的流動消費群體。

四、二線城市綜合體項目開發相關企業分析的要訣

二線城市綜合體項目開發的相關企業分析包括房地產開發公司以及建筑設計公司、園林景觀設計公司、建筑工程公司、監理公司、銷售代理公司、物業管理公司等合作公司的分析。下面將分別對其分析要點進行說明。

1.房地產開發公司分析的要訣

在分析房地產開發公司時，為突顯公司的實力與優勢，應重點對公司所取得的榮譽以及在品牌、規模、團隊管理等方面的優勢進行介紹。下面是某二線城市綜合體項目的房地產開發公司分析。

（1）××集團簡介

××廣場項目由××集團投資開發建設。××集團是在我國香港上市，以民生住宅產業為主，集商業、酒店、體育及文化產業于一體的特大型企業集團。××集團在廣州、北京、上海、天津、重慶、深圳、沈陽、成都、長沙等城市設立分公司（地區公司），在全國各主要城市擁有大型項目229個，連續三年土地儲備全國第一、在建面積全國第一、銷售面積全國第一、銷售額穩居全國三甲。

（2）××集團榮譽（略）

（3）××集團七大優勢

①運營優勢。××集團實行標準化運營模式，集團總部通過緊密型集團化管理，對全國各地區公司實施標準化運營，包括管理模式、項目選擇、規劃設計、材料使用、招標、工程管理以及營銷等七重標準化，最大限度降低全國拓展帶來的經營風險，確保成本的有效控制和精品產品的打造。

②規模優勢。××集團是中國土地儲備最大的房地產企業，項目所在城市基本為區域經濟中心，住宅剛性需求潛力巨大，經濟規模及發展速度全國領先。

××集團大部分項目規模在50萬～200萬平方米之間，此類項目最適宜規模開發、滾動開發，可滿足配套齊全、環境優美的規劃設計條件。××集團的項目一般都坐落于所在城市升值潛力大、住房需求上升的優質區域，絕大多數項目為城市市區項目，環境優美、規劃配套及城市交通發達、升值潛力較大；而旅游地產項目一般位于距離超大城市中心區30～40km、高速公路出口附近以及擁有獨特優美的自然環境，這些項目還具備土地成本低、土地可持續拓展的特點。　

③產品品牌優勢。××集團實施精品戰略，嚴格執行全過程精品標準，對內推行集團化緊密型管理體系，嚴控產品質量；對外大規模整合各類優勢資源，從規劃設計、主體施工、園林建設、裝修裝飾，到材料設備都與國內外400多家相關行業龍頭企業建立合作聯盟。××集團產品代表了中國房地產的精品標桿；××集團的產品品牌已成為中國房地產業的領先品牌。

憑借中國首屈一指的產品品牌，××集團在全國各主要城市深受置業者歡迎。置業者認同××集團品牌及其附加價值，因而在房地產市場成交非常低迷的情況下，××集團產品依然能夠持續大規模熱銷，銷售業績領先全國。

④產品結構優勢。××集團產品類型的組合非常科學合理。對于所有項目，××集團內部均由建筑設計院、營銷團隊、地區公司三大團隊分別進行獨立市場調研；并通過與中國最專業的地產調研機構合作，確保產品定位準確、產品結構科學合理，能最大程度被市場接受。

××集團產品定位于滿足首次置業者和自住的普通老百姓的剛性需求，產品結構合理：中端至中高端產品占70%，旅游度假產品占15%，高端產品占15%。這一產品結構與老百姓需求的物業類型比例吻合，滿足了不同地區、不同層次的市場需求。

⑤成本優勢。××集團擁有系統的項目開發成本控制體系，從土地購買、產品設計、招標采購等多方面入手，著力降低成本，增強競爭優勢。

××集團非常成功地控制了土地成本。憑借超前的土地儲備戰略決策，××集團搶先進入了土地成本低、升值潛力大的城市和區域。××集團建筑設計院通過標準化設計及優化設計，嚴格、有效地控制建設成本。××集團嚴格實施集中招投標，對于各類主體、裝修、園林等大型工程，全國各地的項目均由集團統一招投標。××集團全國項目同步建設的規模優勢，確保了投標的龍頭企業能以最合理的價格提供最優質的服務，從而實現了集中招投標的規模效益。

××集團通過集中采購，在確保品質的前提下，大幅降低了材料及設備的價格，同時，依靠全國統一的采購配送體系，材料及設備直接送達施工現場，有效降低了采購環節中的流通成本、運輸成本、倉儲成本。

⑥開發優勢。××集團擁有強大的快速開發優勢，通過強有力、專業化的執行團隊，實現項目快速開發。為實現投資周期最短的目標，集團所有項目在購地后6個月內推出預售計劃，標準化營銷程序確保在收購土地后6～8個月內開始項目預售。××集團依靠集團化緊密型管理模式，確保在拿地后快速完成規劃設計、政府報建、施工組織、原材料供應等各項工作，以實現項目的快速開工建設；依靠標準化的規劃設計，迅速完成項目的定位和方案擬訂及實施；通過全國統一招投標整合資源，迅速組織新項目施工，確保工程進度及質量；通過實施標準化的工程管理、質量控制體系，保證工程質量；并通過實施標準化的開盤模式，實現快速銷售的目標。

⑦團隊管理優勢。××集團擁有中國一流的領導管理團隊和管理模式，采用國際先進管理方法，并結合多年實踐經驗，建立起了董事局、集團高管、地區公司高管三級管理體系，在企業運營上采用集團化緊密型管理模式，由集團總部對地區公司進行統一管理。××集團全面采用目標計劃管理、績效考核管理等一系列經營管理模式，為企業快速穩健發展注入了強大動力。

同時，××集團始終以高效進取的企業文化激發員工價值；同時配合先進的企業管理體系、有效的激勵約束機制，形成向上超越的工作氛圍和價值認同感，令團隊始終保持強大的凝聚力、創造力。

經驗豐富和穩定的管理團隊、集團化緊密型管理模式以及先進的企業文化，大大提升了××集團的執行力和抗風險能力，使××集團成功實現快速穩健發展。

2.合作公司分析的要訣

跟房地產開發公司具有合作關系的公司主要有房地產設計公司、建筑公司、監理公司、銷售代理公司、物業管理公司等，在進行分析時，應分別對各合作公司的資質、業務范圍、優勢等進行分析。下面是某二線城市綜合體項目的合作公司分析。

（1）建筑設計公司

廣州××建筑設計有限公司是具有國家建設部工程設計甲級資質單位，由近百名經驗豐富并熟悉建筑和城市規劃以及水、電、空調、建筑經濟、智能化設計的專業技術精英組成。其中，高級工程師15人、高級建筑師7人；一級注冊建筑師12人，一級注冊結構工程師11人，注冊規劃師3人。

公司下設五個建筑設計所，在深圳、武漢、東莞、南昌設有分公司。公司總部設有辦公室、總工程師室等相應的職能機構，實行統一管理，有完整的技術管理體系和規章制度。

公司業務范圍：工業與民用建筑、城市規劃設計、環境景觀設計、建筑裝飾設計、工程設計咨詢、工程設計軟件開發應用等。

近年來，公司立足廣東，積極拓展省外建筑設計市場，承接并完成了大量高品質的工程設計近百項。

（2）園林景觀設計公司

上海××城市景觀工程設計有限公司創立于2000年，公司管理總部設立在上海，是專業從事城市風景園林、城市公園、廣場、居住區環境景觀、濕地、造林設計與施工的城市園林綠化一級企業。公司在園林行業內成立較早，歷經十余年市場經濟的洗禮，不斷探索完善自身的管理。作為城市園林建設的重要力量，公司力求以創新的管理機制、精細化的管理方式、良好的企業形象，積極參與城市園林環境建設，充分利用公司在技術、人才、經營等方面的優勢，加大科技含量，順應低碳節能方向，創建優質生態環境，在行業內榮獲各種殊榮，公司被評為全國用戶質量滿意企業，全國行業質量誠信示范企業及中國園林綠化AAA級信用企業等榮譽稱號，使公司以高質量、高起點的品牌形象走向全國。公司歷經多年發展，在眾多城市園林綠化項目上，取得一定成就。公司與萬科、中海、保利、恒大、世貿、魯能、中糧、富力等多家知名房地產企業建立了長期穩定的合作關系，同時，公司承接了眾多地方政府的城市園林綠化建設工程。

（3）建筑公司

××集團有限公司是世界500強企業——中國××股份有限公司的成員企業，前身為××，誕生于1948年，1984年兵改工后改編為××，1999年12月更名為××。2001年8月建立現代企業制度，改制為××集團有限公司。2008年3月，隨××集團整體上市。集團公司先后榮獲中國建筑工程魯班獎9項；國家優質工程獎17項；中國土木工程詹天佑大獎7項；國家科技進步獎12項；“新中國成立60周年百項經典暨精品工程”5項；省部級優質工程獎264項；還先后榮獲“全國五一勞動獎狀”“全國文明單位”“全國精神文明建設先進單位”“全國優秀施工企業”“中國優秀誠信企業”“湖北省優秀企業”“全國模范職工之家”等榮譽稱號。

（4）監理公司

××工程管理（集團）有限公司是在1997年10月成立的××工程監理咨詢有限公司基礎上發展起來的，母公司××工程管理（集團）有限公司于2003年12月22日經國家工商局核名、北京市工商局頒發企業登記證，正式命名成立。公司注冊資金為5000萬元，是國內第一家跨行業、跨地區、跨部門的集工程項目管理（代建）、監理、咨詢、設計、招投標代理于一體的大型工程集團，是中國首家綜合性工程管理企業。

具有國家八部委頒發的資質證書，具有住建部頒發的房屋建筑工程甲級、市政公用工程甲級、港口與航道工程甲級、農業綜合開發工程甲級、林業與生態工程、化工石油工程甲級、電力工程甲級監理資質及公路、礦山、機電安裝、鐵道工程等多項乙級資質。

（5）銷售代理公司

××地產成立于1993年，是國內最早從事房地產專業咨詢的服務機構。2007年，××地產整體改制，成立××地產顧問股份有限公司。

經過20多年的發展，××地產現已成為全國性的房地產服務提供商，擁有子公司、控股公司共53家（含并購公司），超過12000名員工。其代理業務成功布局43個城市、顧問業務成功植入16個分公司，已為全國200多個城市的客戶、超過5000個房地產項目提供了高品質的綜合服務。××地產以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環渤海等區域建立起華南、華東、華北、華中、山東五大業務中心，形成“咨詢+實施”獨特的業務模式，提供從區域開發、舊城改造、土地出讓到項目開發、銷售以及二手房租售的綜合服務，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺，為客戶跨地域和細分市場下的多樣化、精細化發展提供強有力的支持。

××地產以“為客戶挖掘物業價值，降低交易成本，解決房地產問題”作為經營之本，不斷強化持續推動中國房地產市場發展的服務力量，致力于成為中國房地產市場服務的第一選擇。

（6）物業管理公司

①公司簡介。××物業有限公司成立于1997年，隸屬于中國標準化運營的地產領導者恒大地產集團，系國家一級資質物業管理企業。公司擁有分支機構逾32家，在管物業項目逾272個，總建筑面積逾3883萬平方米。

××物業有限公司擁有一支逾12000人的年輕化、高學歷、高素質的管理骨干和專業技術隊伍，憑借其一貫的創新精神、專業化管理、規范化運作等優勢，不斷引入國內外先進的管理理念，打造公司特色管理模式，以其鮮明的“三大特色”（特色的保安隊伍、特色的物業服務、特色的社區文化）鶴立于全國物業管理行業。同時，××物業有限公司是物業管理行業中率先通過ISO9001：2000版質量管理體系認證企業。

②物業管理特色

a.先進的管理模式。××項目物業管理實行“整體聯動、技人結合、功能封閉、區域配防、內緊外松”的管理運作模式。

整體聯動：自建保安管理隊伍，將小區、商業、停車場各功能的安全納入統一管理機制，各崗位有效配合，實現治安管理、消防管理、安全管理、交通與停車管理、突發事件應急處理整體聯動。

技人結合：充分發揮配置的安全智能設施設備效能，再針對管理現場實際情況，配備保安人員的巡防檢查，做到安全無盲點。

功能封閉：按照功能劃分與業戶性質，分不同功能實施不同的封閉式管理。

區域配防：根據不同使用功能的安全管理特性，配置保安崗位和人員，達到高效合理。

內緊外松：以人為本，從為業戶提供方便的角度出發實施安全管理。內部，時刻保持高度的安全警惕性，嚴格執行各項制度和管理措施，安全防范做到一絲不茍；對外，盡可能簡化安全程序，使物業保持安全、祥和的氛圍。

b.安全、全面的安防系統。本小區共設有三層安防設施：第一層設置于小區最外圍：周界防越報警系統+紅外探頭對設，以防止不法分子從外圍進行翻越；第二層設置于小區公共區域：電子巡更系統、每棟建筑主入口及重要出行區域設置攝像監控，每棟入戶大堂設置樓宇對講系統，電梯轎箱設置攝像頭，以隨時發現小區內非正常情況的發生，防患于未然；第三層設置于每戶室內，含超大彩色可視對講機、門磁、在主臥室設置緊急報警器一個、在客廳設置紅外探測器一個（在業主設定的情況之下起作用），以避免任何意外情況的發生。

c.內部規范的秩序管理

（a）在物業主出入口設有24h站崗值勤。

（b）對重點區域、重點部位每1h至少巡查1次。

（c）社區內不但配有最先進的24h紅外線智能化安防系統，而且還配有安全監控設施，實施24h監控。

（d）對進出物業的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。

（e）對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

d.全面、專業的工程管理

（a）對共用設施設備進行日常管理和維修養護。

（b）建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

（c）設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

（d）對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，如需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

（e）保障載人電梯24h正常運行及路燈、樓道燈完好。

（f）確保消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

（g）設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

（h）維護小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。

（i）對容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

e.對外關系協調和處理

（a）定期與物業各業主溝通并收集意見，保持雙方友好關系，促進物業管理運作更順暢。

（b）與區內政府機關及有關團體保持聯絡，遇有特別事件或狀況發生時能即時發揮作用。

（c）建立危機處理機制，以備突發事件發生。

③物業管理服務費。物業服務費實行包干制，每月收費標準暫定為按住宅建筑面積多層及高層住宅1.75元/m²，商業3.50元/m²收取。物業服務費不包括公攤水電費。物業服務費如遇政府執行標準調整，按政府最新標準執行。