第一部分　章節習題及詳解

第一章　房地產經紀概述

第一節　房地產經紀的含義與分類

一、單項選擇題（每題的備選答案中只有1個最符合題意）

1．下列房地產經濟活動中，屬于房地產經紀活動的是（　　）。［2011年真題］

A．受人民法院委托，評估擬拍賣房地產的市場價值

B．受房地產開發企業委托，對房地產開發項目進行策劃

C．促成委托人與他人達成房地產交易

D．為他人提供房地產咨詢服務

【答案】C

【解析】房地產經紀是指房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、代理等服務并收取傭金的行為。房地產經紀與其他房地產中介服務（房地產估價、房地產咨詢）不同的是，房地產經紀旨在促成委托人與第三方進行房地產交易，沒有委托人交易相對方的房地產中介服務不屬于房地產經紀活動。A項屬于房地產估價活動；BD兩項均屬于房地產咨詢活動。

2．從社會效果來看，房地產經紀活動的目的是（　　）。［2009年真題］

A．收取傭金

B．促成和實現房地產交易

C．客戶利益最大化

D．提高房地產經紀人的社會地位

【答案】B

【解析】房地產經紀是指房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、代理等服務并收取傭金的行為。即房地產經紀活動的目的是促成和實現房地產交易。

3．關于房地產經紀服務主要特點的說法，正確的是（　　）。［2010年真題］

A．房地產經紀從業人員不一定具有房地產經紀人資格

B．房地產經紀服務是受當事人委托進行的

C．房地產經紀服務屬于公益性活動

D．房地產經紀服務的特點是價格壟斷

【答案】B

【解析】房地產經紀屬于房地產中介服務活動，又稱為“房地產經紀服務”。A項，在我國，根據《房地產經紀管理辦法》，房地產經紀活動的主體特指經工商部門注冊并在建設（房地產）管理部門備案的房地產經紀機構和取得房地產經紀專業人員職業資格并經登記的房地產經紀人員。B項，房地產經紀，是指房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、代理等服務并收取傭金的行為。房地產經紀服務的委托人，即提出房地產經紀服務需要的單位或個人，是房地產經紀服務的需求者，主要包括房地產出賣人、出租人、購買人和承租人。C項，房地產經紀是一種市場化的有償服務，房地產經紀機構可以依據有關法律法規、房地產經紀服務合同和其他服務合同，向房地產經紀服務的委托人收取房地產經紀服務費（即傭金）和其他服務的服務費。D項，房地產經紀服務實行明碼標價制度。

4．提供房地產經紀服務收取的費用，規范的名稱是（　　）。［2011年真題］

A．報酬

B．中介費

C．傭金

D．勞務收入

【答案】C

【解析】經紀是“中介”中的一種特定活動，其活動成果以是否成交來體現，因此，其服務收入的基本形式是傭金。房地產經紀服務屬于中介活動，其收取的費用稱作傭金。傭金是經紀服務委托人對經紀服務提供方所付出的勞動時間、花費的資金和承擔的風險的總回報。

5．下列關于傭金收取時間的表述中，正確的是（　　）。［2008年真題］

A．傭金應當在簽訂經紀合同時收取

B．傭金只能在完成經紀服務后收取

C．傭金應當在完成經紀服務前收取

D．傭金的支付時間應當由經紀人與委托人自行約定

【答案】B

【解析】委托人支付傭金的義務以經紀合同所約定的交易達成為前提。除法律法規另有規定外，經紀人通常是在完成經紀服務后才能收取傭金。

6．與經銷、行紀等經濟活動不同，經紀活動的主要特點是（　　）。［2009年真題］

A．占有交易標的，賺取差價

B．不占有交易標的，賺取傭金

C．不占有交易標的，賺取差價

D．不占有交易標的，賺取傭金和差價

【答案】B

【解析】關于經紀、行紀、經銷以及包銷之間的區別，如表1-1所示。

表1-1  經紀、行紀、經銷以及包銷幾個概念的區別

7．將房地產經紀業務分為房地產代理業務和房地產居間業務，所依據的分類標準是（　　）。［2010年真題］

A．經紀活動所促成房地產交易的類型

B．經紀活動的方式

C．經紀活動所涉及標的房地產的用途

D．經紀活動所涉及標的房地產的新舊狀態

【答案】B

【解析】按經紀活動方式分類，經紀可分為居間、代理和行紀。就房地產經紀而言，按服務方式分類，主要分為房地產居間與房地產代理兩大類。房地產居間是指房地產經紀機構及房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經紀行為；房地產代理是指房地產經紀機構及房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，以委托人的名義與第三人進行房地產交易，并向委托人收取傭金的經紀行為。

8．房地產經紀合同的兩種基本類型是（　　）。［2009年真題］

A．房地產代理合同和房地產買賣經紀合同

B．房地產買賣合同和房地產租賃合同

C．房地產租賃經紀合同和房地產居間合同

D．房地產代理合同和房地產居間合同

【答案】D

【解析】房地產經紀是一種市場化的有償服務，房地產經紀機構可以依據有關法律法規、房地產經紀服務合同和其他服務合同，向房地產經紀服務的委托人收取房地產經紀服務費（即傭金）和其他服務的服務費。房地產經紀的主要方式是房地產居間和房地產代理。相應的，房地產經紀合同的兩種基本類型就是房地產代理合同和房地產居間合同。

9．房地產居間是指房地產經紀人向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或提供訂立房地產交易合同的（　　）服務，并收取委托人傭金的行為。［2010年真題］

A．代書

B．媒介

C．咨詢

D．議價

【答案】B

【解析】房地產經紀按服務方式分類，主要分為房地產居間與房地產代理兩大類。其中，房地產居間是指房地產經紀機構及房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經紀行為。

10．下列不屬于房地產指示居間行為的是（　　）。［2006年真題］

A．為委托人提供有關委托房地產所屬市場的交易數量的信息

B．告知委托人委托房地產所屬市場的交易行情

C．向委托人介紹委托房地產所屬類別的交易方式

D．為委托人提供訂約媒介服務

【答案】D

【解析】居間可分為指示居間和媒介居間，指示居間即居間人向委托人報告訂約的機會，媒介居間則是居間人根據委托人的要求將交易目的相近或相符的雙方委托人以媒妁方式促成交易的行為。在房地產經紀活動的實際運作中，這兩種方式并不是完全獨立的，而是相互結合。房地產經紀機構和房地產經紀人員不僅向委托人提供房地產的交易信息，包括交易的數量、交易行情、交易方式等，使委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產，而且為委托人提供訂立房地產交易合同的媒介服務。D項屬于媒介居間。

11．下列經濟活動中，屬于房地產經紀的是（　　）。［2010年真題］

A．房地產開發

B．房地產測繪

C．房地產代理

D．物業管理

【答案】C

【解析】就房地產經紀而言，按服務方式分類，主要分為：①房地產居間，是指房地產經紀機構及房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經紀行為。②房地產代理，是指房地產經紀機構及房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，以委托人的名義與第三人進行房地產交易，并向委托人收取傭金的經紀行為。

12．經濟發達國家最主要的房地產經紀業務類型是（　　）。［2008年真題］

A．房地產買賣

B．房地產租賃

C．房地產居間

D．房地產代理

【答案】D

【解析】房地產代理與房地產居間在法律性質上有明顯的差異。各國法律都沒有有關代理人可以同時接受雙方委托人的委托代理業務的解釋。在房地產代理業務中，房地產經紀機構只能接受一方委托人的委托代理事務，同時也只能向一方收取傭金。因此，在房地產代理服務中，房地產經紀機構與委托人之間的法律關系更清晰。在房地產經紀的發展歷史中，房地產代理逐步取代了起源更早的房地產居間，而成為許多發達國家主流的房地產經紀方式。

13．根據代理產生的依據，房地產代理屬于民事代理中的（　　）。［2009年真題］

A．法定代理

B．指定代理

C．委托代理

D．共同代理

【答案】C

【解析】根據代理產生的根據，民事代理可分為：①法定代理；②指定代理；③委托代理。房地產代理是以房地產經紀服務委托人確定委托代理權限和房地產經紀機構接受授權的房地產經紀服務合同而產生的，屬于委托代理。

14．下列關于房地產居間與房地產代理的表述中，錯誤的是（　　）。［2008年真題］

A．房地產居間是房地產經紀人與委托人簽訂房地產交易合同的行為

B．房地產居間與房地產代理是兩種不同的經紀服務方式

C．房地產拍賣可以看做是房地產代理的一種特殊形式

D．新建商品房銷售代理是目前房地產代理活動的主要類型

【答案】A

【解析】A項，房地產居間是指房地產經紀機構及房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經紀行為。

15．下列關于美國房地產代理業務的表述中，正確的是（　　）。［2007年真題］

A．采用經紀人獨家銷售方式的，在代理合同有效期內，即使賣主將房屋賣掉，其也需要向房地產經紀人支付傭金

B．采用賣主與經紀人獨家銷售方式的，賣主可以與多個房地產經紀人簽訂房屋代理銷售合同

C．采用開放式銷售方式的，賣主自己銷售房屋成功，也需要向房地產經紀人支付傭金

D．采用優先購買銷售方式的，賣主以低價將房屋銷售給他人時，不需要經過房地產經紀人的同意

【答案】A

【解析】關于房地產代理，美國有以下5種主要的合同類型：①獨售權合同。此合同規定，如賣主自己或通過其他經紀人把房子賣掉了，原獨售權經紀人仍享受請求付傭金的權利。②獨售權共享合同。合同規定賣主和經紀人共享房屋出售的權利，如果賣主先賣出，經紀人無權要求傭金。③開放出售權合同。賣主與多個經紀人簽約，誰賣出誰享有傭金。④凈賣權合同。賣主給經紀人一個底價，賣價超過該底價的部分作為傭金歸經紀人。⑤聯營制合同。由賣主與幾家經紀公司、經紀人聯合簽約，賣出后傭金由經紀公司、相關經紀人分成。

16．關于多重房源上市系統（MLS）的運行基礎是（　　）。［2011年真題］

A．信息共享制度

B．會員聯盟制度

C．獨家代理制度

D．傭金共享制度

【答案】C

【解析】獨售權合同下的房地產代理（簡稱“獨家代理”）與美國房地產經紀業的多重房源上市系統（MLS）相配合，大大提高了房地產經紀服務的績效，成為美國主流的房地產經紀方式，并傳播到許多其他發達國家，成了被許多發達國家普遍采用的房地產獨家代理制度。在獨家代理制度下，賣方代理的房地產經紀人將委托人的房源信息提交給MLS系統，買方代理人在MLS系統上搜索到房源，必須通過該房源的獨家代理房地產經紀人實現交易，而且雙方需要對傭金的分配方式達成一致意見。

17．經紀人是（　　）人，在商業活動中不歸屬于委托方或第三方，完全處于中間地位。

A．服務

B．代表

C．中介

D．銷售

【答案】C

【解析】經紀是指自然人、法人和其他經濟組織通過居間、代理、行紀等服務方式，促成委托人與他人的交易，并向委托人收取傭金的中介服務活動。所以，經紀人是中介人。

18．經紀行為中最原始的一種方式是（　　），其特點是經紀人在撮合交易成功之前與委托人之間一般沒有明確的法律關系。

A．居間

B．行紀

C．代理

D．委托

【答案】A

【解析】一般而言，經紀服務最主要的方式有三種：①居間；②代理；③行紀。其中，居間是指經紀人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，撮合交易成功并向委托人收取傭金的經濟行為。居間是經紀活動中最原始的一種方式，其特點是經紀人在撮合交易成功之前與委托人之間一般沒有明確的法律關系。

19．代理是指經紀人在受托權限內，以（　　）的名義與第三方進行交易，并由委托人承擔相應法律責任的經濟行為。

A．經紀人

B．受托人

C．委托人

D．代理人

【答案】C

【解析】代理是指經紀人在受托權限內，以委托人的名義與第三方進行交易，并由委托人承擔相應法律責任的經濟行為。經紀活動中的代理，是一種商事代理活動，即代理人根據與被代理人達成的合同，按照合同規定的范圍、程度、時間從事商品交易活動的行為。代理活動中產生的權利和責任由委托人承擔，經紀人只收取委托人的傭金。

20．經紀活動中的代理，是一種（　　）代理活動。

A．計劃

B．經濟

C．風險

D．商事

【答案】D

【解析】經紀活動中的代理，是一種商事代理活動，即代理人根據與被代理人達成的合同，按照合同規定的范圍、程度、時間從事商品交易活動的行為。代理活動中產生的權利和責任由委托人承擔，經紀人只收取委托人的傭金。

21．行紀是指經紀人受委托人的委托，以（　　）的名義與第三方進行交易，并承擔規定的法律責任的經濟行為。

A．自己

B．代理人

C．委托人

D．受托人

【答案】A

【解析】行紀是指經紀人受委托人的委托，以自己的名義與第三方進行交易，并承擔規定的法律責任的經濟行為。行紀主要有以下兩個特征：①經委托人同意，或雙方事先約定，經紀人可以以低于（或高于）委托人指定的價格買進（或賣出），并因此增加自己的報酬；②除非委托人不同意，對具有市場定價的商品，經紀人自己可以作為買受人或出賣人。

22．除房地產居間與房地產代理外，（　　）也被一部分房地產業內人士視為房地產經紀活動的一種特殊形式。

A．房地產拍賣

B．房地產租賃

C．房地產抵押

D．房地產投資

【答案】A

【解析】房地產拍賣，即商品拍賣機構以拍賣形式代理委托人與他人達成房地產交易的一種中介服務，因其活動主體的原因，目前在我國法律框架下并不屬于房地產經紀的范疇。但由于房地產拍賣的服務性質本質上屬于房地產經紀，因此，我國從事拍賣房地產的商品拍賣機構通常也會配備若干名具有房地產經紀專業人員職業資格的人員，以保證這一服務的專業性。

23．房地產經紀是一種（　　）的有償服務，房地產經紀服務的接受方必須向提供房地產經紀服務的機構支付房地產經紀服務費。

A．經濟化

B．結構化

C．法制化

D．市場化

【答案】D

【解析】房地產經紀，是指房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、代理等服務并收取傭金的行為。房地產經紀是一種市場化的有償服務，房地產經紀機構可以依據有關法律法規、房地產經紀服務合同和其他服務合同，向房地產經紀服務的委托人收取房地產經紀服務費（即傭金）和其他服務的服務費。

24．經紀收入的基本來源是（　　）。

A．信息費

B．傭金

C．代理費

D．手續費

【答案】B

【解析】經紀是“中介”中的一種特定活動，其活動成果以是否成交來體現，因此，其服務收入的基本形式是傭金。傭金是經紀服務委托人對經紀服務提供方所付出的勞動時間、花費的資金和承擔的風險的總回報。

25．除法律法規另有規定外，（　　）是經紀人在完成經紀服務后取得的報酬。

A．信息費

B．傭金

C．酬金

D．紅利

【答案】B

【解析】除法律法規另有規定外，經紀人通常是在完成經紀服務后才能收取傭金。可見，傭金是經紀服務委托人對經紀服務提供方所付出的勞動時間、花費的資金和承擔的風險的總回報。

26．房地產經紀機構向委托人提供訂立房地產交易合同的機會或者媒介服務，并向委托人收取傭金的行為是（　　）。

A．房地產買賣

B．房地產租賃

C．房地產代理

D．房地產居間

【答案】D

【解析】房地產居間是指房地產經紀機構及房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經紀行為。

27．李某在某二手房信息咨詢事務所獲得了兩條符合其意愿的二手房出租信息，并為此支付了一定的費用。這家二手房信息咨詢事務所提供信息的行為是（　　）。

A．房地產代理行為

B．房地產指示居間行為

C．房地產媒介居間行為

D．房地產信息咨詢行為

【答案】B

【解析】從理論上講，居間可分為指示居間和媒介居間，指示居間即居間人向委托人報告訂約的機會，媒介居間則是居間人根據委托人的要求將交易目的相近或相符的雙方委托人以媒妁方式促成交易的行為。在房地產經紀活動的實際運作中，這兩種方式并不是完全獨立的，而是相互結合。

28．房地產經紀人向委托人提供房地產的交易信息，包括（　　）等，使委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產。

A．交易的數量、交易行情、交易金額

B．交易金額、交易行情、交易方式

C．交易的數量、交易金額、交易方式

D．交易的數量、交易行情、交易方式

【答案】D

【解析】房地產經紀機構和房地產經紀人員不僅向委托人提供房地產的交易信息，包括交易的數量、交易行情、交易方式等，使委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產，而且為委托人提供訂立房地產交易合同的媒介服務。

29．房地產經紀人從事居間經紀活動，下列說法正確的是（　　）。

A．不能同時接受雙方委托人的委托

B．只能接受一方當事人的委托

C．可以同時接受一方或雙方委托人的委托

D．如果同時接受雙方委托人的委托，則傭金不能比接受一方當事人委托時收取的傭金少

【答案】C

【解析】房地產經紀機構和房地產經紀人員可以接受房地產交易中的一方或同時接受房地產交易的雙方的委托，向一方或雙方委托人提供居間服務。但無論是接受一方還是雙方的委托，在房地產居間活動中，房地產經紀機構和房地產經紀人員始終都是中間人，因此既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當與第三人訂立合同的當事人。房地產經紀人只能按照委托人的指示和要求從事居間活動。

30．下列關于二手房買賣房地產居間合同的表述中，正確的是（　　）。

A．房地產居間合同是以促成房地產經紀機構與買賣當事人達成關于二手房交易為目的的委托合同

B．房地產居間合同是以促成房地產經紀機構與買賣當事人達成關于二手房交易為目的的指定代理合同

C．房地產經紀機構與買賣當事人各自簽訂居間合同的時間必須一致

D．房地產居間合同可以協商自行擬定

【答案】A

【解析】房地產居間是指房地產經紀機構及房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經紀行為。所以，房地產居間合同是委托合同。

31．房地產經紀人在受托權限內，以委托人名義與第三方進行交易，并由委托人直接承擔相應的法律責任的經紀行為，稱為房地產（　　）。

A．行紀

B．居間

C．代理

D．包銷

【答案】C

【解析】A項，行紀是指經紀人受委托人的委托，以自己的名義與第三方進行交易，并承擔規定的法律責任的經濟行為。B項，居間是指經紀人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，撮合交易成功并向委托人收取傭金的經濟行為。C項，代理是指經紀人在受托權限內，以委托人的名義與第三方進行交易，并由委托人承擔相應法律責任的經濟行為。經紀活動中的代理，是一種商事代理活動，即代理人根據與被代理人達成的合同，按照合同規定的范圍、程度、時間從事商品交易活動的行為。D項，包銷是指在一定的條件下，作為介于經紀行為和經銷行為之間的行紀，可以采取更靠近經紀的形式，不僅僅不轉移交易標的所有權，而且仍以交易標的所有者的名義進行銷售，但是中介服務方的報酬采用“傭金＋差價”的形式。

32．有關房地產代理活動，理解正確的是（　　）。

A．經紀人只能以賣方的名義從事代理服務

B．經紀人只能以買方的名義從事代理服務

C．以買方還是賣方的名義從事代理服務須依據合同約定

D．同時接受買賣雙方的委托從事代理服務

【答案】C

【解析】在房地產代理業務中，房地產經紀機構只能接受一方委托人的委托代理事務，同時也只能向一方收取傭金。根據委托人在房地產交易中的角色——買方（包括承租方）或賣方（包括出租方），房地產代理實質上可分為買方代理和賣方代理。

33．賣主給經紀人一個底價，賣出超過部分歸經紀人作傭金指的是美國房地產代理業務運作方式中的（　　）。

A．獨售權合同

B．獨售權共享合同

C．開放出售權合同

D．凈賣權合同

【答案】D

【解析】美國有以下五種主要的合同類型：①獨售權合同。此合同規定，如賣主自己或通過其他經紀人把房子賣掉了，原獨售權經紀人仍享受請求付傭金的權利。②獨售權共享合同。合同規定賣主和經紀人共享房屋出售的權利，如果賣主先賣出，經紀人無權要求傭金。③開放出售權合同。賣主與多個經紀人簽約，誰賣出誰享有傭金。④凈賣權合同。賣主給經紀人一個底價，賣出超過部分作為傭金歸經紀人。⑤聯營制合同。由賣主與幾家經紀公司、經紀人聯合簽約，賣出后傭金由經紀公司、相關經紀人分成。

34．與MLS系統相適應的經紀服務方式是（　　）。

A．居間

B．行紀

C．信托

D．代理

【答案】D

【解析】獨售權合同下的房地產代理（簡稱“獨家代理”）與美國房地產經紀業的多重房源上市系統（MLS）相配合，大大提高了房地產經紀服務的績效，成為美國主流的房地產經紀方式，并傳播到許多其他發達國家，成了被許多發達國家普遍采用的房地產獨家代理制度。在獨家代理制度下，賣方代理的房地產經紀人將委托人的房源信息提交給MLS系統，買方代理人在MLS系統上搜索到房源，必須通過該房源的獨家代理房地產經紀人實現交易，而且雙方需要對傭金的分配方式達成一致意見。

二、多項選擇題（每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意）

1．經紀作為一種經濟活動的基本涵義有（　　）。［2007年真題］

A．通過提供中介服務提高交易價格

B．通過提供信息和專業服務來促成他人交易

C．通過提供信息收取信息費

D．通過收取傭金的方式獲取服務報酬

E．通過為買方或賣方提供便利而獲取回扣

【答案】BD

【解析】經紀是指自然人、法人和其他經濟組織通過居間、代理、行紀等服務方式，促成委托人與他人的交易，并向委托人收取傭金的中介服務活動。經紀是商品經濟發展到一定階段而出現的經濟活動。這種中介服務活動可以提高交易效率、降低交易成本，從而促進商品交易，是一種有償的經濟活動。

2．下列關于居間、代理、行紀三種經紀活動的表述中，正確的有（　　）。［2008年真題］

A．在居間活動中，經紀人要以委托人的名義同參與交易的另外一方進行談判

B．在代理活動中，經紀人在委托權限內從事活動所產生的權利和義務均由委托人承擔

C．在代理活動中，經紀人以自己的名義與第三方進行交易

D．在行紀活動中，經紀人受委托人委托，以自己的名義與第三方進行交易

E．在居間活動中，經紀人受委托人委托，以自己的名義與第三方進行交易

【答案】BD

【解析】A項，居間是指經紀人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，撮合交易成功并向委托人收取傭金的經濟行為。C項，代理是指經紀人在受托權限內，以委托人的名義與第三方進行交易，并由委托人承擔相應法律責任的經濟行為。E項，行紀是指經紀人受委托人的委托，以自己的名義與第三方進行交易，并承擔規定的法律責任的經濟行為。

3．關于房地產經紀傭金的說法，正確的有（　　）。［2012年真題］

A．傭金是房地產經紀服務收入的基本形式

B．傭金數額通常按房地產成交額的一定比率計算

C．傭金是對房地產經紀機構所付出的勞動、所投入的資金和所承擔的風險的回報

D．傭金通常在完成房地產經紀服務后收取

E．傭金本質上是房地產信息費

【答案】ABCD

【解析】AB兩項，經紀是“中介”中的一種特定活動，其活動成果以是否成交來體現，因此，其服務收入的基本形式是傭金。傭金數額是按交易成交額的某一比率來計算的。CD兩項，委托人支付傭金的義務以經紀合同所約定的交易達成為前提。除法律法規另有規定外，經紀人通常是在完成經紀服務后才能收取傭金。因此，傭金是經紀服務委托人對經紀服務提供方所付出的勞動時間、花費的資金和承擔的風險的總回報。E項，傭金不同于其他單純提供信息的中介服務機構所收取的信息費（或稱咨詢費），兩者經濟性質不同。

4．從法律上看，房地產居間包括（　　）。［2011年真題］

A．向委托人報告訂立房地產交易合同的機會

B．提供房地產交易政策咨詢服務

C．提供訂立房地產交易合同的媒介服務

D．為房地產經紀服務委托人代辦房產證

E．代辦房地產抵押貸款手續

【答案】AC

【解析】房地產居間是指房地產經紀機構及房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的房地產經紀行為。從理論上講，居間可分為：①指示居間，即居間人向委托人報告訂約的機會；②媒介居間，是居間人根據委托人的要求將交易目的相近或相符的雙方委托人以媒妁方式促成交易的行為。

5．房地產居間與房地產代理的主要區別在于（　　）。［2010年真題］

A．法律性質不同

B．服務方式不同

C．房地產經紀人承擔的義務不同

D．房地產經紀人執業所需要的條件不同

E．房地產經紀人同交易標的之間的關系不同

【答案】AB

【解析】就房地產經紀而言，按服務方式分類，主要分為房地產居間與房地產代理兩大類。房地產代理與房地產居間在法律性質上有明顯的差異，各國法律都沒有有關代理人可以同時接受雙方委托人的委托代理業務的解釋。在房地產代理業務中，房地產經紀機構只能接受一方委托人的委托代理事務，同時也只能向一方收取傭金。因此，在房地產代理服務中，房地產經紀機構與委托人之間的法律關系更清晰。

6．房地產經紀機構承接業務時，正確的做法有（　　）。［2011年真題］

A．可以接受交易一方委托的居間業務

B．可以同時接受交易雙方委托的居間業務

C．只能接受交易一方委托的代理業務

D．同時接受交易雙方委托的代理業務

E．可以選擇接受交易一方或雙方委托的代理業務

【答案】ABC

【解析】房地產居間是指房地產經紀機構及房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經紀行為。房地產經紀機構和房地產經紀人員可以接受房地產交易中的一方或同時接受房地產交易的雙方的委托，向一方或雙方委托人提供居間服務。而房地產代理與房地產居間在法律性質上有明顯的差異。各國法律都沒有有關代理人可以同時接受雙方委托人的委托代理業務的解釋。因此，在房地產代理業務中，房地產經紀機構只能接受一方委托人的委托代理事務，同時也只能向一方收取傭金。

7．下列關于房地產居間業務與房地產代理業務的表述中，正確的有（　　）。［2008年真題］

A．在房地產居間業務中，房地產經紀機構是中間人

B．在房地產居間業務中，房地產經紀人是訂立交易合同的當事人之一

C．在房地產居間業務中，房地產經紀機構可以向交易雙方收取傭金

D．房地產經紀人只能為交易雙方中的一方提供代理服務

E．房地產經紀人目前最主要的代理業務是房屋置換的代理

【答案】ACD

【解析】AB兩項，房地產經紀機構和房地產經紀人員無論是接受一方還是雙方的委托，在房地產居間活動中，始終都是中間人，因此既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當與第三人訂立合同的當事人。C項，居間業務中，房地產經紀機構向房地產交易的雙方同時提供居間服務，并向雙方收取傭金。D項，在房地產代理業務中，房地產經紀機構只能接受一方委托人的委托代理事務，同時也只能向一方收取傭金。E項，目前我國最主要的代理業務是賣方代理。

8．國外房地產代理業務的運作方式有（　　）。［2009年真題］

A．經紀人獨家銷售

B．賣主與經紀人獨家銷售

C．開放式銷售

D．經銷

E．聯合專賣銷售

【答案】ABCE

【解析】隨著房地產市場的發展，一些國家（地區）形成一些主要的合同類型，如美國有以下五種主要的合同類型：①獨售權合同；②獨售權共享合同；③開放出售權合同；④凈賣權合同；⑤聯營制合同。

9．經紀是指自然人、法人和其他經濟組織通過（　　）等服務方式，促成委托人與他人的交易，并向委托人收取傭金的中介服務活動。

A．居間

B．委托

C．代理

D．承包

E．行紀

【答案】ACE

【解析】經紀是指自然人、法人和其他經濟組織通過居間、代理、行紀等服務方式，促成委托人與他人的交易，并向委托人收取傭金的中介服務活動。經紀是商品經濟發展到一定階段而出現的經濟活動。

10．房地產經紀的主要方式是（　　）。

A．居間

B．委托

C．行紀

D．代理

E．經銷

【答案】AD

【解析】房地產經紀是一種市場化的有償服務，房地產經紀機構可以依據有關法律法規、房地產經紀服務合同和其他服務合同，向房地產經紀服務的委托人收取房地產經紀服務費（即傭金）和其他服務的服務費。房地產經紀的主要方式是房地產居間和房地產代理。

11．傭金是對經紀人開展經紀活動（　　）的總回報。

A．所付出的勞動時間

B．提供的信息服務

C．花費的資金

D．承擔的風險

E．承擔的經營費用

【答案】ACD

【解析】經紀是“中介”中的一種特定活動，其活動成果以是否成交來體現，其服務收入的基本形式是傭金。傭金是經紀服務委托人對經紀服務提供方所付出的勞動時間、花費的資金和承擔的風險的總回報。傭金是對經紀人提供的經紀服務的報酬，這種服務是經紀人為了滿足委托人與第三方達成交易的具體目的。

12．關于經紀與經銷活動的本質區別，描述正確的有（　　）。

A．經紀活動僅僅是為交易提供服務

B．經紀活動的主體對交易標的有所有權

C．經銷活動的主體直接參與交易

D．經銷活動主體對交易標的沒有所有權

E．經紀活動的主體獲得的是作為經紀服務報酬的傭金

【答案】ACE

【解析】經紀作為一種中介活動，它與經銷活動有著本質的區別。經紀活動僅僅是為交易提供服務，經紀活動的主體對交易標的沒有所有權；經銷活動的主體卻直接參與交易，對交易標的具有所有權。因此，經紀活動的主體獲得的是作為經紀服務報酬的傭金，而經銷活動的主體獲得的卻是買進價格和賣出價格之間的差額。

13．關于經銷的表述，正確的是（　　）。

A．同交易標的之間的關系是占有交易標的

B．報酬的形式是賺取差價

C．同交易主體之間的關系是以自己的名義進行活動

D．同交易主體之間的關系是以交易標的所有者的名義進行活動

E．報酬的形式是傭金

【答案】ABC

【解析】經銷中，經銷活動的主體直接參與交易，對交易標的具有所有權，即是占有交易標的；經銷活動的主體所獲得的報酬是買進價格和賣出價格間的差額，即賺取差價；經銷活動的主體同交易主體之間的關系是以自己的名義進行活動。DE兩項屬于經紀活動的特征。

14．關于經紀、行紀、經銷以及包銷之間的區別，表述正確的有（　　）。

A．經紀同交易主體之間是以自己的名義進行活動

B．經銷同交易標的之間是不占有交易標的

C．行紀同交易主體之間是以自己的名義進行活動，但行為受到一定的限制

D．經紀報酬的形式是差價＋酬金

E．包銷同交易標的之間是不占有交易標的

【答案】CE

【解析】A項，經紀活動的主體同交易主體之間的關系是以交易標的所有者的名義進行活動；B項，經銷的主體直接參與交易，對交易標的具有所有權，即是占有交易標的；D項，經紀報酬的形式是傭金，行紀的特殊形式（包銷）的報酬形式是差價＋酬金。經紀、行紀、經銷以及包銷幾個概念的區別如表1-2所示。

表1-2  經紀、行紀、經銷以及包銷幾個概念的區別

15．根據服務方式的不同，居間分為（　　）。

A．房地產買賣居間

B．房地產代理居間

C．房地產有償居間

D．房地產指示居間

E．房地產媒介居間

【答案】DE

【解析】房地產居間是指房地產經紀機構及房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經紀行為。從理論上講，居間可分為指示居間和媒介居間。

16．下列關于房地產居間業務的表述中，正確的有（　　）。

A．房地產經紀機構可以向房地產交易的當事人雙方收取傭金

B．房地產經紀機構只能向房地產交易的一方當事人收取傭金

C．房地產經紀機構可以為委托人的利益而成為與第三方訂立合同的當事人

D．房地產指示居間和房地產媒介居間往往是相互獨立，各自促成房地產交易

E．房地產居間使得房地產交易的當事人一方承擔的傭金，往往比代理業務中承擔的傭金要低

【答案】AE

【解析】房地產經紀機構和房地產經紀人員可以接受房地產交易中的一方或同時接受房地產交易雙方的委托，向一方或雙方提供居間服務。但無論是接受一方還是雙方的委托，在房地產居間活動中，房地產經紀機構和房地產經紀人員始終都是中間人，因此既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當與第三人訂立合同的當事人。房地產經紀人只能按照委托人的指示和要求從事居間活動。房地產指示居間和房地產媒介居間不是完全獨立的，常常需要相互結合才能促成合同的訂立。

17．房地產代理屬于（　　）。

A．法定代理

B．指定代理

C．商事代理

D．委托代理

E．經營代理

【答案】CD

【解析】根據代理產生的根據，民事代理可分為法定代理、指定代理和委托代理。房地產代理是以房地產經紀服務委托人確定委托代理權限和房地產經紀機構接受授權的房地產經紀服務合同而產生的，屬于委托代理。房地產經紀機構代理客戶與第三方進行房地產交易的行為，不同于一般的民事代理，而是一種商事代理行為。

18．美國房地產代理業務存在不同的合同類型，根據這些不同的合同，形成的房地產代理業務運作方式有（　　）。

A．獨售權合同

B．獨售權共享合同

C．開放出售權合同

D．凈賣權合同

E．合并制合同

【答案】ABCD

【解析】美國有以下五種主要的合同類型：①獨售權合同；②獨售權共享合同；③開放出售權合同；④凈賣權合同；⑤聯營制合同。

三、綜合分析題（每小題的備選答案中有1個或1個以上符合題意）

（一）

侯某和呂某大學畢業后同時進入甲房地產經紀機構（以下簡稱甲機構）工作。侯某特別喜歡這個工作，但呂某覺得房地產經紀是社會底層人干的活，對自己的職業前景缺乏信心。侯某一直開導和鼓勵呂某，呂某才沒有辭職。后來，兩個人都取得了房地產經紀人資格。

2010年，甲機構指派侯某和呂某分別辦理經紀業務，侯某所承辦業務的委托人是一位本地人，對方要求甲機構提供房屋出售的媒介服務。呂某所承辦業務的委托人是一位外地人，對方要求甲機構以其名義出售一套高檔住宅。在開展業務前，呂某要求委托人預付了20%的傭金，并約定如果未成交將退還傭金。1個月后，侯某和呂某所承辦的兩宗業務都完成了，侯某分別向委托人和購房人收取了傭金；呂某向委托人收取了另外80%的傭金，同時也向購房人收取了一定數量的傭金。［2012年真題］

1．在就業之初，呂某缺乏房地產經紀人應當具備的心理素質為（　　）。

A．自知、自信

B．樂觀、開朗

C．積極、主動

D．堅韌、奮進

【答案】A

【解析】房地產經紀人員應具備的心理素質有：①自知、自信；②樂觀、開朗；③積極、主動；④堅韌、奮進。其中，自知，是指對自己的了解。房地產經紀人對自己的職業應有充分而正確的認識，要對這一職業的責任、性質、社會作用和意義、經濟收益等各個方面有一個全面和客觀的認識。自信，對于房地產經紀人員來講，是指在自知基礎上形成的一種職業榮譽感、成就感和執業活動中的自信力。本案例中，呂某認為自己的職業沒有前途是缺乏自知、自信的心理素質的表現。

2．關于侯某開展房地產經紀活動的說法，正確的是（　　）。

A．侯某提供的是房地產媒介居間服務

B．侯某提供的是房地產代理服務

C．侯某不能以委托人的名義開展業務

D．侯某應當以實現委托人房屋的最高出售價為己任

【答案】AC

【解析】房地產居間是指房地產經紀機構及房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經紀行為。在居間活動中，房地產經紀人員始終是中間人，既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當與第三人訂立合同的當事人。本案例中，侯某的委托人要求提供房屋出售的媒介服務，屬于媒介居間服務。

3．關于呂某開展房地產經紀活動的說法，正確的是（　　）。

A．呂某提供的是房地產信息居間服務

B．呂某提供的是房地產賣方代理服務

C．呂某出售住宅過程中產生的費用應由委托人承擔

D．呂某可以代表甲機構與委托人簽訂房屋出售經紀服務合同

【答案】BCD

【解析】B項，房地產代理是指房地產經紀機構及房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，以委托人的名義與第三人進行房地產交易，并向委托人收取傭金的經紀行為。案例中，呂某的委托人要求代理銷售一高檔住宅，其代理屬于房地產賣方代理服務。C項，房地產經紀人受被代理人的委托處理事務，房地產經紀人在處理事務的過程中所發生的費用應當由被代理人承擔。本案例中，呂某接受委托人委托銷售房屋，其間因銷售房屋產生的費用應該由委托人承擔。D項，房地產經紀服務合同的乙方必須是依法設立的房地產經紀機構，而不是房地產經紀人員，但房地產經紀服務合同必須由登記在該機構的一名房地產經紀人或兩名房地產經紀人協理在合同上簽章。房地產經紀機構是房地產經紀活動的第一責任主體，在房地產經紀服務合同上簽章的房地產經紀人員是特定房地產經紀服務項目的第二責任主體。本案例中，呂某是甲機構的房地產經紀人，可以代表甲機構與委托人簽訂房屋銷售經紀服務合同。

4．呂某享有的權利為（　　）。

A．要求委托人提供與出售住宅有關的資料

B．自行調整出售住宅的價格

C．依法維護委托人的合法權益

D．依法發起設立新的房地產經紀機構

【答案】AD

【解析】房地產經紀人員的權利包括：①依法發起設立房地產經紀機構的權利；②受聘于房地產經紀機構，擔任關鍵崗位職務的權利；③執行房地產經紀業務的權利；④在經辦業務的房地產經紀服務合同等業務文書上簽名的權利；⑤要求委托人提供與交易有關資料的權利；⑥拒絕執行受聘機構或者委托人發出的違法指令的權利；⑦獲得合理報酬的權利；⑧依法享有的其他權利。

5．關于侯某、呂某收取傭金的行為，不規范的地方為（　　）。

A．侯某向購房人收取傭金

B．侯某向委托人收取傭金

C．呂某預收傭金

D．呂某向購房人收取傭金

【答案】CD

【解析】代理活動中產生的權利和責任由委托人承擔，經紀人只收取委托人的傭金。委托人支付傭金的義務以經紀合同所約定的交易達成為前提。除法律法規另有規定外，經紀人通常是在完成經紀服務后才能收取傭金。在房地產代理業務中，房地產經紀機構只能接受一方委托人的委托代理事務，同時也只能向委托人一方收取傭金。

（二）

張某委托甲房地產經紀機構（以下稱甲機構）為其尋找一套房子。經過反復比較，張某最終選擇了一套兩室一廳的房子，并同甲房地產經紀機構、房屋出售方簽訂了房地產經紀服務合同。后在甲機構房地產經紀人員李某的協助下，張某與出售方簽訂了房地產買賣合同。并委托甲機構為該房屋交易辦理后續的貸款及產權過戶手續。［2011年真題］

1．甲機構和張某的關系是（　　）。

A．民事法律關系

B．行政法律關系

C．行政隸屬關系

D．勞動關系

【答案】A　 

【解析】《民法通則》第四章“民事法律行為和代理”第二節“代理”第六十三條規定：“公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。”“代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任。”可見，民法上的代理是一個涉及范圍很廣的民事行為。從房地產經紀活動中的民事法律關系來看。各相關主體的聯系主要是通過與房地產經紀的相關合同，例如代理合同、居間合同、行紀合同等來完成的。因此，甲機構與張某之間的關系屬于民事法律關系。

2．張某與出售方簽訂房地產買賣合同后，如果出售方違約，則（　　）。

A．甲機構可以向出售方追究違約責任

B．張某可以向出售方追究違約責任

C．張某應向甲機構追究責任，不能直接向出售方追究責任

D．甲機構和張某之間只有一方可以向出售方追究違約責任

【答案】B

【解析】違約責任是締約當事人不履行合同義務或者履行義務不符合約定條件而應承擔的民事責任。違約責任以有效合同為前提，合同未成立或者成立后無效、被撤銷的，縱使當事人有過失也無違約責任可言。題中，房地產買賣合同是張某與出售方簽訂的合同，張某可以追究出售方的責任，而甲機構不是房地產買賣合同的當事人，無權追究出售方的違約責任。

3．張某和甲機構、房屋出售方簽訂的房地產經紀服務合同應為（　　）。

A．房地產買方代理合同

B．房地產指示居間合同

C．房地產媒介居間合同

D．房地產賣方合同

【答案】B

【解析】房地產居間是指房地產經紀機構和房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經紀行為。從理論上講，居間可分為：①指示居間，是指居間人向委托人報告訂約的機會；②媒介居間，是指居間人根據委托人的要求將交易目的相近或相符的雙方委托人以媒妁方式促成交易的行為。

4．關于甲機構在該筆經紀業務收費的說法，正確的為（　　）。

A．只能向張某收取傭金

B．可以向出售方收取傭金

C．可以分別向張某和出售方收取傭金

D．可以僅向張某收取傭金

【答案】BC

【解析】居間是指經紀人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，撮合交易成功并向委托人收取傭金的經濟行為。甲機構可以向張某和出售方收取傭金。

5．甲機構代辦貸款及產權過戶手續，應當（　　）。

A．另行簽訂合同，但不能收費

B．另行收費，但無需再簽合同

C．另行簽訂合同，可以約定另外收費

D．另行收費，但必須再簽居間合同

【答案】C

【解析】房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的，應當向委托人說明服務內容、收費標準等情況，經委托人同意后，另行簽訂合同，并另行約定費用。

（三）

張某委托A房地產經紀公司（以下簡稱A公司）的房地產經紀人劉某代理自己出租一商鋪，并答應事成后給劉某“好處費”。劉某以自己的名義，并使用自擬的合同與張某訂立了房地產居間合同。隨后，劉某在A公司的潛在客源中找到王某，王某與A公司簽訂了房地產居間合同。劉某親自辦理此項業務，劉某以A公司名義代表王某與張某訂立了房屋租賃合同。事后，劉某收取到張某、王某分別給的“好處費”。

1．下列關于王某與A公司訂立房地產居間合同的表述中，正確的是（　　）。

A．合同有效

B．合同無效

C．合同效力待定

D．由劉某個人承擔責任

【答案】A

【解析】房地產居間是指房地產經紀機構及房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經紀行為。在房地產居間活動中，房地產經紀機構和房地產經紀人員始終都是中間人，因此既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當與第三人訂立合同的當事人。王某與A公司訂立房地產居間合同，是以房地產經紀機構的名義與王某簽訂的，所以是有效的。

2．關于張某和劉某訂立房地產居間合同的行為表述中，錯誤的為（　　）。

A．張某和劉某出于真實意愿，所以合同有效

B．因為合同履行成功了，所以劉某得到“好處費”

C．劉某不應該收取這個“好處費”

D．張某應該與A公司簽訂房地產居間合同

【答案】AB

【解析】A項，在房地產居間活動中，房地產經紀機構和房地產經紀人員始終都是中間人，因此既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當與第三人訂立合同的當事人。房地產經紀人只能按照委托人的指示和要求從事居間活動。所以，張某和劉某訂立房地產居間合同是無效的。B項，房地產經紀機構統一向委托人收取傭金等服務費用，并出具相應的發票。房地產經紀機構收取傭金后再按約定向具體承接和執行經紀業務的房地產經紀人員支付相應的報酬。各國（地區）房地產經紀行業管理都嚴令禁止房地產經紀機構賺取合同約定傭金以外的經濟利益。所以劉某不能在傭金之外再拿“好處費”。

3.A公司代表王某與張某訂立房屋租賃合同的行為屬于（　　）。

A．居間

B．代理

C．不當代理

D．賣方代理

【答案】B

【解析】房地產代理是指房地產經紀機構及房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，以委托人的名義與第三人進行房地產交易，并向委托人收取傭金的經紀行為。