第三節(jié) 住房抵押權(quán)變更登記問題的解決

個(gè)人住房抵押權(quán)變更問題是建設(shè)銀行RMBS試點(diǎn)中的一個(gè)基礎(chǔ)性問題，一開始就引起了協(xié)調(diào)小組的高度重視。在2005年3月21日協(xié)調(diào)小組的成立會(huì)議上，這個(gè)問題就被列入到任務(wù)單中，建設(shè)部接下了這個(gè)課題，在較短的時(shí)間里提出了解決問題的方案，它們?cè)?005年5月16日下發(fā)了《建設(shè)部關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記有關(guān)問題的試行通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），明確了解決這一問題的辦法：即批量變更、公告通知、快速辦理，加快信息化建設(shè)。

一、批量變更

針對(duì)個(gè)人住房抵押貸款抵押權(quán)變更登記中存在的費(fèi)時(shí)費(fèi)錢的問題，建設(shè)部的《通知》把批量變更登記作為解決問題的基本方針。《通知》指出：有下列情形之一的，可以按本通知的規(guī)定，批量辦理個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記：（1）金融機(jī)構(gòu)與依法設(shè)立的信托投資公司或中國(guó)銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的其他機(jī)構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定，以個(gè)人住房抵押貸款證券化為目的設(shè)立信托時(shí)，需要將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放或持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)及相應(yīng)的住房抵押權(quán)批量轉(zhuǎn)讓給受托機(jī)構(gòu)的；（2）前述特定目的信托存續(xù)期間，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)合同的約定進(jìn)行債權(quán)回購(gòu)，或受托機(jī)構(gòu)發(fā)生變更的。這兩種情況，一是指把個(gè)人住房抵押貸款放入資產(chǎn)池去進(jìn)行證券化時(shí)，抵押權(quán)可以批量變更登記；二是指萬一進(jìn)入資產(chǎn)池的個(gè)人住房抵押貸款被發(fā)起機(jī)構(gòu)回購(gòu)，或者是受托機(jī)構(gòu)改變時(shí)，抵押權(quán)也可以批量變更登記。后一種情況，實(shí)際上是進(jìn)行第二次變更登記情況下的批量處理。

《通知》提出的批量辦理變更登記，是解決這一問題的最佳選擇。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家開展證券化時(shí)，通常也是這么做的。當(dāng)然，如果有一個(gè)統(tǒng)一的電子登記系統(tǒng)，這個(gè)問題在技術(shù)上會(huì)變得非常容易。在尚未建立這樣一個(gè)系統(tǒng)的情況下，批量辦理也是可以做到的。與個(gè)別處理相比，批量處理的主要做法，是只變更抵押權(quán)人的登記，其他要素都不作變更。這樣處理，可以達(dá)到最主要的目的。抵押權(quán)之所以重要，是因?yàn)樵诮杩钊艘蚱飘a(chǎn)或其他原因無法償還貸款時(shí)，抵押權(quán)人可以通過處理抵押物獲得補(bǔ)償。而變更了抵押權(quán)人的登記，一旦借款人出現(xiàn)無法償付的問題，其他人就無權(quán)處置被抵押的物品。這就是說，變更抵押權(quán)人就可以起到對(duì)抗善意第三方的作用，即使有些要素尚未變更，也不影響這種作用的發(fā)揮。具體處理時(shí)，可以追溯以前的登記內(nèi)容。

二、公告通知

所謂公告通知，是指通過在有關(guān)的媒體上刊登抵押權(quán)變更的公告，以通知借款人，讓其知道他的抵押貸款已經(jīng)證券化，抵押權(quán)已從貸款銀行轉(zhuǎn)到信托機(jī)構(gòu)。這樣做，是為了滿足《物權(quán)法》關(guān)于抵押權(quán)變更后應(yīng)通知抵押貸款借款人的要求。而之所以要讓借款人知道這一情況，是為了在今后處理抵押物時(shí)對(duì)抗第三人以及取得借款人的配合。在《通知》中，規(guī)定證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)在批量變更抵押權(quán)的登記后，無須逐一通知借款人，只需要在規(guī)定的有關(guān)媒體上刊登一則公告，說明抵押權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，就視同通知了借款人。這樣做，實(shí)際上只是給了證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)一個(gè)合法的免責(zé)權(quán)利，因?yàn)榭傆幸恍┙杩钊宋匆姷焦?。但是，由于需要處理抵押物本身是一種小概率事件，萬一出現(xiàn)某個(gè)借款人因破產(chǎn)無力還貸而需要處置抵押品，信托機(jī)構(gòu)可以個(gè)別通知該借款人，不會(huì)因此帶來法律糾紛。

三、快速處理

批量處理的主要目的是為加快抵押權(quán)變更的登記速度。由于批量處理時(shí)只變更抵押權(quán)人一項(xiàng)內(nèi)容，比起單個(gè)處理來，肯定減少了許多工作量，因而也必然會(huì)節(jié)省許多時(shí)間。但是，如果沒有規(guī)定批量處理的最長(zhǎng)時(shí)間，也可能會(huì)給登記機(jī)關(guān)消極怠工留下空間，因此，《通知》明確規(guī)定：“申請(qǐng)個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記，資料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)作出決定受理，并出具受理通知書；資料不齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知申請(qǐng)人補(bǔ)齊，以申請(qǐng)人補(bǔ)齊資料之日作為受理日?！薄芭哭k理個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記，以一份他項(xiàng)權(quán)證或一筆抵押登記為一起業(yè)務(wù)計(jì)算，一次受理200份以下的，5個(gè)工作日內(nèi)完成；200份以上的，可適當(dāng)增加工作日，但最長(zhǎng)不得超過15日。”作出這樣的規(guī)定，就從制度上保證了批量處理的時(shí)效。

四、加快信息系統(tǒng)建設(shè)

要從根本上解決個(gè)人住房抵押貸款證券化中抵押權(quán)的變更登記問題，除了制度建設(shè)，還必須加快住房抵押登記系統(tǒng)的建設(shè)。當(dāng)把全國(guó)的住房抵押登記系統(tǒng)聯(lián)起網(wǎng)來，這個(gè)問題的解決就會(huì)變得十分容易。對(duì)于這一點(diǎn)，建設(shè)部的《通知》規(guī)定得很清楚，即房地產(chǎn)管理部門要加快房屋權(quán)屬登記信息化建設(shè)，向社會(huì)公眾提供高效便捷的登記信息查詢服務(wù)。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)管理部門的房屋權(quán)屬登記部門都是相互獨(dú)立的，相關(guān)的信息也都是分割的。同時(shí)，各部門的登記工作也缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，即使聯(lián)網(wǎng)，也難以相互溝通。因此，加快房屋權(quán)屬登記信息化建設(shè)，已是當(dāng)務(wù)之急。在我國(guó)上海，這個(gè)系統(tǒng)已經(jīng)開始建立，并在實(shí)際工作中發(fā)揮了積極的作用。將來，要把各地的信息系統(tǒng)逐一按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)建立起來，然后，再把各地的系統(tǒng)聯(lián)起網(wǎng)來。這是一個(gè)大系統(tǒng)、一項(xiàng)大工程，需要有統(tǒng)一的規(guī)劃、細(xì)致的安排。

在建設(shè)部的《通知》里，對(duì)如何進(jìn)行批量辦理住房抵押權(quán)變更登記的技術(shù)性問題也作了規(guī)定，包括如何申請(qǐng)、提供什么資料、房管部門如何審核等。這些規(guī)定，保證了批量辦理抵押權(quán)變更登記的進(jìn)行。