1.2　建筑市場的主體與客體

1.2.1　建筑市場的主體

建筑市場的主體是指參與建筑生產交易過程的各方，即參與市場交易活動的當事人，主要有業主（建設單位或發包人）、承包商、工程咨詢服務機構等。

1.業主

業主是指既有某項工程建設需求，又具有該項工程建設相應的建設資金和各種準建手續，在建筑市場中發包工程建設的勘察、設計、施工任務，并最終得到建筑產品的政府部門、企事業單位或個人。

在我國工程建設中，業主也稱建設單位。業主只有在發包工程或組織工程建設時才成為市場主體，故又稱為發包人或者招標人。因此，業主方作為市場主體具有不確定性。我國有些地方和部門曾提出過要對業主實行技術資質管理制度，以改善當前業主行為不規范的問題，但無論是從國際慣例還是從國內實踐來看，對業主資格實行審查約束是困難的，對其行為進行約束和規范，只能通過法律和經濟的手段去實現。

項目法人責任制又稱業主責任制，是在我國市場經濟體制條件下，根據我國公有制部門占主體的情況，為了建立投資責任約束機制、規范項目法人行為而提出的，由項目法人對項目建設過程負責管理，主要包括進度控制、質量控制、投資控制、合同管理和組織協調等內容。

（1）項目業主產生的主要方式

①業主即原企業或單位。企業或機關、事業單位投資新建、擴建、改建工程，則該企業或單位即為項目業主。

②業主是聯合投資董事會。由不同投資方參股或共同投資的項目，則業主是共同投資方組成的董事會或管理委員會。

③業主是各類開發公司。開發公司自行融資或由投資方協商組建或委托開發的工程管理公司，也可成為業主。

（2）業主在項目建設過程中的主要職責

①建設項目可行性研究與決策；

②建設項目的資金籌措與管理；

③辦理建設項目的有關手續（如征地、建筑許可等）；

④建設項目的招標與合同管理；

⑤建設項目的施工與質量管理；

⑥建設項目的竣工驗收與試運行；

⑦建設項目的統計及文檔管理。

2.承包商

承包商是指擁有一定數量的建筑裝備，流動資金，工程、技術及經濟管理人員，取得建筑資質證書和營業執照的，能夠按照業主的要求提供不同形態的建筑產品并最終得到相應工程價款的施工企業。

（1）承包商應具備的條件

承包商可分為不同的專業公司，如建筑、水電、鐵路、市政工程等專業公司；按照承包方式，也可分為承包商和分包商。相對于業主，承包商作為建筑市場主體是長期和持續存在的，因此無論是按國內還是國際慣例，對承包商一般都要實行從業資格管理。承包商從事建筑生產，一般需具備以下三個方面的條件。

①有符合國家規定的注冊資本；

②有與其從事的建筑活動相適應的具有法定執業資格的專業技術人員和管理人員；

③有從事相應建筑活動所應有的技術裝備。

經資格審查合格，取得資質證書和營業執照的承包商，方可在批準的范圍內承包工程。

（2）承包商的實力

我國建立的社會主義市場經濟體制，其特征是通過市場手段實現資源的優化配置。在市場經濟條件下，承包商需要通過市場競爭（投標）取得施工項目，需要依靠自身的實力去贏得市場。承包商的實力主要包括以下四個方面。

①技術方面的實力。有精通本行業的工程師、造價師、經濟師、會計師、項目經理、合同管理員等專業人員隊伍；有工程設計、施工專業裝備，能夠解決各類工程施工中的技術難題；有承攬不同類型項目施工的經驗。

②經濟方面的實力。具有相當的周轉資金用于工程準備，有一定的融資和墊付資金的能力；具有相當的固定資產和為完成項目需購入大型設備所需的資金；具有支付各種擔保和保險的能力，有承擔相應風險的能力；承擔國際工程還需具備籌集外匯的能力。

③管理方面的實力。建筑承包市場屬于買方市場，承包商為打開局面，往往需要用低利潤報價取得項目，因此，必須在成本控制上下功夫，向管理要效益，并采用先進的施工方法提高工作效率和技術水平，還必須具有一批高水平的項目經理和管理專家。

④信譽方面的實力。承包商一定要有良好的信譽，這將直接影響企業的生存與發展。要建立良好的信譽，就必須遵守法律法規，認真履約，保證工程質量、安全及工期，承攬國外工程時能按國際慣例辦事。

承包商承攬工程時，必須根據本企業的施工力量、機械設備、技術力量、施工經驗等方面的條件，選擇適合發揮自己優勢的項目，避開企業不擅長或缺乏經驗的項目，做到揚長避短，避免給企業帶來不必要的風險和損失。

3.工程咨詢服務機構

工程咨詢服務機構是指具有一定注冊資金，具有一定數量的工程技術、經濟、管理人員，取得建設咨詢證書和營業執照，能為工程建設提供估算測量、管理咨詢、建設監理等智力型服務，并獲取相應收入的企業。

工程咨詢服務機構包括勘察設計機構、工程造價（測量）咨詢機構、招標代理機構、工程監理公司、工程管理公司等。這類企業主要是向業主提供工程咨詢和管理服務，彌補業主對工程建設過程不熟悉的缺陷，在國際上一般稱為咨詢公司。在我國，目前數量最多并有明確資質標準的是勘察設計機構、工程監理公司、工程造價（測量）咨詢機構和招標代理機構。工程管理和其他咨詢類企業近年來也有所發展。

工程咨詢服務機構雖然不是工程承發包的當事人，但其受業主委托或聘用，與業主簽訂協議書或合同，因而對項目的實施負有相當重要的責任。

4.其他主體

除了業主、承包商、工程咨詢服務機構作為建筑市場主要的主體以外，其他單位也可成為建筑市場的主體，如銀行、保險公司、物資供應商等。一般它們與業主一樣，只有在置身建筑市場時才成為建筑市場的主體，所以在一般情況下它們不存在資質問題，但可能存在行業準入的問題。

1.2.2　建筑市場的客體

建筑市場的客體，一般稱為建筑產品，是建筑市場的交易對象，既包括有形建筑產品，也包括無形建筑產品（咨詢、監理等智力型服務）。

建筑產品不同于一般工業產品，因為建筑產品本身及其生產過程具有不同于其他工業產品的特點。在不同的生產交易階段，建筑產品表現為不同的形態，如可以是咨詢公司提供的咨詢報告、咨詢意見或其他服務，可以是勘察設計單位提供的設計方案、施工圖紙、勘察報告，可以是生產廠家提供的混凝土構件，也可以是承包商建造的各類建筑物和構筑物。

1.建筑產品的特點

建筑產品一般具有如下特點。

①建筑產品的固定性和生產過程的流動性。建筑物與土地相連，不可移動，這就要求施工人員和施工機械只能隨建筑物不斷流動，從而帶來施工管理的多變性和復雜性。

②建筑產品的單件性。由于業主對建筑產品的用途、性能要求不同，以及建設地點的差異，決定了多數建筑產品都需要單獨進行設計，不能批量生產。建筑市場的買方只能通過選擇建筑產品的生產單位來完成交易。無論是設計、施工還是管理服務，發包方都只能以招標的方式向一個或一個以上的承包商提出自己對建筑產品的要求，并通過承包商之間在價格及其他條件上的競爭，確定承發包關系。業主選擇的不是產品，而是產品的生產單位。

③建筑產品的整體性和分部分項工程的相對獨立性。這個特點決定了總包和分包相結合的特殊承包形式。隨著經濟的發展和建筑技術的進步，施工生產的專業性越來越強。在建筑生產中，由各種專業施工企業分別承擔工程的土建、安裝、裝飾、勞務分包，有利于施工生產技術和效率的提高。

④建筑生產的不可逆性。建筑產品一旦進入生產階段，其產品不可能退換，也難以重新建造，否則雙方都將承受極大的損失。所以，建筑生產的最終產品質量是由各階段成果的質量決定的。設計、施工必須按照規范和標準進行，才能保證生產出合格的建筑產品。

⑤建筑產品的社會性。絕大部分建筑產品都具有相當廣泛的社會性，涉及公眾的利益和生命財產的安全。即使是私人住宅，也會影響到環境，影響到進入或靠近它的人員的生活和安全。政府作為公眾利益的代表，加強對建筑產品的規劃、設計、交易、建造的管理是非常必要的，有關工程建設的市場行為都應受到管理部門的監督和審查。

2.建筑產品的商品屬性

長期以來，我國受計劃經濟體制的影響，工程建設由工程指揮部管理，工程任務由行政部門分配，建筑產品價格由國家規定，抹殺了建筑產品的商品屬性。

改革開放以后，由于推行了一系列以市場為導向的改革措施，建筑企業成為獨立的生產單位，建設投資由國家撥款改為多種渠道籌措，市場競爭逐漸代替行政分配任務，建筑產品價格也逐步走向以市場形成價格的機制。建筑產品的商品屬性的觀念已為大家所認同，這成為建筑市場發展的基礎，并推動了建筑市場的價格機制、競爭機制和供求機制的形成，使實力強、素質高、經營好的建筑企業在市場上更具競爭性，能夠更快地發展，從而實現了資源的優化配置，提高了全社會的生產力水平。

3.工程建設標準的法定性

建筑產品的質量不僅關系著承發包雙方的利益，也關系到國家和社會的公共利益，正是由于建筑產品的這種特殊性，其質量標準是以國家標準、國家規范等形式頒布實施的。從事建筑產品生產必須遵守這些標準、規范的規定，違反這些標準、規范將受到國家法律的制裁。

工程建設標準涉及面很廣，包括房屋建筑、交通運輸、水利、電力、通信、采礦冶煉、石油化工、市政公用設施等諸多方面。

工程建設標準是指對工程勘察、設計、施工、驗收、質量檢驗等各個環節的技術要求，包括以下五個方面的內容。

①工程建設勘察、設計、施工及驗收等的質量要求和方法；

②與工程建設有關的安全、衛生、環境保護的技術要求；

③工程建設的術語、符號、代號、量與單位、建筑模數和制圖方法；

④工程建設的試驗、檢驗和評定方法；

⑤工程建設的信息技術要求。

在具體形式上，工程建設標準包括標準、規范、規程等。工程建設標準的獨特作用在于：一方面，通過有關的標準規范，為相應的專業技術人員提供需要遵循的技術要求和方法；另一方面，標準的法律屬性和權威屬性保證了從事工程建設的有關人員必須按照規定去執行，從而為保證工程質量打下了基礎。