第二節　房源信息的開拓與獲取

一、單項選擇題（每題的備選答案中只有1個最符合題意）

1．在開拓房源渠道的途徑中，可以立即見效的一種方式是（　　）。[2010年真題]

A．發布路牌廣告

B．刊登網絡廣告

C．派發DM宣傳單

D．對目標客戶電話訪問

【答案】無

【解析】房源的開拓對象主要有小業主和大業主兩種。針對小業主房源的開拓渠道主要有以下幾個途徑：①門店接待；②互聯網；③老客戶推薦；④社區開發；⑤派發宣傳單；⑥電話訪問；⑦報紙廣告；⑧人際關系開發。其中，報紙廣告的優點是針對目標客戶群體強、受眾面廣、效果立竿見影、客戶需求較明確。

【說明】根據最新版教材的表述，本題無正確選項。

2．房地產經紀人采用社區開發的方法開拓客源時，應遵循的原則有事先準備、周密籌劃和（　　）。[2012年真題]

A．全面推廣

B．廣泛聯誼

C．有借問詢

D．避免擾民

【答案】D

【解析】在社區開發方面，應遵循以下原則：①事先準備，對活動場地進行事先勘察和申請，提前準備好活動所需的道具和物料，如房源介紹表單、展板、名片、贈送禮品等；②周密籌劃，對于活動的地點、時間，社區開發的形式，人員分工安排、活動預告宣傳等都應該預先進行周密的籌劃，以保證取得預期的活動效果；③避免擾民，社區活動的出發點，是為了以親近社區居民的手段，應避免擾民，擾民以及保護個人隱私信息等，以免引起客戶反感。

3．為獲取房源，房地產經紀人直接接觸目標客戶，這種方法的優點是（ 　 ）。[2009年真題]

A．容易與客戶建立良好的關系

B．占用時間較少

C．不受天氣影響　 

D．比較省力

【答案】A

【解析】房地產經紀人通過直接接觸目標客戶獲取房源的方式主要是門店接待，門店接待是指房地產經紀人利用房地產經紀企業在社區內或社區附近設立的店面，接待和服務上門咨詢的業主從而獲得房源信息。門店接待的優點是面對面溝通方式容易給委托業主留下深刻印象，容易取得客戶信任、獲得房源信息較全面，為進一步服務做好鋪墊。門房接待的缺點是面對面溝通對房地產經紀人專業度要求較高，容易產生好則好、不好則壞的第一印象。

4．編制房屋狀況說明書的基礎資料是（　?。?span id="68ewtol" class="ZhenTiTag">[2012年真題]

A．房屋登記簿

B．房屋所有權證

C．土地使用權證

D．房屋實地勘察表

【答案】D

【解析】房屋現場勘察作業后的工作包括：①應及時整理好現場勘察過程中的有關數據和資料，填寫《物業現場勘察表》，為制作《房屋狀況說明書》做好準備。第五步是，根據《物業現場勘察表》記錄的相關內容，另行編制《房屋狀況說明書》，以備帶客戶看房時使用。②在填寫《物業現場勘察表》繪制物業標準平面圖時，應指明物業朝向、門、窗位置，繪制地理位置圖時指明物業四周主要路段。③在告訴客戶評估結果時。應詳細地向客戶解釋評估方法、評估依據及結果。若客戶對價格無異議，則在《物業現場勘察表》簽名予以確認。④房地產經紀人查看房源后，要仔細評估房屋的優點和缺點，用心感受房屋的特點。比如是否臨近地鐵站口。房屋朝向是否有噪聲，室外綠化景觀特色，周邊交通有多少公交車線路，其通向哪里，等等。⑤根據《物業現場勘察表》記錄的相關內容，另行編制《房屋狀況說明書》，以備帶客戶看房時使用。

5．房地產經紀人對房地產勘察結束后，應編制（　?。?。[2011年真題]

A．《房屋使用說明書》

B．《房屋狀況說明書》

C．《房屋銷售委托書》

D．《房屋質量鏊定書》

【答案】B

【解析】房屋現場勘察作業后的工作包括：①應及時整理好現場勘察過程中的有關數據和資料，填寫《物業現場勘察表》，為制作《房屋狀況說明書》做好準備。②在填寫《物業現場勘察表》繪制物業標準平面圖時，應指明物業朝向、門、窗位置，繪制地理位置圖時指明物業四周主要路段。③在告訴客戶評估結果時。應詳細地向客戶解釋評估方法、評估依據及結果。若客戶對價格無異議，則在《物業現場勘察表》簽名予以確認。④房地產經紀人查看房源后，要仔細評估房屋的優點和缺點，用心感受房屋的特點。比如是否臨近地鐵站口。房屋朝向是否有噪聲，室外綠化景觀特色，周邊交通有多少公交車線路，其通向哪里，等等。⑤根據《物業現場勘察表》記錄的相關內容，另行編制《房屋狀況說明書》，以備帶客戶看房時使用。

6．相關配套設施達到生活方便程度通常是指（　?。?。[2011年真題]

A．500m半徑范圍內有銀行、中小學、郵局、醫院和超市

B．1000m半徑范圍內有銀行、中小學、郵局、醫院和超市

C．500m半徑范圍內有郵局、醫院、超市；1000m半徑范圍內有銀行、中小學

D．500m半徑范圍內有銀行、小學；1000m半徑范圍內有中學、郵局、醫院、超市

【答案】D

【解析】生活方便程度符合以下標準才能稱為具備相關配套設施：①銀行，指在物業500m的半徑范圍內有一個或一個以上的儲蓄所；②學校，指在物業500m的半徑范圍內有小學，在1000m的范圍內有中學；③郵局，指在物業1000m的半徑范圍內有可以辦理快件、國內特快專遞、收領包裹、IDD、DDD長話等各項郵政電信業務的郵電所或郵電支局；④醫院，指在物業1000m的半徑范圍內有一個醫院；⑤超市，在物業l000m有較大規模的農貿市場或有可以提供主副食品的超級市場。

7．房源的開拓要遵循真實性、及時性、持續性和（　　）原則。[2007年真題]

A．集中性

B．規范性

C．合法性

D．共享性

【答案】A

【解析】因為房源的重要性，所以房地產經紀企業及房地產經紀人都將房源的獲取作為一項需要持續開展的基礎工作，也是房地產經紀企業及房地產經紀人獲得穩定業績的關鍵因素。房源的獲取原則包括：①真實性；②及時性；③持續性；④集中性。

8．房地產經紀機構應在最短時間內將潛在房源變成有效房源，這說明房源開拓具有（　?。┑脑瓌t。[2012年真題]

A．及時性

B．持續性

C．集中性

D．真實性

【答案】A

【解析】房源的獲取原則包括：①真實性；②及時性；③持續性；④集中性。其中，及時性是指房地產經紀人在獲取房源信息之后應及時了解和核實房屋情況、業主信息，及時現場勘察拍照、及時獲取鑰匙和委托、及時補全信息和委托手續、及時發布信息進行營銷推廣。力爭在最短的時間內使之成為有效房源信息。同時，因為房源具有動態性特點，隨著市場變化、時間推移或業主心理變化等，房源狀態可能出現各種變化，房地產經紀人還應及時對房源信息進行更新，以確保房源的有效性。

9．房地產經紀人最初向客戶推薦房源時，應重點關注房源的（　?。?。[2011年真題]

A．舒適性

B．適用性

C．經濟性

D．真實性

【答案】D

【解析】房地產經紀人在開發房源的過程中，必須保證房源信息的真實性。房源的真實性主要是指房源的真實存在、真實業主、真實價格與真實委托。房源的真實性還需持續維護，保證房源的最新狀態，只有定期的回訪、更新與維護，才能真正實現房源的真實性。保證房源的真實性，為客戶提供真實、可靠的信息，才能與客戶之間建立良好的信任關系，這也是房地產經紀企業及房地產經紀人誠信行為的重要體現之一。

10．因為房源具有動態性等特點，有關資料會隨時變化，房地產經紀人還應及時對房源信息進行更新，以保證房源的（　?。?/p>

A．可持續性

B．完整性

C．有效性 

D．準確性

【答案】C

【解析】因為房源具有動態性特點，隨著市場變化、時間推移或業主心理變化等，房源狀態可能出現各種變化，房地產經紀人還應及時對房源信息進行更新，以確保房源的有效性。

11．某房產經紀人對一物業勘察結果是，該物業附近有多條公交線路，且步行5分鐘左右即可達到公交站點，其中專線車線路所占比例不多于40％，則該房產經紀人在填寫《物業現場勘察表》時，可將該物業交通條件等級劃分為（　?。?。

A．方便

B．比較方便

C．一般

D．不方便

【答案】A

【解析】交通條件等級劃分的具體標準如表2-1所示。

表2-1  交通條件等級劃分表

12．《物業現場勘察表》的填寫細則中，綠化環境兼指自然環境，分為（　?。?/p>

A．方便、比較方便、一般、不方便四個等級

B．齊全、一般、不齊全三個等級

C．標準、不標準兩個等級

D．好、較好、一般、差四個等級

【答案】D

【解析】綠化環境兼指自然環境，分為好、較好、一般、差四個等級，具體標準如表2-2所示。

表2-2  綠化等級劃分表

13．采用電話拜訪開拓房源渠道的方式的缺點是（　?。?。

A．比較費力，但可聯系的人較少

B．受時間和地點的限制

C．花費時間較多 

D．容易遭受拒絕

【答案】D

【解析】電話拜訪的缺點包括：①會在一定程度上受到時間的限制，比如上班時間不宜打擾；②只能通過聲音傳達信息，可能缺乏人情味，容易遭受拒絕，客戶印象不深刻等。該種方式的優點包括：①比較集中；②針對性較強；③比較省力且可聯系的人較多；④不受地點的限制；⑤不受天氣影響；⑥花費的時間較少。

14．采用電話拜訪方式開拓房源渠道的要點不包括（　　）。

A．附帶一些實用信息，增強實用性

B．接受有關電話營銷的專業培訓，掌握電話拜訪的溝通技巧

C．準備一些可能的問題清單，避免出現被拒絕時的受挫心理或出現被問詢卻回答不上的尷尬

D．電話拜訪過程保持良好的服務態度，認真記錄，并爭取面談機會

【答案】A

【解析】電話拜訪注意事項有：①電話拜訪的成功率必須保持在一定水平線上，否則投入的成本可能會過高，經紀人的信心也會受影響；②接受有關電話營銷的專業培訓，掌握電話拜訪的溝通技巧，并事先進行模擬演練，才能確保電話拜訪的效果；③做好電話拜訪的心理準備，另外準備一些可能的問題清單，避免出現被拒絕時的受挫心理或出現被問詢卻回答不上的尷尬；④電話拜訪的時間、頻率、時長等應合理控制，一方面避免對客戶構成不必要的騷擾，另一方面也保證每次通話的質量和效果；⑤電話拜訪過程保持良好的服務態度，禮貌用語，快速切入主題，言簡意賅，表達清晰，語速適中，仔細傾聽，善于提問，耐心解答，認真記錄，并爭取面談機會。

15．房地產經紀公司常用的宣傳方式是（　?。?/p>

A．報紙廣告 

B．電話拜訪

C．門店接待

D．互聯網

【答案】C

【解析】門店接待法是指房地產經紀人利用房地產經紀機構沿街開設的店面，客戶主動上門咨詢而得到客戶的方法。這種方法是常用的方法，也是房地產經紀人獲得精準客戶的渠道之一。

16．經紀公司對房源的開拓必須遵循（　　）的原則，才能保證在進行經紀業務時，有充足的房源信息。

A．及時性

B．持續性

C．集中性

D．效益性

【答案】B

【解析】房地產經紀企業及房地產經紀人對房源獲取必須遵循“持續性”的原則，持之以恒地進行，確保有充足、有效的房源，這樣才能保證房地產經紀業務的正常進行。

17．為實現良好的銷售業績，甲公司針對該住宅項目采取的恰當促銷方式是（　?。?。

A．在E市市區繁華路段派發DM宣傳單

B．在E市高速公路旁設立戶外大型廣告牌

C．在高爾夫雜志上刊發廣告

D．在高檔俱樂部舉辦酒會

【答案】A

【解析】派發宣傳單的優點是覆蓋人群廣、投入成本低、目標性較強，被許多房地產經紀企業所采用。

二、多項選擇題（每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意）

1．房地產經紀人通過直接接觸開拓房源的優點主要有（　?。?span id="yy2rv2g" class="ZhenTiTag">[2011年真題]

A．省時省力 

B．可信度高

C．不受地點的影響

D．有利于展示專業技能

E．易與房源所有人建立良好關系

【答案】BDE

【解析】門店接待是指房地產經紀人利用房地產經紀企業在社區內或社區附近設立的店面，接待和服務上門咨詢的業主從而獲得房源信息。門店接待的優點是面對面溝通方式容易給委托業主留下深刻印象，容易獲得客戶信任、獲得房源信息較全面，為進一步服務做好鋪墊。缺點是面對面溝通對房地產經紀人專業度要求較高，容易產生好則好、不好則壞的第一印象。

2．房地產經紀機構采用電話拜訪開拓房源，其優點有（　　）。[2012、2008年真題]

A．節省時間

B．針對性較強

C．容易取得客戶信任

D．可聯系人較多

E．不受地點和天氣的影響與限制

【答案】ABDE

【解析】采用電話拜訪開拓房源的優點主要有：①比較集中；②針對性較強；③比較省力且可聯系的人較多；④不受地點的限制；⑤不受天氣影響；⑥花費的時間較少。其缺點是：①會在一定程度上受到時間的限制，比如上班時間不宜打擾；②只能通過聲音傳達信息，可能缺乏人情味，容易遭受拒絕，客戶印象不深刻。

3．房源開發的原則主要有（　?。?。[2008年真題]

A．有效性

B．及時性

C．靈活性

D．集中性

E．持續性

【答案】BDE

【解析】因為房源的重要性，所以房地產經紀企業及房地產經紀人都將房源的獲取作為一項需要持續開展的基礎工作，也是房地產經紀企業及房地產經紀人獲得穩定業績的關鍵因素。房源的獲取原則主要有四點：①真實性，主要是指房源的真實存在、真實業主、真實價格與真實委托。②及時性，主要指房地產經紀人在獲取目標房源的資料之后房源信息之后應及時了解和核實房屋情況、業主信息，及時現場勘察拍照、及時獲取鑰匙和委托、及時補全信息和委托手續、及時發布信息進行營銷推廣。③持續性。在房地產經紀業務中，房源是動態變化的，房地產經紀人應定期與業主取得聯系，持續地跟進、及時地更新房源。④集中性，是指房地產經紀企業及房地產經紀人所收集的房源要具備相對集中的特點。

4．房源信息的“真實性”體現在（　?。?。[2012年真題]

A．真實存在

B．真實廣告

C．真實用途

D．真實委托

E．真實價格

【答案】ADE

【解析】房地產經紀人在獲取房源的過程中，必須保證房源信息的真實性。房源的真實性主要體現在：①房源的真實存在；②真實業主；③真實價格；④真實委托。

5．社區開發應遵循的原則有（　?。?。

A．謹慎性

B．時效性

C．事先準備

D．周密籌劃

E．避免擾民

【答案】ACE

【解析】在社區開發方面，應遵循以下原則：①事先準備。對活動場地進行事先勘察和申請，提前準備好活動所需的道具和物料，如房源介紹表單、展板、名片、贈送禮品等。②周密籌劃。對于活動的地點、時間，社區開發的形式，人員分工安排、活動預告宣傳等都應該預先進行周密的籌劃，以保證取得預期的活動效果。③避免擾民。社區活動的出發點，是為了以親近居民的手段，應避免擾民以及保護個人隱私信息等，以免引起客戶反感。

6．采用派發宣傳單的方式開拓房源渠道的要點有（　?。?/p>

A．應附有房地產經紀人的名片或個人專業背景介紹，并留有聯系方式方便聯絡　 

B．派發前事先做好充分準備

C．宣傳單設計要新穎、吸引眼球

D．派發過程注意保持良好的專業形象

E．目標客戶的有效率必須保持在一定水平線上

【答案】ABCD

【解析】派發宣傳單的要點：①注意遵守所在城市管理行政執法部門和工商管理部相關的法律法規，不在被明確禁止的場所和地點派發宣傳單，不在宣傳單里使用有違《廣告法》的宣傳用語；②宣傳單設計要新穎、吸引眼球，體現房地產經紀企業或房地產經紀人的優勢，針對獲取房源委托的宣傳單內容應該與針對獲得客源的內容有所區別，比如可以體現專案樓盤的成交案例和市場咨詢、針對業主方常見異議問題解答、政策解讀分析等實用性內容；③應附有房地產經紀人的名片或個人專業背景介紹，并留有聯系方式方便聯絡；④派發前事先做好充分準備，熟悉宣傳單上內容及信息資源、可能被咨詢到的專業問題的解答準備、派發地點和時段的事先調查確認、天氣情況的預先查詢了解、專業作業工具的準備等；⑤派發過程注意保持良好的專業形象，保持微笑服務，熱情解答咨詢，選擇適合的對象派發，如果能夠結合駐守、營銷活動、企業活動等效果可能更好。

7．針對小業主房源的開拓渠道中的報紙廣告途徑，其優點有（　?。?。

A．投入成本低　

B．受眾面廣

C．目標客戶群體強

D．效果立竿見影

E．時效性長

【答案】BCD

【解析】報紙信息傳遞迅速，傳播面廣，影響廣泛、簡便靈活、費用較低、便于剪貼存查、信賴感強。其優點是針對目標客戶群體強、受眾面廣、效果立竿見影、客戶需求較明確；缺點是投入成本較高、包含信息量有限、時效性短、受互聯網沖擊閱讀群體日益縮小。

8．房地產經紀人在對物業進行現場勘察時要特別注意的事項有（　?。?。

A．仔細核對房地產證上所載的面積與業主登記面積以及實際面積是否相符

B．了解物業所在區域是否劃入拆遷范圍

C．對底層并沿街有商業價值的物業應仔細了解客流情況、周邊人文環境、消費層次等內容

D．詳細勘察水、電、氣、熱力、有線電視、無線網絡的使用狀況

E．對煤氣或天然氣的氣路要請專業人士進行查驗

【答案】ABCD

【解析】房地產經紀人在對物業進行現場勘察時要特別注意的事項有：①現場勘察時，應仔細核對房地產證上所載的面積與業主登記面積以及實際面積是否相符，如有不符，應及時向業主指出；②了解該物業所在區域是否劃入拆遷范圍，了解該地區戶口是否已凍結；③對底層并沿街有商業價值的物業還應仔細了解客流情況、周邊人文環境、消費層次，并確定該物業周圍是否有類似物業從事對外商業經營及經營的種類；④對非獨用物業應了解廚房和衛生間合用部位的面積大小、合用戶數、有無陽臺；⑤耐心查勘物業所處的外部環境；⑥了解掌握物業類型、結構、樓層、朝向、建造年代、權屬、房型布局、面積、外立面造型、外墻裝飾材料、電梯數量、品牌、建筑質量等；⑦詳細勘察水、電、氣、熱力、有線電視、無線網絡的使用狀況，對煤氣或天然氣的氣路要親自試用；⑧耐心詢問業主房屋設施哪些可以留下，哪些必須搬走，了解房屋現存未用的水電氣剩余量。

9．“物業勘察表”的填寫細則中，交通條件主要是填寫物業附近的（　?。?/p>

A．公交數量　 

B．公交便捷程度

C．附近交通狀況

D．生活方便程度

E．道路通達程度

【答案】BE

【解析】《物業勘察表》的填寫細則中交通條件主要是填寫物業附近的公交便捷程度和道路通達程度。交通條件劃分為方便、比較方便、一般、不方便（在填寫時，最好能注明途經的各條公交線路名稱）。

10．對物業進行勘察評估是進行房源信息管理的重要環節，房地產經紀人在對物業勘察評估前應做好的準備工作有（　?。?/p>

A．提前一周與業主取得聯系，預約具體的上門勘察時間

B．在與業主聯系時應向業主介紹自己的姓名和公司名稱

C．向客戶詳細詢問委托物業的地理位置

D．合理安排好勘察的先后次序，節省時間，提高效率

E．檢查是否帶好了工牌、名片、《房屋現場勘察表》、卷尺、計算器等必要的勘察工具及物品

【答案】BCDE

【解析】勘察評估前的準備工作包括：①經紀人應該提前和業主確定上門勘察的時間，最好提前一天與業主取得聯系，以預約具體的上門勘察時間。聯系時首先應向業主介紹自己的姓名和公司名稱、約定上門勘察的時間，同時向客戶詳細詢問委托物業的地理位置。②勘察前，做好現場勘察的資料和物品準備，檢查是否帶好了工牌、名片、《房屋現場勘察表》、測量工具、計算器等必要的勘察工具及物品。③若一次要勘察多處物業，應根據物業所處的地理位置、交通等具體情況，合理安排好勘察的先后次序，節省時間，提高效率。

11．人文環境主要反映物業所在區域環境內的人口素質、地區治安狀況等綜合因素，可劃分為“好、較好、一般、差”四個等級，其中“較好”相對應的劃分標準為（　?。?。

A．區域內人口素質總體較高

B．社會建設發展很成熟

C．治安狀況較好

D．區域內人口素質較高

E．物業所在區域附近有普通學院、區級圖書館

【答案】BCE

【解析】人文環境等級劃分具體標準如表2-3所示。

表2-3 人文環境等級劃分

12．物業權屬主要有（　?。?。

A．商品房

B．使用權房

C．已購公房

D．已購私房

E．經濟適用住房

【答案】ABCD

【解析】目前大部分城市的物業權屬主要分為商品房、經濟適用住房、使用權房、兩限房、已購公房和私房等。

13．房地產經紀人在繪制標準房型圖時應做到（　?。?/p>

A．按上北下南左西右東的方位來繪制

B．要詳細標出各室、廳、廚、衛的門窗位置

C．按適當比例縮小實際尺寸來繪制房型圖

D．詳細標出室、廳面積以及廚、衛、過道、陽臺、儲藏室等輔助面積

E．如對物業進行過改建，則只需將改建后的房型圖畫出

【答案】ABCD

【解析】標準房型圖可以直觀地反映房屋的基本狀況，作為價格建議時的重要依據，因此在繪制標準房型圖時應做到：①按適當比例縮小實際尺寸來繪制房型圖；②按上北下南左西右東的方位來繪制；③要詳細標出房屋的門窗位置；④詳細標出房屋的面積，如果是住宅，還要標出廚房、衛生間、過道、陽臺、儲藏室等輔助面積；⑤如對物業進行過改建，需要將原始結構的房型圖和改建后的房型圖一并畫出；⑥若物業沒有位于同一樓層，如內部多層的住宅單元，還應畫出各層的分層平面圖。

三、綜合分析題（每小題的備選答案中有1個或1個以上符合題意）

（一）

張某委托甲房地產經紀公司（以下簡稱甲公司）出售其房屋，甲公司房地產經紀人李某對該房屋實地勘察后發現，該房屋所在區域治安良好，周邊有重點大學、市級圖書館，音樂廳，體育館，但該房屋室內裝修陳舊，戶型布局不合理，結合有關因素，向張某提出了該房屋的出售建議。[2012年真題]

1．李某對該房屋進行實地勘察的目的是為了（　?。?/p>

A．了解房屋區位狀況

B．掌握房屋實務狀況

C．掌握張某出售動機

D．了解房屋物業服務狀況

【答案】ABD

【解析】在現場勘察時要特別注意以下事項：①現場勘察時，應仔細核對房地產證上所載的面積與業主登記面積以及實際面積是否相符，如有不符，應及時向業主指出；②了解該物業所在區域是否劃入拆遷范圍，了解該地區戶口是否已凍結；③對底層并沿街有商業價值的物業還應仔細了解客流情況、周邊人文環境、消費層次，并確定該物業周圍是否有類似物業從事對外商業經營及經營的種類；④對非獨用物業應了解廚房和衛生間合用部位的面積大小、合用戶數、有無陽臺；⑤耐心查勘物業所處的外部環境，如綠化環境、噪聲環境、人文環境及物業周邊的商業服務設施、交通狀況、居住人氣、基礎設施配套等；⑥了解掌握物業類型、結構、樓層、朝向、建造年代、權屬、房型布局、面積、外立面造型、外墻裝飾材料、電梯數量、品牌、建筑質量等；⑦詳細勘察水、電、氣、熱力、有線電視、無線網絡的使用狀況，對煤氣或天然氣的氣路要親自試用；⑧耐心詢問業主房屋設施哪些可以留下，哪些必須搬走，了解房屋現存未用的水電氣剩余量。

2．李某對該房屋的人文環境應評估為（　　）。

A．好

B．較好

C．一般

D．差

【答案】A

【解析】人文環境主要反映物業所在區域環境內的人口素質、地區治安情況等綜合因素，主要劃分為“好、較好、一般、差”。好的標準主要有：①物業所在區域附近有重點大學、市級圖書館、音樂廳、體育場館等文化設施；②區域內人口素質總體較高，接受過高等教育的人數比例較高；③治安狀況良好。

3．李某對該房屋實地勘察后的正確做法有（　　）。

A．繪制該房屋標準平面圖

B．挖掘該房屋的賣點

C．繪制房屋使用說明書

D．繪制房屋狀況說明書

【答案】AD

【解析】勘察作業后的工作主要有：①應及時整理好現場勘察過程中的有關數據和資料，填寫《物業現場勘察表》，為制作《房屋狀況說明書》做好準備；②在填寫《物業勘察表》繪制物業標準平面圖時，應指明物業朝向、門、窗位置，繪制地理位置圖時指明物業四周主要路段；③在告訴客戶評估結果時，應詳細地向客戶解釋評估方法、評估依據及結果。若客戶對價格無異議，則在《物業現場勘察表》簽名予以確認；④）房地產經紀人查看房源后，要仔細評估房屋的優點和缺點，用心感受房屋的特點；⑤根據《物業現場勘察表》記錄的相關內容，另行編制《房屋狀況說明書》，以備帶客戶看房時使用。

（二）

甲房地產經紀公司（以下簡稱甲公司）所處城市近年來經濟發展迅速，外來務工人員和個體工商戶大量增加。甲公司針對這一情況，重點開展房屋租賃經紀服務，服務人群主要為上述兩類從業人員。李某是一名小雜貨店經營者，擬租賃一套小面積住房，在甲公司的撮合下，房屋所有權人張某與李某簽訂了房屋租賃合同。[2012年真題]

1．適合甲公司快速開拓房源的渠道有（　?。?。

A．采用電話訪問

B．報紙上刊登廣告

C．聯系大型企事業單位

D．聯系資產管理公司

【答案】AB

【解析】房源獲取渠道根據在獲取過程的溝通方式分為直接開發方式（暖性開發方式）和間接開發方式（冷性開發方式）兩種。直接（暖性）開發方式有：①門店接待；②社區活動；③派發宣傳單；④老客戶推薦；⑤人際關系開發。間接（冷性）開發方式有：①網絡開發；②電話拜訪’；③報紙廣告；④群發郵件、信息；⑤戶外廣告或橫幅。

2．適合甲公司開拓客源渠道有（　?。?/p>

A．門店招待

B．會員攬客

C．客戶介紹

D．刊登廣告

【答案】ACD

【解析】房地產經紀人開拓客源的方法主要有：①門店接待法；②廣告法；③互聯網開發法；④客戶介紹法；⑤人際關系法；⑥駐守和掛紅幅攬客法；⑦講座攬客法；⑧會員攬客法，是指通過成立客戶俱樂部或客戶會的方式吸收會員并挖掘潛在客戶的方法，因成立客戶會的難度大而較少使用；⑨團體攬客法。本案例中，甲公司的主要目標客戶為外來務工人員和個體工商戶，不適宜通過會員攬客法開拓。

3．張某與李某在簽訂合同過程中，甲公司應核實的文件有（　　）。

A．房屋所有權證

B．張某和李某的身份證明

C．契稅完稅證明

D．房屋購買合同

【答案】AB

【解析】房地產經紀人需要認真審查的證件包括：①不動產權證（房屋所有權證、國有土地使用權證）；②身份證；③戶口簿；④結婚證（或離婚證）；⑤工商營業執照；⑥委托書等必要證件；房地產經紀機構也應出示相關資質證書，經紀人出示經紀人資格執業證書。