第二章　房源搜集與管理

第一節(jié)　房源概述

一、單項選擇題（每題的備選答案中只有1個最符合題意）

1．在當前市場情況下，決定房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)核心競爭力的要素是（　　）。[2011年真題]

A．人脈資源

B．房源信息

C．網(wǎng)絡(luò)資源

D．財務資源

【答案】B

【解析】房源對房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的作用包括：①房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的核心競爭力，房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)必不可少的重要資源，是其生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。房源作為重要的信息資源是房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)核心競爭力的重要組成部分。②房源決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的競爭地位，一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司擁有的房源數(shù)量越多、類型越豐富，其市場占有份額就越高，其競爭地位就越有利。

2．房源的使用價值是由房源的（　　）決定的。[2010年真題]

A．法律屬性

B．經(jīng)濟屬性

C．物理屬性

D．心理屬性

【答案】C

【解析】房源的物理屬性，是指物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)。如物業(yè)的區(qū)位（地段）、建筑外觀、面積、朝向、間隔、新舊程度、建成年份等。除非遭遇地震、火災等特殊情況，房源屬性在交易過程中是不變的。房源的物理屬性決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了該物業(yè)的市場價格。

3．每一套住房都具有自己獨特的使用價值，這說明房源具有（　　）。[2012年真題]

A．法律屬性

B．社會屬性

C．物理屬性

D．心理屬性

【答案】C

【解析】房源的物理屬性，是指物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)。房源的物理屬性決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了該物業(yè)的市場價格。

4．房源的法律屬性主要包括物業(yè)的用途及（　　）。[2009年真題]

A．新舊程度

B．建筑外觀

C．市場價格

D．權(quán)屬狀態(tài)

【答案】D

【解析】房源的屬性包括：①物理屬性；②法律屬性；③心理屬性。其中法律屬性主要包括物業(yè)的用途及其權(quán)屬狀態(tài)等。

5．房源不僅具有物理屬性、法律屬性，還具有（　　）。[2008年真題]

A．心理屬性

B．化學屬性

C．經(jīng)濟屬性

D．道德屬性

【答案】A

【解析】房源的屬性包括：①物理屬性，是指物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)。②法律屬性，主要包括物業(yè)的用途及其權(quán)屬狀態(tài)等。在我國，物業(yè)的用途通常分為商用與居住兩種。房源的用途并不是固定不變的，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門的批準，物業(yè)用途可以變更。③心理屬性。房源的心理屬性中的“心理”是指業(yè)主（委托方）在委托過程中的心理狀態(tài)。

6．業(yè)主會因擔心房價可能上漲而惜售，說明房源具有（　　）。[2006年真題]

A．物理屬性

B．法律屬性

C．心理屬性

D．變動屬性

【答案】C

【解析】房源的心理屬性中的“心理”是指業(yè)主（委托方）在委托過程中的心理狀態(tài)。隨著時間的推移，這種心理狀態(tài)往往會發(fā)生變化，從而對房地產(chǎn)交易過程和交易結(jié)果產(chǎn)生影響。其中，交易價格最容易受到影響。在交易過程中，受到業(yè)主（委托方）心理狀態(tài)的波動，房源交易價格可能產(chǎn)生波動。

7．為及時更新房源信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀人需要不斷與委托人聯(lián)系，這表明房源具有（　　）的特征。[2012年真題]

A．相似性

B．動態(tài)性

C．可代替性

D．可操作性

【答案】B

【解析】房源的動態(tài)性主要包括兩個方面：①物業(yè)交易價格的變動，價格波動經(jīng)常隨著市場的變化、業(yè)主（委托方）心態(tài)的變化而不斷波動；②物業(yè)使用狀態(tài)的變動，是指在委托期間，物業(yè)的使用狀態(tài)（如閑置、居住或辦公等）發(fā)生變化，如原本閑置待出售的物業(yè)，業(yè)主（委托方）決定先租給其他人居住，但并沒有因此拒絕有興趣的買家去看房、購買等。由于房源存在變動性這一特征，所以經(jīng)紀人要不間斷地與業(yè)主（委托方）聯(lián)系，以便在房源的某些指標發(fā)生變動時，及時進行更新。

8．房源的動態(tài)性主要包括兩個方面，一是其價格因素的變動，二是其（　　）的變動。[2006年真題]

A．產(chǎn)權(quán)狀態(tài)

B．使用狀態(tài)

C．物理狀態(tài)

D．租售狀態(tài)

【答案】D

【解析】房源的動態(tài)性主要包括兩個方面：①物業(yè)交易價格的變動，價格波動經(jīng)常隨著市場的變化、業(yè)主（委托方）心態(tài)的變化而不斷波動；②物業(yè)使用狀態(tài)的變動，是指在委托期間，物業(yè)的使用狀態(tài)（如閑置、居住或辦公等）發(fā)生變化，如原本閑置待出售的物業(yè)，業(yè)主（委托方）決定先租給其他人居住，但并沒有因此拒絕有興趣的買家去看房、購買等。由于房源存在變動性這一特征，所以經(jīng)紀人要不間斷地與業(yè)主（委托方）聯(lián)系，以便在房源的某些指標發(fā)生變動時，及時進行更新。

9．房地產(chǎn)經(jīng)紀人為買房客戶提供多套房源供其選擇，這表明房源具有（　　）的特征。[2011年真題]

A．獨家性

B．動態(tài)性

C．多樣性

D．可替代性

【答案】D

【解析】房源具有以下兩方面的特征：①動態(tài)性，主要包括物業(yè)交易價格的變動和物業(yè)使用狀態(tài)的變動；②可替代性，是指具有相似地段、相似建筑類型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，對于特定的需求者而言，它們是可以相互替代的。題中，提供多套房源供客戶選擇體現(xiàn)了房源具有可代替性。

10．雖然每一套房屋都是唯一的，具有明顯的個別性，但在現(xiàn)實生活中，人們對房屋的需求卻并不是非要某一套不可，這表明房源具有（　　）。[2007年真題]

A．公共性

B．變動性

C．可替代性

D．流通性

【答案】C

【解析】房源的特征包括：①動態(tài)性；②可替代性。其中，可替代性是指雖然每一套房屋都是唯一的，具有明顯的個別性，但是在現(xiàn)實生活中，人們對房屋的需求卻并不是非某套不可。具有相似地段、相似建筑類型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，對于需求者而言，它們是可以相互替代的。

11．在房地產(chǎn)居間業(yè)務中，房源一般按其使用性質(zhì)可以分為（　　）。

A．住宅、商鋪、收益性物業(yè)、倉庫、廠房

B．住宅、土地、寫字樓、車庫、廠房

C．住宅、商鋪、寫字樓、倉庫、車庫、廠房

D．收益性物業(yè)、商鋪、寫字樓、庫房

【答案】C

【解析】按照使用用途分，房源一般可以分成住宅、商鋪、酒店、辦公樓、倉庫、停車房和廠房等。

12．房源不僅包括委托出售或出租的房屋，還包括該房屋的（　　）。

A．經(jīng)紀人

B．物業(yè)管理者

C．戶主

D．業(yè)主

【答案】D

【解析】房源不僅包括委托出售或出租的物業(yè)，還包括該物業(yè)的業(yè)主（委托方）。因此，房源通常是指業(yè)主（委托方）及其委托出售或出租的物業(yè)。

13．在房地產(chǎn)居間業(yè)務中，房源的物理屬性是指（　　）。

A．物業(yè)的用途

B．物業(yè)的權(quán)屬狀況

C．物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)

D．委托方在委托過程中的心理狀態(tài)

【答案】C

【解析】房源的物理屬性，是指物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)。如物業(yè)的區(qū)位（地段）、建筑外觀、面積、朝向、間隔、新舊程度、建成年份等。除非遭遇地震、火災等特殊情況，房源的物理屬性在交易過程中是不變的。

14．房源的物理屬性決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了房源的（　　）。

A．理論價格

B．市場價格

C．成本價格

D．心理價格

【答案】B

【解析】房源的物理屬性，是指物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)。房源的物理屬性決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了該物業(yè)的市場價格。

15．對出租或出售房屋的權(quán)屬審核，經(jīng)紀人要詢問客戶是否取得的證書不包括（　　）。

A．《房屋所有權(quán)證》

B．《房屋購買協(xié)議證書》

C．《土地使用權(quán)證》

D．《他項權(quán)利證書》

【答案】B

【解析】物業(yè)的權(quán)屬狀態(tài)一般由特定的法律文件反映，《不動產(chǎn)權(quán)證》（如《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》、《他項權(quán)利證書》）等。在產(chǎn)權(quán)證書上需要列明的內(nèi)容有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（如商品房、房改房、宅基地等）、業(yè)主姓名、土地使用年限、法定用途、房屋土地位置圖等。

16．房源的初始價格是由（　　）決定的。

A．業(yè)主 

B．購買方

C．房地產(chǎn)經(jīng)紀公司

D．代理人

【答案】A

【解析】房源的初始價格是由業(yè)主（委托方）決定的，但他們對市場信息的了解程度，其出售或出租時的心態(tài)．決定了房源的最終交易價格。

17．王先生有一套房屋，2009年可以售出價格為145萬元，2011年可以售出價格為160萬元。2013年5月王先生急需一筆資金，只得以142萬元成交。引起該套房屋價格最終變化的是（　　）。

A．市場信息

B．出售心態(tài)

C．新舊程度

D．市場供求

【答案】B

【解析】房源的心理屬性中的“心理”是指業(yè)主（委托方）在委托過程中的心理狀態(tài)。隨著時間的推移，這種心理狀態(tài)往往會發(fā)生變化，從而對房地產(chǎn)交易過程和交易結(jié)果產(chǎn)生影響。其中，交易價格最容易受到影響。在交易過程中，受到業(yè)主（委托方）心理狀態(tài)的波動，房源交易價格可能產(chǎn)生波動。房源的初始價格是由業(yè)主（委托方）決定的，但他們對市場信息的了解程度，其出售或出租時的心態(tài)，決定了房源的最終交易價格。

18．房地產(chǎn)經(jīng)紀人發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)18棟房所有的房源都比小區(qū)內(nèi)其他棟號的要價都高，經(jīng)分析，原來是在18棟房的正前方有一個很大的小區(qū)廣場，環(huán)境相對較好。這里造成房價差異的主要原因是房源的（　　）屬性。

A．心理

B．物理

C．法律

D．位置

【答案】B

【解析】房源的物理屬性，是指物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)。如物業(yè)的區(qū)位（地段）、建筑外觀、面積、朝向、間隔、新舊程度、建成年份等。除非遭遇地震、火災等特殊情況，房源屬性在交易過程中是不變的。房源物理屬性決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了該物業(yè)的市場價格。

19．張先生委托該中介公司出售他的房屋，原來一直要價是65萬元，但一直沒能售出。由于張先生因生意原因打官司輸了，按照法院判決，急需一筆錢作為賠償。于是同意以60萬元的價格出售，在不長的時間內(nèi)該房屋就成交了。造成張先生降價是因為房源的（　　）屬性。

A．可替代

B．法律

C．心理 

D．物理

【答案】C

【解析】房源的心理屬性中的“心理”是指業(yè)主（委托方）在委托過程中的心理狀態(tài)。隨著時間的推移，這種心理狀態(tài)往往會發(fā)生變化，從而對房地產(chǎn)交易過程和交易結(jié)果產(chǎn)生影響。其中，交易價格最容易受到影響。在交易過程中，受到業(yè)主（委托方）心理狀態(tài)的波動，房源交易價格可能產(chǎn)生波動。

20．下列房源中，（　　）是房地產(chǎn)經(jīng)紀公司中數(shù)量最大，同時也是交易量最大的一種房源。

A．商鋪 

B．住宅

C．寫字樓

D．倉庫

【答案】B

【解析】房源一般分為：①住宅，是指專供人居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學社宿舍）等，但不包含住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋；②非住宅，是指除了住宅以外的非居住用房屋，它包括辦公用房、商業(yè)用房、停車房和廠房倉庫等。住宅一般是房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)中數(shù)量最大，同時也是交易量最大的一種房源。

21．住宅按（　　）來分類，可以分成普通住宅、公寓、別墅三種。

A．產(chǎn)品性質(zhì)　 

B．產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

C．使用類別

D．使用期限

【答案】A

【解析】按照產(chǎn)品性質(zhì)可分為普通住宅、公寓、別墅。①普通住宅按照房型結(jié)構(gòu)可分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復式住宅、躍層式住宅、花園洋房式、小戶型住宅（超小戶型）等；②公寓類型大致可分為三類：住宅公寓、商務公寓、酒店公寓；③別墅按照建筑形式可分為獨立別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加式別墅、空中別墅等。

22．下列房源中，（　　）是指在市場經(jīng)濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋，按市場價出售。

A．房改房

B．集資房

C．商品房

D．經(jīng)濟適用住房

【答案】C

【解析】按照產(chǎn)權(quán)性質(zhì)進行細分，住宅一般又可以分成商品房、房改房、解困房、集資房、限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租房、軍產(chǎn)房、農(nóng)村宅基地上的住房（俗稱小產(chǎn)權(quán)房）、自建住房等。其中，商品房是指在市場經(jīng)濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋，按市場價出售。

23．目前市場上房地產(chǎn)開發(fā)商銷售的物業(yè)基本上是（　　）。

A．房改房

B．商品房

C．解困房

D．經(jīng)濟適用住房

【答案】B

【解析】目前市場上房地產(chǎn)開發(fā)商銷售的物業(yè)基本上是商品房，在存量房市場中，再次轉(zhuǎn)售的商品房占有比較大的比重，而且這種趨勢越來越明顯。

24．下列房源中，（　　）是單位、機關(guān)、企業(yè)等部門分配給職工的公有住房，房改后由職工按規(guī)定購買、職工享有房屋使用權(quán)的物業(yè)。

A．集資房

B．房改房

C．解困房

D．商品房

【答案】B

【解析】房改房（即已購公房）是單位、機關(guān)、企業(yè)等部門分配給職工的公有住房，房改后由職工按規(guī)定購買、職工享有房屋使用權(quán)的物業(yè)。房改住房包括以標準價和成本價購買的公房。目前房改房經(jīng)過房屋產(chǎn)權(quán)單位批準并補交了土地收益后，可以在市場上進行流通。

25．地方各級政府，專門修建用于解決本地城鎮(zhèn)居民、特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題的住房是指（　　）。

A．集資房

B．商品房

C．解困房

D．房改房

【答案】C

【解析】解困房是指地方各級政府專門修建用于解決本地城鎮(zhèn)居民、特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題的住房。A項，集資房是指由政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金而建造的一種住房；B項，商品房是指在市場經(jīng)濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋，按市場價出售；D項，房改房（即已購公房）就是單位、機關(guān)、企業(yè)等部門分配給職工的公有住房，房改后由職工按規(guī)定購買、職工享有房屋使用權(quán)的物業(yè)。

26．由政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金而建造的一種住房是指（　　）。

A．解困房

B．房改房

C．商品房

D．集資房

【答案】D

【解析】集資房是指由政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金而建造的一種住房。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門在用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。

27．下列房源中，（　　）是面向中低收入者提供的普通住房。

A．經(jīng)濟適用住房

B．集資房

C．商品房 

D．解困房

【答案】A

【解析】經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房。

28．限價房購房人取得房屋權(quán)屬證書后（　　）年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所購住房，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府回購。

A．3

B．5

C．7

D．10

【答案】B

【解析】限價房購房人在取得房屋權(quán)屬證書后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所購住房，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府回購；5年后轉(zhuǎn)讓所購住房，需要補交土地收益等價款。

29．商鋪按照（　　）來劃分，可以分為鋪面房和鋪位。

A．功能　 

B．特點

C．所在的地理位置

D．方法

【答案】C

【解析】如果按照所在的地理位置來劃分，商鋪可以分為：①鋪面房，是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪；②鋪位，一般只是指大型綜合百貨商場、大賣場、專業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角等，俗稱店中店。

30．從某種程度上來講，（　　）決定了一個房地產(chǎn)經(jīng)紀公司生存、發(fā)展的空間與潛力。

A．房源信息　 

B．房地產(chǎn)產(chǎn)品價格

C．房源地理位置

D．房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量

【答案】A

【解析】房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀公司不可或缺的資源。從某種程度上來講，它是決定房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)生存、發(fā)展的空間與潛力，是企業(yè)核心競爭力之一。

31．一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司擁有的房源（　　），其競爭地位就越有利。

A．環(huán)境綠化越廣

B．價位越低

C．數(shù)量越多、類型越豐富、質(zhì)量越高

D．區(qū)域位置越優(yōu)越

【答案】C

【解析】一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司擁有的房源數(shù)量越多、類型越豐富，其市場占有份額就越高，其競爭地位就越有利。對于購買方（或租賃方）而言，自然更傾向于選擇房源數(shù)量多、房源類型豐富、房源質(zhì)量高的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)提供服務，這意味有更多的選擇空間和匹配成功的機會；對于房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)而言，房源數(shù)量多、房源類型豐富、房源質(zhì)量高更容易吸引客戶，從而獲得更多的成交機會

32．房源（　　）關(guān)系到購買方（或租賃方）交易資金安全和消費者權(quán)益能否得到合法、有力的保障。

A．信息的準確性

B．經(jīng)紀人服務態(tài)度的好壞

C．價位的高低

D．質(zhì)量的優(yōu)劣

【答案】D

【解析】作為消費者的購買方（或租賃方）消費所得的最終商品就是房屋，房源對于購買方（或租賃方）而言不僅僅是被符號化的信息資源。更重要的是最終交易的實體商品一一兼具物理屬性、法律屬性和心理屬性的特殊商品。因此房源質(zhì)量的優(yōu)劣不僅關(guān)系到購買方（或租賃方）的消費需求能否得到及時、有效的滿足，也關(guān)系到購買方（或租賃方）交易資金安全和消費者權(quán)益能否得到合法、有力的保障。

33．從某種意義上講，決定房地產(chǎn)經(jīng)紀公司生存和發(fā)展的空間與潛力的最重要資源是（　　）。

A．資金

B．關(guān)系

C．房源信息

D．房地產(chǎn)經(jīng)紀人

【答案】C

【解析】房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)必不可少的重要資源，是其生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。房源作為重要的信息資源是房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)核心競爭力的重要組成部分。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務是以提供房地產(chǎn)交易信息，撮合房地產(chǎn)交易雙方實現(xiàn)交易為經(jīng)營目標。一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司擁有的房源數(shù)量越多、類型越豐富，其市場占有份額就越高，其競爭地位就越有利。

二、多項選擇題（每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意）

1．在中介市場上，住宅交易的房源有（　　）。[2006年真題]

A．商品房

B．房改房

C．廉租房

D．經(jīng)濟適用住房

E．村民住宅

【答案】ABD

【解析】如果按照產(chǎn)權(quán)性質(zhì)進行細分，住宅一般又可以分成商品房、房改房、解困房、集資房、限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租房、軍產(chǎn)房、農(nóng)村宅基地上的住房（俗稱小產(chǎn)權(quán)房）、自建住房等。在這些住房中，可以交易的住房主要有商品房、房改房和私房，以及符合地方政府關(guān)于上市交易條件規(guī)定的經(jīng)濟適用住房。

2．在房源實地勘察前，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應做好的準備工作有（　　）。[2012年真題]

A．與業(yè)主確定勘察時間

B．明確房源的具體位置

C．帶好房源勘察的必要工具

D．審查業(yè)主提供的權(quán)屬證書

E．讓業(yè)主在實地勘察表上簽字

【答案】ABC

【解析】勘察評估前的準備工作主要有：①經(jīng)紀人應該提前和業(yè)主確定上門勘察的時間，最好提前一天與業(yè)主取得聯(lián)系，以預約具體的上門勘察時間。聯(lián)系時首先應向業(yè)主介紹自己的姓名和公司名稱、約定上門勘察時間，同時向業(yè)主詳細詢問委托物業(yè)的地理位置。②勘察前，做好現(xiàn)場勘察的資料和物品準備。檢查是否帶好了工牌、名片、《房屋現(xiàn)場勘察表》、測量工具、計算器等必要的勘察工具及物品。③若一次要勘察多處物業(yè)，應根據(jù)物業(yè)所處的地理位置、交通等具體情況，合理安排好勘察的先后次序，節(jié)省時間，提高效率。

3．下列屬于房源的物理屬性的有（　　）。[2007年真題]

A．建筑結(jié)構(gòu)

B．建筑外觀

C．建筑面積

D．建筑物法定用途

E．建筑物經(jīng)濟壽命

【答案】BCE

【解析】房源的物理屬性，是指物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)。如物業(yè)的區(qū)位（地段）、建筑外觀、面積、朝向、間隔、新舊程度、建成年份等。除非遭遇地震、火災等特殊情況，房源屬性在交易過程中是不變的。

4．下列關(guān)于房源物理屬性的表述中，正確的有（　　）。[2009年真題]

A．房源物理屬性是指房源自身的物理狀態(tài)

B．房源物理屬性決定房源的使用價值

C．房源物理屬性決定房源的市場價格

D．房源物理屬性具有固定性

E．房源物理屬性具有差異性

【答案】BDE

【解析】房源的物理屬性是指物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)，其決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了該物業(yè)的市場價格。除非遭遇地震、火災等特殊情況，房源屬性在交易過程中是不變的。房屋價格受多種因素的共同影響，從房源的物理屬性來看，每一套物業(yè)的價格是由房地產(chǎn)產(chǎn)品的個別性決定的。與其它商品不同的是，房地產(chǎn)商品具有顯著的個別性。

5．房源的特征主要有（　　）。

A．公共性

B．動態(tài)性

C．可替代性

D．人文性

E．經(jīng)濟性

【答案】BC

【解析】房源的特征主要有兩方面：①房源的動態(tài)性，主要包括物業(yè)交易價格的變動、物業(yè)使用狀態(tài)的變動。②房源的可替代性。具有相似地段、相似建筑類型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，對于特定的需求者而言，它們是可以相互替代的。

6．房地產(chǎn)證的主要內(nèi)容有（　　）。

A．產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

B．土地使用年限

C．業(yè)主姓名

D．房屋平面圖

E．法定用途

【答案】ABCE

【解析】在產(chǎn)權(quán)證書上需要列明的內(nèi)容有：①產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（如商品房、房改房、宅基地等）；②業(yè)主姓名；③土地使用年限；④法定用途；⑤房屋土地位置圖等。

7．從房源所包括的各項指標來看，房源的屬性主要有（　　）。

A．物理屬性

B．法律屬性

C．心理屬性

D．社會屬性

E．經(jīng)濟屬性

【答案】ABC

【解析】在房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人（企業(yè)）獲得的有關(guān)房源特征的數(shù)字、圖像和文字性信息，構(gòu)成了房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的房源信息。房源的屬性主要有物理屬性、法律屬性、心理屬性。

8．房源的動態(tài)性主要包括（　　）等方面。

A．物業(yè)使用年限的更改

B．物業(yè)使用范圍的變動

C．物業(yè)交易價格的變動

D．物業(yè)保修期限的變動

E．物業(yè)使用狀態(tài)的變動

【答案】CE

【解析】房源的動態(tài)性主要包括：①物業(yè)交易價格的變動，價格波動經(jīng)常隨著市場的變化、業(yè)主（委托方）心態(tài)的變化而不斷波動；②物業(yè)使用狀態(tài)的變動，在委托期間，物業(yè)的使用狀態(tài)（如閑置、居住或辦公等）發(fā)生變化，如原本閑置待出售的物業(yè)，業(yè)主（委托方）決定先租給其他人居住，但并沒有因此拒絕有興趣的買家去看樓、購買等。

9．按產(chǎn)品性質(zhì)劃分，住宅可以分為（　　）。

A．商品房 

B．經(jīng)濟適用房

C．普通住宅

D．公寓

E．別墅

【答案】CDE

【解析】按照產(chǎn)品性質(zhì)可分為：①普通住宅。普通住宅按照房型結(jié)構(gòu)可分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復式住宅、躍層式住宅、花園洋房式、小戶型住宅（超小戶型）等。②公寓。公寓的類型大致可分為住宅公寓、商務公寓、酒店公寓。③別墅。別墅按照建筑形式可分為獨立別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加式別墅、空中別墅等。

10．經(jīng)濟適用房的來源有（　  ）。

A．由政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金而建造的一種住房

B．由政府提供專項用地，通過統(tǒng)一開發(fā)、集中組織建設(shè)的經(jīng)濟適用住房

C．地方各級政府，專門修建用于解決本地城鎮(zhèn)居民、擁擠戶住房問題的住房

D．將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬作為商品房開發(fā)的部分普通住宅項目調(diào)整為經(jīng)濟適用住房

E．單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的，出售給本單位職工的經(jīng)濟適用住房

【答案】BDE

【解析】經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房。其來源一般有三種：①由政府提供專項用地，通過統(tǒng)一開發(fā)、集中組織建設(shè)的經(jīng)濟適用住房；②將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬作為商品房開發(fā)的部分普通住宅項目調(diào)整為經(jīng)濟適用住房；③單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的，出售給本單位職工的經(jīng)濟適用住房。

11．商鋪首先是商品交易的場所，還包含了（　　）。

A．營銷功能　 

B．服務功能

C．加強管理功能

D．感受體驗的功能

E．系統(tǒng)分化功能

【答案】BD

【解析】商業(yè)用房，俗稱商鋪，就是開店的，使用年限為40年，水電性質(zhì)也是商業(yè)性質(zhì)。它是專門用于商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)，是經(jīng)營者對消費者提供商品交易、服務及感受體驗的場所。

12．房改住房包括以（　　）購買的公房。

A．集資價

B．市場價

C．標準價

D．政府指導價

E．成本價

【答案】CE

【解析】房改住房包括以標準價和成本價購買的公房。目前房改房經(jīng)過房屋產(chǎn)權(quán)單位批準并補交了土地收益后，可以在市場上進行流通。

三、綜合分析題（每小題的備選答案中有1個或1個以上符合題意）

李某將自己擁有的一套地理位置好、具備交易條件的房屋委托給甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（以下簡稱甲公司）出售，并簽訂了委托協(xié)議。甲公司委派房地產(chǎn)經(jīng)紀人王某為李某服務。王某對李某的房屋進行了勘察，填寫了《物業(yè)勘察表》。根據(jù)市場交易情況，王某認為李某的房屋出售價格合理，屬于優(yōu)質(zhì)房源。

1．影響李某房屋最終交易價格的因素為（　　）。

A．甲公司的客源信息狀況

B．房地產(chǎn)交易稅率

C．李某對房屋的使用保養(yǎng)情況

D．李某要求完成房屋交易的最終期限

【答案】D

【解析】房源的初始價格是由業(yè)主（委托方）決定的，但他們對市場信息的了解程度，其出售或出租時的心態(tài)，決定了房源的最終交易價格。本案例，李某要求房屋完成交易的最終期限反映了其是否急于出售的心理狀態(tài)，這在一定程度上會影響最終的交易價格。比如，如果李某急于出售房屋，則可能以低于期望的價格成交。

2．王某編寫《物業(yè)勘察表》時，應繪制（　　）。

A．地形圖

B．交通位置圖

C．地籍圖

D．標準房型圖

【答案】BD

【解析】《物業(yè)現(xiàn)場勘察表》是對房屋進行估價的重要參考資料。在填寫《物業(yè)現(xiàn)場勘察表》時，應繪制交通位置圖和標準房型圖。交通位置圖主要畫出環(huán)繞物業(yè)的道路，在繪制交通位置圖時，按上北下南左西右東的方位來繪制，同時應標出各條道路的路名；標準房型圖可以直觀地反映房屋的基本狀況，作為價格建議時的重要依據(jù)。

3．王某對李某的房屋進行了勘察，填寫《物業(yè)現(xiàn)場勘察表》，為制作（　　）做準備。

A．《房地產(chǎn)買賣合同》

B．《房屋狀況說明書》

C．《房地產(chǎn)證》

D．《房地產(chǎn)認購協(xié)議書》

【答案】B

【解析】房屋現(xiàn)場勘察作業(yè)后的工作包括：①應及時整理好現(xiàn)場勘察過程中的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料，填寫《物業(yè)現(xiàn)場勘察表》，為制作《房屋狀況說明書》做好準備。②在填寫《物業(yè)現(xiàn)場勘察表》繪制物業(yè)標準平面圖時，應指明物業(yè)朝向、門、窗位置，繪制地理位置圖時指明物業(yè)四周主要路段。③在告訴客戶評估結(jié)果時。應詳細地向客戶解釋評估方法、評估依據(jù)及結(jié)果。若客戶對價格無異議，則在《物業(yè)現(xiàn)場勘察表》簽名予以確認。④房地產(chǎn)經(jīng)紀人查看房源后，要仔細評估房屋的優(yōu)點和缺點，用心感受房屋的特點。比如是否臨近地鐵站口。房屋朝向是否有噪聲，室外綠化景觀特色，周邊交通有多少公交車線路，其通向哪里，等等。⑤根據(jù)《物業(yè)現(xiàn)場勘察表》記錄的相關(guān)內(nèi)容，另行編制《房屋狀況說明書》，以備帶客戶看房時使用。