第五節(jié)　其他社區(qū)組織

一、社區(qū)志愿者組織

1社區(qū)志愿者的含義

社區(qū)志愿服務(wù)是指社區(qū)社會(huì)組織和個(gè)人自愿利用自身的時(shí)間、技能等資源，在社區(qū)為居民和社區(qū)慈善事業(yè)、公益事業(yè)提供幫助或服務(wù)的行為。社區(qū)志愿者是指以社區(qū)為范圍，在不為物質(zhì)報(bào)酬的情況下，能夠主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任而不關(guān)心報(bào)酬，奉獻(xiàn)個(gè)人的時(shí)間及精神的人。

原先是從事社區(qū)志愿服務(wù)的一些年輕人，現(xiàn)在發(fā)生了很大的變化：一是從事者從年輕人擴(kuò)大到多個(gè)年齡段，可以是少年、中年等；二是服務(wù)的方式發(fā)生變化，原來志愿服務(wù)活動(dòng)主要是幫助老弱病殘解決生活上的一些困難，而現(xiàn)在志愿者從單純的奉獻(xiàn)階段發(fā)展到了可利用有償服務(wù)獲取收益來支持無償服務(wù)的階段。

目前我國許多城市已建立了多種形式的社區(qū)服務(wù)志愿者活動(dòng)的組織，并制定了有關(guān)章程和管理辦法。隨著志愿服務(wù)的發(fā)展，我國志愿者組織逐漸完善了組織制度、活動(dòng)章程，開始有了例會(huì)，逐步走向正規(guī)。

當(dāng)前我國的社區(qū)服務(wù)志愿者活動(dòng)總體上還處于發(fā)展的初級(jí)階段，要共建一支宏大的社區(qū)志愿者隊(duì)伍，政府需要充分發(fā)揮主導(dǎo)作用，社區(qū)自治組織也要發(fā)揮作用，支持和關(guān)心志愿者隊(duì)伍的培育、發(fā)展和壯大。想成為社區(qū)志愿者的同志可以在任意時(shí)間到任意的社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行申請，沒有條件，只要有志愿服務(wù)的熱情即可（但出于志愿服務(wù)的便利考慮，建議到自己居住的社區(qū)居委會(huì)申請）。

2社區(qū)志愿者注冊制度

社區(qū)志愿注冊制度是指街道或社區(qū)組織對社區(qū)居民中有志于從事志愿服務(wù)活動(dòng)的人員進(jìn)行登記、聯(lián)系，為志愿服務(wù)活動(dòng)提供方便的制度。

社區(qū)志愿者注冊制度的重要意義：

（1）加強(qiáng)志愿者服務(wù)是建設(shè)和諧社區(qū)、構(gòu)建和諧社會(huì)的迫切需要。

大力加強(qiáng)社區(qū)志愿者隊(duì)伍建設(shè)，廣泛開展志愿服務(wù)，不僅可以完善社區(qū)服務(wù)體系，提升社區(qū)互助服務(wù)能力，更好地滿足不同居民群體對服務(wù)的需求、彌補(bǔ)政府服務(wù)和市場服務(wù)的不足，而且可以增強(qiáng)社區(qū)群眾的社會(huì)責(zé)任感和文明素質(zhì)，培育社區(qū)志愿服務(wù)意識(shí)，弘揚(yáng)社區(qū)志愿精神，促進(jìn)社會(huì)主義精神文明建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

（2）加快建立社區(qū)志愿者注冊制度，是規(guī)范社區(qū)志愿服務(wù)的重要前提，是建立健全社會(huì)志愿服務(wù)體系的重要內(nèi)容和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

全面推行社區(qū)志愿者注冊制度，將進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)志愿者隊(duì)伍的規(guī)范化管理，促進(jìn)服務(wù)與需求優(yōu)化匹配，推動(dòng)志愿服務(wù)事業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

3社區(qū)志愿者注冊工作機(jī)構(gòu)

（1）管理機(jī)構(gòu)

①市民政局：統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與部署推行社區(qū)志愿者注冊工作。

②區(qū)縣民政局：為本區(qū)域該項(xiàng)工作主管單位，指定一名副局長分管該項(xiàng)工作，負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)社區(qū)志愿者注冊工作的管理、培訓(xùn)和宣傳，對街道社區(qū)志愿者注冊工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和檢查，籌劃。指導(dǎo)本區(qū)域內(nèi)社區(qū)志愿者活動(dòng)，向志愿者組織或社會(huì)團(tuán)體推薦、輸出志愿者。

（2）工作機(jī)構(gòu)

市社區(qū)服務(wù)中心負(fù)責(zé)全市社區(qū)志愿者注冊工作的籌劃、推進(jìn)、指導(dǎo)、培訓(xùn)和宣傳；有關(guān)注冊工作標(biāo)準(zhǔn)、制度的制定；中國社區(qū)志愿者證的監(jiān)制、編碼、頒發(fā)和管理；管理注冊社區(qū)志愿者的個(gè)人電子檔案和活動(dòng)記錄并受理查詢、出證；與中國社會(huì)工作協(xié)會(huì)社區(qū)志愿者委員會(huì)的業(yè)務(wù)聯(lián)系，社區(qū)志愿者信息庫的建設(shè)、維護(hù)和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、交換；與規(guī)模型社區(qū)志愿者組織或社會(huì)團(tuán)體的聯(lián)絡(luò)及社區(qū)志愿者輸出；對社區(qū)志愿者服務(wù)和需求的雙向調(diào)劑和匹配；對志愿活動(dòng)予以指導(dǎo)、支持、協(xié)調(diào)和監(jiān)管；依據(jù)規(guī)定定期開展社區(qū)志愿者評(píng)優(yōu)及表彰活動(dòng)。

（3）登記機(jī)構(gòu)

登記機(jī)構(gòu)可設(shè)在街鎮(zhèn)社區(qū)事物受理服務(wù)中心或社區(qū)服務(wù)中心內(nèi)，應(yīng)指派1名專職工作人員，配備一臺(tái)可上網(wǎng)的工作電腦。負(fù)責(zé)社區(qū)志愿者個(gè)人信息的核實(shí)和認(rèn)定，并實(shí)時(shí)錄入社區(qū)志愿者信息庫；受權(quán)現(xiàn)場頒發(fā)中國社區(qū)志愿者證書；查驗(yàn)、審核并錄入注冊社區(qū)志愿者參與的志愿服務(wù)和活動(dòng)履歷；志愿者招募、發(fā)動(dòng)工作；調(diào)查本街鎮(zhèn)社區(qū)志愿者服務(wù)供需情況，向志愿者組織或社會(huì)團(tuán)體推薦、輸出志愿者，合理調(diào)配社區(qū)志愿者資源。

4社區(qū)志愿服務(wù)工作的基本原則

（1）以人為本，服務(wù)社區(qū)

以服務(wù)社區(qū)居民和社區(qū)單位為根本出發(fā)點(diǎn)，突出關(guān)注社區(qū)困難群體，特別是老年群體，使困難群眾共享經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果。

（2）自愿參與，互利雙贏

不管是加入志愿者組織，還是參與志愿服務(wù)活動(dòng)，都要尊重本人意愿，不搞強(qiáng)迫命令。務(wù)必做到盡力而為與量力而行相結(jié)合。

（3）各盡所能，形式多樣

既可以用一技之長助人一臂之力，也可以用愛心解他人燃眉之急；既可以長期，也可以短期；既可以用腦力，也可以用體力；既可以用精神，也可以用物質(zhì)。既要適合服務(wù)對象的需求，也要適合志愿者的特長。服務(wù)的形式應(yīng)在服務(wù)實(shí)踐中不斷完善和創(chuàng)新。

（4）黨（團(tuán)）員帶頭，廣泛參與

共產(chǎn)黨員、共青團(tuán)員、國家公務(wù)員，要積極爭當(dāng)志愿者，每年拿出一定時(shí)間積極參與服務(wù)活動(dòng)。建立健全激勵(lì)機(jī)制，推動(dòng)社區(qū)志愿服務(wù)活動(dòng)廣泛深入持久的開展。

5社區(qū)志愿服務(wù)工作的重點(diǎn)領(lǐng)域

以社區(qū)老年人、未成年人、外來務(wù)工人員、下崗失業(yè)人員、殘疾人和低收入家庭為重點(diǎn)服務(wù)對象，把社會(huì)救助、慈善公益、優(yōu)撫助殘、敬老扶幼、治安巡邏、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)矯正、科普咨詢和法律援助等作為重點(diǎn)服務(wù)領(lǐng)域，使社區(qū)志愿服務(wù)與滿足居民群眾最迫切的需要更好地結(jié)合起來，與建設(shè)和諧社區(qū)的各項(xiàng)任務(wù)更好地結(jié)合起來。

6社區(qū)組織在社區(qū)志愿服務(wù)中的作用

社區(qū)黨組織、居民委員會(huì)是社區(qū)志愿服務(wù)的重要組織者和實(shí)施者，其在社區(qū)志愿服務(wù)中的作用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）充分利用社區(qū)的各種會(huì)議、市民學(xué)校、黑板報(bào)、櫥窗、社區(qū)出版物、網(wǎng)絡(luò)等渠道宣傳志愿服務(wù)精神，普及志愿服務(wù)知識(shí)；

（2）動(dòng)員社區(qū)黨員、身體健康的離退休人員、有一技之長的居民，積極參加社區(qū)志愿服務(wù)活動(dòng)；

（3）根據(jù)在職黨員、國家公務(wù)員的職業(yè)特點(diǎn)和個(gè)人專長，適宜、適時(shí)、適度地組織他們參加社區(qū)志愿服務(wù)活動(dòng)，必要時(shí)可將在職黨員、國家公務(wù)員參加社區(qū)志愿服務(wù)活動(dòng)情況向其所在單位反饋；

（4）協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)各種組織和志愿者有序開展活動(dòng)，并力所能及地給予支持和幫助；

（5）為社會(huì)上的各種組織和人員到社區(qū)從事志愿服務(wù)搭建平臺(tái)。

社區(qū)社會(huì)組織是開展社區(qū)志愿服務(wù)的重要力量。社區(qū)黨組織要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，積極主動(dòng)地帶領(lǐng)本組織成員開展志愿服務(wù)活動(dòng)。社區(qū)團(tuán)組織要把社區(qū)青年中心建設(shè)與志愿者服務(wù)站建設(shè)緊密結(jié)合起來，通過社區(qū)青少年組織建設(shè)、開展項(xiàng)目化的活動(dòng)組織和動(dòng)員青少年參與社區(qū)志愿服務(wù)，建立青少年健康成長與社區(qū)良性發(fā)展之間的互動(dòng)與和諧關(guān)系。

二、社區(qū)社會(huì)組織

1社區(qū)社會(huì)組織的含義

社區(qū)社會(huì)組織，是指以社區(qū)居民為成員、以社區(qū)地域?yàn)榛顒?dòng)范圍、以滿足社區(qū)居民的不同需求為目的，由居民自主成立或參加，介于社區(qū)主體組織（社區(qū)黨組織和社區(qū)居民委員會(huì)）和居民個(gè)體之間的組織。

2社會(huì)組織的特征

（1）社區(qū)社會(huì)組織的共性

①民間性

社區(qū)社會(huì)組織不是政府行政系統(tǒng)的組成部分，除遵守國家法律、政府的行政法規(guī)外，組織內(nèi)部的人員安排、業(yè)務(wù)活動(dòng)等不受制于政府。

②自主性

社區(qū)社會(huì)組織的成員自己管理自己，組織的領(lǐng)導(dǎo)人由組織自己產(chǎn)生，不是由其他組織指派，活動(dòng)內(nèi)容和活動(dòng)方式由組織成員自己決定。

③自愿性

一個(gè)居民是否要成為某社區(qū)社會(huì)組織的成員，完全出于自愿。成員是否參加組織的活動(dòng)，也是根據(jù)自愿的原則。

④群眾性

社區(qū)社會(huì)組織不受黨派、政治面貌的限制，具有廣泛的群眾基礎(chǔ)。

⑤非營利性

社區(qū)社會(huì)組織開展的各項(xiàng)活動(dòng)不以營利為目的，在有條件的社區(qū)，社區(qū)社會(huì)組織可從社區(qū)居民委員會(huì)獲得一些活動(dòng)資金；在條件較差的地方，則需要通過收費(fèi)，但這些收費(fèi)只是用于本組織活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，而不是用于營利。

（2）社區(qū)社會(huì)組織的個(gè)性

①社區(qū)性

社區(qū)社會(huì)組織的活動(dòng)范圍只限于所在社區(qū)以內(nèi)，組織成員通常是本社區(qū)的居民，除社區(qū)之間交流、舉辦比賽等活動(dòng)之外，一般都在本社區(qū)范圍內(nèi)活動(dòng)。

②松散性

社區(qū)社會(huì)組織的成員具有較大的自由度，加入組織的資格和參加組織活動(dòng)，不像一般社區(qū)組織那樣嚴(yán)格。

③非正規(guī)性

加入社區(qū)社會(huì)組織不用通過介紹人，不用經(jīng)過組織審批，其加入資格就是本社區(qū)居民，加入條件就是本人興趣。

④非法人性

社區(qū)居民委員會(huì)雖然沒有明確的法人類屬，但它是法定組織，《憲法》和《居民委員會(huì)組織法》對其均有明確的條文規(guī)定。參照此規(guī)定，經(jīng)居民委員會(huì)同意，在社區(qū)范圍內(nèi)活動(dòng)的社區(qū)社會(huì)組織應(yīng)屬不登記范圍，其本身不具有法人地位。

⑤本土性

社區(qū)社會(huì)組織土生土長，根植于本社區(qū)，這一點(diǎn)與許多社會(huì)組織進(jìn)入社區(qū)開展工作和活動(dòng)不同。

3社區(qū)社會(huì)組織的功能

（1）提供服務(wù)

為居民提供服務(wù)是大多數(shù)社區(qū)社會(huì)組織最基本的功能。社區(qū)社會(huì)組織一方面整合資源，彌補(bǔ)政府提供服務(wù)的不足；另一方面也可以直接參與生產(chǎn)，提供服務(wù)。同時(shí)，社區(qū)還可以通過與政府提供服務(wù)的競爭，促進(jìn)政府改變服務(wù)模式，提高服務(wù)效率，使更多的社區(qū)居民從中受益。

（2）增強(qiáng)社區(qū)認(rèn)同感，提高社區(qū)凝聚力

社區(qū)社會(huì)組織的形成過程就是將居民個(gè)體的力量集合起來，將分散的資源整合起來，共同面對社區(qū)存在的共同問題，確定社區(qū)的需要。社區(qū)社會(huì)組織對居民的幫助不僅僅是物質(zhì)上的輔助，更在于心理上的支持，使居民對社區(qū)的認(rèn)同感增強(qiáng)，社區(qū)凝聚力得到提升。

（3）促進(jìn)社區(qū)參與

社區(qū)參與是社區(qū)工作的核心任務(wù)，是民主價(jià)值的體現(xiàn)，也是了解社區(qū)需要、促進(jìn)社區(qū)發(fā)展的最佳途徑。

4社區(qū)社會(huì)組織與社區(qū)黨支部、居民委員會(huì)的關(guān)系

社區(qū)黨組織要加強(qiáng)對社區(qū)各類社會(huì)組織的引導(dǎo)和領(lǐng)導(dǎo)，注意培養(yǎng)社區(qū)社會(huì)組織負(fù)責(zé)人，積極做好具備條件的社區(qū)社會(huì)組織黨組織組建和黨員管理工作。社區(qū)居民委員會(huì)要支持社會(huì)組織和社區(qū)志愿者組織參與社區(qū)管理和服務(wù)，鼓勵(lì)社區(qū)居民開展互助服務(wù)。積極培育發(fā)展社區(qū)服務(wù)性、公益性、互助性社會(huì)組織，支持社會(huì)組織為居民提供養(yǎng)老助殘、慈善幫困、就業(yè)援助、教育培訓(xùn)、科技文體和法律咨詢等服務(wù)。對不具備登記條件的社區(qū)服務(wù)性、公益性、互助性社會(huì)組織，要主動(dòng)幫助辦理備案手續(xù)，并在組織運(yùn)作、活動(dòng)場地等方面為其提供幫助。逐步建立社區(qū)社會(huì)組織內(nèi)部自律誠信、信息披露和績效評(píng)估機(jī)制，確保社區(qū)社會(huì)組織健康發(fā)展。

5培育和發(fā)展社區(qū)社會(huì)組織的基本原則

（1）設(shè)立社區(qū)社會(huì)組織必須本著自愿性、民間性和公益性的原則，發(fā)揮社會(huì)組織在社區(qū)公共事務(wù)管理的作用。

（2）堅(jiān)持以服務(wù)社區(qū)、完善自治為目標(biāo)，著眼于適應(yīng)社區(qū)成員多方面的需要，充分發(fā)揮功能，實(shí)現(xiàn)自我服務(wù)、自我完善和自我提高。

（3）堅(jiān)持社區(qū)社會(huì)組織登記與備案相結(jié)合的原則，對符合登記條件的社區(qū)社會(huì)組織納入登記管理，對不符合登記條件的社區(qū)社會(huì)組織實(shí)行備案管理。

三、業(yè)主委員會(huì)

1業(yè)主的定義和分類

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人。

（1）按業(yè)主是自然人還是法人劃分，可以將業(yè)主分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主：

①自然人業(yè)主，就是指擁有物業(yè)的所有權(quán)的是自然人。如果買房人支付房款并未登記，不能稱為房屋的業(yè)主。只有登記過戶之后，才能成為房屋的業(yè)主。

②非自然人業(yè)主，就是指擁有對物業(yè)的所有權(quán)的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。如某公司支付房款并到房產(chǎn)部門登記后，就成為房產(chǎn)部門所登記的房屋的業(yè)主。

（2）按業(yè)主是單獨(dú)擁有物業(yè)還是與他人共同擁有物業(yè)劃分，可以分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主和共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主：

①從形式上進(jìn)行區(qū)分，也就是從房屋的產(chǎn)權(quán)證上進(jìn)行區(qū)分。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證上只寫明一個(gè)所有人享有產(chǎn)權(quán)的，這個(gè)所有人就是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證上寫明房屋產(chǎn)權(quán)是共有的，那么房屋產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明的這些所有人就是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。

②從實(shí)質(zhì)上進(jìn)行區(qū)分，也就是房屋產(chǎn)權(quán)從實(shí)質(zhì)上是屬于一個(gè)業(yè)主還是屬于幾個(gè)主體共有?，F(xiàn)實(shí)生活中絕大部分住宅都是由家庭擁有，而房屋產(chǎn)權(quán)證上常常只有一個(gè)自然人作為所有權(quán)人，從形式上來說，這項(xiàng)物業(yè)的業(yè)主是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，但實(shí)質(zhì)上這項(xiàng)物業(yè)的業(yè)主是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。

2業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)力和應(yīng)履行的義務(wù)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的具體權(quán)利和應(yīng)履行的義務(wù)。業(yè)主最基本的權(quán)力就是依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)力和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)力。

（1）業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)力：

①按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

②提議召開業(yè)主大會(huì)，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

③提出制定和修改管理規(guī)約業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

④參加業(yè)主大會(huì)，行使投票權(quán)；

⑤選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

⑥監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

⑦監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

⑧對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

⑨監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

⑩法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

（2）業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行的義務(wù)：

①遵守管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

②遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

③執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

④按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

⑤按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

3業(yè)主委員會(huì)的含義

業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)新興的社區(qū)組織，是隨著我國城市住房制度改革的深入而產(chǎn)生的。在社區(qū)內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理市場需求的主體，是維護(hù)業(yè)主權(quán)利的主要機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)受全體業(yè)主和非業(yè)主使用人委托，旨在維護(hù)業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益，反映其意愿和要求，支持、配合、監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作，共同創(chuàng)造一個(gè)良好的生活環(huán)境和工作環(huán)境。

4業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)

（1）選聘、續(xù)聘或者解聘物業(yè)管理公司，與之簽訂、變更或解除《物業(yè)管理合同》。

（2）召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告自身工作情況和物業(yè)管理的實(shí)施情況，聽取業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議，接受監(jiān)督。

（3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)通過的各項(xiàng)決議。

（4）對涉及業(yè)主利益的重大事項(xiàng)做出決策。

（5）負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修基金、公用設(shè)施專用基金、管理服務(wù)費(fèi)的籌集、使用和管理。

（6）審議物業(yè)管理公司制訂的物業(yè)管理年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算報(bào)告。

（7）支持、配合、監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理工作。

5業(yè)主自治管理

（1）業(yè)主自治的概念

業(yè)主自治，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)民主的原則建立自治組織、確立自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的一種基層治理模式。

（2）業(yè)主自治的特點(diǎn)

①業(yè)主自治是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)而產(chǎn)生的。物業(yè)管理最早在19世紀(jì)伴隨著多層建筑和比較集中的居住小區(qū)的出現(xiàn)而發(fā)展起來。多層建筑或居住小區(qū)的共用部位和共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)由多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共存，但各區(qū)分所有權(quán)人的要求各異，從而導(dǎo)致各種糾紛的發(fā)生。為了統(tǒng)一意見、便于管理，業(yè)主組成管理團(tuán)體委托或者自行對小區(qū)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、公共環(huán)境、公共秩序等事項(xiàng)進(jìn)行自治管理，保證物業(yè)的合理使用，使業(yè)主有一個(gè)良好的生活居住環(huán)境。

②業(yè)主自治借鑒了國家管理的模式，將所有權(quán)和管理權(quán)分離。業(yè)主自治也正是借鑒這種模式建立起來的。

③業(yè)主自治具有公益性。業(yè)主行使自治權(quán)的目的是維護(hù)其居住的小區(qū)的公共利益，這種公益性決定了自治權(quán)的設(shè)定與行使必須以保障和增進(jìn)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公益為目標(biāo)，不得以業(yè)主自治的設(shè)定者和行使者的私利為目標(biāo)。

6業(yè)主自治的權(quán)利體系

業(yè)主自治的主體是實(shí)行自治的全體業(yè)主，業(yè)主組織是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主自治所遵循的基本原則是民主原則；業(yè)主自治的事項(xiàng)是有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)；業(yè)主自治的核心內(nèi)容包括對業(yè)主委員會(huì)的民主選舉以及對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的民主決策、民主管理和民主監(jiān)督。

（1）業(yè)主大會(huì)

業(yè)主大會(huì)是由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治管理組織?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)?！?/p>

業(yè)主大會(huì)是由合法劃定的業(yè)主集體自治管理轄區(qū)（亦即特定物業(yè)管理區(qū)域）內(nèi)全體業(yè)主組成，以會(huì)議形式依法行使物業(yè)管理民主自治權(quán)利和自治規(guī)約訂立權(quán)的群眾性社會(huì)自治機(jī)構(gòu)，又是各業(yè)主團(tuán)體自治管理體系中表達(dá)集體共管意思的權(quán)力機(jī)關(guān)。業(yè)主大會(huì)在充分民主的基礎(chǔ)上集中全體業(yè)主的共同意志和利益要求，行使本機(jī)構(gòu)直管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理自治規(guī)約訂立權(quán)，決定屬于自治范圍的業(yè)主生活公共事務(wù)及物業(yè)管理公益事業(yè)中的其他重大問題。因此，業(yè)主大會(huì)在業(yè)主集體自治管理組織分工體系中居于首要地位。

（2）業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)是按照法定的程序由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)，是業(yè)主自我管理、自我教育、自我服務(wù)，實(shí)行業(yè)主集體事務(wù)民主制度，辦理本轄區(qū)涉及物業(yè)管理的公益事務(wù)和公益事業(yè)的社會(huì)性自治組織。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主會(huì)議選舉組成，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)自治權(quán)限范圍內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)管理工作，但必須對業(yè)主大會(huì)會(huì)議負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，不享有自治管理規(guī)范訂立權(quán)。因此，業(yè)主委員會(huì)必須服從業(yè)主大會(huì)會(huì)議，隸屬于業(yè)主大會(huì)會(huì)議，處于從屬于業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法律地位。

（3）業(yè)主的自治權(quán)是最基礎(chǔ)、最根本性的權(quán)力

沒有業(yè)主的自治權(quán)，就不會(huì)有業(yè)主自治，當(dāng)然也就不會(huì)產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)我國國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)章、地方性法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主所享有的自治權(quán)主要包括：

①接受服務(wù)權(quán)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)權(quán)；

②提議權(quán)（請求權(quán)），有權(quán)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議的權(quán)利；

③投票權(quán)，業(yè)主有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，根據(jù)其所購買的物業(yè)享有投票權(quán)；

④選舉權(quán)和被選舉權(quán)，有權(quán)選舉和被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利；

⑤監(jiān)督權(quán)，對業(yè)主委員會(huì)的工作、物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)共用部位公用設(shè)施的使用、物業(yè)共用部位、公用設(shè)施專項(xiàng)維修資金的使用和管理享有監(jiān)督權(quán)；

⑥知情權(quán)，對物業(yè)共用部位、公用設(shè)施和相關(guān)場地的使用情況的知情權(quán)；

⑦法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

7業(yè)主自治的原則

業(yè)主自治所遵循的最基本原則是民主原則。

（1）主權(quán)原則。主權(quán)在業(yè)主，一切權(quán)利屬于業(yè)主，業(yè)主采用民主的方式作出決定，重大問題全體業(yè)主公決決定。

（2）程序原則。制定議事規(guī)則，一切決定要依法和依規(guī)則來作出。

（3）分權(quán)制衡原則。建立業(yè)主自治組織，實(shí)行代議制。決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分別設(shè)立，相對獨(dú)立，相互制衡。

（4）保護(hù)少數(shù)原則。采用少數(shù)服從多數(shù)的民主表決機(jī)制，但要防止多數(shù)人作出侵害少數(shù)人利益的決定，如果為了公共利益而無法避免，必須給受損失的少數(shù)人作出合理的利益補(bǔ)償。

（5）直選原則。業(yè)主委員和業(yè)主代表均由業(yè)主直接選舉產(chǎn)生。

（6）非暴力原則。可以和平請?jiān)?，但不可采取暴力行?dòng)。

（7）參與原則。業(yè)主按程序有序和有效參與，參與投票和競選業(yè)主委員、業(yè)主代表是參與的積極形式。

四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

1物業(yè)服務(wù)企業(yè)的含義

物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法成立、具有專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為企業(yè)的主要標(biāo)志是：擁有一定的資金和設(shè)備，具有法人地位，能夠獨(dú)立完成物業(yè)的管理與服務(wù)工作，自主經(jīng)營，獨(dú)立核算，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任等。

2物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)與授權(quán)

（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。

（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的授權(quán)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)活動(dòng)實(shí)行行政許可制度。

①國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

②省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

③設(shè)區(qū)的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

3物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本條件

（1）一級(jí)資質(zhì)

①注冊資本人民幣500萬元以上。

②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

④管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：多層住宅200萬平方米；高層住宅100萬平方米；獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。

⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

（2）二級(jí)資質(zhì)

①注冊資本人民幣300萬元以上。

②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

④管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：多層住宅100萬平方米；高層住宅50萬平方米；獨(dú)立式住宅（別墅）8萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。

⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

（3）三級(jí)資質(zhì)

①注冊資本人民幣50萬元以上。

②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

④有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目。

⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

4物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特征

（1）服務(wù)性

物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的是服務(wù)，而不是有形的產(chǎn)品。

（2）經(jīng)營性

物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的是有償?shù)慕?jīng)營服務(wù)，獲取利潤是物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在的理由和動(dòng)力。這有別于傳統(tǒng)的房管所管理的行政和福利性質(zhì)。

（3）專業(yè)性

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一個(gè)專業(yè)組織，它有專業(yè)的人員、專門的設(shè)備和設(shè)施、專門的機(jī)構(gòu)以及專業(yè)的管理手段或方法等。這種專業(yè)性集中體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具有相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。

（4）平等性

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的法律地位是平等的，雙方是平等的民事主體，雙方的關(guān)系是等價(jià)交換關(guān)系。雙方對于是否建立服務(wù)契約關(guān)系均具有自主選擇權(quán)。

5物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意義

（1）物業(yè)管理具有一定的特殊性。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)質(zhì)是對業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動(dòng)，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，約束個(gè)別業(yè)主的行為，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和社會(huì)公共利益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)素質(zhì)及管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活和工作環(huán)境。

（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理是《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)定的行政許可，規(guī)定了“國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度”。在現(xiàn)階段對物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的必要手段。

6業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與社區(qū)居民委員會(huì)的關(guān)系

《城市居民委員會(huì)組織法》對這一問題有明確的規(guī)定：社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持社區(qū)公益性社會(huì)組織、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等開展多種形式的社區(qū)服務(wù)；社區(qū)社會(huì)組織、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職能，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

社區(qū)居民委員會(huì)要指導(dǎo)建立社區(qū)業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)糾紛，維護(hù)各方合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要主動(dòng)接受社區(qū)居民委員會(huì)的監(jiān)督。建立健全四方協(xié)調(diào)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良性互動(dòng)。召開業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議時(shí)應(yīng)當(dāng)告知所在社區(qū)居民委員會(huì)，并聽取其意見。鼓勵(lì)具有業(yè)主資格的社區(qū)居民委員會(huì)成員積極競選業(yè)主委員會(huì)成員，鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)成員積極競選社區(qū)居民委員會(huì)成員。無物業(yè)管理的老舊住宅區(qū)，由社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)調(diào)組建社區(qū)物業(yè)服務(wù)站，提供衛(wèi)生、環(huán)保、日常綜合維修和綠化等基礎(chǔ)性服務(wù)。