第十二章　所有權

12.1　復習筆記

【知識框架】

【重點難點歸納】

一、所有權概述

1．所有權的概念與特征

（1）所有權是所有人在法律規定的范圍內，對屬于自己的特定物全面支配和排他的權利。

（2）所有權的特征包括：

①所有權是絕對權。所有權不需要他人的積極行為，只要他人不加干預，所有人自己便能實現其權利。

②所有權具有排他性。所有權人有權排除他人對于其行使權利的干涉，并且同一物上只能存在一個所有權，而不能并存兩個以上的所有權。

③所有權是最完全的物權。所有權是所有人對于其所有物進行一般的、全面的支配，是內容最全面、最充分的物權。

④所有權具有彈力性。所有權的彈力性是指當所有物上設定的其他權利消滅，所有權的負擔除去的時候，所有權仍然恢復其圓滿的狀態，即分離出去的權能仍然復歸于所有權人。

⑤所有權具有永久性。這是指所有權的存在不能預定其存續期間。

2．所有權的內容

所有權的內容是指所有人在法律規定的范圍內，對于其所有物可以行使的權能。所有權的權能包括占有、使用、收益和處分。

（1）占有，是所有權人對于財產實際上的占領、控制。

（2）使用，是依照物的性能和用途，并不毀損其物或變更其性質而加以利用。

（3）收益，是收取所有物的利益，包括孳息和利潤。

①孳息包括法定孳息和自然孳息。

②利潤是把物投入社會生產過程、流通過程所取得的利益。

（4）處分，是決定物事實上和法律上的命運。這是所有權內容的核心，是所有權的最基本的權能。處分可以分為：

①事實上的處分，是在生產或生活中使物的物質形態發生變更或消滅。

②法律上的處分，是指依照所有人的意志，通過某種民事法律行為對物進行處理。

3．所有權與所有制的關系

（1）所有權是所有制在法律上的反映，說明的是所有權反映的經濟性質。但是，所有權制度是獨立于所有制的法律制度。

（2）所有權是所有制在法律上的表現，并不是說所有權的表現形式與所有制的表現形式相同。所有制表現為某個社會的基本經濟制度，具體體現在生產、交換、分配和消費過程中；所有權表現為特定的權利主體對特定物的特定權利。

（3）所有權是所有制的法律表現，也絕不是說所有權與所有制是完全一致的。所有制是社會物質關系，而物權是社會意識關系，物權并不是對所有制的一種簡單的模擬和直觀的反映。

二、國家所有權、集體所有權、私人所有權與其他所有權

1．所有權的類型概述

（1）國家所有權、集體所有權與私人所有權（以所有制為標準）

我國存在著三種所有制，即全民所有制、集體所有制和私人所有制，反映在法律上，《物權法》規定了國家所有權、集體所有權和私人所有權。

（2）自然人所有權、法人所有權與共有（根據民事主體為標準）

（3）動產所有權、不動產所有權

①動產所有權。系以動產為其標的物，它是所有人獨占性地支配其所有的動產的權利，所有人在法律規定的范圍內有權對其所有的動產占有、使用、收益、處分，并可排除他人的干涉。

②不動產所有權。系以不動產為其標的物，其效力及于不動產的哪些部分、其行使在法律上受有哪些限制，是為不動產所有權的特殊問題。主要包括土地所有權和房屋所有權。

2．國家所有權

（1）國家所有權的概念和特征

國家所有權是全民所有制在法律上的表現，它是中華人民共和國享有的對國家財產的占有、使用、收益、處分的權利。其特征包括：

①國家所有即全民所有，由國家出面代表全民行使所有權。而國家是一個抽象的概念，因此國家需要由國務院和地方各級人民政府出面來代表。

②國家所有權的產生、內容和運作程序都是法定的。國家不能憑借其享有的公權力任意規定國家所有權客體的范圍。

③國家所有權客體具有廣泛性、多樣性的特點，并且其中有些形態是其他一般所有權不能涉及的，譬如礦藏、野生動物、無線電頻譜等只能由國家專有。

（2）國家所有權的主體和國家所有權的行使

①國家是國家所有權的主體。

國家財產由國務院代表國家行使所有權；法律另有規定的除外。在由國務院代表國家行使所有權的同時，依照法律規定，可以由地方人民政府等部門行使有關權利。

②國家所有權的行使方法：

a．國家機關對其直接支配的不動產和動產享有的權利內容。

b．國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產和動產享有的權利內容。

c．國家對其出資的企業享有出資人權益。

（3）國家所有權的客體

國家所有權的客體具有廣泛性，我國《物權法》和相關部門法明文規定屬于國家所有的財產有兩類：

①法律規定屬于國家專有的財產，包括：

a．礦藏、水流、海域；

b．城市的土地；

c．無線電頻譜資源；

d．國防資產。

②法律規定屬于國家所有的財產：

a．法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地；

b．森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源屬于國家所有，但法律規定屬于集體所有的除外；

c．法律規定屬于國家所有的野生動植物資源；

d．法律規定屬于國家所有的文物；

e．法律規定屬于國家所有的鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施；

f．征收的土地歸國家所有。

3．集體所有權

（1）集體所有權的概念和特征

集體所有權又稱勞動群眾集體組織所有權，是集體組織對其不動產和動產享有的占有、使用、收益、處分的權利。其特殊性表現為：

①集體所有權主體是單一的，即集體組織。集體成員不是所有權主體，不能以自己名義行使所有權，也無權擅自處分集體財產。

②集體所有權的行使具有特殊性，尤其強調對于集體成員利益的保護。集體所有權的行使，必須遵守能夠充分反映集體成員共同意志的法定程序，以彰顯集體所有權的公有制本質。

（2）集體所有權的主體、行使和保護

①集體所有權的主體

a．農民集體所有權的主體。我國《物權法》第59條第1款規定，農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有。

b．城鎮集體所有權的主體。《物權法》第61條規定，城鎮集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規的規定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權利。

②集體所有權的行使

《物權法》對集體所有權的行使從兩個方面作了明確規定：

a．農民集體所有的不動產和動產權利的行使。

b．集體所有的土地、森林、山嶺、草原、荒地和灘涂等不動產所有權的行使。

③集體所有權的保護

a．集體成員對于集體財產享有知情權。

b．集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。

（3）集體所有權的客體

集體所有的不動產和動產包括：

①法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂。

②集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施。

③集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施。

④集體所有的其他不動產和動產。

4．私人所有權

私人所有權是私人對其不動產和動產享有占有、使用、收益、處分的權利。

（1）私人所有權的主體與客體

①私人所有權的主體是以所有制為標準劃分的，其主體不僅是自然人個人，還包括私人投資設立的不具有法人資格及具有法人資格的獨資企業，兩個以上的自然人及私有法人企業共同出資設立的合伙企業。

②私人所有權的客體不限于生活資料。私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。除了法律規定屬于國家和集體的所有權客體及法律禁止成為私人所有權客體的以外的物，都可以成為私人所有權的客體。

（2）私人所有權的保護

私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。

5．法人所有權

（1）企業法人所有權

企業法人所有權是企業法人在法律和其章程規定的范圍內，獨占性地支配其不動產和動產的權利。企業法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有占有、使用、收益和處分的權利。

國有企業作為市場主體，應當具有獨立的財產，并且能夠對自己的行為承擔法律責任。國家作為出資人，享有資產收益、重大決策以及選擇經營管理者等權利。

（2）其他法人所有權

企業法人以外的法人，其所有權的行使要受到法律、行政法規和章程的限制。

①機關法人、國家舉辦的事業單位法人的不動產和動產屬于國家所有，只能在對外關系上適用所有權的有關規定。

②社會團體主要包括人民群眾團體、社會公益團體、專業團體、學術團體、宗教團體等，其依法所有的不動產和動產，受法律保護。

三、業主的建筑物區分所有權

1．業主的建筑物區分所有權的概念

（1）建筑物區分所有權，是指權利人即業主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權的結合。

（2）建筑物區分所有中專有權的客體的條件為：

①須具有構造上的獨立性，即被區分的部分在建筑物的構造上，可以加以區分并與建筑物的其他部分隔離。

②須具有使用上的獨立性，即被區分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。

③能夠登記成為特定業主所有權的客體。

2．建筑物區分所有權的內容

（1）專有部分的單獨所有權

①權利內容

業主對其專有部分享有單獨所有權，即對該部分為占有、使用、收益和處分的排他性的支配權，性質上與一般的所有權并無不同。

專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

②權利限制

a．業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

b．業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

（2）共有部分的共有權

共有部分是指區分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，即專有部分以外的建筑物的其他部分。共有部分的范圍有：

①共有部分既有由全體業主共同使用的部分，也有僅為部分業主共有的部分。

②建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。

③建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。

④建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

⑤建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位，以及占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當首先滿足業主的需要。

⑥其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等，應當為共有部分。

業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利并承擔義務，但不得以放棄權利不履行義務。共有部分為相關業主所共有，均不得分割，也不得單獨轉讓。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房的，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

（3）業主的管理權

①業主管理權的范圍

a．業主有權設立業主大會并選舉業主委員會。

b．業主有權決定區分建筑物相關事項。

《物權法》規定，下列事項由業主共同決定：第一，制定和修改業主大會議事規則；第二，制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；第三，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；第四，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；第五，籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；第六，改建、重建建筑物及其附屬設施；第七，有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定上述第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。決定上述其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

c．業主享有知情權。

d．業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

②物業服務合同

a．建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主不得以其并非合同當事人為由進行抗辯。

b．違反物業服務合同的責任

物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務的，業主有權請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，屬于物業服務合同的組成部分。

業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為的，物業服務企業有權請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任。

c．物業服務企業有權收取物業費

業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

d．物業服務合同的終止

業主大會按規定程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會有權請求解除物業服務合同。

物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會有權請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金。

物業服務企業不得拒絕退出、移交，并不得以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費。

四、相鄰關系

1．相鄰關系的概念及特征

（1）相鄰關系是指兩個以上相鄰不動產的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權利時因給對方提供必要便利而發生的權利義務關系。

（2）相鄰關系的特征為：

①相鄰關系發生在兩個以上的不動產相鄰的所有人或者使用人之間。

②相鄰關系的客體一般不是不動產和動產本身，而是由行使所有權或者使用權所引起的和鄰人有關的經濟利益或者其他利益。

③相鄰關系的發生常與不動產的自然條件有關，即兩個以上所有人或者使用人的財產應當是相鄰的。

2．處理相鄰關系的原則和具體根據

（1）原則

不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。這是我國司法實踐早已形成的經驗的總結。

（2）具體根據

法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以依照當地習慣。

3．各種相鄰關系

（1）相鄰用水、流水、截水、排水關系

相鄰人應當尊重水的自然流向，在需要改變流向并影響相鄰他方用水時，應征得他方的同意，并對由此造成的損失給予適當補償。自然水流經過地的所有人或者使用人都可以使用流水，但應當共同協商、合理分配使用。

（2）相鄰通行關系

不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要便利。通行人應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害，造成損害的，應當予以賠償。

（3）相鄰管線安設關系

相鄰人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。

（4）相鄰防險、排污關系

①相鄰一方在挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等時，不得危及相鄰不動產的安全，不得使鄰地的地基受到危害，不得使鄰地的建筑物受到危害。

②相鄰一方的建筑物有傾倒的危險，威脅鄰人的生命、財產安全的，相鄰一方應當采取預防措施，如加固、拆除。

③相鄰一方堆放易燃、易爆、劇毒、放射、惡臭物品時，應當與鄰地建筑物保持一定距離，或者采取預防措施和安全裝置。

④相鄰人，尤其是化工企業、事業單位，在生產、研究過程中，不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。

（5）相鄰日照、通風、采光關系

相鄰人在建造建筑物時，應當與鄰人的建筑物留有一定的距離，不得違反國家規定的有關工程建設標準，以免影響鄰人建筑物的日照通風和采光。

（6）相鄰不可量物侵害關系

“不可量物侵害”，是指噪音、煤煙、震動、臭氣、塵埃、放射性等不可量物質侵犯鄰人造成干擾、妨害或者損害的情形。

（7）相鄰竹木歸屬關系

相鄰地界上的竹木、分界墻、分界溝等，如果所有權無法確定時，推定為相鄰雙方共有財產，其權利義務適用按份共有的原則。

五、所有權的特別取得方法

1．善意取得

善意取得又稱即時取得，是指無處分權人轉讓標的物給善意第三人時，善意第三人一般可取得標的物的所有權，所有權人不得請求善意第三人返還原物。

（1）規定善意取得的價值

善意取得制度作為所有權保護的一種例外，是無權處分的特別規定，是對所有權的效力的一種限制，它是法律在所有權的保護與交易的安全和便捷之間予以平衡的結果。

（2）善意取得的構成條件

①無權處分人所轉讓的，可以是動產，也可以是不動產。

②第三人必須是有償地從無權處分人處取得標的物。

③第三人必須是善意的。

④轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

2．拾得遺失物

遺失物，是所有人遺忘于某處，不為任何人占有的物。遺失物只能是動產，不動產不存在遺失的問題。《民法總則》對漂流物、失散的飼養動物與遺失物在同一條中作出規定，這是視遺失物、漂流物及失散的飼養動物有同一法律地位。

（1）拾得人的權利義務

①拾得遺失物，應當返還失主。拾得人應當及時通知失主領取，或者送交公安等有關部門。

②拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。

③拾得人侵占遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求失主按照承諾履行義務。

（2）失主的權利義務

①失主領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。

②失主懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。

③遺失物如果通過轉讓被第三人占有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人（第三人）之日起2年內向第三人請求返還原物，但第三人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付第三人所付的費用。權利人向第三人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。

3．發現埋藏物

（1）埋藏物與隱藏物

埋藏物是指包藏于他物之中，不容易從外部發現的物。埋藏物以動產為限，不動產從其體積、固定性等方面講，一般不會發生埋藏的問題。

隱藏物，是指放置于隱蔽的場所，不易被發現的物。

（2）發現埋藏物與隱藏物的處理

我國物權法規定，拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規定。文物保護法等法律另有規定的，依照其規定。

4．添附

廣義的添附包括附合、混合和加工。

（1）附合

附合是指兩個以上不同所有人的物結合在一起而不能分離，若分離會毀損該物或者花費較大。

附合有兩種情況：

①動產與動產的附合。動產與動產的附合應當由原所有人按照其動產的價值，共有合成物。如果可以區別主物或從物，或者一方動產的價值顯然高于他方的動產，則應當由主物或價值較高的物的原所有人取得合成物的所有權，并給對方以補償。

②動產與不動產的附合。動產與不動產的附合，由不動產所有人取得合成物的所有權，但應當給原動產所有人以補償。

（2）混合

混合是兩個以上不同所有人的動產互相混雜合并，不能識別。混合發生在動產之間。

混合的法律效果：準用附合的規定。

（3）加工

加工是指在他人之物上附加自己的有價值的勞動，使之成為新物。

加工物的所有權原則上歸原物的所有人，并給加工人以補償。但是當加工增加的價值大于材料的價值時，加工物可以歸加工人所有，但應當給原物的所有人以補償。

5．時效取得

時效取得是指依取得時效的規定取得所有權。取得時效是時效的一種，它是指當事人因占有他人的物的事實狀態經過一定時間，而取得該物所有權的法律制度。

我國民法只規定了訴訟時效而沒有規定取得時效。

6．先占

先占是指最先占有無主財產。先占必須在事實上占有物，這種占有要有取得所有權的意思。我國在立法上沒有規定先占制度，不能一概排斥先占原則。但先占取得只適用于法律對于無主財產的歸屬沒有特別規定的情形，法律如果有特別的規定，如無人繼承的遺產，就應當適用法律的特別規定，而不能先占取得。