第三節　房源的管理與維護

一、單項選擇題（每題的備選答案中只有1個最符合題意）

1．下列不屬于房源分類的原則的是（　　）。

A．按級分類原則

B．簡單實用原則

C．主次分明原則

D．優劣性原則

【答案】D

【解析】房源分類原則有：①房源分類原則，分類檢索就是遵循快速檢索、查詢的規則，分級別一級分類、二級分類、三級分類、四級分類等。②簡單實用原則，房源分類管理應該結合房地產經紀企業和房地產經紀人的實際情況，分類簡單容易理解，實用方便操作。③主次分明原則，根據房源的優質等級、緊急程度等劃分，有主有次、有先有后地進行維護和營銷推廣。

2．分類檢索是遵循快速檢索、查詢的規則，分級別一級分類、二級分類、三級分類、四級分類……，這體現的房源分類原則是（　　）。

Ａ．簡單實用原則

Ｂ．按級分類原則

Ｃ．產品性質原則

Ｄ．主次分明原則

【答案】Ｂ

【解析】房源分類管理主要是為了提高房地產經紀人對房源信息系統管理，提高房地產經紀人的工作效率，實現快速查詢、快速匹配、快速流通、快速成交。房源分類原則包括：①按級分類原則；②簡單實用原則；③主次分明原則。其中，按級分類原則主要運用匪類檢索，分類檢索就是遵循快速檢索、查詢的規則，分級別一級分類、二級分類、三級分類、四級分類……這樣有利于房源分類管理工作更系統、更清晰化、更精細。

３．按照房源的交易形式劃分，房源不包括（　　）。

Ａ．出租房源

Ｂ．出售房源

Ｃ．住宅類房源

Ｄ．租售房源

【答案】Ｃ

【解析】按照房源的交易形式可劃分為出租房源、出售房源、租售房源。C項是按照產品性質劃分房源的形式。

4．房源共享形式不包括（　　）。

A．私盤制

B．公盤制

C．混合制

D．分享制

【答案】D

【解析】房源信息共享管理制度，主要依據市場的現狀以及房地產經紀企業自身的特點和發展需要進行設定。房源共享形式主要有：①私盤制，是指房源信息由接受業主（委托人）委托的房地產經紀人錄入信息管理系統，其他經紀人只能查看房源的基本信息（物業名稱、房型、面積、出售價格、配套設施等），房源信息中的棟座號、樓層、房間號、業主聯系方式等關鍵信息只有該受托經紀人及其上級主管才能看到。②公盤制，是指在一個房地產經紀企業內部，或者幾個聯盟房地產經紀企業之間，或者一定區域范圍內加入聯盟的全部房地產經紀企業，將所有房源信息完全共享。③混合制，是公盤制和私盤制的混合使用

5．房源信息由接受業主（委托人）委托的房地產經紀人錄入，其他房地產經紀人只能看到房源的基本情況，業主的聯系方式只有接受委托的房地產經紀人擁有，這種房源信息共享方式是（　　）。

A．私盤制

B．公盤制

C．混合制

D．公私合盤制

【答案】A

【解析】房源信息的共享形式管理制度，主要依據市場的現狀以及房地產經紀企業自身的特點與發展需要進行設定，主要分為私盤制、公盤制和混合制等三種形式。其中，私盤制是指房源信息由接受業主（委托人）委托的房地產經紀人錄入信息管理系統，其他房地產經紀人只能查看房源的信息（物業名稱、房型、面積、出售價格、配套設施等），房源信息中的棟座號、樓層、房間號、業主聯系方式等關鍵信息只有該受托經紀人及其上級主管才能看到。其他房地產經紀人要聯系該物業業主（委托人），只有通過該經紀人采取合作方式，當交易達成之后，該受托經紀人可分得作為房源持有方的規定比例的傭金（一般是50％）。

6．房源信息公盤制的優點是（　　）。

A．保障了收集房源信息的房地產經紀人利益，有利于提高其收集房源信息的積極性

B．信息有效利用率更高、流通更快速

C．房源信息不易外泄

D．避免房地產經紀人出現“留盤”行為

【答案】B

【解析】公盤制是指在一個房地產經紀企業內部，或者幾個聯盟房地產經紀企業之間，或者一定區域范圍內加入聯盟的全部房地產經紀企業，將所有房源信息完全共享。公盤制的優點表現在信息完全共享有利于新入職的經紀人進入工作狀態，經紀人可以快速聯系匹配到的房源業主并及時帶看，從而大大提高工作效率，因為無需再通過持盤經紀人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速；強調團隊合作多勞多得，一般公盤制會對經紀人業務動作細分，房源開發、鑰匙委托、獨家委托、磋商促成等可能由不同經紀人完成上述作業，而在傭金分配上只要為該房源的交易付出貢獻的均可以按照貢獻分到一定比例的傭金。其缺點主要是不利于激發房地產經紀人收集房源信息的積極性，部分經紀人為了個人的利益，會出現“留盤”行為，房源信息較容易外泄；可能出現有的房源信息多個經紀人同時在跟進，造成重復作業和對業主的騷擾，也容易導致員工內部利益沖突。

7．房源信息的共享形式中，最能提高經紀人積極性的是（　　）。

A．私盤制

B．公盤制

C．混合制

D．以上都不對

【答案】A

【解析】私盤制的優點表現在：①有利于保障收集房源信息的房地產經紀人利益；②有利于調動房地產經紀人收集房源信息的積極性；③有利于專人服務業主避免多人聯系給業主帶來的不必要的騷擾。因為經紀人收集的房源信息越多，促成交易的機會就越大，他所分到的傭金也就會越多。

8．房源信息的共享形式中，（　　）表現在多數情況下，每宗交易需要兩個房地產經紀人跟進。

A．公盤制

B．混合制

C．私盤制

D．公開信息制

【答案】C

【解析】私盤制，是指房源信息由接受業主（委托人）委托的房地產經紀人錄入信息管理系統，其他經紀人只能查看房源的基本信息（物業名稱、房型、面積、出售價格、配套設施等），房源信息中的棟座號、樓層、房間號、業主聯系方式等關鍵信息只有該受托經紀人及其上級主管才能看到。其他經紀人要聯系該物業業主（委托人），只能通過該經紀人采取合作方式，當交易達成之后，該受托經紀人可分得作為房源持有方的規定比例的傭金（一般是50％）。

9．在一個房地產經紀公司內部，或者幾個聯盟房地產經紀公司之間，或者一定區域范圍內加入聯盟的全部房地產經紀企業，將所有房源信息完全共享的房源信息共享方式稱為（　　）。

A．私盤制　 

B．公盤制

C．混合制

D．限制性公盤制

【答案】B

【解析】公盤制是指在一個房地產經紀企業內部，或者幾個聯盟房地產經紀企業之間，或者一定區域范圍內加入聯盟的全部房地產經紀企業，將所有房源信息完全共享。A項，私盤制是指房源信息由接受業主（委托人）委托的房地產經紀人錄入信息管理系統，其他經紀人只能查看房源的基本信息（物業名稱、房型、面積、出售價格、配套設施等），房源信息中的棟座號、樓層、房間號、業主聯系方式等關鍵信息只有該受托經紀人及其上級主管才能看到。C項，混合制則是公盤制和私盤制的混合使用。D項，無此說法。

10．目前，我國大部分的房地產經紀公司內部采用（　　）達到房源信息共享的目的。

A．私盤制　 

B．公盤制

C．信息公開制

D．混合制

【答案】B

【解析】公盤制，是指在一個房地產經紀企業內部，或者幾個聯盟房地產經紀企業之間，或者一定區域范圍內加入聯盟的全部房地產經紀企業，將所有房源信息完全共享。目前，我國大部分的房地產經紀機構內部采用公盤制達到房源信息共享的目的。

11．房源信息的（　　）非常強，因此必須不斷對房源信息進行更新，以保證其有效性。

A．系統性

B．完整性

C．時效性

D．準確性

【答案】C

【解析】房源信息的時效性非常強，因此必須不斷對房源信息進行更新，以保證其有效性。對房源信息的更新包括：①周期性回訪；②回訪信息的累積；③房源狀態的及時更新。

12．對房源的業主（委托方）進行（　　），這是保證房源信息時效性的重要手段。

A．周期性訪問　 

B．訪問信息的累積

C．訪問信息的篩選

D．直接接觸

【答案】A

【解析】對房源的業主（委托方）進行周期性訪問，這是保證房源信息時效性的重要手段。將房源分為不同的級別，對于不同等級的房源制定不同的訪問計劃與訪問期限。

13．房源信息的更新應注意的事項不包括（　　）。 

A．周期性訪問　 

B．訪問信息的累積

C．房源信息的循環利用

D．及時剔除已完成交易的房源

【答案】D

【解析】房源信息的時效性非常強，因此必須不斷對房源信息進行更新，以保證其有效性。一般來說，對房源信息的更新要注意以下幾點：①周期性回訪；②回訪信息的累積；③房源狀態的及時更新。D項，已完成交易的房源屬于“無效房源”，不能剔除，因為隨著時間的推移，這種“無效房源”也有可能再次變為“有效房源”，從而再次實現交易。

14．某公司規定各經紀人只能看到自己開發房源的詳細信息，其他人員則不能看到業主的聯系方式。該公司對房源的管理采用的是（　　）法。

A．分區公盤制

B．私盤制

C．公盤制　 

D．混合制

【答案】B

【解析】房源信息的共享形式有：①私盤制；②公盤制；③混合制。私盤制是指房源信息由接受業主（委托人）委托的房地產經紀人錄入信息管理系統，其他經紀人只能看到房源的基本信息（物業名稱、房型、面積、出售價格、配套設施等），房源信息中的棟座號、樓層、房間號、業主聯系方式等關鍵信息只有該受托經紀人及其上級主管才能看到。其他經紀人要聯系該物業的業主（委托人），只有通過該房地產經紀人采取合作方式，當交易達成之后，該受托經紀人可分得作為房源持有方的規定比例的傭金（一般是50％）。私盤制的優點表現在：①有利于保障收集房源信息的經紀人利益；②有利于調動經紀人收集房源信息的積極性；③有利于專人服務業主避免多人聯系給業主帶來的不必要的騷擾。經紀人收集的房源信息越多，促成交易的機會就越大，他所分到的傭金也就會越多。

二、多項選擇題（每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意）

1．在房地產經紀業務中，優質房源的特征有（　　）。[2012年真題]

A．價格穩定

B．銷售周期短

C．銷售難度小

D．市場需求旺盛

E．地理位置好

【答案】BCDE

【解析】優質房源一般地理位置較好或處于熱銷地段、產權清晰、具備合法的交易資格、業主出售意向堅定、心理價位較接近市場價格。其特征有：①市場需求旺；②銷售難度小；③銷售周期較短；④有房源鑰匙。

2．房地產經紀人在二手房經紀實務中需要對房源進行分類，通常意義上的“優質房源”的特征主要有（　　）。[2009年真題]

A．地理位置較好

B．產權清晰

C．價格較高　 

D．市場需求旺

E．銷售周期長

【答案】ABD

【解析】房地產經紀人可以根據若干個因素對房源成交概率以及成交周期進行比較，將房源分成：①A類房源，地理位置較好或處于熱銷地段、業主心理價位合理、業主主動積極配合、具備合法上市產權，其市場需求旺、銷售難度小、銷售周期較短、有房源鑰匙。②B類房源，地理位置較差、價格較高或沒有競爭力、業主配合不積極、產權不清或有其他阻礙成交的問題，市場需求小、銷售難度大、銷售周期較長、無房源鑰匙。

3．公盤制是房地產經紀機構共享房源信息的形式之一，有利于（　　）。[2010年真題]

A．保障房地產經紀人的利益 

B．提高房地產經紀人收集房源的積極性

C．房地產經紀人獲取更多信息

D．提高房地產經紀人的工作效率

E．提高房地產經紀人的傭金水平

【答案】ACD

【解析】公盤制是指在一個房地產經紀企業內部，或者幾個聯盟房地產經紀企業之間，或者一定區域范圍內加入聯盟的全部房地產經紀企業，將所有房源信息完全共享。其優點表現在信息完全共享有利于新入職的經紀人進入工作狀態，經紀人可以快速聯系匹配到的房源業主并及時帶看，從而大大提高工作效率，因為無需再通過持盤經紀人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速；強調團隊合作多勞多得，一般公盤制會對經紀人業務動作細分，房源開發、鑰匙委托、獨家委托、磋商促成等可能由不同經紀人完成上述作業，而在傭金分配上只要為該房源的交易付出貢獻的均可以按照貢獻分到一定比例的傭金。其缺點主要是不利于激發房地產經紀人收集房源信息的積極性，部分經紀人為了個人的利益，會出現“留盤”行為。而且，房源信息較容易外泄。

4．房源信息“公盤制”的作用主要有（　　）。[2009年真題]

A．促進了機構所有房源信息完全共享

B．提高了房地產經紀人收集房源信息的積極性

C．促進了房地產經紀人的工作效率

D．提高了房源的成交速度

E．防止了房源信息外泄

【答案】ACD

【解析】公盤制的優點表現在：①信息完全共享有利于新入職的經紀人進入工作狀態，經紀人可以快速聯系匹配到的房源業主并及時帶看，從而大大提高工作效率，因為無需再通過持盤經紀人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速；②強調團隊合作多勞多得，一般公盤制會對經紀人業務動作細分，房源開發、鑰匙委托、獨家委托、磋商促成等可能由不同經紀人完成上述作業，而在傭金分配上只要為該房源的交易付出貢獻的均可以按照貢獻分到一定比例的傭金。其缺點主要包括：①不利于激發房地產經紀人收集房源信息的積極性；②部分經紀人為了個人的利益，會出現“留盤”行為；③房源信息較容易外泄。

5．房地產經紀人更新房源信息時，正確的做法有（　　）。[2010年真題]

A．對房源進行周期性訪問

B．放棄冷門房源

C．累積房源訪問信息　 

D．刪除不活躍房源

E．刪除已成交的房源信息

【答案】AC

【解析】房源信息的時效性非常強，因此必須不斷對房源信息進行更新，以保證其有效性。一般來說，對房源信息的更新要注意以下幾點：①周期性回訪。處于在售或在租狀態的房源被稱之“有效房源”，已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租與出售的房源屬于“無效房源”，這些無效房源的作用有時則會被房地產經紀人忽略，因而也就將它們“打入冷宮”，不用再花費大量時間和精力對它們進行更新。這種做法是不科學的。因為隨著時間的推移，這種“無效房源”也有可能再次變為“有效房源” ，再次上市進入交易市場。②回訪信息的累積。③房源狀態的及時更新。

6．房地產經紀人選擇自己的房源分類規則和標準，對于重點房源，房地產經紀人應該（　　）。

Ａ．集中精力

Ｂ．定期回訪

Ｃ．營銷推廣

Ｄ．以求快速促成交易

Ｅ．定期回訪

【答案】ACD

【解析】根據分類原則以及結合房地產經紀企業和房地產經紀人的市場定位，選擇自己的分類規則和標準。對于重點房源，房地產經紀人應該集中精力、投入時間，重點聯絡跟進、營銷推廣，以求快速促成交易；對于非重點房源，房地產經紀人應該定期回訪、持續跟蹤、定期回訪、及時更新。BE兩項是杜宇費重點房源的措施。

7．房源狀態分為（　　）。

Ａ．有效

Ｂ．買賣

Ｃ．定金

Ｄ．轉贈

Ｅ．無效

【答案】ACE

【解析】房源狀態分為有效（在租、在售、租售）、定金、無效（我租我售、他租他售、暫緩租/售）。根據每一次的房源帶看結果及房源的買賣（租賃）交易進程，錄入相應的房源狀態（在租、在售、租售），從而實現房源信息的及時更新與循環利用。

8．房源信息的共享形式，主要依據市場現狀以及房地產經紀公司自身的特點進行設定，主要包括（　　）。

A．分享制

B．私盤制

C．公盤制　 

D．信息公開制

E．混合制

【答案】BCE

【解析】房源信息的共享管理制度，主要依據市場的現狀以及房地產經紀企業自身的特點和發展需要進行設定。主要包括私盤制、公盤制和混合制，各有優劣之處，適合不同規模、不同發展階段的房地產經紀企業。

9．房源信息的共享形式中，私盤制的優點表現在（　　）。

A．可以使房地產經紀人的工作效率得到提高

B．有利于保障收集房源信息的經紀人利益

C．可以使每位房地產經紀人的“生意面”達到最廣

D．有利于提高經紀人收集房源信息的積極性

E．可以使房地產經紀人獲得最廣泛信息

【答案】BD

【解析】私盤制是指房源信息由接受業主（委托人）委托的房地產經紀人錄入信息管理系統，其他房地產經紀人只能看到房源的基本信息（物業名稱、房型、面積、出售價格、配套設施等），房源信息中的棟座號、樓層、房間號、業主聯系方式等關鍵信息只有該受托經紀人及其上級主管才能看到。私盤制的優點表現在，有利于保障收集房源信息的房地產經紀人利益，有利于調動房地產經紀人收集房源信息的積極性，有利于專人服務業主避免多人聯系給業主帶來的不必要的騷擾。房地產經紀人收集的房源信息越多，促成交易的機會就越大，他所分到的傭金也就會越多。

10．目前中國大部分房地產經紀機構采用公盤制，公盤制的主要缺點有（　　）。

A．工作效率低

B．房源信息不能實現共享

C．會出現“留盤”行為

D．房源信息較易外泄

E．不利于激發房地產經紀人收集房源信息的積極性

【答案】CDE

【解析】公盤制，是指在一個房地產經紀企業內部，或者幾個聯盟房地產經紀企業之間，或者一定區域范圍內加入聯盟的全部房地產經紀企業，將所有房源信息完全共享。目前，我國大部分直營房地產經紀企業內部均采用公盤制達到房源信息共享的目的。它的缺點有：①不利于激發經紀人收集房源信息的積極性，部分經紀人為了個人的利益，會出現“留盤”行為。②房源信息較容易外泄。③可能出現有的房源信息多個經紀人同時在跟進，造成重復作業和對業主的騷擾，也容易導致員工內部利益沖突。

11．房源信息私盤制的缺點包括（　　）。

A．不利于調動經紀人收集房源信息的積極性

B．工作效率低

C．擁有房源和客源信息的兩個經紀人如果不配合，易導致交易失敗

D．經紀人存在“留盤”行為

E．不利于信息資源的快速流通、容易導致效率低下

【答案】BCE

【解析】私盤制的缺點表現在在不利于信息資源的快速流通、容易導致效率低下，當一個經紀人持有的大量房源時可能出現精力不足無暇兼顧，這樣使得房源信息的利用率大大下降，無法為委托業主提供及時的服務。此外，在房客源匹配上，該受托經紀人可能從利己角度出發優先考慮與自己的客源進行匹配，這樣反而阻礙了與其他經紀人合作的順暢，容易錯失成交機會，降低成交的效率。其優點是：有利于保障收集房源信息的經紀人利益，有利于調動經紀人收集房源信息的積極性、有利于專人服務業主避免多人聯系給業主帶來的不必要的騷擾。因為經紀人收集的房源信息越多，促成交易的機會就越大，他所分到的傭金也就會越多。