第三章　房地產經紀機構的設立與內部組織

第一節　房地產經紀機構的設立與備案

一、單項選擇題（每題的備選答案中只有1個最符合題意）

1．由出資者個人承擔無限責任的房地產經紀機構是（　　）。［2012年真題］

A．個人獨資房地產經紀機構

B．房地產經紀股份有限公司

C．房地產經紀有限責任公司

D．房地產經紀機構的分支機構

【答案】A

【解析】個人獨資房地產經紀機構是指依照《中華人民共和國個人獨資企業法》和有關房地產經紀管理的規定在我國境內設立，由一個自然人投資，財產為投資人個人所有，投資人以其個人財產對機構債務承擔無限責任的，從事房地產經紀活動的經營實體。

2．按照企業性質對房地產經紀機構進行分類，其種類不包括（　　）。［2010年真題］

A．股份有限公司

B．個人獨資企業

C．合伙企業

D．個體工商戶

【答案】D

【解析】設立房地產經紀機構時，必須確定擬設立房地產經紀機構的組織形式。目前在我國，房地產經紀機構的組織形式主要有以下類型：①公司制房地產經紀機構；②合伙制房地產經紀機構；③個人獨資房地產經紀機構；④房地產經紀機構設立的分支機構。其中，房地產經紀公司，是指依照《中華人民共和國公司法》和有關房地產經紀管理的規定，在我國境內設立的從事房地產經紀業務的有限責任公司和股份有限公司。

3．下列房地產經紀機構中，以其全部資產對其債務承擔責任的機構是（　　）。［2011年真題］

A．房地產經紀有限責任公司

B．房地產經紀機構的分支機構

C．合伙制房地產經紀機構

D．個人獨資房地產經紀機構

【答案】A

【解析】房地產經紀機構設立的分支機構能獨立開展房地產經紀業務，但不具有法人資格。房地產經紀機構的分支機構獨立核算，首先以自己的財產對外承擔責任，當分支機構的全部財產不足以對外清償到期債務時，由設立該分支機構的房地產經紀機構對其債務承擔清償責任；分支機構解散后，房地產經紀機構對其解散后尚未清償的全部債務（包括未到期債務）承擔責任。該機構承擔責任的形式按照機構的組織形式決定，股份有限公司和有限責任公司以其全部財產承擔有限責任，合伙企業和個人獨資企業承擔無限連帶責任。

4．下列關于房地產經紀機構的表述中，錯誤的是（　　）。［2008年真題］

A．房地產經紀有限責任公司的股東以其出資額為限對公司承擔責任

B．房地產經紀有限責任公司以其全部資產對公司的債務承擔責任

C．房地產經紀股份有限公司的股東以其全部財產為限對公司承擔責任

D．房地產經紀股份有限公司以其全部資產對公司的債務承擔責任

【答案】C

【解析】房地產經紀機構承擔責任的形式按照機構的組織形式決定，股份有限公司和有限責任公司以其全部財產承擔有限責任，合伙企業和個人獨資企業承擔無限連帶責任。有限責任公司的股東以其出資額為限對公司承擔責任；股份有限公司的股東以其所持有的股份為限對公司承擔責任。

5．根據我國《城市房地產管理法》，設立房地產經紀機構，應當向當地（　　）行政管理部門申請設立登記，領取營業執照。［2010年真題］

A．工商

B．稅收

C．建設

D．房地產

【答案】A

【解析】設立房地產經紀機構，應當首先向當地工商行政管理部門申請辦理工商登記。企業名稱應以“房地產經紀”作為行業特征，經營項目統一核定為“房地產經紀”。

6．房地產經紀機構的分支機構在領取工商營業執照之日起（　　）日內，應當到所在直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案。［2012年真題］

A．15

B．20

C．30

D．60

【答案】C

【解析】房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內，到所在直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案，房地產管理部門應當出具備案證明。

7．在房地產經紀機構注銷時，對尚未完成的房地產經紀業務采取的不當處理方式是（　　）。［2008年真題］

A．可以終止合同并賠償損失

B．經委托人同意，可以將業務轉由他人代為完成

C．由委托人自行處理，收取部分傭金

D．在符合法律規定的前提下，與委托人約定處理方式

【答案】C

【解析】房地產經紀機構的注銷，標志著其主體資格的終止。注銷后的房地產經紀機構不再有資格從事房地產經紀業務，注銷時尚未完成的房地產經紀業務應與委托人協商處理，可以轉由他人代為完成，也可以終止合同并賠償損失，在符合法律規定的前提下，經委托人約定，也可以用其他方法進行處理。

8．房地產經紀機構因歇業或者其他原因終止經紀活動的，應當自辦理注銷登記后的（　　）日內向原辦理登記備案手續的房地產管理部門辦理注銷手續。［2011年真題］

A．15

B．20

C．30

D．45

【答案】C

【解析】房地產經紀機構的備案證書被撤銷后，應當在規定的期限內向所在地的工商行政管理部門辦理注銷登記。房地產經紀機構歇業或因其他原因終止經紀活動的，應當在向工商行政管理部門辦理注銷登記后30日內向原辦理登記備案手續的房地產管理部門辦理注銷手續，逾期不辦理視為自動撤銷。

9．房地產經紀機構的義務不包括（　　）。［2010年真題］

A．在經營場所公示房地產經紀人員的注冊證書

B．向房地產管理部門或行業組織提出實施專業培訓的要求和建議

C．督促房地產經紀人員認真開展經紀業務

D．為委托人保守商業秘密

【答案】B

【解析】房地產經紀機構負有如下義務：①依照法律、法規和政策開展經營活動；②在經營場所公示營業執照、備案證明文件、服務項目、業務流程、收費標準等的義務；③認真履行房地產經紀合同，督促房地產經紀人員認真開展經紀業務；④維護委托人的合法權益，按照約定為委托人保守商業秘密；⑤按照規定標準收取傭金及其他服務費用；⑥依法繳納各項稅費；⑦接受房地產管理部門的監督和檢查；⑧法律、法規和規章規定的其他義務。

10．有資格承接房地產經紀業務的主體是（　　）。［2009年真題］

A．房地產經紀人員

B．房地產經紀機構

C．房地產經紀機構的法定代表人

D．房地產經紀門店的店長

【答案】B

【解析】房地產經紀機構是房地產經紀人員進行房地產經紀執業活動的載體，是房地產經紀活動的組織者。房地產經紀業務必須由房地產經紀機構統一承接，房地產經紀服務合同也必須由房地產經紀機構與委托人簽訂，也就是說房地產經紀人員從事經紀活動必須以房地產經紀機構的名義進行，不能以個人的名義進行。

11．因房地產經紀人員或其所在房地產經紀機構的故意或過失，給當事人造成損失的，則賠償責任（　  ）。［2010年真題］

A．均由房地產經紀人員承擔

B．可由房地產經紀人員承擔

C．可由房地產經紀機構承擔

D．均由房地產經紀機構承擔

【答案】D

【解析】由于房地產經紀業務是由房地產經紀機構統一承接的，房地產經紀合同是由委托人與房地產經紀機構之間簽訂的，因此，如果房地產經紀人員在執業活動中由于故意或過失給委托人造成損失的，應由房地產經紀機構統一承擔責任，房地產經紀機構應首先對委托人進行賠償，再向承辦該業務的房地產經紀人員進行追償。

12．下列關于房地產中介的表述中，錯誤的是（　　）。［2007年真題］

A．房地產中介服務人員不得以個人名義承攬業務

B．房地產中介服務人員不得以個人名義與委托人簽訂委托合同

C．房地產中介委托合同的主要事項包括違約責任和糾紛處理方式

D．因房地產中介服務人員的過失給當事人造成經濟損失的，房地產中介服務機構可以免責

【答案】D

【解析】房地產經紀機構與房地產經紀人存在著法律責任關系，表現為：①如果房地產經紀人員在執業活動中由于故意或過失給委托人造成損失的，由房地產經紀機構統一承擔責任，房地產經紀機構應首先對委托人進行賠償，再向承辦該業務的房地產經紀人員進行追償；②如果是由于委托人的故意或過失給房地產經紀機構或房地產經紀人員造成了損失，應由房地產經紀機構向委托人提出賠償請求，由委托人對房地產經紀機構進行賠償，然后，房地產經紀機構再對房地產經紀人員的損失進行相應的補償。

13．房地產經紀機構，是指依法設立并到工商登記所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門（　　），從事房地產經紀活動的中介服務機構。

A．備案

B．監督

C．監管

D．注冊

【答案】A

【解析】房地產經紀機構（包括分支機構），是指依法設立并到工商登記所在地的縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門備案，從事房地產經紀活動的中介服務機構。

14．房地產經紀機構的特點不包括（　　）。

A．房地產經紀機構是企業性質的中介服務機構

B．房地產經紀機構主營業務是從事新建商品房經紀和存量房經紀業務

C．房地產經紀機構是輕資產類型企業

D．房地產經紀機構的企業規模具有巨大的可選擇范圍

【答案】B

【解析】房地產經紀機構的特點，主要包括：①房地產經紀機構是企業性質的中介服務機構；②房地產經紀機構是輕資產類型的企業；③房地產經紀機構的企業規模具有巨大的可選擇范圍。

15．房地產經紀機構主要依靠人力資源和（　　）進行運作，經營效益更多地取決于企業治理制度、內部管理、人員培訓、企業文化等“軟”實力。

A．信息資源

B．經濟資源

C．制度資源

D．科技資源

【答案】A

【解析】房地產經紀機構主要依靠人力資源和信息資源進行運作，經營效益的高低主要取決于企業治理結構、內部管理、人員培訓、企業文化等“軟”實力。與重資產類型企業相比，輕資產類型企業往往具有更好的成長性，我國一些優秀的房地產經紀機構超高速的成長，不僅僅是由于中國房地產市場的快速發展，也是得益于其輕資產的企業特性。

16．房地產經紀機構的資產中，固定資產所占的比例較少，其核心資產主要是（　　）等無形資產。

A．商業模式、品牌、專利技術

B．專利技術、品牌、專有技術

C．商業模式、商標、專有技術

D．商業模式、品牌、專有技術

【答案】D

【解析】房地產經紀機構主要依靠人力資源和信息資源進行運作，經營效益的高低主要地取決于企業治理結構、內部管理、人員培訓、企業文化等“軟”實力。從總體來看，與鋼鐵、機械制造、物流等行業的企業相比較，房地產經紀機構的資產中，固定資產所占的比例較少，其核心資產主要是商業模式、品牌、管理制度、專有技術等無形資產。

17．由于房地產的不可移動性，房地產市場具有很強的地域（　　）。

A．選擇性

B．特殊性

C．分割性

D．管理性

【答案】C

【解析】房地產經紀服務的地域性特點是由房地產的不可移動性所造成的，大多數房地產經紀機構通常會選擇在其所熟悉的城市、市區或某一區域設店并提供相應的經紀服務。因此，在房地產市場中，即使是規模化的大型房地產經紀機構也不可能覆蓋全部市場，這就給了大量中小型房地產經紀機構留下了廣闊的生存空間。

18．目前，（　　）在房地產經紀行業的業務總量中已占據一半以上。

A．新建商品房經紀業務

B．存量房經紀業務

C．住宅經紀業務

D．商業房地產經紀業務

【答案】B

【解析】以存量房經紀業務為主的房地產經紀機構主要從事存量房經紀業務，特別是存量住宅的買賣、租賃經紀業務。目前這類機構大多數以門店的方式，承接個人或機構委托的存量住宅買賣、租賃經紀業務。目前這類機構在存量住房交易市場上的極為活躍，參與度較高。目前，在房地產經紀行業的業務總量中存量房經紀業務的比重在50％以上。

19．我國房地產經紀行業中較早發展起來，且市場參與度尚不夠高的房地產經紀機構是（　　）。

A．存量房經紀業務為主的房地產經紀機構

B．新建商品房經紀業務為主的房地產經紀機構

C．房地產策劃、顧問業務為主的房地產經紀機構

D．綜合性房地產經紀機構

【答案】B

【解析】以新建商品房經紀業務為主的房地產經紀機構主要為房地產開發企業提供新建商品房銷售、租賃代理服務。這類機構是我國房地產經紀行業中較早發展起來的機構，但目前在新建商品房市場上，由于很多新建商品房，是由開發商自己組建銷售團隊或委托互聯網分銷商進行銷售，而不是委托專業的房地產經紀機構進行銷售，這類機構的市場參與度尚不夠高。

20．下列選項中，（　　）同時經營存量房經紀業務、新建商品房經紀業務，以及房地產咨詢、顧問、策劃等多種業務。

A．新建商品房經紀業務為主的房地產經紀機構

B．綜合性房地產經紀機構

C．存量房經紀業務為主的房地產經紀機構

D．房地產策劃、顧問業務為主的房地產經紀機構

【答案】B

【解析】綜合性房地產經紀機構同時經營存量房經紀業務、新建商品房經紀業務，以及房地產咨詢、顧問、策劃等多種業務。這類機構大多是在原來相對單純的主營業務基礎上通過業務多元化發展而成長起來的。

21．有關合伙制房地產經紀機構的表述，錯誤的是（　　）。

A．合伙人可以用貨幣、實物、土地使用權、知識產權或者其他財產權利出資

B．對貨幣以外的出資需要評估作價的，不能由全體合伙人協商確定

C．經全體合伙人協商一致，合伙人也可以用勞務出資，其評估辦法由全體合伙人協商確定

D．合伙機構存續期間，合伙人的出資和所有以合伙機構名義取得的收益由全體合伙人共同管理和使用

【答案】B

【解析】合伙人可以用貨幣、實物、土地使用權、知識產權或者其他財產權利出資；上述出資應當是合伙人的合法財產及財產權利。對貨幣以外的出資需要評估作價的，可以由全體合伙人協商確定其價值，也可以由全體合伙人委托法定評估機構進行評估。經全體合伙人協商一致，合伙人也可以用勞務出資，其評估辦法由全體合伙人協商確定。合伙機構存續期間，合伙人的出資以及所有以合伙企業名義取得的收益（合伙企業財產）由全體合伙人共同管理和使用。

22．個人獨資房地產經紀機構，投資人以其個人財產對機構債務承擔（　　）責任。

A．無限

B．間接

C．直接

D．有限

【答案】A

【解析】個人獨資房地產經紀機構，是指依照《中華人民共和國個人獨資企業法》和有關房地產經紀管理的規定在我國境內設立，由一個自然人投資，財產為投資人個人所有，投資人以其個人財產對機構債務承擔無限責任的，從事房地產經紀活動的經營實體。

23．關于房地產經紀機構設立的分支機構的表述，正確的是（　　）。

A．分支機構能獨立開展房地產經紀業務，具有法人資格

B．分支機構解散后，房地產經紀機構不對其解散后尚未清償的全部債務承擔責任

C．合伙機構和個人獨資機構以其全部財產承擔有限責任

D．股份有限公司和有限責任公司以其全部財產承擔有限責任

【答案】D

【解析】A項，分支機構能獨立開展房地產經紀業務，但不具有法人資格。B項，分支機構解散后，房地產經紀機構對其解散后尚未清償的全部債務（包括未到期債務）承擔清償責任。CD兩項，股份有限公司和有限責任公司以其全部財產承擔有限責任，合伙企業和個人獨資企業承擔無限連帶責任。

24．房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內。到工商登記機關所在地的市、縣人民政府（　　）備案，領取備案證明。

A．工商管理部門

B．房地產管理部門

C．土地管理部門

D．行政管理部門

【答案】B

【解析】房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內，到所在直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門，將房地產經紀機構及其分支機構的名稱、住所、法定代表人（執行合伙人）或者負責人、注冊資本、房地產經紀人員等信息進行備案。

25．下列不屬于房地產經紀機構權利的是（　　）。

A．委托人提供不實信息，房地產經紀機構有權中止經紀業務

B．按照國家有關規定制訂機構內部各項規章制度

C．向房地產管理部門提出實施專業培訓的要求

D．督促房地產經紀人員認真開展經紀業務

【答案】D

【解析】房地產經紀機構享有以下權利：①在工商行政管理部門核準的經營范圍內的經營，依法開展各項經營活動，并按規定標準收取傭金及其他服務費用。②按照國家有關規定各項規章制度，并以此約束在本機構中房地產經紀人員的執業行為。③在委托人隱瞞與委托業務有關的重要事項、提供不實信息或者要求提供違法服務時，中止經紀服務。④當委托人給房地產經紀機構或房地產經紀人員所造成經濟損失時，向委托人提出賠償要求。⑤向房地產管理部門提出專業培訓的要求和建議。⑥法律、法規和規章規定的其他權利。D項屬于房地產經紀機構的義務。

26．關于房地產經紀機構義務的表述，不正確的是（　　）。

A．認真履行房地產經紀合同，督促房地產經紀人員認真開展經紀業務

B．按照國家有關規定制定各項規章制度，并以此約束在本機構中注冊經紀人員的執業行為

C．維護委托人的合法權益，按照約定為委托人保守商業秘密

D．在經營場所公示營業執照、備案證明文件、房地產經紀人員注冊證書等義務

【答案】B

【解析】房地產經紀機構負有如下義務：①依照法律、法規和政策開展經營活動；②在經營場所公示營業執照、備案證明文件、服務項目、業務流程、收費標準等義務；③認真履行房地產經紀合同，督促房地產經紀人員認真開展經紀業務；④維護委托人的合法權益，按照約定為委托人保守商業秘密；⑤按照約定標準收取傭金及其他服務費用；⑥依法繳納各項稅費；⑦接受房地產管理部門的監督和檢查；⑧法律、法規和規章規定的其他義務。

27．房地產經紀人員與房地產經紀機構之間的關系表述錯誤的是（　　）。

A．執業關系

B．法律責任關系

C．經濟關系

D．契約關系

【答案】D

【解析】房地產經紀人員與房地產經紀機構之間的關系通過簽訂勞動合同來確定，并主要體現在以下幾個方面：①執業關系；②法律責任關系；③經濟關系。

28．由于委托人的原因給房地產經紀人造成經濟損失的，應由（　　）向委托人提出賠償要求。

A．房地產經紀人協理

B．房地產經紀人

C．房地產經紀機構

D．房地產經紀機構和房地產經紀人共同

【答案】C

【解析】由于房地產經紀業務是由房地產經紀機構統一承接的，房地產經紀合同是由委托人和房地產經紀機構簽訂的，因此，如果是由于委托人的故意或過失給房地產經紀機構或房地產經紀人員造成了損失，應由房地產經紀機構向委托人提出賠償請求，由委托人對房地產經紀機構進行賠償，然后，房地產經紀機構再對房地產經紀人員的損失進行相應的補償。

29．經紀人收取傭金時應當開具（　　），并依法繳納稅費。

A．發票

B．收據

C．合同

D．證明

【答案】A

【解析】房地產經紀業務是由房地產經紀機構統一承接的，房地產經紀合同是在委托人和房地產經紀機構簽訂的，因此，由房地產經紀機構統一向委托人收取傭金等服務費用，并出具相應的發票。

二、多項選擇題（每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意）

1．按照主營業務類型，可將房地產經紀機構分為（　　）。［2011年真題］

A．以存量房經紀業務為主的房地產經紀機構

B．以新增商品房經紀業務為主的房地產經紀機構

C．公司制房地產經紀機構

D．合伙制房地產經紀機構

E．以房地產策劃、顧問業務為主的房地產經紀機構

【答案】ABE

【解析】房地產經紀機構（包括分支機構），是指依法設立并到工商登記所在地的縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門備案，從事房地產經紀活動的中介服務機構。從主營業務類型來看，目前我國房地產經紀機構主要有以下類型：①以存量房經紀業務為主的房地產經紀機構；②以新建商品房經紀業務為主的房地產經紀機構；③以房地產策劃、顧問業務為主的房地產經紀機構；④綜合性房地產經紀機構；⑤其他類型的房地產經紀機構。

2．關于房地產經紀機構分支機構的說法，正確的有（　　）。［2012年真題］

A．經相關部門審批，國外房地產經紀機構可以在我國境內設立分支機構

B．分支機構具有法人資格，能獨立開展房地產經紀業務

C．分支機構先以自己的財產對外承擔責任，不足部分由設立機構承擔

D．分支機構解散后，其設立機構對其解散后尚未清償的全部債務承擔責任

E．分支機構承擔責任的形式根據設立機構的組織形式確定

【答案】ACD

【解析】房地產經紀機構設立的分支機構規定有：①在中華人民共和國境內設立的房地產經紀機構（包括房地產經紀公司、合伙制房地產經紀機構、個人獨資房地產經紀機構）、國外房地產經紀機構，經擬設立分支機構所在地主管部門審批，都可以在我國境內設立分支機構。②分支機構能獨立開展房地產經紀業務，但不具有法人資格。③房地產經紀機構的分支機構獨立核算，首先以自己的財產對外承擔責任，當分支機構的全部財產不足以對外清償到期債務時，由設立該分支機構的房地產經紀機構對其債務承擔清償責任。④分支機構解散后，房地產經紀機構對其解散后尚未清償的全部債務（包括未到期債務）承擔清償責任。⑤該機構承擔責任的形式按照機構的組織形式決定，股份有限公司和有限責任公司以其全部財產承擔有限責任，合伙企業和個人獨資企業承擔無限連帶責任。

3．關于房地產經紀機構的分支機構的說法，正確的有（　　）。［2010年真題］

A．分支機構可以獨立進行經濟核算

B．房地產經紀機構對其分支機構解散后尚未清償的全部債務承擔責任

C．分支機構可以開展房地產經紀業務

D．房地產經紀機構在我國境內設立的分支機構不具有法人資格

E．分支機構可以與聘用的房地產經紀人簽訂勞動合同

【答案】ABCD

【解析】參見第2題解析。

4．房地產經紀機構應當辦理備案信息變更手續的情形包括（　　）。［2012年真題］

A．房地產經紀機構的名稱變更

B．房地產經紀機構的分支機構名稱變更

C．注冊在房地產經紀機構的房地產經紀人員變更

D．房地產經紀機構的法定代表人變更

E．房地產經紀機構的商標變更

【答案】ABCD

【解析】房地產經紀機構（含分支機構）的名稱、法定代表人（執行合伙人、負責人）、住所、登記房地產經紀人員等備案信息發生變更的，應當在變更后30日內，向原備案機構辦理備案變更手續。

5．房地產經紀機構注銷時，對尚未完成的房地產經紀業務可以采取的處理方式有（　　）。［2010年真題］

A．告知委托人因機構注銷，經紀合同自動終止，雙方互不承擔責任

B．終止合同并賠償損失

C．由委托人自行處理，收取部分傭金

D．經委托人同意，將業務轉由其他房地產經紀機構代為完成

E．在符合法律規定的前提下，與委托人約定處理方式

【答案】BDE

【解析】房地產經紀機構的注銷，標志著其主體資格的終止。注銷后的房地產經紀機構不再有資格從事房地產經紀業務，注銷時尚未完成的房地產經紀業務應與委托人協商處理，可以轉由他人代為完成，也可以終止合同并賠償損失，在符合法律規定的前提下，經委托人約定，還可以用其他方法進行處理。

6．房地產經紀人與房地產經紀機構簽訂勞動合同后，兩者之間就具有了（　　）。［2012年真題］

A．主從關系

B．經濟關系

C．執業關系

D．支配關系

E．法律責任關系

【答案】BCE

【解析】房地產經紀人員與房地產經紀機構之間的關系通過簽訂勞動合同來確定，并主要體現在以下方面：①執業關系；②法律責任關系；③經濟關系。

7．鄧某是甲房地產經紀機構（以下簡稱甲機構）的注冊房地產經紀人，下列關于鄧某與甲機構之間關系的表述中，正確的有（　　）。［2008年真題］

A．鄧某可以以甲機構的名義從事經紀活動

B．鄧某在執業活動中因過失給委托人造成損失，甲機構承擔賠償責任

C．在執業過程中委托人因過失給鄧某造成損失，甲機構向委托人提出賠償請求

D．鄧某可以直接向委托人收取傭金等服務費用，由甲機構出具發票

E．鄧某可以與甲機構協商其應得的報酬

【答案】ABCE

【解析】D項，由于房地產經紀業務是由房地產經紀機構統一承接的，房地產經紀合同是由委托人與房地產經紀機構簽訂的，因此，由房地產經紀機構統一向委托人收取傭金等服務費用，并出具相應的發票。房地產經紀機構收取傭金后再按約定向具體承接和執行經紀業務的房地產經紀人員支付相應的報酬，報酬的具體具體金額或分配比例由房地產經紀機構與房地產經紀人員協商約定。

8．在履行房地產經紀合同過程中，因房地產經紀人員或其所在房地產經紀機構的故意或過失，使房地產經紀人員和房地產經紀機構與委托人產生了糾紛，對爭議的處理正確的有（　　）。［2007年真題］

A．雙方當事人可以協商解決糾紛

B．對委托人造成的經濟損失，由房地產經紀人員和房地產經紀機構承擔賠償責任

C．房地產經紀主管部門可以對雙方當事人之間的糾紛進行調解

D．房地產經紀合同中沒有仲裁條款的，雙方當事人可以另行達成仲裁決議

E．對仲裁決議不服的，雙方當事人還可以向房地產所在地人民法院提起訴訟

【答案】ACDE

【解析】房地產經紀機構與房地產經紀人之間存在著法律責任關系，表現為：①如果房地產經紀人員在執業活動中由于故意或過失給委托人造成損失的，應由房地產經紀機構統一承擔責任，房地產經紀機構應首先對委托人進行賠償，再向承辦該業務的房地產經紀人員進行追償。②如果是由于委托人的故意或過失給房地產經紀機構或房地產經紀人員造成了損失，應由房地產經紀機構向委托人提出賠償請求，由委托人對房地產經紀機構進行賠償，然后，房地產經紀機構再對房地產經紀人員的損失進行相應的補償。

9．關于房地產經紀機構特點的說法，正確的有（　　）。

A．是輕資產類型的企業

B．以外部管理為主導

C．企業規模有巨大可選擇范圍

D．以綜合性業務為主

E．是中介服務機構

【答案】ACE

【解析】房地產經紀機構的特點主要有三方面：①房地產經紀機構是企業性質的中介服務機構；②房地產經紀機構是輕資產類型的企業；③房地產經紀機構的企業規模具有巨大的可選擇范圍。

10．存量房經紀業務為主的房地產經紀機構主要從事存量房，特別是（　　）經紀業務。

A．存量住宅的買賣

B．存量商業地產買賣

C．存量住宅租賃

D．存量商業地產租賃

E．存住宅咨詢

【答案】AC

【解析】從主營業務類型來看，目前我國房地產經紀機構可以分為以下幾種類型：①以存量房經紀業務為主的房地產經紀機構；②以新建商品房經紀業務為主的房地產經紀機構；③以房地產策劃、顧問業務為主的房地產經紀機構；④綜合性房地產經紀機構；⑤其他類型的房地產經紀機構。其中，以存量房經紀業務為主的房地產經紀機構主要從事存量房經紀業務，特別是存量住宅的買賣、租賃經紀業務。

11．房地產策劃、顧問業務為主的房地產經紀機構的經營業務包括（　　）。

A．新建商品房銷售、租賃代理服務

B．房地產市場分析

C．房地產投資項目可行性分析

D．房地產營銷方案策劃

E．存量住宅的買賣、租賃經紀業務

【答案】BCD

【解析】以房地產策劃、顧問業務為主的房地產經紀機構所提供的服務中，房地產市場分析、房地產投資項目的可行性分析、房地產營銷方案策劃等咨詢服務業務占據了很大比例，目前主要是一些境外來中國大陸的房地產服務企業。

12．綜合性房地產經紀機構同時經營存量房經紀業務、新建商品房經紀業務，以及房地產（　　）等多種業務。

A．咨詢

B．代理

C．顧問

D．承包

E．策劃

【答案】ACE

【解析】綜合性房地產經紀機構同時經營多種業務，包括：①存量房經紀業務；②新建商品房經紀業務；③房地產咨詢、顧問、策劃等。這類機構大多是在原來相對單純的主營業務的基礎上通過業務多元化發展而成長起來的。

13．按房地產經紀機構的組織形式劃分的房地產經紀結構的類型有（　　）。

A．公司制房地產經紀機構

B．合伙制房地產經紀機構

C．個人獨資房地產經紀機構

D．綜合制房地產經紀機構

E．房地產經紀機構設立的分支機構

【答案】ABCE

【解析】目前在我國，按房地產經紀機構的組織形式可以將其分為以下幾種類型：①公司制房地產經紀機構；②合伙制房地產經紀機構；③個人獨資房地產經紀機構；④房地產經紀機構設立的分支機構。

14．以下具有法人資格的機構有（　　）。

A．房地產經紀有限責任公司

B．房地產經紀股份有限公司

C．合伙制房地產經紀機構

D．個人獨資房地產經紀機構

E．房地產經紀機構的分支機構

【答案】ABCD

【解析】目前在我國，按房地產經紀機構的組織形式可以將其分為以下幾種類型：①公司制房地產經紀機構，包括有限責任公司和股份有限公司；②合伙制房地產經紀機構；③個人獨資房地產經紀機構；④房地產經紀機構設立的分支機構。其中，分支機構能獨立開展房地產經紀業務，但不具有法人資格。

15．下列關于合伙制房地產經紀機構的表述中，正確的有（　　）。

A．合伙人以辦公用房出資需要評估作價的，可以由注冊房地產估價師評估

B．合伙人以辦公用房出資需要評估作價的，可以由全體合伙人協商確定

C．合伙人對于合伙機構的債務承擔無限連帶責任

D．合伙人以其出資為限對機構債務承擔責任

E．以家庭財產出資的，合伙人僅將其個人享有的財產用于承擔合伙機構債務

【答案】ABC

【解析】合伙制房地產經紀機構是指依照《中華人民共和國合伙企業法》和有關房地產經紀管理的規定在我國境內設立的由合伙人訂立合伙協議、共同出資、合伙經營、共享收益、共擔風險，并對合伙機構債務承擔無限連帶責任的從事房地產經紀活動的營利性組織。合伙人可以用貨幣、實物、土地使用權、知識產權或者其他財產權利出資；上述出資應當是合伙人的合法財產及財產權利。對貨幣以外的出資需要評估作價的，可以由全體合伙人協商確定其價值，也可以由全體合伙人委托法定評估機構進行評估。經全體合伙人協商一致，合伙人也可以用勞務出資，其評估辦法由全體合伙人協商確定。

16．下列有關個人獨資房地產經紀機構承擔機構債務的說法，正確的是（　　）。

A．投資人以其投資的財產承擔有限責任

B．投資人在其投資的財產總額內承擔無限責任

C．投資人可以是一個自然人，也可以是一個法人

D．投資人以其個人財產對機構債務承擔責任

E．投資人對機構債務承擔的是無限責任

【答案】DE

【解析】個人獨資房地產經紀機構是指依照《中華人民共和國個人獨資企業法》和有關房地產經紀管理的規定在我國境內設立，由一個自然人投資，財產為投資人個人所有，投資人以其個人財產對機構債務承擔無限責任的，從事房地產經紀活動的經營實體。

17．房地產經紀機構依法設立的分支機構，能夠（　　），但不具有法人資格。

A．再設立分支機構

B．獨立開展房地產經紀業務

C．獨立核算

D．承擔有限責任

E．不承擔債務

【答案】BCD

【解析】分支機構能獨立開展房地產經紀業務，但不具有法人資格。房地產經紀機構的分支機構獨立核算，首先以自己的財產對外承擔責任，當分支機構的全部財產不足以對外清償到期債務時，由設立該分支機構的房地產經紀機構對其債務承擔清償責任；分支機構解散后，房地產經紀機構對其解散后尚未清償的全部債務（包括未到期債務）承擔清償責任。

18．申請設立房地產經紀機構，應當具備的條件有（　　）。

A．選定的機構名稱應當注明“房地產經紀”字樣

B．有固定的經營場所

C．具備房地產經紀人員職業資格的人數達到規定數量

D．有收費許可證

E．符合相關法律規定

【答案】ACE

【解析】房地產經紀機構的設立應符合《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國合伙企業法》、《中華人民共和國個人獨資企業法》等法律法規及其實施細則以及工商登記管理的具體規定。此外，設立房地產經紀機構應當具備一定數量的注冊資金和足夠數量的房地產經紀專業人員，具體數量由各省、自治區、直轄市建設（房地產）主管部門制定。設立房地產經紀機構，應當首先向當地工商行政管理部門申請辦理工商登記。企業名稱應以“房地產經紀”作為其行業特征，經營項目統一核定為“房地產經紀”。

19．縣人民政府建設主管部門應當將房地產經紀機構及其分支機構的（　　）等信息進行備案。

A．房地產經紀人員

B．注冊資本

C．專職人員數量

D．法定代表人

E．營業執照

【答案】ABD

【解析】房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內，到所在直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門，將房地產經紀機構及其分支機構的名稱、住所、法定代表人（執行合伙人）或者負責人、注冊資本、房地產經紀人員等信息進行備案。

20．在房地產經紀機構注銷時，下列對尚未完成的房地產經紀業務所采取的處理方式中，不正確的有（　　）。

A．注銷后再終止合同并賠償損失

B．注銷后直接將業務轉由他人代為完成

C．注銷前直接終止合同并賠償損失

D．注銷前直接將業務轉由他人代為完成

E．在符合法律規定的前提下，與委托人約定采用適當方式完成

【答案】AB

【解析】房地產經紀機構的注銷，標志著其主體資格的終止。注銷后的房地產經紀機構不再有資格從事房地產經紀業務，注銷時尚未完成的房地產經紀業務應與委托人協商處理，可以轉由他人代為完成，也可以終止合同并賠償損失，在符合法律規定的前提下，經委托人約定，還可以用其他方法進行處理。

21．房地產經紀機構的義務包括在經營場所公示（　　）。

A．營業執照

B．備案證明文件

C．業務流程

D．服務項目

E．房地產經紀人員身份證復印件

【答案】ABCD

【解析】房地產經紀機構負有在經營場所公示營業執照、備案證明文件、服務項目、業務流程、收費標準等義務。

22．以下說法中，正確的是（　　）。

A．由于委托人的故意給房地產經紀機構造成損失的，由房地產經紀機構對委托人提出賠償請求

B．由于委托人的故意給房地產經紀人造成損失的，由房地產經紀人對委托人提出賠償請求

C．由于委托人的故意給房地產經紀人造成損失的，由房地產經紀人所在經紀機構對委托人提出賠償請求

D．由于委托人的故意給房地產經紀人或房地產經紀機構造成損失的，由房地產經紀人或房地產經紀機構對委托人提出賠償請求

E．由于委托人的故意給房地產經紀人和房地產經紀機構造成損失的，由房地產經紀人和房地產經紀機構共同對委托人提出賠償請求

【答案】AC

【解析】房地產經紀機構和房地產經紀人存在著法律責任關系，表現為兩方面：①如果房地產經紀人員在執業活動中由于故意或過失給委托人造成損失的，應由房地產經紀機構統一承擔責任，房地產經紀機構應首先對委托人進行賠償，再向承辦該業務的房地產經紀人員進行追償；②如果是由于委托人的故意或過失給房地產經紀機構或房地產經紀人員造成了損失，應由房地產經紀機構向委托人提出賠償請求，由委托人對房地產經紀機構進行賠償，然后，房地產經紀機構再對房地產經紀人員的損失進行相應的補償。

23．體現房地產經紀機構和房地產經紀人之間經濟關系的有（　　）。

A．房地產經紀機構統一承接業務

B．房地產經紀機構統一向委托人收取傭金等服務費用

C．房地產經紀機構必須有規定數量的房地產經紀人和房地產經紀人協理

D．房地產經紀機構按約定向房地產經紀人支付報酬

E．房地產經紀人由于過失給委托人造成損失的，由房地產經紀機構統一承擔責任

【答案】BD

【解析】AC兩項體現了房地產經紀機構與房地產經紀人之間的執業關系；E項體現了房地產經紀機構與房地產經紀人之間的法律關系。

三、綜合分析題（每小題的備選答案中有1個或1個以上符合題意）

（一）

小張、小王二人共同開辦甲房地產經紀機構（以下簡稱甲機構），小張、小王是房地產經紀人。招聘業務員小李、小趙，二人是房地產經紀人協理。房主邢某委托甲機構代理出租自己的一套商業用房，并與甲機構簽訂了房地產經紀合同。

1．甲機構可能是（　　）。

A．個人獨資房地產經紀機構

B．合伙制房地產經紀機構

C．房地產經紀公司

D．房地產經紀機構設立的分支機構

【答案】B

【解析】設立房地產經紀機構時，必須確定擬設立房地產經紀機構的組織形式。目前在我國，按房地產經紀機構的組織形式可以將其分為以下幾種類型：①公司制房地產經紀機構；②合伙制房地產經紀機構；③個人獨資房地產經紀機構；④房地產經紀機構設立的分支機構。其中，合伙制房地產經紀機構是指依照《中華人民共和國合伙企業法》和有關房地產經紀管理的規定在我國境內設立的由合伙人訂立合伙協議、共同出資、合伙經營、共享收益、共擔風險，并對合伙機構債務承擔無限連帶責任的從事房地產經紀活動的營利性組織。

2．小張、小王二人成立房地產經紀機構可以用（　　）出資。

A．實物

B．貨幣

C．知識產權

D．房屋使用權

【答案】ABC

【解析】合伙制房地產經紀機構中，合伙人可以用貨幣、實物、土地使用權、知識產權或者其他財產權利出資；上述出資應當是合伙人的合法財產及財產權利。對貨幣以外的出資需要評估作價的，可以由全體合伙人協商確定其價值，也可以由全體合伙人委托法定評估機構進行評估。經全體合伙人協商一致，合伙人也可以用勞務出資，其評估辦法由全體合伙人協商確定。合伙機構存續期間，合伙人的出資以及所有以合伙企業名義取得的收益（合伙企業財產）由全體合伙人共同管理和使用。

3．甲機構辦理備案應（　　）。

A．依法取得營業執照

B．具有規定數量的取得《房地產經紀人執業資格證書》的專職人員

C．具有辦公場所

D．到人民政府辦理

【答案】A

【解析】房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內，到所在直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門，將房地產經紀機構及其分支機構的名稱、住所、法定代表人（執行合伙人）或者負責人、注冊資本、房地產經紀人員等信息進行備案。

4．小張在為邢某提供服務的過程中，給邢某造成了損失，應由（　　）承擔責任。

A．小張

B．小張與邢某共同

C．小張與邢某共同

D．甲機構

【答案】D

【解析】由于房地產經紀業務是由房地產經紀機構統一承接的，房地產經紀合同是由委托人與房地產經紀機構簽訂的。因此，一方面，如果房地產經紀人員在執業活動中由于故意或過失給委托人造成損失的，應由房地產經紀機構統一承擔責任，房地產經紀機構應首先對委托人進行賠償，再向承辦該業務的房地產經紀人員進行追償；另一方面，如果是由于委托人的故意或過失給房地產經紀機構或房地產經紀人員造成了損失，應由房地產經紀機構向委托人提出賠償請求，由委托人對房地產經紀機構進行賠償，然后，房地產經紀機構再對房地產經紀人員的損失進行相應的補償。房地產經紀業務的特點決定了房地產經紀人員較大的流動性，由房地產經紀機構統一承接經紀業務并承擔法律責任有利于保護委托人、房地產經紀人員和房地產經紀機構三方的合法權益，也有利于提高房地產經紀機構的內部監管水平，以更加有效地規避風險。

（二）

甲、乙、丙三人擬發起設立一家合伙制的房地產經紀機構。甲、乙二人均為考試合格取得《房地產經紀人執業資格證書》人員，丙僅取得《房地產經紀人協理從業資格證書》，但甲、乙二人考慮到丙的業務開拓能力極強，還是準備將丙吸收為合伙人，共同發起設立合伙制的房地產經紀機構。該機構的出資總額為人民幣50萬元，其中甲以現金出資10萬元；乙以房屋出資作價15萬元；丙出資25萬元，其中現金出資10萬元，以成立該機構辦理手續的勞務、裝修辦公用房的勞務以及丙第一年的業務開拓的勞務作價15萬元。該機構成立后，丙將擔任業務拓展部經理，具體負責經紀業務的開拓和合同的審查、簽訂工作。

1．該房地產經紀機構的名稱可以選（　　）。

A．××房地產經紀股份有限公司

B．綠源房地產事務所

C．××房地產經紀有限責任公司

D．為民房地產經紀事務所

【答案】D

【解析】AC兩項，合伙制的房地產經紀機構不能命名為公司；B項，設立房地產經紀機構，應當首先向當地工商行政管理部門申請辦理工商登記。企業名稱應以“房地產經紀”作為行業特征，經營項目統一核定為“房地產經紀”。

2．關于該房地產經紀機構的出資，下列說法中正確的是（　　）。

A．必須達到10萬元以上的出資

B．丙可以用勞務作為出資，但應委托法定評估機構進行評估

C．丙不能以勞務作為出資，其現金出資合法

D．甲、乙以個人財產對該房地產經紀機構承擔無限連帶責任

【答案】D

【解析】合伙制房地產經紀機構是指依照《中華人民共和國合伙企業法》和有關房地產經紀管理的規定在我國境內設立的由合伙人訂立合伙協議、共同出資、合伙經營、共享收益、共擔風險，并對合伙機構債務承擔無限連帶責任的從事房地產經紀活動的營利性組織。合伙人可以用貨幣、實物、土地使用權、知識產權或者其他財產權利出資。經全體合伙人協商一致，合伙人也可以用勞務出資，其評估辦法由全體合伙人協商確定。合伙機構存續期間，合伙人的出資以及所有以合伙企業名義取得的收益（合伙企業財產）由全體合伙人共同管理和使用。合伙人原則上以個人財產對合伙企業承擔無限連帶責任，但如果合伙人是以家庭財產或夫妻共同財產出資并把合伙收益用于家庭或夫妻生活的，應以家庭財產或夫妻共同財產對合伙企業承擔無限連帶責任。