第七節(jié)??“雙平臺(tái)”上市戰(zhàn)略：一加一如何大于二

2005年至2014年10年間，房地產(chǎn)企業(yè)掀起了一波上市的高潮。與此同時(shí)，率先上市的房地產(chǎn)公司，開(kāi)始打造“雙平臺(tái)”上市模式，在主體上市公司這艘“航空母艦”之外，再打造一艘甚至多艘“護(hù)衛(wèi)艦”。

而在“艦隊(duì)”之中，這些“護(hù)衛(wèi)艦”所起的作用也各不相同：一部分專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和持有，另一部分致力于發(fā)展住宅業(yè)務(wù)，第三種則成為房地產(chǎn)金融等新業(yè)務(wù)的發(fā)展平臺(tái)。

這股“雙平臺(tái)”上市熱潮，是房地產(chǎn)公司對(duì)資本市場(chǎng)的理解日益加深、資本運(yùn)作的技巧日益豐富的結(jié)果，對(duì)房企的業(yè)務(wù)發(fā)展、資本運(yùn)作和融資等起到了巨大的推動(dòng)作用。但是，部分也面臨著業(yè)務(wù)重疊、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的矛盾。究竟一加一是否一定大于二？如何才能做到大于二？

分拆商業(yè)地產(chǎn)上市

在香港和內(nèi)地的上市房企中，世茂集團(tuán)既是最早實(shí)施“雙平臺(tái)”上市戰(zhàn)略的房企之一，也是最早明確將住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)分拆在兩個(gè)平臺(tái)上市的發(fā)展商之一。

世茂集團(tuán)于2000年受讓上海萬(wàn)象（集團(tuán)）股份有限公司（600823.SH）的國(guó)家股，成為其第一大股東，并將其更名為上海世茂股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“世茂股份”），主營(yíng)業(yè)務(wù)也逐步從原本的百貨商業(yè)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型。

2001年，世茂集團(tuán)開(kāi)始進(jìn)行“雙平臺(tái)”上市嘗試，于當(dāng)年收購(gòu)了一家香港上市公司東建科訊控股有限公司（0649.HK），將其更名為世茂國(guó)際控股有限公司，定位為境外項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。但是該公司發(fā)展緩慢，主打的黑龍江中俄貿(mào)易綜合體在2006年遭遇俄羅斯“禁商令”政策，商場(chǎng)及酒店的租務(wù)受到嚴(yán)重影響。該公司隨后于2007年被私有化退市。

2006年，世茂集團(tuán)將旗下部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目打包在香港上市，另一上市平臺(tái)世茂房地產(chǎn)控股有限公司（0813.HK，簡(jiǎn)稱(chēng)“世茂房地產(chǎn)”）由此誕生。世茂集團(tuán)成為當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)少有的同時(shí)持有H股和A股上市平臺(tái)的房地產(chǎn)集團(tuán)。

雖然世茂股份和世茂房地產(chǎn)兩家上市公司沒(méi)有直接的股權(quán)關(guān)系，但其實(shí)際控制人均為世茂集團(tuán)的創(chuàng)始人許榮茂，為了解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，當(dāng)時(shí)兩家上市公司約定以開(kāi)發(fā)面積來(lái)劃分各自的業(yè)務(wù)，即由世茂股份發(fā)展小型的住宅項(xiàng)目（20萬(wàn)平方米以下）和商業(yè)項(xiàng)目（10萬(wàn)平方米以下），世茂房地產(chǎn)則發(fā)展大型的住宅項(xiàng)目和綜合項(xiàng)目。

2009年，世茂股份通過(guò)定向增發(fā)，向世茂房地產(chǎn)收購(gòu)位于上海、北京、常熟、常州、蘇州、徐州、嘉興、昆山、沈陽(yáng)、蕪湖等地的多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)到約400萬(wàn)平方米。世茂房地產(chǎn)由此獲持世茂股份約64%的股權(quán)，成為世茂股份的控股股東。

這次重組對(duì)世茂集團(tuán)具有重要的戰(zhàn)略意義。通過(guò)此次交易，兩家上市公司清晰界定了業(yè)務(wù)定位，世茂房地產(chǎn)將專(zhuān)業(yè)從事住宅業(yè)務(wù)和酒店業(yè)務(wù)，世茂股份則專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)，并將逐步淡出住宅業(yè)務(wù)。

2016年，世茂房地產(chǎn)又將所持有的深圳前海世茂金融中心、杭州世茂智慧之門(mén)與南昌世茂APM三個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)售世茂股份，更加明確了兩個(gè)上市平臺(tái)的定位。

此后，世茂集團(tuán)的兩個(gè)上市平臺(tái)均發(fā)展迅速。世茂房地產(chǎn)2017年完成合同銷(xiāo)售金額1007億元，土地儲(chǔ)備擴(kuò)展至全國(guó)47個(gè)城市，共計(jì)4790萬(wàn)平方米。此外，世茂房地產(chǎn)自持已開(kāi)業(yè)的酒店有18家，擁有客房數(shù)量超過(guò)6000間。

世茂股份則成為內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的龍頭之一，聚焦長(zhǎng)三角、環(huán)渤海和海西地區(qū)的一二線(xiàn)發(fā)達(dá)城市，在20多個(gè)城市運(yùn)營(yíng)大型商業(yè)綜合體及少數(shù)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，2017年公司持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)面積達(dá)到125萬(wàn)平方米。

由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)具有前期資金投入大、開(kāi)發(fā)及投資回報(bào)期長(zhǎng)的特點(diǎn)，其與住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)有很大區(qū)別，資本市場(chǎng)對(duì)其估值也有很大不同。通過(guò)分拆成兩個(gè)上市平臺(tái)，不僅從業(yè)務(wù)上各有側(cè)重，也給了資本市場(chǎng)的投資者更加明確的估值依據(jù)。世茂集團(tuán)在這方面布局較早，而且實(shí)現(xiàn)了A股和H股兩個(gè)上市融資平臺(tái)，從日后兩個(gè)平臺(tái)各自的發(fā)展來(lái)看，是比較成功的。

此后，不少上市房企也采取了與世茂集團(tuán)類(lèi)似的思路，分拆商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市。其中，中糧集團(tuán)和首創(chuàng)（2868.HK）分別于2012年和2013年在香港收購(gòu)殼公司，并通過(guò)注入資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)分拆大悅城（0207.HK）和首創(chuàng)鉅大（1329.HK）上市，走的是買(mǎi)殼上市的道路。而越秀地產(chǎn)（0123.HK）在2005年分拆越秀REIT（0405.HK）上市，方興（0817.HK）在2014年分拆金茂酒店（6139.HK）上市，采取的則是分拆獨(dú)立上市的方法。本書(shū)第四章將對(duì)商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)證券化進(jìn)行詳細(xì)介紹。

開(kāi)拓住宅第二戰(zhàn)線(xiàn)

在分拆商業(yè)地產(chǎn)之外，另外一批上市公司則利用第二上市平臺(tái)，開(kāi)辟出住宅業(yè)務(wù)發(fā)展的“第二戰(zhàn)線(xiàn)”，并且通過(guò)區(qū)域劃分等方式，避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。

作為較早在港上市、規(guī)模發(fā)展較快的央企，中國(guó)海外發(fā)展有限公司（0688.HK，簡(jiǎn)稱(chēng)“中海外”）較早嗅到了在香港發(fā)展第二上市平臺(tái)的機(jī)會(huì)和必要性。

2009年9月，中海外和蜆殼電器工業(yè)（集團(tuán)）有限公司（0081.HK，簡(jiǎn)稱(chēng)“蜆殼電器”）發(fā)表聯(lián)合公告，雙方將通過(guò)一系列的重組，實(shí)現(xiàn)中海外對(duì)蜆殼電器的收購(gòu)。

蜆殼電器是一家老牌的家用電器企業(yè)，其主業(yè)為電器生產(chǎn)及銷(xiāo)售，又通過(guò)收購(gòu)，持有了中國(guó)光大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司70%權(quán)益。

交易首先通過(guò)對(duì)蜆殼電器進(jìn)行內(nèi)部重組，將生產(chǎn)及銷(xiāo)售家用電器的業(yè)務(wù)進(jìn)行了剝離。完成后，蜆殼電器僅保留中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，擁有土地儲(chǔ)備約170萬(wàn)平方米。隨后，中海外認(rèn)購(gòu)重組后的蜆殼電器23.08%新發(fā)行股份，涉及資金總額約4.55億港元。接著，中海外又向蜆殼電器的其他股東提出自愿無(wú)條件全面現(xiàn)金收購(gòu)建議，獲得31.36%的股份接納，涉及資金約10.67億港元，中海外至此合共持有蜆殼電器54.44%的股權(quán)，蜆殼電器也更名為中國(guó)海外宏洋集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中海宏洋”）。

收購(gòu)?fù)瓿芍螅泻＜瘓F(tuán)對(duì)兩個(gè)上市平臺(tái)進(jìn)行了分工，中海外專(zhuān)注于一二線(xiàn)城市，而中海宏洋將專(zhuān)注于三線(xiàn)城市。

雖然發(fā)展區(qū)域受到一定限制，但成為中海外旗下企業(yè)之后，在品牌優(yōu)勢(shì)和融資方面，中海宏洋得到母公司的大力支持。而中國(guó)幅員遼闊的三線(xiàn)城市，正處于快速城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的歷史進(jìn)程之中，對(duì)物業(yè)的剛性需求大幅增加，為中海宏洋帶來(lái)了機(jī)遇，令中海宏洋發(fā)展非常迅速，合同銷(xiāo)售金額從2010年的42億港元，上升到2017年的371億港元；土地儲(chǔ)備從完成收購(gòu)時(shí)的170萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)至2017年的1903萬(wàn)平方米。

中海宏洋和中海外的錯(cuò)位發(fā)展和互相配合，在中海外收購(gòu)中信資產(chǎn)包的運(yùn)作中，體現(xiàn)得淋漓盡致。

2016年，在中海外完成收購(gòu)中信資產(chǎn)包3155萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備后，中海宏洋宣布以約35億元的代價(jià)，向中海外收購(gòu)一家目標(biāo)公司，其物業(yè)組合包括位于新興三線(xiàn)城市的住宅發(fā)展項(xiàng)目，總建筑面積約952萬(wàn)平方米，其中很大一部分來(lái)自中信資產(chǎn)包。通過(guò)這一運(yùn)作，中海宏洋幫助中海外消化了收購(gòu)回來(lái)的三線(xiàn)城市資產(chǎn)，自身發(fā)展規(guī)模也得到壯大，充分體現(xiàn)了“雙平臺(tái)”的優(yōu)勢(shì)。

中海外收購(gòu)?fù)槡る娖鳎蜷_(kāi)了上市房企收購(gòu)香港殼公司的大門(mén)，引發(fā)其他內(nèi)地房企也都躍躍欲試。

2012年5月，招商局地產(chǎn)控股股份有限公司（000024.SZ，簡(jiǎn)稱(chēng)“招商地產(chǎn)”）以1.99億港元，收購(gòu)香港上市公司東力實(shí)業(yè)控股有限公司（0978.HK，簡(jiǎn)稱(chēng)“東力實(shí)業(yè)”）70.18%的股權(quán)，新增加了一個(gè)海外上市平臺(tái)。

東力實(shí)業(yè)原本主要從事消費(fèi)電子產(chǎn)品的制造及貿(mào)易業(yè)務(wù)。收購(gòu)?fù)瓿珊螅猩痰禺a(chǎn)迅速啟動(dòng)了對(duì)東力實(shí)業(yè)的資產(chǎn)注入。東力實(shí)業(yè)通過(guò)發(fā)售股份和支付現(xiàn)金，向招商地產(chǎn)收購(gòu)多家附屬公司的股權(quán)，其物業(yè)組合包括在4個(gè)目標(biāo)城市（佛山、廣州、重慶及南京）的11個(gè)項(xiàng)目，總代價(jià)約67億港元。

由于收購(gòu)資產(chǎn)規(guī)模相對(duì)于東力實(shí)業(yè)原本的規(guī)模較大，構(gòu)成“非常重大的收購(gòu)事項(xiàng)”。同時(shí)，由于注資在招商地產(chǎn)獲得東力實(shí)業(yè)控制權(quán)的24個(gè)月內(nèi)進(jìn)行，構(gòu)成了反向收購(gòu)，東力實(shí)業(yè)需要作為新上市申請(qǐng)人，按照IPO的方式處理，因此流程較為復(fù)雜。

最終在2013年10月，東力實(shí)業(yè)完成了反向收購(gòu)，實(shí)現(xiàn)了新上市。隨后，東力實(shí)業(yè)更名為招商局置地有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“招商局置地”）。

為了解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，招商地產(chǎn)和招商局置地按照進(jìn)入?yún)^(qū)域進(jìn)行了劃分，招商局置地獲得廣州、重慶、佛山和南京這4個(gè)城市的發(fā)展權(quán)，并有優(yōu)先發(fā)展權(quán)進(jìn)入招商地產(chǎn)尚未進(jìn)入的城市。而招商地產(chǎn)則繼續(xù)擁有其原有已進(jìn)入的21個(gè)城市的發(fā)展權(quán)，包括除廣州外的北京、上海、深圳3個(gè)一線(xiàn)城市。

此后，招商局置地的發(fā)展仍以上述4個(gè)城市為主，僅新進(jìn)入少數(shù)幾個(gè)新城市。2017年，招商局置地的合同銷(xiāo)售金額約242億元，土地儲(chǔ)備約573萬(wàn)平方米。而隨著2015年招商蛇口（001979.SZ）重組完成，招商局置地作為招商蛇口的海外上市平臺(tái)，角色也更加明晰。

“雙子星”的競(jìng)爭(zhēng)難題

與中海系以城市層級(jí)劃分、招商系以城市區(qū)域劃分不同，部分房企在實(shí)施“雙平臺(tái)”上市戰(zhàn)略的時(shí)候，并沒(méi)有對(duì)兩個(gè)平臺(tái)的發(fā)展區(qū)域進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，而是形成各自交錯(cuò)發(fā)展的局面。保利系和金地系就呈現(xiàn)出這個(gè)趨勢(shì)。

保利系的香港上市平臺(tái)保利置業(yè)集團(tuán)有限公司（0119.HK，簡(jiǎn)稱(chēng)“保利置業(yè)”）原本為一家多元化的綜合企業(yè)，業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、能源供應(yīng)、工業(yè)生產(chǎn)等。2005年，該公司由新海康航業(yè)投資有限公司更名為保利（香港）投資有限公司，開(kāi)始以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，并于2012年更名為上述的保利置業(yè)。

2005年開(kāi)始，保利集團(tuán)多次對(duì)保利置業(yè)注入土地資產(chǎn)，比如2009年，保利置業(yè)以向母公司配發(fā)股份的方式，以27.42億港幣的代價(jià)向母公司收購(gòu)位于上海、深圳、海南、佛山和蘇州的5個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)到210萬(wàn)平方米。在母公司的推動(dòng)下，保利置業(yè)發(fā)展迅速，2007年至2017年，保利置業(yè)的合同銷(xiāo)售額從23億元增加至約402億元。

2006年，保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的A股上市平臺(tái)保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（600048.SH，簡(jiǎn)稱(chēng)“保利地產(chǎn)”）在上海證券交易所掛牌上市，保利地產(chǎn)也開(kāi)始進(jìn)入高速發(fā)展階段，2006年至2017年，保利地產(chǎn)的合同銷(xiāo)售額從84億元增加至約3092億元。

保利置業(yè)和保利地產(chǎn)雖然同屬于保利集團(tuán)，但卻并不像中海外和中海宏洋那樣，屬于母子公司的關(guān)系，而是兄弟公司的關(guān)系。其在業(yè)務(wù)范圍的劃分上，也并沒(méi)有像中海系或者招商系那樣做出非常明確的劃分。

在發(fā)展區(qū)域上，于2017年年底，保利地產(chǎn)以北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市為核心，覆蓋珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀、中部、成渝、海西等主要經(jīng)濟(jì)區(qū)的92個(gè)城市。保利置業(yè)則主要布局于長(zhǎng)三角、珠三角、西南等地區(qū)，覆蓋全國(guó)22個(gè)城市。

隨著雙方各自發(fā)展壯大，業(yè)務(wù)拓展區(qū)域開(kāi)始出現(xiàn)重合，如在4個(gè)一線(xiàn)城市中，北京由保利地產(chǎn)獨(dú)占，深圳由保利置業(yè)控制，但廣州和上海則由雙方同時(shí)進(jìn)入，在武漢、佛山等重點(diǎn)二線(xiàn)城市，雙方的業(yè)務(wù)也開(kāi)始互相覆蓋。

保利“雙子星”之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，引起了母公司保利集團(tuán)的關(guān)注，并開(kāi)始推進(jìn)問(wèn)題的解決。

2017年12月1日，保利地產(chǎn)公告稱(chēng)，擬以23.82億元現(xiàn)金從母公司保利集團(tuán)手中收購(gòu)保利香港控股50%股權(quán)，并按照50%的持股比例承接該公司應(yīng)償還保利集團(tuán)的股東借款本金及利息約27.71億元。由于保利香港控股持有保利置業(yè)39.66%的股份，保利地產(chǎn)也因而間接獲得保利置業(yè)19.38%股份。

根據(jù)保利地產(chǎn)的公告，本次交易的目的是以保利地產(chǎn)為核心對(duì)保利集團(tuán)境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，逐步解決保利地產(chǎn)和保利置業(yè)的潛在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)境內(nèi)新增的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均由保利地產(chǎn)為主進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

而在金地系的“雙平臺(tái)”戰(zhàn)略中，兩個(gè)平臺(tái)的發(fā)展區(qū)域也出現(xiàn)重疊問(wèn)題。

2012年，金地（集團(tuán)）股份有限公司（600383.SH，簡(jiǎn)稱(chēng)“金地集團(tuán)”）以16.54億港元的代價(jià)收購(gòu)小型發(fā)展商星獅地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司（0535.HK，簡(jiǎn)稱(chēng)“星獅地產(chǎn)”）56.05%股份，而后通過(guò)對(duì)剩余股份進(jìn)行全面要約收購(gòu)，持股比例進(jìn)一步達(dá)到63.19%。隨后，星獅地產(chǎn)更名為金地商置集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“金地商置”），成為金地集團(tuán)唯一海外上市平臺(tái)。

收購(gòu)之初，金地集團(tuán)計(jì)劃將金地商置打造成為商業(yè)物業(yè)的發(fā)展和持有平臺(tái)。但是從后來(lái)的發(fā)展來(lái)看，金地商置在住宅方面的發(fā)展速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其在商業(yè)物業(yè)方面的發(fā)展。

2013年，金地集團(tuán)向金地商置注入6個(gè)住宅物業(yè)，此外金地商置也積極對(duì)外大筆購(gòu)入土地。特別是在2016年，金地商置成功收購(gòu)廣州廣電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)股份有限公司74%股權(quán)，新增約420萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。金地商置的土地儲(chǔ)備從2013年的不足100萬(wàn)平方米，增加至2017年的1371萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額也從2013年的42億元，上升至2017年的452億元。

與此同時(shí)，金地集團(tuán)的發(fā)展規(guī)模遠(yuǎn)比金地商置的規(guī)模要大，2017年的合同銷(xiāo)售額達(dá)到1400億元，總土地儲(chǔ)備約3800萬(wàn)平方米。在金地商置擴(kuò)張的過(guò)程中，不可避免地和金地集團(tuán)的發(fā)展區(qū)域形成重疊，雙方在武漢、上海、長(zhǎng)沙、杭州等重點(diǎn)發(fā)展城市，均是互相覆蓋。

而商業(yè)方面，金地商置的發(fā)展反而較為緩慢，在租物業(yè)主要包括深圳威新科技園一二期等數(shù)處物業(yè)，在建則有深圳威新科技園第三期，以及淮安、南京、蘇州的數(shù)處商業(yè)物業(yè)。

對(duì)此，資本市場(chǎng)有聲音認(rèn)為，金地商置需要在住宅物業(yè)發(fā)展方面實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模快速擴(kuò)張，以銷(xiāo)售的高周轉(zhuǎn)資金，促進(jìn)持有型物業(yè)發(fā)展，類(lèi)似萬(wàn)達(dá)的“以住養(yǎng)商”。但資本市場(chǎng)仍期待保利系和金地系兩個(gè)平臺(tái)能夠進(jìn)一步優(yōu)化和明確彼此地位，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)平臺(tái)更好的發(fā)展。

新業(yè)務(wù)的孵化器

在分拆商業(yè)和住宅業(yè)務(wù)之外，部分房企還利用第二個(gè)上市平臺(tái)，進(jìn)行房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的拓展，其中就包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和綠地集團(tuán)。

2010年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司（3377.HK，簡(jiǎn)稱(chēng)“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”）收購(gòu)奇盛（集團(tuán)）有限公司（0174.HK，簡(jiǎn)稱(chēng)“奇盛”）約70%的股權(quán)，奇盛隨后更名為盛洋投資（控股）有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“盛洋投資”）。

奇盛原本的核心業(yè)務(wù)為貿(mào)易、房地產(chǎn)投資和證券投資等。作為收購(gòu)過(guò)程的一部分，奇盛進(jìn)行了業(yè)務(wù)重組，將所有貿(mào)易業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離。重組之后，奇盛的物業(yè)部分，僅持有上海的瑞安廣場(chǎng)和永新大廈的部分單位。

收購(gòu)?fù)瓿芍螅h(yuǎn)洋地產(chǎn)并沒(méi)有如其他上市公司一樣，對(duì)盛洋注入商業(yè)物業(yè)或者住宅項(xiàng)目，而是計(jì)劃將其打造成房地產(chǎn)基金的投資平臺(tái)，開(kāi)拓輕資產(chǎn)的發(fā)展模式。

在發(fā)展基金的道路上，盛洋投資也經(jīng)歷了一番探索。2011年，盛洋投資與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以及國(guó)際著名投資基金KKR共同成立物業(yè)投資基金SPRE，主力投資中國(guó)內(nèi)地項(xiàng)目。2014年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)向SPRE出售位于7個(gè)城市的9個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，代價(jià)約4.63億美元。

但是，這些項(xiàng)目所在的二三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡不振，項(xiàng)目售價(jià)低迷，導(dǎo)致SPRE基金毛利率下跌及存貨減值負(fù)擔(dān)增加。2015年，SPRE錄得非現(xiàn)金虧損約10.12億港元，導(dǎo)致持股50%的盛洋投資也遭受?chē)?yán)重虧損。2016年，盛洋投資出售了其于SPRE基金持有的全部權(quán)益。

盛洋投資的境外投資業(yè)務(wù)則表現(xiàn)不錯(cuò)，2015年，盛洋投資完成了對(duì)美國(guó)GR Realty基金的投資，該基金主要從事商業(yè)房地產(chǎn)收購(gòu)及資產(chǎn)管理，2015年末擁有或管理的投資組合包括位于美國(guó)21個(gè)州的75 項(xiàng)商業(yè)物業(yè)。2015年，盛洋投資就從GR Realty錄得分派股息約為1020萬(wàn)港元，2017年派息已上升至3710萬(wàn)港元。目前，盛洋投資的投資重心已經(jīng)由中國(guó)內(nèi)地移至境外市場(chǎng)。

另一巨頭綠地集團(tuán)，則將其收購(gòu)的境外上市平臺(tái)用作發(fā)展房地產(chǎn)金融及“房地產(chǎn)+醫(yī)康養(yǎng)、文商旅、運(yùn)動(dòng)休閑”等新興產(chǎn)業(yè)。

2013年，綠地集團(tuán)以約30億港元的代價(jià)，認(rèn)購(gòu)盛高置地（控股）有限公司（0337. HK，簡(jiǎn)稱(chēng)“盛高置地”）增發(fā)的普通股及可換股優(yōu)先股，獲得盛高置地?cái)U(kuò)大股本后60%的股份，盛高置地隨后更名為綠地香港控股有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“綠地香港”）。

收購(gòu)之后，綠地香港兩條腿走路，一方面是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，合同銷(xiāo)售金額從2013年的35億元，增加至2017年的301億元，土地儲(chǔ)備達(dá)到1900萬(wàn)平方米，主要分布在泛長(zhǎng)江三角洲及泛珠江三角洲。

另一方面，綠地香港大力在房地產(chǎn)金融及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上發(fā)力，積極探索利用主業(yè)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)及創(chuàng)新的發(fā)展模式。

2015年，綠地香港成立上海綠地金融信息服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“綠地金服”），打造涵蓋理財(cái)投資、社交金融、小區(qū)金融在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。綠地金服旗下道堃資產(chǎn)管理發(fā)展勢(shì)頭迅猛，積極拓展與百?gòu)?qiáng)房企的合作，2017年年底資產(chǎn)規(guī)模已逾100億元。

同時(shí)，綠地香港瞄準(zhǔn)內(nèi)地消費(fèi)升級(jí)、用戶(hù)需求升級(jí)等市場(chǎng)機(jī)遇，全面布局醫(yī)康養(yǎng)、文商旅、運(yùn)動(dòng)休閑等房地產(chǎn)相關(guān)新興產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建全生命周期的產(chǎn)業(yè)鏈。2018年，綠地香港與上海國(guó)際醫(yī)學(xué)中心、澳大利亞莫朗國(guó)際健康集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，在上海落地首個(gè)阿茲海默癥專(zhuān)業(yè)照護(hù)機(jī)構(gòu)，在昆明滇池畔落地綠地春城滇池健康國(guó)際示范城，在醫(yī)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的發(fā)展上邁出重要一步。

“雙平臺(tái)”的資本意義

為何這么多的房企在擁有一個(gè)上市平臺(tái)之后，還不遺余力地希望拓展出另外一個(gè)上市平臺(tái)？

如前面所述，“雙平臺(tái)”戰(zhàn)略對(duì)于房企的業(yè)務(wù)發(fā)展有良好的促進(jìn)作用，無(wú)論是分拆商業(yè)、住宅業(yè)務(wù)，還是開(kāi)拓新業(yè)務(wù)，新平臺(tái)都有助上市公司更好地聚焦自身的優(yōu)勢(shì)，給資本市場(chǎng)傳遞一個(gè)清晰的定位。

當(dāng)然，兩個(gè)上市平臺(tái)的業(yè)務(wù)分工，也需要非常清晰地進(jìn)行區(qū)分，才能夠更好地發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，起到“一加一大于二”的效果。如果雙方的定位不清晰，可能造成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和內(nèi)部資源消耗，反而削弱彼此的競(jìng)爭(zhēng)力。

綜合上面的案例可以看到，房企拓展“雙平臺(tái)”上市，主要分為兩種模式：一種是先有A股上市公司，再增加一個(gè)H股上市公司；另一種是先有H股上市公司，再增加一個(gè)H股上市公司，可以簡(jiǎn)稱(chēng)為“A+H”或者“H+H”兩種形式。

究其原因，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司的A股上市平臺(tái)非常珍貴，無(wú)論是新上市還是借殼，審批都極其嚴(yán)格。相比之下，房地產(chǎn)公司在香港資本市場(chǎng)買(mǎi)“殼”的成本并不高，如果上市公司收購(gòu)的是資產(chǎn)較為干凈的“純殼”，價(jià)格普遍僅需要數(shù)億港元。收購(gòu)程序也相對(duì)簡(jiǎn)單，最重要的是價(jià)格合理、“殼”公司的股東認(rèn)可。

一旦擁有了香港上市平臺(tái)后，上市公司就打開(kāi)了在國(guó)際資本市場(chǎng)進(jìn)行融資和資本運(yùn)作的窗口，特別是對(duì)于原本僅在A股上市的公司，“雙平臺(tái)”上市的效果更加顯著。

股權(quán)融資方面，在A股平臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行定向增發(fā)，審批都受到嚴(yán)格的限制。而在香港資本市場(chǎng)則沒(méi)有太多監(jiān)管上的要求，而且手段非常靈活。2013年，招商局置地就通過(guò)發(fā)售股份和支付現(xiàn)金，向招商地產(chǎn)收購(gòu)11個(gè)項(xiàng)目。在大悅城2013年向中糧集團(tuán)收購(gòu)資產(chǎn)的過(guò)程中，也充分采取了向中糧集團(tuán)定向增發(fā)、向其他機(jī)構(gòu)投資者配售等股權(quán)融資手段。

債券融資方面，雖然境外上市平臺(tái)剛開(kāi)始發(fā)展時(shí)一般規(guī)模較小，但是因?yàn)槠浔澈笥心腹镜膹?qiáng)大支持，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)其評(píng)級(jí)一般都較高，融資成本也因而較低。如中海宏洋就在2013年獲得穆迪、標(biāo)普及惠譽(yù)的投資級(jí)評(píng)級(jí)，其于2014年1月發(fā)行的5年期4億美元公司債，票面息率僅為5.125%。

在利用香港上市平臺(tái)拓展融資渠道方面，綠地香港是一個(gè)經(jīng)典例子。其納入綠地集團(tuán)體系之后，在境外的融資動(dòng)作令人應(yīng)接不暇：2013年，綠地香港發(fā)行7億美元3年期公司債，票面息率為4.75%；2014年發(fā)行15億元人民幣點(diǎn)心債，票面息率為5.5%，又發(fā)行5億美元公司債，票面息率為4.375%；2015年，綠地香港進(jìn)行配售，融資17億港元；2016年，發(fā)行1.2億美元的高級(jí)永久資本證券及4.54億美元3年期公司債，后者票面息率僅為3.875%。上述持續(xù)不斷的融資動(dòng)作為綠地香港自身的發(fā)展籌集了大量資金，有力地促進(jìn)了其新業(yè)務(wù)的開(kāi)展。

回顧這股“雙平臺(tái)”上市熱潮，是房地產(chǎn)上市公司適應(yīng)行業(yè)“新常態(tài)”、業(yè)務(wù)發(fā)展日益成熟的表現(xiàn)，也是其對(duì)資本市場(chǎng)的理解日益加深、資本運(yùn)作的技巧日益豐富的結(jié)果。

分拆商業(yè)和不同區(qū)域的住宅業(yè)務(wù)，反映的是存量市場(chǎng)崛起、樓市區(qū)域分化的大背景；發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)金融和房地產(chǎn)基金，體現(xiàn)的是房地產(chǎn)金融化加劇、輕資產(chǎn)運(yùn)作需求增強(qiáng)的趨勢(shì)。行業(yè)的這些要求又推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)去親近和融入資本市場(chǎng)，找到更多的融資途徑和資本運(yùn)作手段，為實(shí)現(xiàn)自身的戰(zhàn)略服務(wù)。