第二節(jié)　房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權(quán)利和義務(wù)

一、單項選擇題（每題的備選答案中只有1個最符合題意）

1．房地產(chǎn)經(jīng)紀人的權(quán)利不包括（　　）。［2011年真題］

A．依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)

B．處理房地產(chǎn)經(jīng)紀有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報酬

C．同時受聘于兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)

D．要求委托人提供與交易相關(guān)的資料

【答案】C

【解析】依法保障房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權(quán)利是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員順利執(zhí)業(yè)的前提。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權(quán)利包括：①依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的權(quán)利；②受聘于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，擔任相關(guān)崗位職務(wù)的權(quán)利；③執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的權(quán)利；④在經(jīng)辦業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同等業(yè)務(wù)文書上簽名的權(quán)利；⑤要求委托人提供與交易有關(guān)資料的權(quán)利；⑥拒絕執(zhí)行受聘機構(gòu)或者委托人發(fā)出的違法指令的權(quán)利；⑦獲得合理報酬的權(quán)利；⑧依法享有的其他權(quán)利。

2．下列權(quán)利中，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀人享有的是（　　）。［2010年真題］

A．知悉真實成交價格的權(quán)利

B．以自己的名義收取傭金的權(quán)利

C．以自己的名義承攬業(yè)務(wù)的權(quán)利

D．要求委托人提供與交易有關(guān)的資料的權(quán)利

【答案】D

【解析】參見第1題解析。

3．下列權(quán)利中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人不享有（　　）的權(quán)利。［2010年真題］

A．指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理進行各種經(jīng)紀業(yè)務(wù)

B．拒絕委托人發(fā)出的違法指令

C．要求委托人提供與交易有關(guān)的資料

D．以個人名義訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀合同

【答案】D

【解析】D項，目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一承接，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一收取，房地產(chǎn)經(jīng)紀人不能以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)和收取費用，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀人只能受聘到房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀人只能在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的授權(quán)下，以房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的名義簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同。

4．下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀人員權(quán)利義務(wù)的表述中，錯誤的是（　　）。［2007年真題］

A．房地產(chǎn)經(jīng)紀人有權(quán)執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)并獲得合理報酬

B．房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以要求委托人提供與交易有關(guān)的資料

C．房地產(chǎn)經(jīng)紀人員只要保證交易達成，無需向委托人披露相關(guān)信息

D．房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)為委托人保守商業(yè)秘密

【答案】C

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的義務(wù)有：①遵守法律、法規(guī)、規(guī)章、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)規(guī)范，恪守職業(yè)道德的義務(wù)；②不得同時受聘于兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)的義務(wù)；③依法維護當事人的合法權(quán)益的義務(wù)；④向委托人披露相關(guān)信息的義務(wù)；⑤為委托人保守個人隱私及商業(yè)秘密的義務(wù)；⑥接受繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平的義務(wù)；⑦不得進行不正當競爭的義務(wù)；⑧接受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門和政府相關(guān)部門的監(jiān)督檢查的義務(wù)。

5．謝某是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（以下簡稱甲機構(gòu)）的注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人，甲機構(gòu)與委托人簽訂了房地產(chǎn)代理合同并指定謝某為承辦人，下列關(guān)于謝某在該代理合同中承擔義務(wù)的表述中，正確的是（　　）。［2008年真題］

A．盡管合同授權(quán)指示條款是指令式的，但謝某認為房地產(chǎn)市場瞬息萬變，出于對委人利益最大化的考慮，可以視具體情況處理業(yè)務(wù)

B．只要能夠完成代理合同約定的服務(wù)事項，由甲機構(gòu)其他經(jīng)紀人處理該項業(yè)務(wù)也可以

C．房地產(chǎn)交易對委托人十分重要，因此交易中的全部事項謝某都必須向委托人報告

D．謝某將處理房地產(chǎn)交易過程中獲得的收益全部交付委托人

【答案】D

【解析】A項，房地產(chǎn)經(jīng)紀人有拒絕執(zhí)行受聘機構(gòu)或者委托人發(fā)出的違法指令的權(quán)利，房地產(chǎn)經(jīng)紀人有遵守法律、法規(guī)的義務(wù)。本題中，合同授權(quán)指示條款是指令式的，如果委托人指令不違法，謝某就必須根據(jù)委托人的指令處理業(yè)務(wù)。B項，房地產(chǎn)經(jīng)紀人須遵照房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的指配，承辦經(jīng)紀業(yè)務(wù)，因為房地產(chǎn)經(jīng)紀人有在經(jīng)辦業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同等業(yè)務(wù)文書上簽名的權(quán)利。C項，房地產(chǎn)經(jīng)紀人有向委托人披露相關(guān)信息的義務(wù)。

6．房地產(chǎn)經(jīng)紀人員有權(quán)依法（　　）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。

A．設(shè)立

B．監(jiān)察

C．監(jiān)督

D．管理

【答案】A

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀人員有權(quán)依照《公司法》、《合伙企業(yè)法》及《城市房地產(chǎn)管理法》等法律設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。

7．委托人隱瞞事實真相或有欺詐行為時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員（　　）。

A．應(yīng)繼續(xù)為其提供服務(wù)

B．經(jīng)委托人同意，可拒絕為其提供服務(wù)

C．是否有權(quán)拒絕為其提供服務(wù)，依照委托合同的約定而定

D．有權(quán)拒絕為其提供服務(wù)

【答案】D

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀人員有拒絕執(zhí)行受聘機構(gòu)或者委托人發(fā)出的違法指令的權(quán)利。現(xiàn)實中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、委托人為了機構(gòu)或者個人利益最大化，會要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人隱瞞與房屋有關(guān)的真實信息、訂立陰陽合同、改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租等，這些都是違法指令，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)當也有權(quán)拒絕執(zhí)行。

8．房地產(chǎn)賣方代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的基本義務(wù)是（　　）。

A．為委托人買到最低價格的房地產(chǎn)

B．實現(xiàn)標的物業(yè)的最高出售價格

C．在預(yù)定的價格下，買到適合的房地產(chǎn)

D．為委托人買到適宜價格的房地產(chǎn)

【答案】B

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀人員有依法維護當事人的合法權(quán)益的義務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員是具備房地產(chǎn)專業(yè)知識和經(jīng)驗的專業(yè)技術(shù)人員，在經(jīng)紀活動中，有義務(wù)依法維護當事人的合法權(quán)益。對居間服務(wù)來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員需要在誠實守信的前提下，監(jiān)管交易雙方的合法權(quán)益；對代理服務(wù)來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)當在合法、誠信的前提下，維護委托人的最大權(quán)益。在賣方代理中，維護委托人最大權(quán)益就是實現(xiàn)標的物業(yè)的最高出售價格。

9．房地產(chǎn)經(jīng)紀人李某擅自將委托人提供的資料泄漏給一盈利機構(gòu)，這違反了（　　）。

A．為委托人保守個人隱私及商業(yè)秘密的義務(wù)

B．不得進行不正當競爭的義務(wù)

C．恪守職業(yè)道德的義務(wù)

D．依法維護當事人的合法權(quán)益的義務(wù)

【答案】A

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀人員有為委托人保守個人隱私及商業(yè)秘密的義務(wù)。在執(zhí)業(yè)過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人會獲得委托人的個人隱私及其他商業(yè)秘密。房地產(chǎn)經(jīng)紀人有義務(wù)保守委托人的隱私及商業(yè)秘密，不得將有關(guān)信息擅自泄露給他人，或利用信息牟取不正當利益。

二、多項選擇題（每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意）

1．房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的義務(wù)有（　　）。［2010年真題］

A．為委托人保守商業(yè)秘密

B．遵守行業(yè)管理規(guī)定

C．同時代表交易雙方的利益

D．向委托人披露相關(guān)信息

E．不得進行不正當競爭

【答案】ABDE

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的義務(wù)包括：①遵守法律、法規(guī)、規(guī)章、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)規(guī)范，恪守職業(yè)道德的義務(wù)；②不得同時受聘于兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)的義務(wù)；③依法維護當事人的合法權(quán)益的義務(wù)；④向委托人披露相關(guān)信息的義務(wù)；⑤為委托人保守個人隱私及商業(yè)秘密的義務(wù)；⑥接受繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平的義務(wù)；⑦不得進行不正當競爭的義務(wù)；⑧接受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門和政府相關(guān)部門的監(jiān)督檢查的義務(wù)。

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀人員享有的權(quán)利有（　　）。

A．獨立辦理經(jīng)紀業(yè)務(wù)并獲得合理報酬

B．加入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)并承擔關(guān)鍵崗位工作

C．以自己的名義與客戶訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀合同

D．在全國范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)

E．同時在兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)業(yè)

【答案】ABD

【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀人享有的權(quán)利有：①依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的權(quán)利；②受聘于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，擔任相關(guān)崗位職務(wù)的權(quán)利；③執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的權(quán)利；④在經(jīng)辦業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同等業(yè)務(wù)文書上簽名的權(quán)利；⑤要求委托人提供與交易有關(guān)資料的權(quán)利；⑥拒絕執(zhí)行受聘機構(gòu)或者委托人發(fā)出的違法指令的權(quán)利；⑦獲得合理報酬的權(quán)利；⑧依法享有的其他權(quán)利。CE兩項，房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理均不得以自己的名義與客戶訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，均不得在兩個或兩個以上的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)業(yè)。

3．房地產(chǎn)經(jīng)紀人在履行居間合同時的義務(wù)包括（　　）。

A．如實報告的義務(wù)

B．支付報酬的義務(wù)

C．支付有關(guān)費用的義務(wù)

D．盡力提供服務(wù)的義務(wù)

E．保守商業(yè)秘密的義務(wù)

【答案】ADE

【解析】履行居間合同時房地產(chǎn)經(jīng)紀人的義務(wù)包括：①遵守法律、法規(guī)、規(guī)章、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)規(guī)范，恪守職業(yè)道德的義務(wù)。②依法維護當事人的合法權(quán)益的義務(wù)。③向委托人披露相關(guān)信息的義務(wù)。④為委托人保守個人隱私及商業(yè)秘密的義務(wù)。BC兩項是委托人的義務(wù)。

4．下列房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的行為，屬于不正當競爭的有（　　）。

A．提供與房地產(chǎn)相關(guān)的信息

B．商業(yè)賄賂

C．支付有關(guān)費用的義務(wù)

D．低于成本價經(jīng)營

E．改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租

【答案】BDE

【解析】不得進行不正當競爭是所有經(jīng)營者的義務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀人也不例外。房地產(chǎn)經(jīng)紀人不得違反相關(guān)規(guī)定，通過商業(yè)賄賂、虛假廣告、盜取客戶信息等行為損害其他房地產(chǎn)經(jīng)紀人的合法權(quán)益，擾亂房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)秩序。