1.3 房地產(chǎn)市場調(diào)控與保增長

我國投資拉動型的經(jīng)濟增長戰(zhàn)略，使得房地產(chǎn)業(yè)一直以來都是推動中國經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。特別是在2008年全球經(jīng)濟危機爆發(fā)之后，中國的出口需求急劇萎縮。為了保持經(jīng)濟增長，我國政府推出了大規(guī)模的經(jīng)濟刺激政策，以彌補出口下降所導(dǎo)致的需求不足。從實際效果來看，投資在拉動經(jīng)濟增長中的作用被進一步強化了，而相當(dāng)部分的資金投資到了房地產(chǎn)行業(yè)。如圖1—4所示，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出加速增長的態(tài)勢。2011年，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資（主要指房地產(chǎn)開發(fā)投資）保持較高增速。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，同比增長27.9%。其中住房開發(fā)投資達到了44308億元，同比增長30.2%。

圖1—4 1997—2011年我國房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資的增長情況（單位：億元）

資料來源：歷年《中國統(tǒng)計年鑒》。

房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，使得中國經(jīng)濟增長存在越來越明顯的房地產(chǎn)依賴性，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國拉動投資、消費和經(jīng)濟增長的重要動力之一。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)成為我國固定資產(chǎn)投資中的重要組成部分（見圖1—5）。房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資帶來的固定資本形成價值，會被直接地歸入到支出法國內(nèi)生產(chǎn)總值中的資本形成總額，而且房地產(chǎn)行業(yè)的固定資產(chǎn)是建筑，其存續(xù)及折舊的期限長，對于經(jīng)濟發(fā)展的后續(xù)影響非常大。回顧近年房地產(chǎn)投資所形成的固定資產(chǎn)規(guī)模，2003—2009年，中國房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資規(guī)模接近20萬億元，占到全部固定資產(chǎn)投資總額的23%，僅次于制造業(yè)的投資規(guī)模。房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資占GDP的比例則超過了10%，遠遠高于同期西方國家的投資水平。（注：OECD Factbook 2009 顯示，英國、德國、法國、意大利、加拿大、日本和美國七大工業(yè)國家20世紀70年代至2006年房地產(chǎn)投資占GDP的比例分別為3.6%、6.5%、5.4%、5.2%、5.9%、5.7%和4.7%。）2010年與房地產(chǎn)投資相關(guān)的增加值（房地產(chǎn)固定資本形成、居民房地產(chǎn)消費等）總計超過了10萬億元，約占同期全國GDP的26%（見表1—2）。

圖1—5 1997—2010年我國房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例及其占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比例

資料來源：歷年《中國統(tǒng)計年鑒》。

資料來源：歷年《中國統(tǒng)計年鑒》。

如果考慮到房地產(chǎn)行業(yè)投資所帶動的相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)的投資和生產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)對投資和經(jīng)濟增長的推動作用將進一步增強。如圖1—6所示，自1999年以來，房地產(chǎn)增長較快的省份也是經(jīng)濟發(fā)展較快的省份。

圖1—6 1999—2007年房地產(chǎn)投資與人均GDP

注：縱軸表示房地產(chǎn)投資占GDP的比例，而橫軸表示人均GDP。

資料來源：Chen et al.（2011）。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)也是提供就業(yè)，提高居民收入水平的一個重要行業(yè)。僅房地產(chǎn)業(yè)本身，2003—2010年，就業(yè)人數(shù)就由120萬人增至211萬人。其間接拉動的中介服務(wù)、裝修、建筑業(yè)、建材制造業(yè)，更是成為解決居民就業(yè)的重要行業(yè)。此外，房地產(chǎn)消費，也是居民日常消費的重要組成部分。一般而言，房地產(chǎn)“消費”不包括房產(chǎn)購置費用，而是指真正用于房產(chǎn)消費的行為，即居住的支出，房屋租賃以及裝修、維護等費用。對于自有住房則將房屋購置價格折算為無限期的等額的房租，作為“自我租賃”的房屋消費計算。如果按照“自我租賃”來對房地產(chǎn)消費進行估計，2009年中國房地產(chǎn)消費達3.35萬億元，占GDP總量的9%以上，即使僅僅計算城鎮(zhèn)居民“居住”項目的消費支出，2010年也已接近9000億元，在居民的日常消費中占有重要地位（見圖1—7）。

圖1—7 2001—2010年我國城鎮(zhèn)居民居住消費總支出（單位：億元）

資料來源：歷年《中國統(tǒng)計年鑒》。

再次，房地產(chǎn)行業(yè)的土地出讓收入，是地方政府財政收入的重要來源。如北京市2011年土地出讓金總計為741.9億元，占直轄市財政總收入3006.3億元的近四分之一。從全國來看，2010年全國土地出讓收入達2.9萬億元，占地方財政總收入7.3萬億元的39.7%。房地產(chǎn)投資熱潮帶來的高地價，成為地方政府獲得收入的重要來源，并且在2007年之后呈現(xiàn)明顯的上升趨勢，2010年僅直接與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收（房產(chǎn)稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）就已經(jīng)占到地方稅收收入的近20%（見圖1—8和表1—3）。

圖1—8 2007—2010年我國與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收增長情況（單位：億元）

資料來源：歷年《中國統(tǒng)計年鑒》。

資料來源：歷年《中國統(tǒng)計年鑒》。

倘若再考慮房地產(chǎn)信貸對于金融體系的重要性，可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從金融、財政、消費、投資各方面深刻地影響著中國當(dāng)前的經(jīng)濟增長。雖然從長期來講，擺脫對房地產(chǎn)的依賴，有利于經(jīng)濟的健康發(fā)展和社會福利的增加，但短期內(nèi)嚴格地調(diào)控房地產(chǎn)極易傷害當(dāng)前的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和金融體系。過度地打壓房地產(chǎn)行業(yè)，會導(dǎo)致投資需求下降，經(jīng)濟增速下滑；政府財政赤字增加，短期內(nèi)加重地方政府的債務(wù)負擔(dān)，進一步加大地方政府融資平臺的風(fēng)險；銀行體系風(fēng)險增大，不良貸款增加；失業(yè)率上升，居民的收入下降，對本來就較為疲軟的內(nèi)需產(chǎn)生極大的負面作用。一旦超出其可以承受的臨界范圍，必然造成連鎖的危機反應(yīng)，導(dǎo)致經(jīng)濟下滑，甚至出現(xiàn)經(jīng)濟安全和社會穩(wěn)定失控的局面。