第三節　全壽命周期建設工程管理

一、全壽命周期建設工程管理的意義

（一）城市建設工程全壽命周期

1.城市建設工程全壽命周期的概念

任何一項城市建設工程項目，從形象的意義上來說，其全部壽命應包括從投資立項之日開始，一直到建設工程項目產品在使用完畢后報廢或重新大翻修改造時為止。全壽命周期曾是工程造價控制理論的一個詞匯，是指一個建設項目從立項開始，到建成投產，到生產運行，再到報廢淘汰即項目完全失去效益的整個過程時間。

2.城市建設工程全壽命周期的階段劃分

一般情況下可以將城市建設工程全壽命周期劃分為項目投資決策階段、工程建設準備階段、建設施工實施階段、產品投入使用階段四個階段。

從城市建設的基本程序看，全壽命周期里劃分的四個階段中又可以進一步明確如下環節階段等。

① 第一階段，項目投資決策階段。應包括基建程序中的城市建設投資決策階段全部，有的觀點認為該第一階段還應包括城市建設項目規劃設計的項目規劃階段，還有一觀點認為由于項目投資決策階段的主要內容包括項目可行性研究，其中已涉及和引入了不少前期的規劃和項目設計等準備內容，所以可以不包括項目規劃設計階段。本書采用了后一種觀點。

② 第二階段，工程建設準備階段。應包括城市建設規劃設計階段、城市建設征地拆遷和土地整理改造階段、城市建設招標投標階段等內容。

③ 第三階段，建設施工實施階段。應包括城市建設施工實施階段和城市建設竣工驗收與移交階段。

④ 第四階段，是城市建設工程項目在完成竣工驗收并適時移交到業主、使用者、運營者、物業管理者等之后，從投入到使用、運營和管理的階段，這個階段從開始投入使用開始，直到產品在使用完畢后報廢或重新大翻修改造時為止。

其中，在城市建設項目全壽命周期工程管理的分析中，為抓住問題的全面格局，從系統角度出發，按總體、綜合的大尺度出發把握問題的全局，可以將全壽命周期分為建設階段和使用階段兩大階段。建設階段包括第一、第二、第三階段，即項目投資決策階段、工程建設準備階段、建設施工實施階段；使用階段是第四階段，即建設項目投入使用運營階段。

3.建設項目全壽命周期管理的思路

建設項目全壽命周期管理的思路是要求項目策劃、建設面向運營使用，使項目策劃、建設和運營的資源、組織、技術、過程一體化和連續化，即在項目的決策、設計、施工過程中充分考慮運營使用的情況，通過建設項目決策、設計、施工、運營等環節的充分結合，實現相關參與方之間的有效溝通和信息共享。在項目實施的不同階段，各參與方提前介入項目管理中，依據自己的核心優勢和市場情況參與項目各階段的實施。同時，通過及時的信息溝通，使各參與方充分了解項目情況和項目信息，為下一階段項目管理計劃的制定和調整提供信息和技術支持。

4.全壽命周期管理模式參與方及其定位

以業主方為總協調人，負責項目整體的運作與協調，督促相關方按照項目進度情況完成相關工作，各階段則由責任方負責。在不同實施階段，將相關信息都反饋到該階段的責任方，由責任方組織對信息的處理，并將處理結果及時反饋，同時完成信息的及時整理和歸檔集成。

業主方：業主方是項目的發起者和最終受益者，其他相關各方與業主方的關系主要通過合同、協議等明確，為業主方提供咨詢和技術服務，作為項目的總協調人，督促相關各方按照合同、相關法規、專業技術規范的要求完成相關工作，同時根據運營方的項目后評價，對各參與方進行獎罰，其協調和監督作用貫穿項目始終。

咨詢方：為項目提供專業咨詢服務，負責對相關市場信息、政策信息、業主方信息的分析與評估，其參與范圍為項目決策和規劃設計階段。

設計方：為項目提供專業技術服務，將業主對項目的產品定位細化成可施工的設計圖紙，同時負責項目成本的論證和控制，其參與范圍從決策階段到項目建成。

施工方：嚴格按照設計圖紙施工，對項目成本、技術可行性提出相關意見，在質量保修期內對建設項目進行維修，其參與范圍從規劃設計階段到項目保修期滿。

運營方：負責項目的運營管理和物業管理，在項目不同階段，從運營角度對項目各階段性初步成果提出相關建議，同時負責對項目管理的后評價。

（二）城市建設全壽命周期工程管理原則

1.全壽命周期工程管理理念

在城市建設項目工程管理領域引入全壽命周期工程管理理念，是將現代系統工程理念引入建設工程管理的重要嘗試和創新。其目的是將系統的、綜合的、協調的理念融入到城市建設工程管理中，要真正滿足全壽命周期工程管理要求，就應該用全系統、全過程、全費用、全要素、全信息、全集成（六全）的模式和方案，組織配置建設資源，控制引導建設活動，優化安排進度、質量、成本要素，協調推進建設決策規劃、前期準備、施工實施、竣工驗收以及移交直至運營使用等各項工作，獲取項目建設總體的、優化的，綜合的、滿意的建設和使用的效益、效果。

例如全面的建筑節能，就是建筑全壽命過程中每一個環節節能的總和。是指建筑在選址、規劃、設計、建造和使用過程中，通過采用節能型的建筑材料、產品和設備，執行建筑節能標準，加強建筑物所使用的節能設備的運行管理，合理設計建筑圍護結構的熱工性能，提高采暖、制冷、照明、通風、給排水和管道系統的運行效率，以及利用可再生能源，在保證建筑物使用功能和室內熱環境質量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源。全面的建筑節能是一項系統工程，必須由國家立法、政府主導，對建筑節能作出全面的、明確的政策規定，并由政府相關部門按照國家的節能政策，制定全面的建筑節能標準；要真正做到全面的建筑節能，還須由設計部門、施工部門、各級監督管理部門、開發商、運行管理部門、用戶等各個環節，嚴格按照國家節能政策和節能標準的規定，全面貫徹執行各項節能措施，從而使每一位公民真正樹立起全面的建筑節能觀，將建筑節能真正落到實處。

2.引入系統工程的工程管理思維

項目管理在工程領域應用較為廣泛，傳統的工程管理思維有多方面的局限性，現在的工程項目管理中處處體現出系統思維。為工程全壽命期管理提出將工程的目標、流程、對象、技術等要素在全壽命期的維度上整合集成管理，調整了以質量控制、費用控制、進度控制為主要內容，以質量、費用、進度為目標的傳統工程管理套路，力求實現工程全壽命期系統最優化目標。即從工程系統的整體出發，用貫穿工程全壽命的管理活動來實現工程全壽命期整體的最優目標。工程全壽命期管理是在全面把握工程全壽命期的系統規律基礎之上，是工程管理系統思維的管理理論及工程實踐體現。將系統理論和工程實踐聯系起來，將工程管理的要素在全壽命期的維度上整合集成管理，實現一種能實現工程全壽命期系統最優化目標的新型管理模式。

二、“六全”全壽命周期管理基礎方案分析

（一）“六全”要素基礎方案概述

“六全”是指城市建設工程項目管理和推進中，引進全壽命周期管理理念和方法、方案，以追求的全系統成本優化、資源合理利用為目標，對項目建設全過程實行系統優化滿意管理，并納入項目維護使用階段管理優化運營；實施包括項目建筑工程造價和項目運營預計費用在內的全費用控制；全面協調、組織、部署、分工、計劃、安排城市建設工程的資源、合同、隊伍、安全、成本、進度、質量等全要素在內的管理；引入和利用相對全面的信息化管理手段，開展高水平的信息化管理；實行系統內部在全面集成基礎上的集中、有序、節約、平穩運轉，最終達成滿意的建設成果和效益。

（二）“六全”基礎方案內容

1.全系統

是指對城市建設項目的工程管理，其管理對象應該是投入到該工程項目全系統、全周期的全部資源，也就是城市建設工程項目所投入的全部人、財、物等資源，要把全系統的各個單位、各個部門都納入到全壽命周期的工程管理中，從系統總體上進行全面與互聯的綜合考慮、平衡、協調、組織、安排，要從總體、綜合、系統優化的角度來組織布局分配資源。

2.全過程

也就是在城市建設項目全壽命周期工程管理中，既要考慮項目建設過程的高效推進，也要考慮項目投入使用過程中如何促進、助益項目使用功能高效發揮、效能優化的問題。還要將城市建設項目推進中各個階段的工作聯系起來考慮，就是在前階段的管理、運作、協調、計劃等中要考慮和兼顧后面階段的工作推進實施事宜，中間階段的相關管理、運作、協調、計劃等，既要充分考慮前一階段工作造就的效果和現實約束，也要進一步考慮其后階段工作推進的提升、改善、修正、調整的影響，并在本階段工作中予以必要的處理和調整、控制，這樣的先行處理可以大大減少重復工作，也最大限度地避免了后期的調整、修改和重復消耗，有效提高管理效率和效益。例如，施工過程中由于缺乏全面、總體、綜合的協調、配合，往往導致工序與工序、班組與班組之間的實施工作出現矛盾、糾纏和混亂，造成工程的浪費和延誤。再例如，在項目投資決策階段的可行性研究中，就必須考慮和安排下步規劃設計中關于項目目標、范圍（如征地拆遷）、規模、投資、功能等的依據和數量，也必須考慮現在的投資決策和可行性研究建議，將對到后面階段項目建設實施時產生何種影響，如何爭取引導和控制這種影響有利于項目進度、成本、質量的控制效果等。

3.全費用

城市建設項目全壽命周期工程管理中既要考慮建設過程中的建設投資或工程造價的控制與節約，還必須考慮建設竣工驗收后移交投入使用過程中運營成本的降低、節約問題，不能看起來建設過程稍微省了點錢，但在運營使用中卻耗費巨大、成本高昂，反而得不償失，從全局看、全壽命周期看，在項目建設周期里特別是投資決策階段、規劃設計階段就考慮到使用周期里的運營效能發揮，使用期運營成本的控制和降低是十分有效而且也是十分有益的事情。所以，全壽命周期的總成本（費用）降低才是資金和成本的真正節約。

4.全要素

對工程資源、工程合同、工程成本、工程施工、工程進度、工程質量、工程安全等要素及其活動的調度和協調，應該納入到建設工程項目系統中，按全壽命周期工程管理的原則、理念進行全面、綜合、互動、優化的計劃、協調、組織和安排。這些要素與活動往往在實際工作會因種種原因而出現分工不明、責任不清、糾結纏繞、工作交叉、推進錯亂、各自為政的情況。這種情況下，必須以系統的思維、全壽命周期的工程管理理念，進行頂層設計、統籌平衡，一定要形成“全局一盤棋”的協調、組織格局。

5.全信息

引入全壽命周期工程管理的一個重要標志，是適應當前電子化、信息化、網絡化時代先進科技潮流的先進手段在現代城市建設工程管理中得到廣泛而深入的應用?，F代城市建設工程項目已日益演化變成大規模、復雜化的龐大復雜系統，對管理控制的判斷精準化，處理快速化，聯絡通暢化，督查高效化，推進有序化等都有著越來越嚴格而急迫的要求。這種形勢就必然要求，建立在現代網絡平臺上的專業化的針對現代城市建設工程管理的新型管理信息系統及相關先進的信息處理和管理手段體系。全信息要求信息化管理深入到現代城市建設工程管理大系統的每一部分，而且只有引進先進的信息管理技術，才能真正實現系統思維、全壽命周期模式在現代城市建設工程管理上的全面、可靠、高效利用。

6.全集成

由于現代城市建設工程項目系統十分龐大而復雜，只有采用集成系統方式，才能完成系統要素的快速梳理和調節，才能完整、準確地推進系統高效連接和運行。所謂全壽命周期工程管理的全集成，是指將城市建設工程項目的各相關單位、相關資源、相關要素按“一盤棋”的格局進行系統、全面、綜合、優化的安排、組織、配合和協作。這些相關單位、資源、要素等在組織、集合上必須有一個公共性的、互助性的、貫通性的集成平臺。同時，為了節約和高效處理等目標原則的實現，避免系統要素等的重復、纏繞、復雜化、矛盾混亂情形出現，需要集約方式來梳理、組合、組織要素的連接、配合、協作。只有這樣才達到系統實施、全面協調、統一運作、精準配合的目標。因此，設置全系統的公共集成平臺，采用要素集約組織的處理模式，是全面而實質性地實現全壽命周期工程管理的重要前提。要說明的是，這并不意味著，在當前條件下在城市建設中引入和應用全壽命周期工程管理理念，用全壽命周期工程管理理念、原則和方法處理一些實際問題是沒有意義的，情況可能恰恰相反。

三、全壽命周期工程管理優化模式

（一）建設階段和使用階段并重

1.并重模式的含義

城市建設全壽命周期工程管理優化的一個重要模式是注意全壽命周期內的建設階段和使用階段并重?！安⒅亍辈⒉皇钦f建設階段和試用階段的推進運作要等量、完全同等，而是要平衡，要綜合平衡不可偏頗，就是說絕對不能“重建輕管”、“重建（設）輕（使）用”，只有“建管并重”、“建用并重”才能保證全局優化、系統優化、綜合平衡，才是全壽命周期工程管理優化的應有的題中之意。

建設階段和使用階段并重，還是指在城市建設工程項目管理的工作推進和要素運作中，必須考慮兩階段目標任務的總體綜合優化目標，必須考慮兩階段計劃組織實施的相互平衡、照應、協調和支持關系，建設階段的推進必須考慮和銜接使用階段的運作功能，使用階段的運作必須發揮和維護建設階段的推進成果。

2.城市建設中的“重建輕管”“重建輕用”現象

（1）“重建輕管”“重建輕用”現象　重建設輕管理以及重建輕用現象的表現如下。

① 管理意識淡薄。在城市管理上，存在著重建設輕管理的思想。很多城市注重搞形象工程，往往領導者在城市建設上花費了巨大的精力，而建設完成后就疏于管理了，這種管理意識的淡薄會直接導致城市道路設施長期處于缺乏有效維護的狀況?！肮芎贸鞘小笔菙[在我們面前的一個重大課題，沒有高效能的管理，城市的現代化就無從談起。

② 資金投入不合理，管理效率低下。資金投入不合理首先表現為城市建設資金投入遠遠多于城市管理資金，在財政預算中，二者并沒有被放在同等重要的位置上。其次，在城市建設和管理過程中資金投入不合理導致資金投入產出經濟效益普遍比較低。

③ 移交過程信息缺失嚴重。在城市管理者交接班的過程中，雖然職位權力移交了，但是城市的發展規劃思路、資金的使用規劃信息在移交的過程中嚴重的流失，導致很多城市出現換一任領導搞一次重復建設，使得資金的利用效率大打折扣。

另外，基礎設施建設完畢的交接過程中也容易產生交接困難的現象。公益性公共建筑各部門自行建設，沒有實行集中化、專業化建設與管理。

④ 建設主體與管理主體不統一。根據城市基礎設施項目的性質和特征，可將城市基礎設施項目區分為非經營性項目和經營性項目。經營性基礎設施的建設主體與管理主體基本趨于一致，但對于非經營性市政基礎設施，其建設主體和管理主體不統一。

⑤ 城市基礎設施管理不善。部分城市公用基礎設施使用期長，甚至已經超過使用壽命，破損嚴重；一些市政污井蓋、路燈設施頻頻被盜；公共綠地、公共設施被隨意侵占、破壞。由于對城市公用基礎設施管理的投入少、欠債多，缺損本來嚴重的市政公用設施維修、更新改造不及時，嚴重影響到城市設施的使用功能和市容市貌。

⑥ 環衛水平低，衛生質量差。一是部分居民隨意傾倒垃圾、排放污水，飲食店、大排檔、農貿市場的衛生狀況極差；二是建筑垃圾隨處棄倒，“泥頭車”撒漏嚴重；三是違章飼養家禽、家畜，隨地遛狗大小便現象隨處可見，嚴重影響街區衛生；四是小街小巷、城中村、城鄉結合部、部分開發新區的生活污水、垃圾污染日益嚴重，存在衛生死角。由于衛生條件差，嚴重影響了市民群眾的工作學習生活。

⑦ 市容秩序混亂，運行效率低。一是亂占道現象嚴重，存在占道經營、流動攤、店外攤等現象；二是廣告設置不規范，設置擺放粗劣簡陋，存在隨意懸掛廣告牌，特別是非法小廣告到處亂張貼亂涂寫的情況；三是在房屋建筑上面設置廣告牌，不僅影響房屋里面的住戶對廣告收益的分配、處置意見紛紛，爭執不一，而且，笨重的廣告牌對房屋的安全使用產生不可忽視的危害和影響。

⑧ 房屋裝飾裝修中違章建筑問題突出。未經批準，一些居民擅自拆舊建新，加層、擴建等或在屋頂、外墻違章搭蓋，隨意改變墻體等承重結構和房屋用途的現象比較普遍。這些違章行為不但影響了城市規劃，而且存在嚴重的安全隱患，也導致居民群眾意見不斷，矛盾、爭議、糾紛增多。

⑨ 住宅小區物業管理不規范。公共建筑、住宅建筑的電梯、供水、供電、供氣等公共設備、設施、部位的維修維護費用分攤沒有標準，籌集資金困難，業主意見紛紛。部分小區房屋和小區公用部位、公用設施質量不過關，部分小區內安全、衛生、環保等設備設施的管理不善，業主與物業公司、開發公司糾紛和投訴不斷，遺留積累問題較多，后遺癥不斷。

（2）關于建設階段與使用階段存在明顯的“建用脫節”問題　以上只是簡單列舉了部分現象，許多情況還沒有列出，但重建輕管、重建輕用中，有一種是因為沒有系統思維、綜合處置，對全壽命周期的工程管理理念根本不知如何考慮應用，甚至造成重復建設，返工建設，剛建好就改建、擴建、補建的荒唐情況。這個情況可以定義為“建用脫節”現象。

城市建設工程全壽命周期中，“建用脫節”意味著建設階段很少甚至沒有考慮使用階段的目標、要求、運作情況和項目使用功能發揮等問題，而是只管“為建而建”；也意味著使用階段的運作設計、管理中很少甚至沒有做好銜接和利用建設階段的建設成果，加強管理和組織協調不力，導致使用階段難以具備功能得到正常發揮的基礎條件。

“建用脫節”可以用現實中多次發生過的現象，城市重要基礎設施—交通設施的建設為例說明。有的城際高速公路或快速通道剛剛建好，就發現由于城市汽車數量的大規?？焖俣仍黾佑植粔蛴昧?，出現嚴重的交通擁堵現象，行車事故增多。這顯然是原來高速公路道路交通規劃時沒有考慮到城市行車量急劇快速增長情況，以至于道路剛建成就過時了。無奈之下，只能再次大規模投入來擴寬路面，再來一次決策、規劃設計，再來征地拆遷，將路面停用或部分停用讓出場地施工建設，造成極大的浪費和使用延誤。還有的高架橋剛建成，就發現需要加引橋、加連接甬道、加補充的地下通道等設施，才能正常發揮作用，建好卻不能用，必須把缺少的而必須增建的設施都加上才能算數，如此一番折騰，還能談什么城市建設“效益”呢？

無疑，“建用脫節”一方面抑制和阻礙了城市建設工程項目功能的充分和有效發揮，另一方面還造成投資一再追加，重復建設浪費巨大的嚴重后果。因此，高度重視防止“建用脫節”現象，必須積極行動，引入城市建設全壽命周期工程管理理念和模式，堅持建管并重、建用并重，全面考慮，綜合平衡，系統組織，從全局性、綜合性的總體角度出發，在城市建設全壽命周期的項目投資決策階段、工程建設準備階段、建設施工實施階段、產品投入使用階段四個階段中，都要全面考慮、認真銜接，特別是“建用并重”“建管并重”，堅持建設階段和使用階段并重，才能收到好的、全系統的、總體優化的建設、使用效果。

（二）費用-效益優化模式

1.城市建設工程項目全壽命周期費用

全壽命周期費用（成本）是指一個項目（事物）自立項、建設、使用至報廢拆除或大修全過程中所付出的資源代價。對于一個城市建設項目來說，是指該項目的設計與生產、營銷與使用、處理與回收等全過程中所耗費的全部費用。

城市建設工程項目總投入費用=建設階段造價費用+使用階段運營成本

此處的城市建設工程項目全壽命周期費用就等于城市建設工程項目總投入費用。

2.關于城市建設工程項目全壽命周期費用的一個示例

引用一個國外的關于城市建設工程項目全壽命周期費用分析示例，需要說明的是，引用這個示例是為了說明如何從這個分析結果中找出全壽命周期費用的費用控制重點，相關數據也只是說明一個費用的組成，數據是普通而個性化的，只供解釋問題用，無任何其他典型意義。

某城市市區開發建設了一座大型商用寫字樓，項目竣工驗收后投入使用，主要為對外租賃經營。

應用全壽命周期理念進行工程項目的費用-效益優化，當然是對費用、成本要控制節約，對效益要努力發揮和增進建設和運營效果，實現建設成果和運營效益的增值。

（1）全壽命周期內的費用投入的控制節約　對投入的資金費用的控制節約，首先要找重點、抓重點，才能舉重若輕，高效率地控制、節約造價、成本。

經研究分析，該寫字樓在從建設階段到使用階段的全壽命周期內全部投入費用的組成比例為

建設階段—寫字樓的建設費用（造價）：19%

使用階段—寫字樓的運營成本（成本）：42%

（全壽命周期）資金利息：39%

看得出來，使用階段的運營成本（42%）占全壽命周期總費用的比例，明顯高于建設階段的建筑造價（19%），所以如何降低、控制使用階段的運營成本也應該成為重點考慮的方面。因此，必須專題規劃、協調，及時采取各種控制、節約措施方案，確保沒有一點浪費，確保控制節約措施準確、有效、有力、到位。

同時會注意到資金利息費用占比竟達39%。于是資金的融通使用就變成了節約控制資金投入的重要和關鍵問題。如何按全壽命周期工程管理的要求，仔細決策選擇融資單位、融資渠道和融資條件，如何安排融資節點、融資節奏、融資規模，如何協調資金鏈條連接，如何優化資金使用、資金周轉、資金還貸方案等將直接決定資金投入的效益。

從專業角度分析，項目投資決策階段的可行性研究是控制建設投資規模、明確合理的投資估算數額的重要節點，對后續投資、造價的測算定奪具有重要的控制性影響；而后續的設計概算、施工圖預算、工程結算、竣工決算等環節都應逐次保持對費用測算使用的持續跟蹤與控制。實際上按全壽命周期費用控制的觀點考慮，使用運營階段的成本費用的降低與控制方案，早在建設階段就要積極考慮，而且要注意銜接好建設階段的成本控制基礎，以充分持續地發揮好建設階段的工作和產品成果效能。

（2）關于建設階段和使用階段的成果效益　從系統優化角度出發，全壽命周期內，一方面是要注意建設與運營成本費用的控制節約，另一方面也要注意建設與運營成果效能的高效達成發揮，取得高的效益效能增值，也就是盡量爭取高的建設成果和運營效益（成果效益），即max（成果效益/成本費用）。

全壽命周期成果效益見圖2-6。

（三）規劃設計階段的優化模式分析

1.規劃設計階段對優化的意義分析

設計階段是建設項目進行全面規劃和具體描述實施意圖的過程，是工程建設的靈魂，是處理技術與經濟關系的關鍵性環節，是保證建設項目質量和控制建設項目造價的關鍵性階段。規劃設計階段對于建設工程成果水平的提升，對于保證城市建設的成果和效益水平都有極其重要的影響和意義。

設計階段的重要任務就是預先對項目實施投資、進度和質量控制。設計階段實施質量控制的重要性及對策設計在技術上是否可行、工藝是否先進、經濟是否合理、設備是否配套、結構是否安全可靠等，都將決定工程項目建成后的功能和使用價值，以及工程實體的質量。沒有高質量的工程設計，就沒有高質量的工程，精心設計是工程質量的重要保障。我國工程質量事故統計資料表明，40.1%的工程質量事故是由于設計原因引起的，居工程質量事故原因之首?？梢?，對設計質量嚴加控制，對于控制整個工程項目的進度和投資都有重要的意義。同時設計階段就要考慮工程實施進度的問題，要考慮最優或優化建設工期的確定問題。從整個項目的實施過程看，設計階段在整個項目實施過程中的地位是極其重要的，在初步設計階段，影響項目投資的可能性為25%～35%；在技術設計階段，影響項目投資的可能性為35%～75%；在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性則為5%～35%。很顯然，項目投資控制的關鍵就在于設計。國外專家指出，雖然設計費用占工程全壽命費用的比例不到1%，但正是這少于1%的費用，卻基本決定了幾乎全部隨后的費用。在決策正確的條件下，它對工程造價的影響程度可達75%以上。顯然，設計是有效控制工程投資的關鍵。當建設項目決策后，控制建設項目投資的關鍵環節就是設計階段。要有效地控制建設項目投資，就要堅決地把工作重點轉到建設前期階段上來，尤其是要抓住設計這個關鍵環節，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。

2.建設工程項目的耐久性（使用壽命）確定問題

在規劃設計階段引入全壽命周期工程管理理念之后，建設工程項目的耐久性和安全性問題，實際由于安全性問題本質上可以歸于耐久性問題，所以突出重點，著重考慮和研究如何優化確定建設工程項目的使用壽命（耐久性）問題。

一般情形下考慮全壽命周期工程管理問題，首先考慮項目壽命周期長短的問題。當然一般是使用壽命越長分攤的維修、養護、小改小修的費用就少，就越經濟實用。但這只是問題的一方面，另一方面，一般建筑物、構筑物使用壽命越長，造價花費也就越大，從經濟性考慮，使用壽命一定有一個合理時限，太長太短都不經濟。理論上存在一個最優點，即一個適當的使用壽命對應一個相對最低的費用。

看來確實存在一個正確確定建筑物、構筑物的最佳耐久性或最優使用壽命問題，從全壽命周期工程管理理念出發，首先在設計上要通過充分的分析、比較、測算，得出一個合理、滿意、經濟的壽命期限（耐久性）；二是設計中必須充分、全面、周到地考慮到建設工程項目移交投入使用后，在使用階段的養護、維修、管理、小改小修乃至翻修、更新等的問題，力爭將總體維修養護費用控制到一個較低水平；三是對產品、設施等的發展方向有一個良好準確的預測，尤其對其功能折舊和“經濟折舊”有充分的預測和應對方案。

經濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環境惡化、噪聲、空氣污染、交通擁擠、城市規劃改變、政府政策變化等。在現實中，人們不難發現，兩個位置、實物狀況等相差無幾的住宅小區，市場價格差異可能很大，究其原因可能是因為價格低的住宅小區的附近有一座工廠。上述的物質折舊屬于有形折舊，功能折舊和經濟折舊屬于無形折舊。有些折舊會由于某種原因減少甚至消失。所以經濟折舊和功能折舊將嚴重而明確地影響到工程壽命期限。