1.2 房價過快上漲與經濟發展隱患

自1998年我國實行商品房改革以來，商品房交易市場得到了迅猛的發展，出現了房屋交易量和價格同時快速上漲的局面（見圖1—1至圖1—3）。

圖1—1 2001—2011年我國商品房屋銷售面積（單位：萬平方米）

資料來源：歷年《中國房地產統計年鑒》。

圖1—2 2001—2011年我國商品房屋銷售額（單位：億元）

資料來源：歷年《中國房地產統計年鑒》。

圖1—3 2001—2011年我國商品房屋平均銷售價格（單位：元/平方米）

資料來源：歷年《中國房地產統計年鑒》。

如圖1—1至圖1—3所示，2001—2011年的11年間，我國商品房屋的銷售面積增長了約5倍，銷售額則增長了近12倍。全國商品房屋每平方米的平均銷售價格，由2001年的略高于2000元，上漲到了2011年的5375元，而許多大中城市房價更是出現了10倍以上的漲幅。

房地產價格的飆升，加大了人們對中國房地產泡沫的疑慮。一般而言，房價占收入比、空置率和房屋租售比是判斷一國房地產泡沫的重要指標。根據2011年《全國35個大中城市房價收入比排行榜》，全國總體的房價收入比達到了7.4，深圳、廈門、杭州、上海、北京等城市的房價收入比甚至超過了10。國際一般認為該指數的安全線是6，而35個被調查城市中，僅有呼和浩特和貴陽兩座城市的房價收入比低于6。再看租售比，它是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。一個地區的房地產在運行狀況良好的情況下，租售比一般介于1∶300與1∶200之間。上海易居房地產研究院的調查顯示，2011年北京、上海地區房屋租售比平均水平約為1∶400，中心地段則達到1∶500，顯然超過了警戒線。這意味著房產的投資價值相對變小，而樓市泡沫正在不斷地積聚?？罩寐适侵改骋粫r點上，一個地區空置房屋面積占房屋總面積的比例。國際通行慣例認為空置率應介于5％~10％之間。雖然我國目前沒有對空置率進行統計，但一些非官方機構的調查統計資料顯示，我國大中城市普遍存在空置率超過20%的情況。

房地產價格的快速上漲和潛在的資產泡沫，已經成為中國經濟發展的極大隱患，成為影響我國經濟穩定、協調以及可持續發展的主要因素之一。

首先，從微觀個體的角度而言，持續的房地產價格上漲使得過多的資本積聚于房地產行業。農民荒于勞作，工人不事生產，企業不專心主營業務生產，國際熱錢和游資也大量投資于國內房地產行業，極易造成資源的錯配和過度的投機行為。特別是近幾年，各地“地王頻現”，大量的中央和地方國有企業積極發展房地產行業 （見表1—1），眾多民營企業和外國投資者也參與其中，進一步推高了土地和房產價格。房地產行業的利潤也逐漸成為各地企業稅后利潤的重要組成部分。長此以往，必將造成其他實業生產的荒廢、產業空心化和實體經濟的萎縮。一旦房地產泡沫破滅，必將導致大量企業破產，國際熱錢也將大規模地撤出中國市場，造成國內外經濟的雙重危機，致使中國經濟陷入長期的蕭條。

資料來源：國務院國有資產監督管理委員會。

此外，對于居民消費而言，過快上漲的房價，加大了普通居民的購房負擔，抑制了居民除房產外的日常消費，進一步加大了我國拉動內需、經濟轉型的難度，也加大了中國社會的貧富差距，使得低收入者深受其害，容易造成嚴重的社會問題和政治動蕩。

其次，房地產價格的持續上漲加劇了金融體系的系統性風險。房地產業投資規模大、周期長、風險較大，對金融機構融資的依賴程度高。由于我國的資本市場融資體系相對落后，房地產業主要由銀行信貸提供融資需求，也就意味著房地產業的風險高度集中于銀行體系。據不完全統計，2009年以來，銀行體系向外投放的20多萬億元信貸中，超過50%投資于樓市與土地。房地產業及其相關聯的投資、建筑業以及消費者的信用風險，全部被銀行體系承擔。在房價上漲時，信貸資金都集中發展房地產行業，潛在的風險被忽視了。一旦房地產市場泡沫破滅，大量的房地產資產將變為有毒資產，房地產企業的運營風險和消費者的信貸風險就會直接轉化為對銀行的違約風險。金融體系的脆弱性和風險的高度傳染性，將直接引發金融危機，并導致經濟危機的全面爆發。

最后，房價的高漲也制約了我國的經濟結構調整、產業升級、技術革新和新興產業的發展，透支了我國經濟長期增長的動力。自改革開放以來，我國依靠出口和投資拉動的經濟發展戰略，取得了舉世矚目的經濟發展成就，但也造成了我國產品自主研發的比例較低，核心技術和零部件被西方發達國家掌握。一國經濟的核心競爭力主要由該國的技術水平和科技能力決定，新技術和新產品的研發對于提升一國的核心競爭力具有重大意義，但前期投入較大，見效慢，風險較高。在房價持續上漲的情況下，房地產投資成為了一種回報率高、見效快的投資項目，必然吸引大量的實業資本轉向房地產行業而忽略了技術創新，產業結構的調整也會因為房地產市場的蓬勃發展而受到制約。長此以往，缺乏核心技術的中國產品將逐漸喪失國際競爭力。一旦房地產泡沫破滅，中國將同時面臨國內市場低迷和國際需求下降的局面，經濟極易陷入長期的衰退。