第四節(jié)　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德與職業(yè)責(zé)任

一、單項(xiàng)選擇題（每題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意）

1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的基本內(nèi)容包括遵紀(jì)守法、規(guī)范執(zhí)業(yè)、誠(chéng)實(shí)守信、公平競(jìng)爭(zhēng)和（　　）。［2010年真題］

A．靈活機(jī)智

B．信息公開

C．熱情周到

D．盡職盡責(zé)

【答案】D

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就這一職業(yè)活動(dòng)所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的總和。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的主要內(nèi)容包括：①遵紀(jì)守法；②規(guī)范執(zhí)業(yè)；③誠(chéng)實(shí)守信；④盡職盡責(zé)；⑤公平競(jìng)爭(zhēng)。

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同不規(guī)范、高于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)等現(xiàn)象主要違反了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德基本要求中的（　　）。［2008年真題］

A．守法經(jīng)營(yíng)

B．守信用

C．盡職盡責(zé)

D．公平競(jìng)爭(zhēng)

【答案】A

【解析】遵紀(jì)守法本是每個(gè)公民的基本道德修養(yǎng)，但是，作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，更應(yīng)牢固樹立這一思想觀念，并理解其對(duì)于自己職業(yè)活動(dòng)的特殊意義。目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)中存在的經(jīng)紀(jì)合同不規(guī)范、高于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)等現(xiàn)象，就反映出一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和機(jī)構(gòu)“守法經(jīng)營(yíng)”意識(shí)淡薄，對(duì)此必須及時(shí)加以糾正。

3．下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員行為要求的表述中，與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員守法經(jīng)營(yíng)要求無關(guān)的是（　　）。［2009年真題］

A．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要持證上崗

B．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得同時(shí)在兩個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)

C．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要按經(jīng)紀(jì)合同的約定執(zhí)行業(yè)務(wù)

D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要幫助客戶客觀分析市場(chǎng)行情

【答案】D

【解析】遵紀(jì)守法的道德內(nèi)容，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員首先必須遵從政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的上崗、開業(yè)規(guī)定，不得無照、無證執(zhí)業(yè)和經(jīng)營(yíng)。其次，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，如接受委托、簽訂合同、刊登廣告、收取傭金等環(huán)節(jié)，都必須遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。D項(xiàng)屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技能中的市場(chǎng)分析的技能。

4．下列不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德基本要求的是（　　）。［2007年真題］

A．守法經(jīng)營(yíng)

B．恪守信用

C．溝通為主

D．公平競(jìng)爭(zhēng)

【答案】C　

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員就這一職業(yè)活動(dòng)所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的總和。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德的主要內(nèi)容有：①遵紀(jì)守法；②規(guī)范執(zhí)業(yè)；③誠(chéng)實(shí)守信；④盡職盡責(zé)；⑤公平競(jìng)爭(zhēng)。

5．由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同履行違約而依法承擔(dān)的法律后果屬于（　　）。［2009年真題］

A．民事責(zé)任

B．行政責(zé)任

C．刑事責(zé)任

D．締約過失責(zé)任

【答案】A

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)責(zé)任是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)時(shí)所應(yīng)盡的義務(wù)，以及因自己在職業(yè)活動(dòng)中的違紀(jì)、違約、違法甚至犯罪行為而應(yīng)承擔(dān)的行政和法律責(zé)任。具體包括應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任和刑事責(zé)任。其中，民事責(zé)任包括：①違約責(zé)任，是締約當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定條件而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任；②侵權(quán)責(zé)任，是指侵犯經(jīng)紀(jì)合同所約定的債權(quán)之外的其他權(quán)利而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。本題中，違約應(yīng)承擔(dān)的法律后果屬于民事責(zé)任中的違約責(zé)任。

6．某房地產(chǎn)出租人比約定時(shí)間晚10天交付房屋，下列關(guān)于該出租人應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任的表述中，正確的是（　　）。［2007年真題］

A．該出租人支付違約金后，房屋可另租他人

B．該出租人支付違約金后，仍需履行原租賃合同

C．該出租人的行為屬于履行不當(dāng)

D．該出租人的行為屬于預(yù)期違約

【答案】B

【解析】違約金是指依當(dāng)事人的約定或法律的直接規(guī)定，在當(dāng)事人一方不履行債務(wù)時(shí)，向他方給付的金錢。違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人在合同中約定，但約定的數(shù)額應(yīng)與損失大致相當(dāng)。因遲延履行給付違約金后，不免除違約人的合同義務(wù)，仍應(yīng)繼續(xù)履行。

7．當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)對(duì)委托人既構(gòu)成違約責(zé)任又構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任時(shí)，委托人（　　）。［2009年真題］

A．只能要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)違約責(zé)任

B．只能要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任

C．要么要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)違約責(zé)任，要么要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任

D．可以要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)既承擔(dān)違約責(zé)任又承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任

【答案】C

【解析】違約責(zé)任是締約當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定條件而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。侵權(quán)責(zé)任是指侵犯經(jīng)紀(jì)合同所約定的債權(quán)之外的其他權(quán)利而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。在當(dāng)事人違約行為侵害對(duì)方人身或財(cái)產(chǎn)的，對(duì)方有請(qǐng)求違約損害賠償或侵權(quán)賠償?shù)倪x擇權(quán)。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)對(duì)委托人既構(gòu)成違約責(zé)任又構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任時(shí)，承擔(dān)其中的一種責(zé)任。例如承租人損毀租賃房屋，既是違約行為，又是侵害他人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的行為，因而發(fā)生兩個(gè)損害賠償請(qǐng)求權(quán)的競(jìng)合，出租人可擇一行使。

8．張某故意損壞了他承租房屋的地板，張某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)（　　）。［2007年真題］

A．行政責(zé)任

B．刑事責(zé)任

C．違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任

D．違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任

【答案】D

【解析】違約責(zé)任是指締約當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定條件而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。侵權(quán)責(zé)任是指侵犯經(jīng)紀(jì)合同所約定的債權(quán)之外的其他權(quán)利而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。狹義的侵權(quán)行為是指因過錯(cuò)侵害他人的財(cái)產(chǎn)或人身并應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的行為。在當(dāng)事人違約行為侵害對(duì)方人身或財(cái)產(chǎn)的，對(duì)方有請(qǐng)求違約損害賠償或侵權(quán)賠償?shù)倪x擇權(quán)。本題中，張某的行為既構(gòu)成違約責(zé)任又構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任，出租人可要求張某承擔(dān)違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。

9．職業(yè)道德在內(nèi)容上具有一定的穩(wěn)定性、連續(xù)性，在性質(zhì)上具有（　　）。

A．普遍性

B．合理性

C．專業(yè)性

D．社會(huì)性

【答案】C

【解析】由于職業(yè)道德是與一定的職業(yè)相聯(lián)系的，所以在性質(zhì)上具有專業(yè)性，即各種職業(yè)的主要規(guī)范要求各有不同，如醫(yī)生的救死扶傷，教師的誨人不倦、為人師表，官員的廉潔奉公。其次，職業(yè)道德在內(nèi)容上具有一定的穩(wěn)定性、連續(xù)性。

10．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的內(nèi)涵主要涉及（　　）方面。

A．職業(yè)資格、職業(yè)責(zé)任感和執(zhí)業(yè)理念

B．職業(yè)良心、職業(yè)資格和執(zhí)業(yè)理念

C．職業(yè)良心、職業(yè)責(zé)任感和職業(yè)資格

D．職業(yè)良心、職業(yè)責(zé)任感和執(zhí)業(yè)理念

【答案】D

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員就這一職業(yè)活動(dòng)所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的總和。從內(nèi)容上講，主要涉及三個(gè)方面：職業(yè)良心、職業(yè)責(zé)任感和執(zhí)業(yè)理念。

11．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的（ 　 ）主要是指對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、同行合作等問題的認(rèn)識(shí)和看法。

A．職業(yè)良心

B．執(zhí)業(yè)理念

C．職業(yè)責(zé)任感

D．職業(yè)資格

【答案】B

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員就這一職業(yè)活動(dòng)所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的總和。從內(nèi)容上講，主要涉及三個(gè)方面：①職業(yè)良心，涉及對(duì)執(zhí)業(yè)活動(dòng)中“自愿”“平等”“公平”和“誠(chéng)實(shí)信用”等執(zhí)業(yè)原則、經(jīng)紀(jì)人員收入來源、經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等一些重大問題的認(rèn)識(shí)；②職業(yè)責(zé)任感，涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對(duì)自身責(zé)任及應(yīng)盡義務(wù)的認(rèn)識(shí)；③執(zhí)業(yè)理念，主要是指對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、同行合作等問題的認(rèn)識(shí)和看法。

12．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的情感層面涉及（　　）等。

A．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的行為習(xí)慣、成就感及在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中的心理習(xí)慣

B．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)榮譽(yù)感、行為習(xí)慣及在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中的心理習(xí)慣

C．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)榮譽(yù)感、成就感及在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中的心理習(xí)慣

D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)榮譽(yù)感、成就感及在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中的行為習(xí)慣

【答案】C

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員就這一職業(yè)活動(dòng)所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的總和。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的情感層面涉及的方面包括：①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)榮譽(yù)感；②成就感；③在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中的心理習(xí)慣等。

13．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的（　　）是最能顯化職業(yè)道德狀況的層面。

A．行為習(xí)慣

B．職業(yè)榮譽(yù)感

C．心理習(xí)慣

D．成就感

【答案】A

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員就這一職業(yè)活動(dòng)所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的總和。其中，行為習(xí)慣是最能顯化職業(yè)道德狀況的層面。

14．下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德的說法中，正確的是（　　）。

A．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德屬于外在的規(guī)范

B．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德具有強(qiáng)制力，因而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人具有約束力

C．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德不具有強(qiáng)制力，因而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不具有約束力

D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德通過職業(yè)責(zé)任感、行業(yè)準(zhǔn)則、輿論等來約束房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員

【答案】D

【解析】A項(xiàng)，法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范均屬于外在的規(guī)定，主要通過法律手段、行政手段及行業(yè)管理手段來約束房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德則是指內(nèi)化于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員思想意識(shí)和心理、行為習(xí)慣的一種修養(yǎng)，它主要通過良心和輿論來約束房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。BC兩項(xiàng)，職業(yè)道德雖然不如法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)則那樣具有很大的強(qiáng)制性，但它一旦形成，則會(huì)從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的內(nèi)心深處產(chǎn)生很大的約束力，并促使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人更加主動(dòng)地去遵循有關(guān)法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)則。

15．下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的表述中，不正確的是（　　）。

A．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)人員道德與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的有關(guān)法律法規(guī)具有相同的作用機(jī)制

B．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)人員道德屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)部的集體約定

C．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)人員道德主要通過良心和輿論來約束房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員

D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)人員道德是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)部形成的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的總和

【答案】A

【解析】從社會(huì)整體層面看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的有關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范有著共同的作用，即調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員與服務(wù)對(duì)象，以及從業(yè)人員之間的關(guān)系。但兩者在作用機(jī)制上有著明顯的區(qū)別。法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范均屬于外在的規(guī)定，主要通過法律手段、行政手段及行業(yè)管理手段來約束房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德則是指內(nèi)化于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員思想意識(shí)和心理、行為習(xí)慣的一種修養(yǎng)，它主要通過良心和輿論來約束房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。

16．甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)聘用了沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格的李某從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。甲機(jī)構(gòu)和李某的行為違反了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德基本要求中的（　　）。

A．恪守信用

B．盡職守責(zé)

C．守法經(jīng)營(yíng)

D．以誠(chéng)為本

【答案】C

【解析】遵紀(jì)守法表現(xiàn)為：①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員首先必須遵從政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的上崗、開業(yè)規(guī)定，不得無照、無證執(zhí)業(yè)和經(jīng)營(yíng)。②在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，如接受委托、簽訂合同、刊登廣告、收取傭金等環(huán)節(jié)，都必須遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。

17．從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，市場(chǎng)是公平的，只有（　　）的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，才能長(zhǎng)期獲得客戶的認(rèn)可和回報(bào)，正所謂“老實(shí)人，人欺，天不欺”。

A．遵紀(jì)守法

B．誠(chéng)實(shí)守信

C．盡職盡責(zé)

D．規(guī)范執(zhí)業(yè)

【答案】D

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)充分認(rèn)識(shí)行業(yè)或企業(yè)的各種規(guī)范，保證行業(yè)或企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)，從而保持、提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)或企業(yè)的社會(huì)形象，自覺、自愿地遵守、維護(hù)這些規(guī)范是每一個(gè)行業(yè)從業(yè)人員安身立命的根本。當(dāng)然，在現(xiàn)實(shí)工作中，每一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可能都會(huì)遇到其他同事或同行違反規(guī)范而未受到懲罰的情況，容易產(chǎn)生“老實(shí)人吃虧”的錯(cuò)覺。但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，市場(chǎng)是公平的，只有規(guī)范執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，才能長(zhǎng)期獲得客戶的認(rèn)可和回報(bào)。

18．與普通的商業(yè)服務(wù)業(yè)相比，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員及其就職的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并不實(shí)際占有具有實(shí)體物質(zhì)形態(tài)的商品，要想使買賣雙方相信自己的最基本要素就是“誠(chéng)”。“誠(chéng)”的第一要義是（　　），即真心以客戶的利益為己任。

A．誠(chéng)心

B．坦誠(chéng)

C．真誠(chéng)

D．誠(chéng)實(shí)

【答案】C

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要促成交易，首先必須使買賣雙方信任自己，而要想使買賣雙方信任自己，最基本的要訣就是：誠(chéng)。“誠(chéng)”的第一要義是真誠(chéng)，即真心以客戶的利益為己任。這種真誠(chéng)不僅僅靠房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的語言來表達(dá)，更主要的是以行動(dòng)來體現(xiàn)，其中最主要的是在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)方式和服務(wù)費(fèi)用的收取上。

19．下列所述行為中，符合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德基本要求的是（　　）。

A．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要收取“看房費(fèi)”

B．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要滿足客戶的所有要求

C．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要促成房地產(chǎn)交易

D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要誠(chéng)實(shí)地向客戶告知自己的所知

【答案】D

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在職業(yè)道德方面應(yīng)符合的基本要求包括：①遵紀(jì)守法；②規(guī)范執(zhí)業(yè)；③誠(chéng)實(shí)守信；④盡職盡責(zé)；⑤公平競(jìng)爭(zhēng)。其中，誠(chéng)實(shí)守信中，“誠(chéng)”的第一要義是真誠(chéng)，即真心以客戶的利益為己任，“誠(chéng)”的第二要義是坦誠(chéng)，即誠(chéng)實(shí)地向客戶告知自己的所知。

20．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的責(zé)任，就是促成他人的房地產(chǎn)交易，因此應(yīng)盡最大努力去實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員具有的職業(yè)道德是（　　）。

A．遵紀(jì)守法

B．規(guī)范執(zhí)業(yè)

C．誠(chéng)實(shí)守信

D．盡職盡責(zé)

【答案】D

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)該遵守盡職盡責(zé)的職業(yè)道德。每一種職業(yè)活動(dòng)都是社會(huì)經(jīng)過專業(yè)分工后向某一特定職業(yè)人群分配的社會(huì)任務(wù)，每一個(gè)職業(yè)人都是通過自己的職業(yè)活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值并索取社會(huì)財(cái)富的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的責(zé)任，就是促成他人的房地產(chǎn)交易，因此應(yīng)盡最大努力去實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

21．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人時(shí)刻面對(duì)的問題是（　　）。

A．競(jìng)爭(zhēng)與合作

B．誠(chéng)實(shí)與守信

C．競(jìng)爭(zhēng)與守信

D．守信與合作

【答案】A

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，存在激烈的同行競(jìng)爭(zhēng)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，合作常常是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。通過合作，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以取他人之長(zhǎng)，補(bǔ)己之短，在做大業(yè)務(wù)增量的同時(shí)，提高自己的市場(chǎng)份額和收益。而合作中也存在競(jìng)爭(zhēng)，如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不能持續(xù)提高自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就會(huì)逐漸喪失自身的合作價(jià)值，最終被合作者淘汰甚至取而代之。但如果在合作中不能以公平的方式進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，合作也無法達(dá)成。因此，競(jìng)爭(zhēng)與合作是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人時(shí)刻面對(duì)的問題。而“公平競(jìng)爭(zhēng)，注重合作”是制勝的前提。

22．違約責(zé)任是締約當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定條件而應(yīng)承擔(dān)的（　　）。

A．刑事責(zé)任

B．行政責(zé)任

C．民事責(zé)任

D．經(jīng)濟(jì)責(zé)任

【答案】C

【解析】違約責(zé)任是締約當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定條件而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。其構(gòu)成要件有：①必須有違約行為；②無免責(zé)事由。

23．違約責(zé)任是以（　　）為前提。

A．法律法規(guī)

B．有效合同

C．合同約定

D．道德規(guī)范

【答案】B

【解析】違約責(zé)任是締約當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定條件而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任以有效合同為前提，合同未成立或者成立后無效、被撤銷的，縱使當(dāng)事人有過失也無違約責(zé)任可言。違約責(zé)任的構(gòu)成要件有：①必須有違約行為；②無免責(zé)事由。

24．下列違約行為中，（　　）是指因可歸于債務(wù)人的事由致合同不能履行。

A．履行不能

B．履行遲延

C．履行不當(dāng)

D．履行拒絕

【答案】A

【解析】違約行為包括：①履行不能；②履行遲延；③履行不當(dāng)；④履行拒絕。其中，履行不能，是指因可歸于債務(wù)人的事由致合同不能履行，又稱合同不履行。

25．下列違約行為中，（　　）是時(shí)間上的不完全履行。

A．履行不當(dāng)

B．履行不能

C．履行遲延

D．履行拒絕

【答案】C

【解析】違約行為包括：①履行不能；②履行遲延；③履行不當(dāng)；④履行拒絕。其中，履行遲延，是指履行期已滿而能履行的債務(wù)因可歸于債務(wù)人的事由未履行所發(fā)生的延遲，這是時(shí)間上的不完全履行。

26．被稱作瑕疵履行的違約行為是（　　）。

A．履行不當(dāng)

B．履行拒絕

C．履行不能

D．履行遲延

【答案】A

【解析】違約行為包括：①履行不能；②履行遲延；③履行不當(dāng)；④履行拒絕。其中，履行不當(dāng)，是指?jìng)鶆?wù)人沒有完全按合同內(nèi)容所實(shí)施的履行，又稱瑕疵履行，如履行數(shù)量不足、地點(diǎn)不妥、方法不當(dāng)?shù)取?/p>

27．在（　　）中，我國(guó)《合同法》規(guī)定的當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的情況，稱為預(yù)期違約。

A．履行不當(dāng)

B．履行拒絕

C．履行不能

D．履行遲延

【答案】B

【解析】違約行為包括四種情況：①履行不能；②履行遲延；③履行不當(dāng)；④履行拒絕。其中，履行拒絕，是指?jìng)鶆?wù)人在債務(wù)成立后履行期屆滿前，能履行而明確表示不履行的行為。在履行拒絕中，《合同法》第一百零八條規(guī)定的當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的情況，又稱預(yù)期違約。

28．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員違約要承擔(dān)法律責(zé)任。下列不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)免責(zé)事由的是（　　）。

A．不可抗力

B．自己有過失

C．約定免責(zé)事由

D．強(qiáng)制實(shí)際履行

【答案】D

【解析】違約責(zé)任中的免責(zé)事由包括：①不可抗力。不可抗力指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力發(fā)生后當(dāng)事人不能履行合同的應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方并提供證明。②受害方自己有過失。違約行為發(fā)生后相對(duì)人應(yīng)采取措施防止損失擴(kuò)大，如未采取措施導(dǎo)致擴(kuò)大的損失，不得就擴(kuò)大部分的損失請(qǐng)求賠償。③約定免責(zé)事由。但根據(jù)《合同法》規(guī)定，約定造成對(duì)方人身傷害，及因故意或重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的免責(zé)條款為無效。

29．下列各項(xiàng)屬于承擔(dān)違約責(zé)任方式的是（　　）。

A．停止侵害

B．返還財(cái)產(chǎn)

C．恢復(fù)名譽(yù)

D．損害賠償

【答案】D

【解析】承擔(dān)違約責(zé)任的方式有：①強(qiáng)制實(shí)際履行；②違約金；③損害賠償。在違約人繼續(xù)履行或采取補(bǔ)救措施后，相對(duì)人還有損失的，可請(qǐng)求損害賠償。

30．在違約人繼續(xù)履行或采取補(bǔ)救措施后，相對(duì)人還有損失的，可請(qǐng)求（　　）。

A．停止侵害

B．排除妨礙

C．損害賠償

D．終止合同

【答案】C

【解析】承擔(dān)違約責(zé)任的方式有：①強(qiáng)制實(shí)際履行；②違約金；③損害賠償。在違約人繼續(xù)履行或采取補(bǔ)救措施后，相對(duì)人還有損失的，可請(qǐng)求損害賠償。賠償?shù)姆秶▽?shí)際損失和預(yù)期利益損失，但預(yù)期利益不得超過違約人締約時(shí)預(yù)見到或可能預(yù)見到違約可能造成的損失。

31．締約過失責(zé)任屬于（　　）。

A．違約責(zé)任

B．侵權(quán)責(zé)任

C．合同責(zé)任

D．行政責(zé)任

【答案】C

【解析】在合同未成立或成立后無效、被撤銷，無法請(qǐng)求違約責(zé)任的情況下，在合同成立以前締約上有過失的一方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。締約過失責(zé)任雖不屬于違約責(zé)任，但與合同有關(guān)，屬于合同責(zé)任。

32．締約過失責(zé)任的條件不包括（　　）。

A．另一方無損失

B．當(dāng)事人一方先違反合同義務(wù)

C．當(dāng)事人一方有過失

D．另一方有損失

【答案】A

【解析】在合同未成立或成立后無效、被撤銷，無法請(qǐng)求違約責(zé)任的情況下，在合同成立以前締約上有過失的一方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。締約過失責(zé)任雖不屬于違約責(zé)任，但與合同有關(guān)，屬于合同責(zé)任。締約過失責(zé)任的條件是：①當(dāng)事人一方違反合同義務(wù)，如告知、注意、保密等義務(wù)；②當(dāng)事人一方有過失；③另一方有損失。締約過失責(zé)任的賠償范圍以實(shí)際損失為原則。

33．締約過失責(zé)任的賠償范圍以（　　）為原則。

A．預(yù)期利益損失

B．理論損失

C．預(yù)期損失

D．實(shí)際損失

【答案】D

【解析】締約過失責(zé)任雖不屬于違約責(zé)任，但與合同有關(guān)，屬于合同責(zé)任。締約過失責(zé)任的條件是：當(dāng)事人一方違反合同義務(wù)，如告知、注意、保密等義務(wù)；當(dāng)事人一方有過失；另一方有損失。締約過失責(zé)任的賠償范圍以實(shí)際損失為原則。

34．侵權(quán)責(zé)任是指侵犯經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同所約定的債權(quán)之外的其他權(quán)利而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任，侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件是（　　）。

A．無侵權(quán)行為和無免責(zé)事由

B．有侵權(quán)行為和無免責(zé)事由

C．有侵權(quán)行為和有損害事實(shí)

D．有損害事實(shí)和有免責(zé)事由

【答案】B

【解析】侵權(quán)責(zé)任，是指侵犯經(jīng)紀(jì)合同所約定的債權(quán)之外的其他權(quán)利而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件，包括：①有侵權(quán)行為；②無免責(zé)事由。

35．違法行為與損害事實(shí)之間有（　　）關(guān)系，是侵權(quán)行為的構(gòu)成要件。

A．直接

B．因果

C．假設(shè)

D．推測(cè)

【答案】B

【解析】侵權(quán)行為的構(gòu)成要件有：①行為違法。②有損害事實(shí)。③違法行為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系。只有當(dāng)損害事實(shí)是由于違法行為造成的時(shí)候，行為人才應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，如果行為人進(jìn)行了違法行為，但權(quán)利人所受到的損害是由于其他原因造成的，則行為人不應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。④主觀過錯(cuò)。

36．侵權(quán)行為的財(cái)產(chǎn)損害包括（　　）損害。

A．積極和消極

B．一般和特殊

C．主觀和客觀

D．宏觀和微觀

【答案】A

【解析】侵權(quán)責(zé)任是指侵犯經(jīng)紀(jì)合同所約定的債權(quán)之外的其他權(quán)利而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。侵權(quán)行為的構(gòu)成要件有：①行為違法；②有損害事實(shí)，損害包括財(cái)產(chǎn)損害和人身損害，財(cái)產(chǎn)損害又包括積極損害和消極損害；③違法行為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系；④主觀過錯(cuò)。

37．侵權(quán)行為的財(cái)產(chǎn)損害中，消極的財(cái)產(chǎn)損害指（　　）。

A．本可以取得的財(cái)產(chǎn)利益卻因他人的妨礙而沒有取得

B．財(cái)產(chǎn)權(quán)利的消滅

C．財(cái)產(chǎn)價(jià)值的減少

D．財(cái)產(chǎn)的毀損滅失

【答案】A

【解析】侵權(quán)行為的損害事實(shí)包括財(cái)產(chǎn)損害和人身損害。財(cái)產(chǎn)損害又包括積極損害和消極損害。其中，積極的財(cái)產(chǎn)損害指財(cái)產(chǎn)的毀損滅失、財(cái)產(chǎn)權(quán)利的消滅或財(cái)產(chǎn)價(jià)值的減少；消極的財(cái)產(chǎn)損害指侵權(quán)人妨礙他人取得本可以取得的財(cái)產(chǎn)利益。

38．民事責(zé)任重在（　　）。

A．懲罰性

B．恢復(fù)性

C．悔改性

D．補(bǔ)償性

【答案】D

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，觸犯刑法的，司法機(jī)關(guān)必將追究有關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任，包括限制人身自由的管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑，乃至死刑。與民事責(zé)任重在補(bǔ)償性不同，刑事責(zé)任重在懲罰性，對(duì)刑事責(zé)任的追究非常注重行為的主觀要件。

39．刑事責(zé)任重在（　　）。

A．補(bǔ)償性

B．悔改性

C．懲罰性

D．恢復(fù)性

【答案】C

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，觸犯刑法的，司法機(jī)關(guān)必將追究有關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任，包括限制人身自由的管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑，乃至死刑。與民事責(zé)任重在補(bǔ)償性不同，刑事責(zé)任重在懲罰性，對(duì)刑事責(zé)任的追究非常注重行為的主觀要件。

二、多項(xiàng)選擇題（每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意）

1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德主要通過（　　）起作用。［2012年真題］

A．良心

B．輿論

C．法律

D．行政

E．行業(yè)自律管理

【答案】AB

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德是指內(nèi)化于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員思想意識(shí)和心理、行為習(xí)慣的一種修養(yǎng)，它主要通過良心和輿論來約束房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的主要內(nèi)容包括（　　）。［2011年真題］

A．遵紀(jì)守法

B．規(guī)范執(zhí)業(yè)

C．誠(chéng)實(shí)守信

D．業(yè)績(jī)至上

E．盡職盡責(zé)

【答案】ABCE

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員就這一職業(yè)活動(dòng)所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的總和。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德的主要內(nèi)容包括：①遵紀(jì)守法；②規(guī)范執(zhí)業(yè)；③誠(chéng)實(shí)守信；④盡職盡責(zé)；⑤公平競(jìng)爭(zhēng)。

3．在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同有效的前提下，當(dāng)事人的違約行為包括（　　）。［2009年真題］

A．履行不能

B．履行遲延

C．履行提前

D．履行不當(dāng)

E．履行拒絕

【答案】ABDE

【解析】違約責(zé)任的構(gòu)成要件有兩個(gè)：①必須有違約行為；②無免責(zé)事由。其中，違約行為包括：①履行不能，是指因可歸于債務(wù)人的事由致合同不能履行，又稱合同不履行；②履行遲延，是指履行期已滿而能履行的債務(wù)因可歸于債務(wù)人的事由未履行所發(fā)生的延遲，這是時(shí)間上的不完全履行；③履行不當(dāng)，是指?jìng)鶆?wù)人沒有完全按合同內(nèi)容所為的履行，又稱瑕疵履行，如履行數(shù)量不足、地點(diǎn)不妥、方法不當(dāng)?shù)龋?span id="kdea2mc" class="CNNum">④履行拒絕，是指?jìng)鶆?wù)人在債務(wù)成立后履行期屆滿前，能履行而明確表示不履行的行為。

4．下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中受托方免責(zé)事由的有（　　）。［2008年真題］

A．委托方因車禍造成失憶，喪失民事行為能力

B．委托標(biāo)的房產(chǎn)因海嘯滅失

C．當(dāng)事人一方因出國(guó)貽誤提交房地產(chǎn)權(quán)屬證件的時(shí)間

D．雙方約定房產(chǎn)在半年內(nèi)沒有出售，互不追究責(zé)任

E．雙方約定在合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的人身傷害，互不請(qǐng)求賠償

【答案】AB

【解析】免責(zé)事由包括：①不可抗力。不可抗力，指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力發(fā)生后當(dāng)事人不能履行合同的應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方并提供證明；②受害方自己有過失。違約行為發(fā)生后相對(duì)人應(yīng)采取措施防止損失擴(kuò)大，如未采取措施導(dǎo)致擴(kuò)大的損失，不得就擴(kuò)大部分的損失請(qǐng)求賠償；③約定免責(zé)事由。但根據(jù)《合同法》規(guī)定，約定造成對(duì)方人身傷害，及因故意或重大過失造成的對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的免責(zé)條款為無效。

5．《合同法》規(guī)定，違約責(zé)任的可能承擔(dān)方式有（　　）。［2007年真題］

A．繼續(xù)履行

B．賠償損失

C．給付違約金

D．定金罰則

E．扣留預(yù)付款

【答案】ABC

【解析】違約責(zé)任是指當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定條件而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要有：①強(qiáng)制實(shí)際履行；②違約金；③損害賠償。

6．承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的主要方式有（　　）［2007年真題］

A．強(qiáng)制實(shí)際履行

B．消除危險(xiǎn)

C．違約金

D．賠償損失

E．恢復(fù)名譽(yù)

【答案】BDE

【解析】承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的主要方式有：①停止侵害；②排除妨礙；③消除危險(xiǎn)；④返還財(cái)產(chǎn)；⑤恢復(fù)原狀；⑥賠償損失；⑦消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；⑧賠禮道歉。

7．整個(gè)社會(huì)道德體系由（　　）構(gòu)成。

A．法規(guī)

B．家庭道德

C．職業(yè)道德

D．規(guī)范

E．社會(huì)公德

【答案】BCE

【解析】職業(yè)道德是道德的重要組成部分，它與家庭道德、社會(huì)公德共同構(gòu)成了整個(gè)社會(huì)的道德體系，職業(yè)道德又受總體道德體系的約束，服從于社會(huì)的基本道德規(guī)范。

8．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德從內(nèi)容上講包括（　　）三個(gè)方面。

A．職業(yè)良心

B．職業(yè)責(zé)任感

C．職業(yè)認(rèn)知度

D．職業(yè)認(rèn)可度

E．執(zhí)業(yè)理念

【答案】ABE

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員就這一職業(yè)活動(dòng)所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的總和。從內(nèi)容上講，主要涉及三個(gè)方面：職業(yè)良心、職業(yè)責(zé)任感和執(zhí)業(yè)理念。

9．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)良心涉及對(duì)（　　）等一些重大問題的認(rèn)識(shí)。

A．經(jīng)紀(jì)人員之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

B．執(zhí)業(yè)活動(dòng)的“自愿”“平等”“公平”等執(zhí)業(yè)原則

C．經(jīng)紀(jì)人員收入來源

D．經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

E．經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)依據(jù)

【答案】BCDE

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員就這一職業(yè)活動(dòng)所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的總和。從內(nèi)容上講，主要涉及三個(gè)方面：①職業(yè)良心；②職業(yè)責(zé)任感；③執(zhí)業(yè)理念。其中，職業(yè)良心涉及一些重大問題的認(rèn)識(shí)，包括：①對(duì)執(zhí)業(yè)活動(dòng)中“自愿”“平等”“公平”和“誠(chéng)實(shí)信用”等執(zhí)業(yè)原則的認(rèn)識(shí)；②對(duì)經(jīng)紀(jì)人員收入來源的認(rèn)識(shí)；③對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)依據(jù)的認(rèn)識(shí)；④對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識(shí)等。

10．職業(yè)道德是通過一定的（　　）而形成的。

A．教育訓(xùn)練

B．行業(yè)氛圍的熏陶

C．自我約束

D．行業(yè)組織的約束

E．社會(huì)公眾的監(jiān)督

【答案】ABDE

【解析】對(duì)于具體的從業(yè)人員個(gè)體而言，職業(yè)道德是通過一定的教育訓(xùn)練、行業(yè)氛圍的熏陶、社會(huì)公眾的監(jiān)督以及行業(yè)組織的約束而形成的。公眾和行業(yè)組織的監(jiān)督、約束使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員違反職業(yè)道德的成本大大增高，這些對(duì)于每一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人形成自身的職業(yè)道德修養(yǎng)，起到了關(guān)鍵的作用。

11．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的“真誠(chéng)”主要體現(xiàn)在（　　）。

A．盡量同意客戶提出的各種要求

B．經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不成交不收費(fèi)

C．經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)費(fèi)用收取以客戶承受能力為限

D．以傭金為惟一的收入來源

E．不成交只收少量的看房費(fèi)

【答案】BD

【解析】“誠(chéng)”的第一要義是真誠(chéng)，即真心以客戶的利益為己任。一些成功的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員總結(jié)經(jīng)驗(yàn)時(shí)常說自己的任務(wù)就是為客戶尋找最合適的交易對(duì)象。這種真誠(chéng)不僅僅靠房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的語言來表達(dá)，更主要的是以行動(dòng)來體現(xiàn)，其中最主要的是在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)方式和服務(wù)費(fèi)用的收取上。因此，一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)如果在交易未成交時(shí)即收取所謂的“看房費(fèi)”，往往會(huì)失信于客戶。所以，從“真誠(chéng)”的要求出發(fā)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一定要樹立“不成交不收費(fèi)”的觀念。

12．對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的公平競(jìng)爭(zhēng)的表述，正確的是（　　）。

A．競(jìng)爭(zhēng)與合作是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人時(shí)刻面對(duì)的問題

B．“公平競(jìng)爭(zhēng)，注重合作”是制勝的前提

C．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員以坦然的心態(tài)、公平的方式參與競(jìng)爭(zhēng)

D．通過競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以取他人之長(zhǎng)，補(bǔ)己之短，在做大業(yè)務(wù)增量的同時(shí)，提高自己的市場(chǎng)份額和收益

E．合作是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段

【答案】ABCE

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，存在激烈的同行競(jìng)爭(zhēng)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，合作這一看似與競(jìng)爭(zhēng)不同的方式，實(shí)際上常常是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。通過合作，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以取他人之長(zhǎng)，補(bǔ)己之短，在做大業(yè)務(wù)增量的同時(shí)，提高自己的市場(chǎng)份額和收益。當(dāng)然，合作中也存在競(jìng)爭(zhēng)，如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不能持續(xù)提高自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就會(huì)逐漸喪失自身的合作價(jià)值，最終被合作者淘汰甚至取而代之。但如果在合作中不能以公平的方式進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，合作也無法達(dá)成。因此，競(jìng)爭(zhēng)與合作是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人時(shí)刻面對(duì)的問題。而“公平競(jìng)爭(zhēng)，注重合作”是制勝的前提。

13．行政主管部門或其授權(quán)的部門可以在其職權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)違法房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以與其違法行為相應(yīng)的行政處罰，種類包括（　　）。

A．警告

B．管制

C．罰款

D．拘役

E．有期徒刑

【答案】AC

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員違反有關(guān)行政法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，行政主管部門或其授權(quán)的部門可以在其職權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)違規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以與其違規(guī)行為相應(yīng)的行政處罰。行政處罰的種類包括：警告、罰款、沒收違法所得和非法財(cái)物、暫扣或者吊銷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書、登記證書、行政拘留和法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。

14．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員因違約、違紀(jì)、違規(guī)執(zhí)業(yè)甚至犯罪行為，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任包括（　　）。

A．違法責(zé)任

B．刑罰責(zé)任

C．民事責(zé)任

D．行政責(zé)任

E．刑事責(zé)任

【答案】CDE

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)責(zé)任是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)時(shí)所應(yīng)盡的義務(wù)，以及因自己在職業(yè)活動(dòng)中的違紀(jì)、違約、違法甚至犯罪行為而應(yīng)承擔(dān)的行政和法律責(zé)任。就行政和法律責(zé)任而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在履行自己職責(zé)的過程中，因違反有關(guān)行政規(guī)章、違反合同或不履行其他法律義務(wù)，侵害國(guó)家集體財(cái)產(chǎn)，侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身權(quán)利的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的行為觸犯了刑法，則要承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員違反有關(guān)行政法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，行政主管部門或其授權(quán)的部門可以在其職權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)違規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以與其違規(guī)行為相應(yīng)的行政處罰。

15．趙某承租了汪某的一處住房，在租賃期間，趙某私自改變了房屋墻體結(jié)構(gòu)的行為屬于（　　）。

A．違約行為

B．侵權(quán)行為

C．免責(zé)行為

D．過失行為

E．刑事行為

【答案】AB

【解析】違約責(zé)任是締約當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定條件而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。違約行為包括履行不能、履行遲延、履行不當(dāng)和履行拒絕四種情況。其中，履行不當(dāng)是指?jìng)鶆?wù)人沒有完全按合同內(nèi)容所實(shí)施的履行，又稱瑕疵履行，如履行數(shù)量不足、地點(diǎn)不妥、方法不當(dāng)?shù)取Ｇ謾?quán)責(zé)任是指侵犯經(jīng)紀(jì)合同所約定的債權(quán)之外的其他權(quán)利而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。廣義上的侵權(quán)行為指對(duì)他人的財(cái)產(chǎn)或人身造成損害并應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的行為，包括一般侵權(quán)行為和特殊侵權(quán)行為；狹義上的侵權(quán)行為指因過錯(cuò)侵害他人的財(cái)產(chǎn)或人身并應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的行為，僅指一般侵權(quán)行為。

16．馬某于2014年2月委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售其房產(chǎn)，雙方簽訂了委托代理合同。此后馬某在合同期內(nèi)私自將房產(chǎn)出售給關(guān)某，該行為屬于（　　）。

A．履行不能

B．履行不當(dāng)

C．履行拒絕

D．履行遲延

E．預(yù)期違約

【答案】AE

【解析】A項(xiàng)，履行不能是指因可歸于債務(wù)人的事由致合同不能履行，又稱合同不履行。B項(xiàng)，履行不當(dāng)是指?jìng)鶆?wù)人沒有完全按合同內(nèi)容所為的履行，又稱瑕疵履行，如履行數(shù)量不足、地點(diǎn)不妥、方法不當(dāng)?shù)取項(xiàng)，履行拒絕是指?jìng)鶆?wù)人在債務(wù)成立后履行期屆滿前，能履行而明確表示不履行的行為。D項(xiàng)，履行遲延是指履行期已滿而能履行的債務(wù)因可歸于債務(wù)人的事由未履行所發(fā)生的延遲，這是時(shí)間上的不完全履行。E項(xiàng)，預(yù)期違約是指當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的情況。

17．侵權(quán)行為的構(gòu)成要件包括（　　）等。

A．行為違法

B．不可抗力

C．違法行為與損害事實(shí)任有其一

D．有損害事實(shí)

E．主觀過錯(cuò)

【答案】ADE

【解析】侵權(quán)行為的構(gòu)成要件有：①行為違法。違法行為包括作為和不作為。②有損害事實(shí)。損害包括財(cái)產(chǎn)損害和人身損害。③違法行為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系。只有當(dāng)損害事實(shí)是由于違法行為造成的時(shí)候，行為人才應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。④主觀過錯(cuò)。過錯(cuò)包括故意和過失。

18．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中觸犯《刑法》的，司法機(jī)關(guān)必將追究有關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任，包括（　　），乃至死刑。

A．警告

B．有期徒刑

C．無期徒刑

D．管制

E．拘役

【答案】BCDE

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，觸犯刑法的，司法機(jī)關(guān)必將追究有關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任，包括：①管制；②拘役；③有期徒刑；④無期徒刑；⑤死刑。與民事責(zé)任重在補(bǔ)償性不同，刑事責(zé)任重在懲罰性，對(duì)刑事責(zé)任的追究非常注重行為的主觀要件。

三、綜合分析題（每小題的備選答案中有1個(gè)或1個(gè)以上符合題意）

（一）

甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）實(shí)行軍事化管理，陳某為注冊(cè)在甲公司的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。張某欲通過甲公司在房源稀少的地區(qū)購(gòu)買一套二手住房，并與甲公司簽訂了房屋承購(gòu)委托協(xié)議。甲公司根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，安排陳某承辦該經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。陳某為了使張某放心，大膽承諾肯定能幫其買到滿意的住房。經(jīng)過尋找，陳某發(fā)現(xiàn)李某的住房符合要求，并通過調(diào)查得知李某熟知房地產(chǎn)市場(chǎng)及交易程序，專業(yè)炒房，曾因交易欺詐行為被處理過。陳某擔(dān)心李某的住房被其他人買走，在未與張某溝通的情況下，以張某的名義簽訂了房屋買賣合同并墊付了10000元定金給李某。［2009年真題］

1．陳某作為該經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的承辦人，應(yīng)當(dāng)（　　）。

A．按照張某的需求尋找合適的住房

B．親自代張某墊付定金甚至房款

C．向張某報(bào)告李某的情況

D．向李某出示甲公司與張某簽訂的房屋承購(gòu)委托協(xié)議

【答案】ACD

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人沒有義務(wù)為委托人墊付定金甚至房款，但可以為其保管房款。待合同簽訂時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將所保管的定金或房款交付于另一方當(dāng)事人。

2．陳某應(yīng)當(dāng)在承辦該經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)向張某出示自己的（　　）。

A．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書

B．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書

C．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格證書

D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理注冊(cè)證書

【答案】A

【解析】在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向締約相對(duì)人出示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案證明文件和相關(guān)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格登記證書。

【說明】根據(jù)最新版考試教材，“注冊(cè)證書”已更改為“登記證書”。

3．下列關(guān)于10000元定金的表述中，正確的為（　　）。

A．如果張某同意購(gòu)買李某的住房，在房屋買賣合同簽訂后，張某應(yīng)當(dāng)退還陳某墊付的定金

B．李某提出不再出售該住房時(shí)，無須加倍退還定金

C．陳某墊付定金的行為，直接責(zé)任人是陳某，而不是甲公司

D．如果張某對(duì)李某的住房不不滿意而放棄購(gòu)買，李某有權(quán)不退還陳某墊付的定金

【答案】AD

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同違約責(zé)任的承擔(dān)可以采用定金或者違約金的方式。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。陳某墊付定金的行為，直接責(zé)任人應(yīng)是甲公司。

【說明】根據(jù)最新版考試教材，該知識(shí)點(diǎn)已刪除。

4．如果該經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的性質(zhì)不變，張某因故放棄購(gòu)買李某的住房，則無權(quán)購(gòu)買李某住房的為（　　）。

A．陳某

B．甲公司

C．張某的朋友

D．陳某的朋友

【答案】AB

【解析】在房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)中，委托人因故不能購(gòu)買房屋，則承辦該業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員均不能購(gòu)買該房屋。

【說明】根據(jù)最新版考試教材，該知識(shí)點(diǎn)已刪除。

5．陳某作為甲公司的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，應(yīng)當(dāng)（　　）。

A．守法經(jīng)營(yíng)

B．以誠(chéng)為本

C．恪守信用

D．無條件執(zhí)行公司的決定

【答案】ABC

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員就這一職業(yè)活動(dòng)所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的總和，主要內(nèi)容包括：①遵紀(jì)守法；②規(guī)范執(zhí)業(yè)；③誠(chéng)實(shí)守信；④盡職盡責(zé)；⑤公平競(jìng)爭(zhēng)。

（二）

小李是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。2014年3月，甲公司委派小李負(fù)責(zé)提供居間服務(wù)，為本市市民王某出售其一套二手房。小李代表甲公司與其簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。1個(gè)月后，該房屋仍未賣出。于是小李憑借自己的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，向王某介紹當(dāng)前受國(guó)際金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，建議王某適當(dāng)降價(jià)。王某適當(dāng)降價(jià)后又過了1個(gè)月，小李將該房屋介紹給金某并成交，買賣雙方簽訂了房屋買賣合同。

1．小李憑借自己的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，向王某介紹當(dāng)前受國(guó)際金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，建議王某適當(dāng)降價(jià)。這體現(xiàn)了小李在職業(yè)道德方面符合（　　）的基本要求。

A．規(guī)范執(zhí)業(yè)

B．誠(chéng)實(shí)守信

C．公平競(jìng)爭(zhēng)

D．盡職盡責(zé)

【答案】B

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員及其就職的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并不實(shí)際占有具有實(shí)體物質(zhì)形態(tài)的商品。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要促成交易，首先必須使買賣雙方信任自己。而要想使買賣雙方信任自己，最基本的要訣就是：誠(chéng)，包括真誠(chéng)和坦誠(chéng)。其中，坦誠(chéng)即誠(chéng)實(shí)地向客戶告知自己的所知。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非常復(fù)雜的市場(chǎng)，普通客戶常常無法了解其實(shí)質(zhì)，因而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)該憑借自己的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)來幫助客戶。當(dāng)出現(xiàn)一些可能不利于成交的因素時(shí)，應(yīng)誠(chéng)實(shí)地向客戶告知。當(dāng)客戶由于不懂專業(yè)知識(shí)或不具備專業(yè)經(jīng)驗(yàn)而對(duì)成交價(jià)格等產(chǎn)生不恰當(dāng)期望時(shí)，不能一味迎合客戶，應(yīng)客觀地幫客戶進(jìn)行分析。

2．如果王某要求小李為其無償代辦交易過戶登記手續(xù)，而小李提出適當(dāng)收取代辦費(fèi)。這違背了職業(yè)道德方面（　　）的基本要求。

A．遵紀(jì)守法

B．規(guī)范執(zhí)業(yè)

C．誠(chéng)實(shí)守信

D．盡職盡責(zé)

【答案】C

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要促成交易，首先必須使買賣雙方信任自己。而要想使買賣雙方信任自己，最基本的要訣就是：誠(chéng)，包括真誠(chéng)和坦誠(chéng)。其中，真誠(chéng)即真心以客戶的利益為己任。這種真誠(chéng)不僅僅靠房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的語言來表達(dá)，更主要的是以行動(dòng)來體現(xiàn)，其中最主要的是在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)方式和服務(wù)費(fèi)用的收取上。如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以傭金為基本收入來源，并且以成交為收取傭金的前提，這就表明，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的利益與客戶的利益在方向上保持一致，客戶自然會(huì)相信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)盡最大力量為自己尋找交易對(duì)象。

3．下列關(guān)于小李與王某二手房居間業(yè)務(wù)，表述正確的是（　　）。

A．尋找客戶是該二手房居間業(yè)務(wù)的重要基礎(chǔ)工作和開始

B．小李沒有義務(wù)引領(lǐng)王某現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)標(biāo)的房地產(chǎn)，并充分告知與該房地產(chǎn)標(biāo)的物有關(guān)的一切有利或不利因素

C．如果王某不委托，小李只能協(xié)助其辦理相關(guān)手續(xù)

D．傭金金額和結(jié)算方式應(yīng)按居間合同的約定來確定

【答案】ACD

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德之一是盡職盡責(zé)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的責(zé)任，就是促成他人的房地產(chǎn)交易，因此應(yīng)盡最大努力去實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的許多環(huán)節(jié)都是必不可少的，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員絕不能為圖輕松而省略，也不能馬馬虎虎，敷衍了事。比如，對(duì)賣家委托的房源，應(yīng)充分了解，不僅要通過已有的文字資料了解，還要到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘察，核實(shí)業(yè)主身份及房源能否出售。本案例，小李有義務(wù)引領(lǐng)王某現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)標(biāo)的房地產(chǎn)，并充分告知與該房地產(chǎn)標(biāo)的物有關(guān)的一切有利或不利因素。