2.3 住房消費金融

2.3.1 住房消費金融概述

1．住房消費金融的內涵

住房消費金融（housing consumption finance），又稱住房消費貸款，是指商業銀行或其他金融機構向個人提供的用于購買、建造、改造以及維修住房用途并分期貸款。金融機構在此過程中收取一定的費用作為業務收入，一般是收取一定的利息。住房消費金融是消費金融的重要組成部分之一。

住房消費金融是相伴于房地產經濟而生的。它起源于美國，距今已經有將近200年的歷史了。1831年，在美國賓夕法尼亞州的蘭克福德小鎮里，一個點燈人獲得了第一筆住房抵押貸款，掀開了美國乃至世界住房金融歷史的第一頁。隨后住房消費金融在西方國家逐漸開始流行。西方國家的住房消費金融起步較早且發展水平較高。尤其在第二次世界大戰之后，西方發達國家進入了和平發展時期，戰后的經濟社會重建以及國民收入的迅速增長強有力地推動了房地產行業以及金融行業的發展，住房消費金融也在此期間得到了高速的發展。而我國則起步較晚，直到1988年的住房體制改革以后，住房消費金融才經歷了一個從無到有、從小到大的過程。現在它已經成為我國商業銀行的主營業務之一。根據零壹財經和PINTEC最新發布的《消費金融技術驅動報告》的數據，2015年，我國個人住房消費貸款余額高達141800億元，占我國總體個人消費信貸業務的74.8%。住房消費金融對商業銀行的重要性可見一斑。

2．住房消費金融的分類

從不同的角度出發，可將住房消費金融進行如下分類。

按照資金來源劃分，包括商業銀行住房按揭貸款、住房公積金貸款以及兩者相結合的住房組合貸款。

按照資金的用途劃分，可分為購房貸款、住房裝修貸款以及農村自建房貸款。購房貸款，是指商業銀行或其他金融機構提供給個人用于購買住房的貸款。住房裝修貸款，是指商業銀行或其他金融機構提供給個人用于裝修房屋用途的貸款。農村自建房貸款，是指金融機構（主要指農村信用社）向農村居民提供的用于建造、改造房屋的貸款。

按照住房交易形態劃分，住房消費金融可分為新建房個人住房貸款、個人再交易住房貸款和個人住房轉讓貸款。新建房個人住房貸款，俗稱個人新房貸款，是指銀行向符合條件的個人發放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。個人再交易住房貸款，俗稱個人二手房住房貸款，是指銀行向個人發放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。個人住房轉讓貸款，是指當尚未結清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時，銀行用信貸資金向購買該住房的個人發放的個人住房貸款。

按照貸款利率的確定方式劃分，又可分為固定利率住房消費貸款和浮動利率住房消費貸款。

另外，根據償還貸款的方式劃分，住房消費金融主要有四種還款方式，即等額本息還款法、等額本金還款法、等比例還款法以及比例還本法四種。其中前兩種是我國目前主要的計算還款的方法。

3．住房消費金融的經營模式

1）國外的住房消費金融的經營模式

西方國家住房消費金融的發展水平較高，隨著全球房地產行業的迅速發展，逐漸演變出三種典型的經營模式，即美國模式（資本市場型）、德國模式（互助型）以及新加坡模式（強制儲蓄型）。這三種住房消費金融的模式各有特色。下面對三個經營模式進行詳細的介紹。

（1）以美國為代表的資本市場型的住房消費金融模式。

該模式是一種發展水平較高的住房消費金融模式。以美國為例，美國將房地產與資本市場緊密銜接，使住房抵押貸款得以證券化。把一級市場、二級市場以及抵押貸款保險擔保市場者相結合，實現了在以土地所有權或使用權以及房屋所有權作為還本付息保證的基礎上，利用資本市場籌集和運用住房金融資金來支持住房消費。這種模式下融資迅速且非常靈活，能在較短的期間內籌集到大量的資金，風險也可以通過資本市場實現分散化。目前許多發達的西方國家均采用這種模式。

（2）以德國為代表的互助型的住房消費金融模式。

該模式一般包含住房儲蓄銀行和住房合作社兩種形式。其中，住房儲蓄銀行是指為集體自助而建立的一個封閉、合同制的儲蓄體系，旨在通過共同儲蓄來幫助存款人籌措資金獲取住房；住房合作社則是一種互相幫助、共同建房的非營利性團體，屬于集體合作性質。兩者具體形式雖有所差異，但運行機制基本一致，由潛在購房者與指定機構（通常為住房合作社）簽訂資金存貸合同，約定定期到指定機構儲蓄，當儲蓄額達到一定時間和數額后，便自動取得從該指定機構獲得與儲蓄利率和數額相掛鉤的住房抵押權利。具有“互幫互助”“存貸結合（存貸款的數額掛鉤、利率掛鉤）”以及“封閉運行（與資本市場脫鉤）”的特征。該模式相對穩定，受資本市場波動的影響較小。

（3）以新加坡為代表的強制儲蓄型的住房消費金融模式。

該模式是一種政府為維護居民基本的住房需要而通過強制儲蓄手段籌集住房消費資金的制度安排。其基本原理為政府憑借國家權威和信用，通過法律、行政法規等強制性手段，要求雇主和雇員將員工收入的一定比例定期交存指定機構，該機構負責該項資金的經營管理，而雇員則在發生與住房有關的支出時，可以以優惠貸款的方式獲得資金支持。其基本特征是資金穩定性強、存款期限長、籌資數額大、融資成本低、利率與市場掛鉤或固定。

三種西方國家的住房消費金融模式的特點如表2.6所示。

2）我國的住房消費金融的經營模式

我國住房消費金融起步較晚，但是發展速度快，勢頭良好。我國住房消費金融市場的發展歷程如表2.7所示。

自1988年啟動住房體制改革以來，隨著國內經濟以及金融市場的迅速發展，住房消費及供應結構的巨大變革使得為提高居民購房支付能力的個人住房消費信貸得以出現，并隨著住宅及房地產市場的形成和快速發展而不斷壯大，逐步形成了當前“以住房按揭貸款為主，住房公積金為輔”的商業性與政策性相結合的住房消費金融模式。目前，住房消費金融的經營主體主要是商業銀行，銀行體系成為我國住房消費金融的資金和服務的主要提供者。

我國住房公積金制度是借鑒了新加坡的經驗，由國家動用法律手段、經濟手段和行政手段，對住房基金進行強制性儲蓄，并由政府集中支配，定向用于住宅建設和住宅融資的管理制度，這一制度已成為我國住宅金融體系的重要基礎。住房公積金的管理實行住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監督的原則。住房公積金成為我國住房消費金融市場的又一資金來源，起著補充性的作用。

2.3.2 住房按揭貸款

1．住房消費金融的內涵

按揭，指以房地產等實物資產或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物。“按揭”一詞是英文Mortgage的音譯，最初起源于西方國家，本義屬于英美平衡法體系中的一種法律關系，后于20世紀90年代從香港引入內地房地產市場，先由深圳建設銀行在當地試行，之后逐漸在內地流行起來。

住房按揭貸款（home mortgage loan），是指由商業銀行或其他機構發放的，購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產企業提供階段性擔保的個人住房貸款。

二手房按揭貸款（second-hand house mortgage loan），是指個人在購買售房人具有房屋產權證、能在市場上流通交易的住房或商業用房時，自己支付一定比例的首付款，其余部分以要購買的房產作為抵押，向合作機構申請的貸款。這種按揭貸款模式下房屋的所有者是個人而不是房地產企業。

另外，我們會經常聽到與住房按揭貸款相似的一個詞，即住房抵押貸款。住房抵押貸款，是指借款人基于銀行認可的明確用途的資金需求，將名下或征得第三方同意將第三方名下房產抵押給銀行獲得貸款資金。

但值得注意的是，住房按揭貸款與住房抵押貸款是有區別的，兩者并不是一個概念（在香港回歸之前兩者的概念是相等的）。二者的區別體現在以下幾個方面。

（1）兩者的法律關系主體不同。

從兩者的定義可以看出。在住房抵押貸款中，若債務人即抵押人，則只有兩個法律關系主體即抵押權人和抵押人。而在住房按揭貸款中，最少應有三個法律關系主體，即按揭人（銀行）、按揭人（買方）、第三人（原房屋所有人）。

（2）兩者的貸款性質不同。

雖然兩者都存在著抵押的行為，但是，在住房按揭貸款下，借款人雖然已經擁有了對住房的使用權，但是未具有住房完整的所有權，房屋并未完全屬于產權人，等到貸款全部還完后購房者才擁有房屋的所有權；而在住房抵押貸款下，借款人在借款前就擁有該房屋的使用權和所有權，只是為獲得貸款將房屋產權進行抵押。

（3）兩者的資金用途不同。

住房按揭貸款建立在房產交易的基礎上，貸款用途用于支付買房人的購房款，因而在提供資料時需提供賣家的相關資料及簽署相關文件。而房產抵押貸款并是不建立在房產交易的基礎上，貸款用途可以是生產經營裝修消費等，但按銀監會規定貸款不能用于購房及有價證券的投資。

（4）貸款年限及利率不同。

住房按揭貸款的貸款期限最長可達30年，而房產抵押貸款的貸款期限最長為10年；利率方面，住房按揭貸款利率可以打折，也可以上浮，或按照基準利率執行，而房產抵押貸款時一般都在基準利率基礎上上浮。

（5）兩者的貸款手續不同。

申請住房按揭貸款時借款人需要提供首付款證明、購房合同等材料，而辦理房產抵押貸款時借款人需要提供房產證、國有土地證、貸款用途等材料。

（6）兩者受到的政策限制不同。

住房按揭貸款受樓市限貸限購政策的影響，而房產抵押貸款只受銀行貸款政策的影響。

2．住房按揭貸款的特點

一般認為，住房按揭貸款具有如下幾個特點。

（1）貸款金額大。

住房的價格較為高昂，故其相應的消費金融服務所涉及的金額相對較大，就我國而言，貸款金額少則數十萬元，多則達上百萬元，甚至數千萬元。一般地，以數十萬元居多。

（2）還款期限長。

住房按揭貸款業務中所涉及的貸款金額較大，而借款人普遍短期還款能力有限，故還款期限一般較長，大多為十幾年、二十幾年，最長期限可達30年。就我國而言，貸款購房者普遍選擇10～20年作為還款期限。所選擇的還款期限越長，意味著要支付的貸款總利息就越高；選擇的還款期限越短，那么每期的還款額就越高。因此，貸款購房者應該合理衡量自身目前以及未來的收入狀況，選擇適當的還款期限。

（3）以抵押為前提建立的借貸關系。

金融機構開展住房按揭貸款業務時，貸出的金額較大，基于風險管理的角度考慮，會將抵押作為建立借貸關系的前提。一般會以借款人所購買的住房或者已有的住房作為抵押。這就是平常所說的“房屋按揭”。當借款人實在無力償還本息時，貸款機構可處置變賣借款人所抵押的房屋，其收入歸貸款機構所有。

3．住房按揭貸款的分類

住房按揭貸款根據貸款人的不同，分為商業銀行住房按揭貸款以及住房公積金貸款兩種。

4．住房按揭貸款的作用

住房按揭貸款具有以下幾個方面的作用。

（1）住房按揭貸款能夠提前甚至超前實現對住房的消費需求，從而在實際上增加了一定時期對住房的購買力，有利于提高居民的生活水平。由于房產的價格昂貴，如果單憑居民的儲蓄積累來購買房產，很多人需要幾年、十幾年甚至更長的時間。換句話說，對很多人來說購買房產是很多年以后的事情。但是住房按揭貸款的產生提供了新的可能。住房按揭貸款使購房者可以用自有資金首付部分房款，其余房款通過貸款解決。這樣就使許多購房者能夠大幅度地提前購買房產，提前甚至超前實現對住房的消費需求。在市場經濟中，現實消費需求是以實際購買能力為條件的。如果沒有住房按揭貸款，許多住房的消費需求在現階段就沒有實現的條件。顯然，住房按揭貸款實際上增加了一定時期的住房消費購買能力，使一些房產的提前購買成為可能。這一方面有助于加快改善人們的居住條件，另一方面，又使一定時期的社會消費購買能力出現巨大的增長。

（2）住房按揭貸款能夠促進一定時期房產和與房產相關的商品銷售，從而對經濟增長具有極大的促進作用。在市場經濟中，銷售是商品價值得以實現，從而使資本增值得以實現的重要環節。它決定著市場經營主體是擴大還是縮小生產經營規模，決定著市場經營主體能否持續經營。因此，“以銷定產”是市場經濟的普遍規律。但商品特別是消費資料能否銷售出去，從根本上說取決于全社會的消費購買能力。在住房消費貸款之外的普通消費信貸也有促銷作用，但其促銷作用比較小。因為普通消費信貸的數額一般不大，而且平均期限很短，其主要功能是方便消費。因此，普通消費信貸對于一定時期全社會消費購買能力的實際影響不大。但房貸與普通消費信貸不同。由于房貸能使一定時期的社會房產消費購買能力出現巨大增長，相應地又會帶動與房產相關的商品的銷售，因此，房貸能夠切實地增加一定時期社會商品的銷售總額，從而也就切實地對經濟的增長具有極大的促進作用。

（3）住房按揭貸款大大增加了商業銀行的業務收入，創造了可觀的利潤，而它對銀行信用的擴大會產生超過房貸自身規模的作用。首先，住房按揭貸款具有貸款金額大、還款期限長、以抵押為前提的特點。這些特點使得該業務能為商業銀行帶來未來穩定的現金流以及可觀的利息收入。即使借款人出現無法償還的情況時，也可以用所抵押的房屋彌補損失。其次，從銀行的角度講，住房按揭貸款本質上是一種消費信貸，本身就是銀行信用的組成部分。因此，房貸規模的擴大肯定會使銀行信用的規模擴大。不僅如此，住房按揭貸款規模的擴大還會引起生產經營性信貸規模的擴大。這并不奇怪，如上所述，住房按揭貸款能夠在實際上增加一定時期的社會消費購買能力，從而能夠增加一定時期房產和與房產相關的商品銷售，這也就必然會促進房地產及相關行業的增長。與這種增長相伴隨的是對用于房地產等行業的生產經營性信貸的需求增加。這樣一來，由房貸擴大引起的銀行信用擴大就會超出房貸自身擴大的規模。在房貸成為消費信貸的主要部分之前，消費信貸是銀行信用中不被重視的部分。在房貸成為消費信貸的主要部分之后，對消費信貸的作用需要重新認識。需要注意的是，一種銀行信用的擴大會引起另一種銀行信用的擴大，這里隱含著發生失控的可能性。

同時，應該看到住房按揭貸款也存在著一定的不利影響，主要體現為以下幾個方面。

（1）住房按揭貸款在一定程度上降低了購房者對于其他商品的消費水平，同時增加了購房者還款的精神壓力和心理壓力。相對于我國的居民收入水平而言，我國的住房價格過高，因此住房消費貸款對于借款人來說是一筆巨額債務，雖然采用了分期付款的形式，但是每一期所需要支付的本金以及利息也是較大的。由于還款時間較長，綜合算來所需要支付的利息也是極大的。在我國的實際經濟生活中，通過住房按揭貸款方式購房所產生的利息總和普遍大于購房者支付的首付款，這對于購房者而言會產生一定的心理壓力。另外，我國固定收入者占絕大多數，而且收入增長的速度較慢。每一期（每一月）所需償還的住房消費貸款本息擠占了借款人的消費支出，在一定程度上降低了借款人的消費水平。

（2）住房按揭貸款所提供的杠桿化的交易方式為炒房者提供了契機，這大大增加了房地產市場的不穩定性，瘋狂的炒房行為激發了樓市泡沫，不利于房地產市場價格的理性回歸。

（3）住房按揭貸款以經濟和社會的穩定發展為條件，同時會對經濟和社會的和諧穩定產生重大的影響。住房消費貸款的還款期相當長，每次還款的數額大致相同。顯然這是以經濟社會長期穩定發展為前提條件的。經濟發展的波動和社會環境的不穩定都會極大地提高貸款購房者不能按期還貸的幾率。由于住房是人們最基本的生活條件，住房的不穩定會對經濟和社會發展帶來很大的負面影響。由于房貸對銀行的風險較小而對貸款購房者的風險較大，會使購房者比較容易從銀行得到貸款。但與此相對應的是，一旦貸款購房者無力按時還貸，住房就要歸銀行，他們就會因此而失去住房。這無論對個人還是對家庭都是難以承受的結果，會嚴重影響經濟的發展和社會的穩定。我國社會主義經濟制度的性質和宗旨更需要特別防止這種情況的出現。

資料

當代漢語新詞匯——“房奴”

房奴（mortgage slave）一詞是教育部2007年8月公布的171個漢語新詞之一。“房奴”意思為房屋的奴隸。“房奴”是指城鎮居民抵押貸款購房，在生命黃金時期中的20～30年，每年用占可支配收入的40%～50%甚至更高的比例償還貸款本息，從而造成居民家庭生活的長期壓力，影響正常消費。購房影響到自己的教育支出、醫藥費支出和扶養老人等，使得家庭生活質量下降，甚至讓人感到奴役般的壓抑。

現如今“房奴”這個名詞已經越來越成為我們社會所共同關注的熱點。此類家庭因為負債率較高，已經影響了家庭生活的正常品質。按照國際通行的看法，月收入的1/3是房貸按揭的一條警戒線，越過此警戒線，將出現較大的還貸風險，并可能影響生活質量。對很多人來說，購房已不是個人行為，甚至是一個家庭、一個家族在供房。有人用“六一模式”概括全家供房的情景：六個人——青年夫妻、男方父母、女方父母用多年的積蓄共同出資，在城市里買一套房。

很多國家將整套房屋總價與家庭年可支配收入的比例作為度量住宅市場的重要指標。但是目前我國大中城市房價收入比大多已超過了6倍，其中北京、南京、青島等城市的比率超過了10倍，房價顯然偏高。房價上漲導致生活滿意度下降的群體不僅是低收入者，而且波及到了中等收入人群。

房價像坐上云霄飛車一樣飆升，一漲再漲。“房奴”——一個閃現著智慧光芒、也透著辛酸的新詞匯開始在坊間流傳。據某房地產網的一項最新調查，我國32.18%的人月供占到了收入的50%以上，成為名副其實的“房奴”。他們在享受有房一族的心理安慰的同時，也承受著“一天不工作，就會被世界拋棄”的精神重壓，生活質量大為下降。很多按揭買房的人自稱為“蝸牛”一族，不敢輕易換工作，不敢娛樂、旅游，害怕銀行漲息，擔心生病、失業，更沒時間好好享受生活。他們常常戲稱自己正在堅定地叩響“憂郁癥”的大門，甚至一只腳已經邁了進去。

從本世紀初開始到2003年前后，我國迎來第一波房貸高潮。有媒體說“首代房奴”即將“翻身得解放”。實際上所謂的“首代房奴”應該被稱為“第一代貸款購房人”，他們中的絕大多數早已經提前還完款，也享受到了資產爆炸式增長帶來的財富，他們只能被稱為“最幸福的房奴”，以70后為主。真正的“房奴”多數集中在80后，90后則是最為“瀟灑”的一代房奴。從這三代“房奴”的買房故事中，不僅能一窺房子帶給中國社會三代人的巨大影響，更能看到一路前行的中國房地產業發展中的一輪輪博弈。

從上世紀末，國家大面積實行住房貨幣化政策，同時銀行開始對居民住房貸款“開閘”辦理。從本世紀初開始到2003年前后，我國才迎來第一波房貸高潮。當時的住房貸款期限基本以10～15年居多，如今10年過去，很多首批房貸族也將進入無債一身輕的狀態。

與城里人不同的是，農村的“房奴”既不會貸款也無法按揭，而是將四季的勞作都牢牢地綁定在房子上。外出打工掙錢，然后回農村蓋房子，這成為許許多多的農村“房奴”一生的生活軌跡和奮斗目標。

（資料來源：百度百科詞條——房奴）

2.3.3 商業銀行住房按揭貸款

1．商業銀行住房按揭貸款的內涵

商業銀行住房按揭貸款，是指由商業銀行發放的、購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產企業提供階段性擔保的個人住房貸款業務。

商業銀行二手房按揭貸款，是指個人在購買售房人具有房屋產權證、能在市場上流通交易的住房或商業用房時，自己支付一定比例的首付款，其余部分以要購買的房產作為抵押，向商業銀行申請的貸款。這里主要是指由商業銀行發放的住房按揭貸款和二手房按揭貸款，強調貸款人的主體是商業銀行。

2．商業銀行住房按揭貸款的具體內容

1）商業銀行住房按揭貸款的申請條件

申請商業銀行住房按揭貸款需具備以下條件：

（1）具有城鎮常住戶口或有效居留身份；

（2）具有穩定的職業和收入，信用良好，同時具有按期歸還貸款本息的能力；

（3）具有所購住房全部價款20%以上的自籌資金，并保證用于支付所購住房的首付款；

（4）具有銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人；

（5）具有購房合同或協議，所購住房價格基本符合銀行或銀行委托的房地產估價機構的評估價值；

（6）銀行規定的其他條件。

2）商業銀行住房按揭貸款當事人所需提供的資料

表2.8給出了商業銀行住房按揭貸款當事人所需提供的資料。

3）商業銀行住房按揭貸款的貸款額度

銀行發放的個人住房按揭貸款數額不高于房地產評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的80%（以二者低者為準）。

4）商業銀行住房按揭貸款的貸款期限及利率

貸款期限最長不超過30年。通常，貸款最終到期日借款人年齡不超過65周歲，如有共同借款人的，可以年齡較小者為基準計算貸款期限。利率方面，中國人民銀行規定，最低按相應檔次基準利率0.9倍的下浮利率執行，可以在規定的區間內上浮和下調。2016年央行確定的房貸基準利率如表2.9所示。

3．商業銀行住房按揭貸款的業務流程

1）原房主為房地產開發商

原房主為房地產開發商時，住房按揭貸款的業務流程包括以下幾個步驟。

（1）房地產開發商向商業銀行提出按揭合作的意向。

（2）商業銀行對房地產開發商的開發項目、建筑資質、資信等級、負責人品行、經營狀況、財務情況進行調查，并與符合條件的開發商簽訂按揭貸款合作協議。

上述兩點是辦理住房按揭貸款業務的前提條件，只有房地產開發商與商業銀行建立按揭合作關系時才能進行指定銀行指定房屋的住房按揭貸款業務。

該種情況下住房按揭貸款的業務流程如圖2.16所示。

（3）購房人選擇房產。購房人選擇想要購買的房產，辦理按揭貸款時，還應進一步確認開發商開發建設的房產是否已獲得銀行的支持，以保證銀行按揭貸款流程的順利。

（4）辦理按揭貸款申請。在確認自己選擇的房產得到銀行按揭支持后，購房者應向銀行或銀行指定的律師事務所了解銀行關于購房者獲得按揭貸款支持的規定，準備有關法律文件，填報《按揭貸款申請書》。

（5）銀行對購房者進行資格審查。銀行受理購房者的貸款申請后，要從民事主體資格、資信狀況、還款能力等方面對購房者進行資格審查，以確認是否符合規定條件。如果在未取得銀行按揭支持確認的情況下，購房者盲目地與開發商簽訂購房合同，在不符合銀行條件時，就無法獲得按揭貸款，會造成資金上的被動，被迫選擇其他付款方式，從而影響自己的資金安排，甚至放棄購房，造成定金的損失。

（6）簽訂購房合同。銀行收到購房者遞交的按揭申請和有關法律文件，經審查確認購房者符合按揭貸款的條件后，發給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者即可與開發商或其代理商簽訂《商品房預售、銷售合同》。

（7）簽訂住房按揭合同。購房者在簽訂購房合同并取得交納房款的憑證后，持銀行規定的有關法律文件與開發商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》，明確按揭貸款數額、年期、利率、還款方式及其他權利義務。

（8）辦理抵押登記、保險。購房者、開發商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產管理部門辦理抵押登記備案手續。對期房，在竣工后應辦理變更抵押登記。通常情況下，由于按揭貸款期間相對較長，銀行為防范貸款風險，要求置業者申請人壽、財產保險。置業者購買保險，應列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內不得中斷保險，保險金額不得少于抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單交由銀行保管。

（9）開立專門還款賬戶。置業者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后，按合同約定，應在銀行指定的金融機構開立專門還款賬戶，并簽訂授權書，授權該機構從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關的貸款本息和欠款。銀行在確認置業者符合按揭貸款條件、履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務并辦理相關手續后，一次性將該貸款劃入開發商在銀行開設的銀行監管賬戶，作為置業者的購房款。

2）原房主是個人（即辦理二手房按揭貸款）

當原房主是個人時，住房按揭貸款的業務流程如圖2.17所示。

（1）房屋買賣雙方進行溝通。買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其他證件。

（2）房屋買賣雙方簽訂合同。如果賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

（3）接受房地產交易管理部門審查。買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

（4）立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續（注：現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。）

（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。例如，房改房、危改回遷房、經濟適用房與其他商品房的稅費構成是不一樣的。

（6）辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

（7）辦理貸款手續。貸款的買受人與賣方簽訂完房屋買賣合同后，買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度。

（8）待雙方完成產權登記變更、買方領取房屋所有權證后，銀行將一次性把貸款發放到購房者名下的指定銀行賬戶上。

3）還款注意事項

（1）借款人辦理商業銀行住房按揭貸款后，銀行需要進行對借款人及其資料進行審核、對業務進行風險評估等一系列的工作，因此借款人獲得貸款需要一定的時間，一般在一個月左右。

（2）貸款的還款日期是由借款人和商業銀行通過貸款合同進行約定的（也稱“約定還款日”），通常有按戶定日和統一定日兩種方式。

按戶定日，一般將每筆貸款期限起始日在每月的對應日作為約定還款日，如當月沒有對應日的，則當月最后一日為約定還款日；也可以由客戶自主選擇每月固定日期作為約定還款日。采用按戶定日法，不同客戶的約定還款日不盡相同。

統一定日，是由銀行對所有貸款賬戶統一確定每月一個固定日期作為約定還款日。采用統一定日法，不同客戶的約定還款日是相同的。

（3）若借款人選擇委托銀行自動扣款，銀行會在每月還款的當天自動扣除當月應當償還的貸款本金和利息。借款人應當保證在約定還款日還款賬戶上有充足的資金。否則商業銀行扣款失敗可能會認為逾期，這會對個人的信用記錄產生不良的影響，有的銀行還會收取滯納金。滯納金收取與否以及收取多少取決于借款人與商業銀行的合同約定。

（4）若借款人短期資金非常充裕，又想減輕未來的還款壓力，可以向貸款銀行申請提前還貸。但提前還貸需要滿足下列條件。

① 借款人須在按月正常償還貸款本息6個月后，方才可提出首次提前償還部分貸款或全部貸款。

②貸款機構為嚴肅貸款管理，對提前償還部分貸款規定了最低限額，一般需1萬元以上。

③ 借款人提前還貸一般需提前10天或15天告知貸款機構，并須持原借款合同、銀行還貸儲蓄卡、每月還資本金利息表、本人身份證等資料向貸款機構提出書面申請，并須經其審核同意。

④ 借款人在當月仍需要償還原定的月貸款本息還款額，同時再將需要提前償還的貸款金額存入銀行儲蓄卡內。

提前還貸主要包括兩種形式：一種是提前償還部分住房按揭貸款，另一種是提前償還全部住房按揭貸款。其中前者又包括以下三種方式。

① 提前償還部分貸款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。

② 提前償還部分貸款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。

③ 提前償還部分貸款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。

在貸款時間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。但是在提前還款的情況下，等額本金不一定合適，因為等額本金提前還款后月還款本金不變，造成月還款額下降，還款年限延長，利息反而升高，因此，如果打算提前還款，要根據提前還款額計算、對比哪種貸款方式更合適。

另外，借款人提前償還商業銀行住房抵押貸款實質上是一種違約行為，有的銀行會在與借款人簽合同時規定提前還貸要收取一定的違約金或者加收利息。

案例2.5：商業銀行住房按揭貸款案例

吳先生在一家事業單位工作，工作穩定，收入不錯。今年，吳先生計劃結婚，為了能有一個真正屬于他們自己的家，他決定通過銀行按揭貸款買下早已看中的一處房子。已知該套房子總價為100萬元，吳先生欲支付30萬元作為首付款，其余的用A銀行的按揭貸款補足。已知A銀行的房貸利率是5%，還款期限為15年。

那么，吳先生若用等額本息還款法還款，他每月所需支付的本息和為：

思考題：

吳先生成功地用按揭貸款方式買房，但是在4年后由于工作調動不得不在別處安家，故吳先生想要直接賣掉現在的房子并在別處買套新房，他的想法能實現嗎？

2.3.4 住房公積金貸款

1．住房公積金的內涵

住房公積金（housing fund），是指國家機關、事業單位、國有企業、城鎮集體企業以及其他性質的企業、社會團體及其在職職工繳存的用于住房用途的長期儲備資金。它實際上是一種住房保障制度，是住房分配貨幣化的一種形式。

西方國家并沒有住房公積金這一概念，住房公積金是中國特色社會主義的產物。住房公積金的發展與我國社會主義市場經濟的發展相適應，它有利于提升職工住房支付能力，緩解我國職工的住房難題。住房公積金制度充分地證明了中國特色社會主義不可比擬的優越性。

理解住房公積金，需要注意以下幾點。

（1）只有城鎮地區實行住房公積金制度，農村沒有實行該制度。

（2）只有在職的職工才享有住房公積金。無工作的城鎮居民、離退休職工沒有住房公積金。

（3）住房公積金由兩部分組成，一部分由職工所在單位繳存，另一部分由職工個人繳存，職工個人繳存部分由單位代扣后，連同單位繳存部分一并繳存到住房公積金個人賬戶內。

（4）住房公積金繳存的長期性。住房公積金制度一經建立，職工在職期間必須不間斷地按規定繳存，除職工離退休或發生《住房公積金管理條例》（以下簡稱《條例》）規定的其他情形外，不得中止和中斷。這一規定體現了住房公積金的穩定性、統一性、規范性和強制性。

2．住房公積金的特點

住房公積金具有以下幾個特點。

（1）普遍性。

只要是城鎮在職職工，無論其工作單位性質如何、家庭收入高低、是否已有住房，都必須按照《條例》的規定繳存住房公積金。

（2）專款專用。

住房公積金是職工按規定存儲起來的專門用于住房消費支出的個人住房儲金，不得用于其他用途。

（3）強制性（政策性）。

單位不辦理住房公積金繳存登記或者不為本單位職工設立住房公積金賬戶的，住房公積金管理中心有權責令其限期辦理，逾期不辦理的，可以按《條例》的有關條款進行處罰，并可申請人民法院強制執行。

（4）福利性。

除職工自己繳存的住房公積金外，單位也要為職工交納一定的金額。住房公積金貸款的利率低于商業性貸款；另外，住房公積金免交個人所得稅，企業為職工繳納的，可以在稅前扣除。

（5）返還性。

職工離休、退休，或完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關系，戶口遷出或出境定居等，繳存的住房公積金將返還職工個人。

3．住房公積金的存取

1）住房公積金的繳存

住房公積金的繳存范圍如圖2.18所示。

除了上圖所列入的范圍之外，城鎮個體工商戶、自由職業人員也可以申請繳存住房公積金（但并不是每個社區城市的住房公積金管理中心都允許城鎮個體工商戶、自由職業人員交納住房公積金，具體情況請咨詢當地住房公積金管理機構）。

住房公積金逐月繳存，職工所在的單位會給職工開設住房公積金賬戶，每月在規定日期將職工工資的一定比例以及單位繳存的一部分一并放入公積金賬戶中。公積金繳存的基礎等于職工的上一年度的月均工資，這一繳存基礎也叫做住房公積金的工資基數。繳存的最低比例為工資基數的5%，也可以根據實際情況上調繳存比例，但不得超過工資基數的15%。

住房公積金的繳存公式如下：

住房公積金的月繳存額=職工本人上一年度月平均工資（即計算住房公積金的工資基數）×（單位繳存比例）+職工本人上一年度月平均工資×（個人繳存比例）。

案例2.6：住房公積金按揭貸款案例

某職工上一年度月平均工資為2500元，單位和個人的繳存比例各為8%，則該職工的月繳存額為：2500元×8%（單位繳存部分）+2500元×8%（個人繳存部分）=400元。

住房公積金是計付利息的，其結息日是每年的年中（6月30日）。按照存量、增量兩部分分別結息。存量部分按3個月整存整取利率計息，增量部分按照同期活期存款利率計息。

2）住房公積金的使用

住房公積金的使用范圍是受到嚴格限定的，只能用于繳存人購買住房、自建樓房、裝修、改建等方面，不得用于其他用途。

另外，公積金在提取及貸款兩項需求得到很好保證的前提下，獲得房管會的批準后，公積金管理中心可以用收繳的住房公積金購買國債，但不能以住房公積金為其他任何主體提供擔保。住房公積金所獲得的收益應該存儲于專門的收益賬戶，以作為風險準備金、管理費以及廉租房建設的補充資金。

3）住房公積金的提取

目前，只有滿足下列條件時職工才能提取住房公積金余額。

（1）購買、建造、翻建、大修自有住房的。

（2）離休、退休的。

（3）完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的。

（4）到國外或我國港澳臺地區定居的。

（5）償還住房貸款本息的。

（6）被納入本市城鎮居民最低生活保障范圍并支付房租的。

（7）職工在職期間被判處刑罰、職工住房公積金轉入集中封存戶兩年后仍未重新就業、職工戶口遷出本市、非本市戶口職工離開本市并與所在單位終止勞動關系的。

此外，住房公積金提取的規定次數也根據不同的情況而不同，表現為以下幾個方面。

（1）采取一次性付款購買自住住房，每年可支取一次。

（2）采取貸款或分期付款方式的，每季可支取一次。

（3）房租超出家庭工資收入的規定比例的，每年3、4月辦理支取。

4．住房公積金的發展歷程及現狀

我國的住房公積金制度是在借鑒新加坡公積金制度的基礎上建立起來的，1991年在上海試點，1994年推向全國。住房公積金制度是政策性住房金融的制度安排，經過20多年的發展，住房公積金制度目前已成為我國住房金融體系的重要組成部分。住房公積金的發展主要分為以下三個階段。

1）試點階段（1991—1994年）

1991年5月，上海借鑒新加坡公積金制度的成功經驗，結合我國國情，率先建立了有中國特色的住房公積金制度。1992年，北京、天津等城市相繼建立了住房公積金制度，全國各地隨之逐步推行。

試點階段主要有以下幾個特點。

（1）住房公積金與房改工作緊密聯系，處于從屬地位。

（2）住房公積金繳存比例較低，月繳存額較少。

（3）管理機構不健全，業務操作不很規范。管理機構大部分跟房改辦合署辦公，一套人馬兩塊牌子，并且工作人員大多也是臨時借用的。

2）全面推進階段（1994—1998年）

1994年7月，在部分大中城市試點經驗的基礎上，國務院發布了《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發[1994]43號文件），明確提出要全面推行住房公積金制度，住房公積金制度進入全面推進階段。

全面推進階段的主要特征如下。

（1）住房公積金業務迅速發展，其獨特性逐漸顯現。1994年11月23日，國家出臺了《建立住房公積金制度的暫行規定》等一系列方針、政策，消除了人們對建立住房公積金制度的疑慮，社會各界不再把建立住房公積金制度當作地方政府自己的“土政策”。《建立住房公積金制度的暫行規定》對推動住房公積金事業的發展起到了關鍵作用，使住房公積金事業出現了迅猛發展的態勢，資金歸集量與資金使用量逐年上升，住房公積金業務大有超過房改業務發展之勢。

（2）管理機構得以規范，專職人員成為工作主體。國務院住房制度改革領導小組《關于加強住房公積金管理的意見》由國務院辦公廳轉發后，各地紛紛意識到建立住房公積金制度將是今后一項長期穩定的工作，隨之管理機構有了正式編制，正式工作人員成為工作中的主體，業務工作從此得以迅猛發展。

（3）資金運用以政策性住房建設項目的委托貸款為主。雖然個人購房貸款不多，但住房公積金的社會效益和經濟效益得到了初步展現。

（4）繳存比例和月繳存額逐漸提高。隨著政策宣傳的力度加強，人們對住房公積金制度的認識逐漸變得清晰起來，住房公積金繳存比例逐步提高。

住房公積金制度進入全面推進階段后，對促進城鎮住房建設、加快城鎮住房制度改革\提高城鎮居民的居住水平發揮了重要作用。

由于缺乏統一的法律規范，住房公積金制度在推行過程中存在著許多問題和隱患：①一些單位繳存隨意性較大，不繳或少繳現象嚴重；②有些地方挪用現象時有發生，侵害了所有者利益；③決策機構、管理機構的職責不明確，特別是管理中心的管理制度不健全，隱含著許多風險；④管理中心對逾期不繳或少繳行為無行政執法權，執法力量很弱。

3）發展新時期（1999年至今）

1999年3月17日國務院第15次常務會議通過了《住房公積金管理條例》（以下簡稱《條例》），同年4月3日，國務院總理朱镕基簽署第262號國務院令，正式發布了《住房公積金管理條例》，對住房公積金的繳存、提取、使用、管理、監督、處罰等環節加以規范，保證了住房公積金制度持續、健康的發展。《條例》的發布實施，標志著住房公積金管理進入法制化和規范化軌道。

2002年3月24日，國務院根據全國住房公積金的發展情況，在總結各地經驗的基礎上，對條例做了相應的修改，以《國務院關于修改<住房公積金管理條例>的決定》（國務院令第350號）（以下簡稱《決定》），進一步擴大了繳存范圍，將民辦非企業單位、社會團體也納入住房公積金歸集范圍，完善了相關的管理機構。《條例》與《決定》的實施，使得住房公積金具有較為完善的制度保障。

發展新時期主要有以下幾個特點。

（1）法制化和規范化。①《條例》對繳存、提取和使用的條件和程序都作了詳細規定；②明確了決策機構、執行機構、監督機構的職責和運作程序；③建設部（現為住建部）《關于加強和住房公積金服務工作的意見》和《住房公積金服務指引（試行）》（建金[2011]9號），對所有住房公積金業務的辦理場所、流程、要件、時限都作了標準化的規定，用制度化推進業務管理規范化、業務流程優化，促進服務制度健全和服務質量提升。

（2）管理機構走向獨立。2002年，國家建設部等九部委發布《關于調整住房公積金管理機構的意見》，將管理機構定格為隸屬于同級人民政府的不以營利為目的的獨立的事業單位，實現了機構的規范和獨立。

（3）管理科學化信息化。①電算化、信息化和互聯網技術的廣泛應用，促進了住房公積金管理的科學化。②《建設部關于進一步規范住房公積金管理信息公開工作的意見》（建金管[2007]222號）對政策法規、規章制度、辦事流程和信息查詢等信息公開行為作了明確的規定，規范了信息公開行為，加強了住房公積金管理工作的透明度，維護了住房公積金繳存人的知情權和監督權。

（4）功能日益明顯。住房公積金在支持個人購買住房、活躍房地產市場方面起到了積極的作用。住房公積金的獨特作用、地位、性質、特點，越來越為廣大人民群眾所接受和認可，成為在職職工建房、購房的主要支撐點，凸現其強大的生命力。

2.3.5 住房公積金貸款

1．住房公積金貸款的內涵

住房公積金貸款（housing public accumulation funds loan），指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的貸款。根據住房性質的不同，住房公積金貸款可分為公積金新房貸款、公積金二手房貸款、自建住房貸款，住房裝修貸款、商業性住房貸款轉公積金貸款等。

相對于商業銀行住房按揭貸款，住房公積金貸款具有以下幾個特點。

（1）利率較低。

由于住房公積金貸款是一種政策性的制度，旨在提高職工的住房支付能力，其利率由中央銀行專門設定，因此利率較低。與商業銀行住房按揭貸款相比，住房公積金貸款利率會低一到兩個百分點。

（2）還款方式靈活。

用住房公積金按揭貸款購買住房，銀行的還款方式會比商業貸款購買住房更加靈活，借貸人可以自己確定每個月的還款額，但前提是每個月的還款額不低于銀行規定的最低還款額，這樣一來，借貸人就可以根據自己的經濟實力制訂合理可行的還款計劃，方便借貸人安排自己每月的經濟支出。對于公積金按揭貸款的提前還款，借貸人可以提前償還部分或者全部的貸款本金和利息，并且不需要支付任何的違約金。

但是如果借貸人選擇的是商業貸款，銀行貸款的償還方式可就沒有這么靈活了。對于商業性的貸款，提前還款的方式只有兩種：一種是一次性提前還清，另一種是以萬的倍數提前償還。

（3）購房限制小。

目前各大商業銀行對于二手房貸款的限制條件比較多，房齡過高、房產地段不好、房產變現能力差的二手房在銀行是很難申請到住房貸款的。但如果是以公積金貸款購房，銀行對二手房房齡的限制就相對較少，二手房的房齡和住房貸款的年限加起來不超過50年就可以申請公積金按揭貸款。

2．住房公積金貸款的作用

住房公積金貸款有以下幾個方面的作用。

（1）有利于提高職工的住房消費能力。

由于住房公積金具有強制儲蓄、長期累積的特點，且住房公積金的貸款利率優惠，降低了職工的購房成本，提高了職工的住房支付能力，有利于解決中低端等收入家庭的住房難題，提高職工的住房消費能力。

（2）有利于轉變企業職工的住房觀念。

我國的住房制度已經由計劃分配變為貨幣化分配，但是部分職工依靠國家、依靠企業解決住房的“等、靠、要”的觀念仍然存在。住房公積金貸款有利于幫助職工樹立自食其力的觀念，從而使其適應市場化的經濟。

（3）有利于拉動社會消費，擴大內需。

住房公積金實際上減少了職工的住房支出，使職工有更多的收入用于其他方面的消費，從而增加社會消費，推動經濟發展。

（4）有利于推動房地產行業以及相關產業的發展。

近年來，政府高度重視改善人民群眾的居住條件，把住房條件的改善作為提高人民群眾生活質量的重要標志。住房公積金管理部門作為政策性住房金融機構，肩負著住房保障的重要職責，幫助和支持城鎮中低收入、低收入居民家庭改善住房條件。通過發放住房公積金貸款，能有效地推動房地產、建材、家電、家具等相關行業的發展。此外，住房公積金的凈增值收益可以為廉租住房建設提供資金支持，為最低收入居民家庭提供住房保障。

3．申請住房公積金貸款的基本條件

申請住房公積金貸款需滿足以下幾個方面的要求。

1）申請條件

（1）城鎮職工個人與所在單位必須連續繳納住房公積金滿一年。

（2）借款人購買商品房的，必須有不少于總房價30%以上的自籌資金作為房屋首付款。

（3）借款人有穩定的經濟收入、信用良好、有償還貸款本息的能力。

（4）夫妻雙方都正常足額繳存住房公積金的，只允許一方申請住房公積金貸款。

（5）一個家庭同一時間只能申請一次住房公積金貸款購買一處住房。

（6）貸款人須有本省（市）城鎮常住戶口或有效居留身份。

（7）同意用所購住房做抵押。

2）申請人需準備的材料

（1）借款人及配偶（如有）的有效身份證明、戶口簿（第二代身份證需要復印背面頁，戶口簿應復印扉頁、戶主頁、借款人及配偶頁）。

（2）婚姻證明：未婚的由戶口所在地婚姻登記處開具單身證明；離婚的提供離婚證明及未再婚證明（離婚證、法院判決書或裁定書，未再婚證明由戶口所在地婚姻登記處開具）；已婚的提供結婚證。

（3）借款人與售房單位簽訂的購房合同原件。

（4）借款人本人及其配偶（已婚的）共同填寫的借款申請表、單位開具的繳存住房公積金證明、工資收入證明、借款人銀行卡最近一年的流水。

（5）借款人先行交付給售房單位的不低于協議規定的首付款收據。

4．辦理住房公積金貸款的業務流程

辦理住房公積金貸款的流程如圖2.19所示。

（1）咨詢：購房者先向公積金管理中心咨詢有關業務辦理的狀況，以得到一些詳實的信息。

（2）初審：由住房資金管理中心對申請人提交的材料進行初步審查，包括申請人資格、貸款額度、貸款期限，初審合格以后，由中心出具《抵押物審核評估通知單》。

（3）評估：申請人持《抵押物審核評估通知單》到中心指定的評估機構，對所購買的房屋價值進行評估。經濟適用房不需要評估。

（4）審核：申請人持評估機構出具的《評估報告》以及中心要求的初審材料到中心進行貸款審核。如果合格，中心開具《住房資金管理中心擔保委托貸款調查通知單》。

（5）辦理擔保手續：申請人持《住房資金管理中心擔保委托貸款調查通知單》，按照自己選擇的擔保方式辦理擔保手續。如果選擇“抵押+保證”的方式，保證人應該出具書面的擔保函；如果選擇“抵押+保險”或第三人保證的方式，應該到保險公司投保或到擔保機構辦理委托擔保手續。

（6）簽訂借款合同。

（7）住房資金管理中心與受托行簽訂委托貸款協議。

（8）借款人直接向住房資金管理中心提出貸款申請，受托行業可根據需要，代為收集借款人申請資料，統一交住房資金管理中心審核、審批。

（9）住房資金管理中心對每筆貸款金額、期限、利率審批同意后，與受托行簽訂委托貸款合同。

（10）受托行按照委托貸款合同約定，與借款人分別簽訂《住房公積金委托貸款抵押合同》《住房公積金委托貸款質押合同》《住房公積金委托貸款保證合同》后，辦理借款手續。

（11）受托行將貸款直接劃入售房方在受托行開立的指定賬戶。

5．住房公積金貸款額度的確定

1）住房公積金貸款額度的規定

公積金貸款額度按級別規定，A級最高能貸80萬，AA級最高能貸92萬，AAA級最高能貸104萬。公積金貸款年限為最高30年，以夫妻雙方年齡大的為準，年齡加上貸款年限不能超過70年，且與樓齡有關系，磚混結構的樓齡加上貸款年限不能超過47年，鋼混結構的樓齡加上貸款年限不能超過57年。

具體貸款額度如下。

（1）不得超出個人還款能力，即：借款人月繳存額÷借款人公積繳存比例+借款人配偶公積金月繳存額÷借款人配偶公積金繳存比例之和×50%×12（月）×借款期限；

（2）購買首套普通自住房，不得超過所購住房價款的70%（套型建筑面積在90平方米（含）以下的，不得超過所購住房價款的80%）。

（3）借款人（含配偶）要具備償還貸款本息后月均收入不低于本市城鄉居民最低生活保障的能力。

公積金貸款年限：住房公積金貸款的最高年限為30年。借款人的年齡與申請貸款期限之和原則上不得超過其法定退休年齡后5年，即男職工可貸到65歲，女職工可貸到60歲。

2）住房公積金貸款額度的計算

公積金貸款額度的計算，要根據還貸能力、房價成數、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額四個條件來確定，四個條件算出的最小值就是借款人最高可貸數額。計算方法如下。

（1）按還貸能力計算：

{（借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數-借款人現有貸款月應還款總額}×貸款期限（月）。

使用配偶額度的：{（夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數-夫妻雙方現有貸款月應還款總額}×貸款期限（月）。其中還貸能力系數為40%。

月工資總額=公積金月繳額÷（單位繳存比例+個人繳存比例）。

（2）按房屋價格計算：

貸款額度=房屋價格×貸款成數。

其中貸款成數根據購建修房屋的不同類型和房貸套數來確定。

職工家庭（包括職工、配偶及未成年子女，下同）貸款購買首套住房（包括商品住房、限價商品住房、定向安置經濟適用住房、定向銷售經濟適用住房或私產住房），且所購住房建筑面積在90平方米（含90平方米）以下的，應支付不低于所購住房價款20%的首付款，貸款額度不高于所購住房價款的80%；所購住房建筑面積超過90平方米，應支付不低于所購住房價款30%的首付款，貸款額度不高于所購住房價款的70%。

職工家庭貸款購買第二套住房的，應支付不低于所購住房價款50%的首付款，貸款額度不高于所購住房價款的50%。

職工家庭貸款購買第三套及以上住房的，暫停發放個人住房公積金貸款。

購買私產住房的，房屋價格和評估價格不一致時，取二者低值核定額度。

購買定向安置經濟適用住房的，貸款額度還應不高于所購住房全部價款與房屋補償金的差價。

具體的貸款額度金額還要同時考慮單筆貸款最高額度、最高可貸款額度、最低首付款和信用等級。

（3）按賬戶余額計算：

職工申請住房公積金貸款的，貸款額度不得高于職工申請貸款時住房公積金賬戶余額（同時使用配偶住房公積金申請公積金貸款的，為職工及配偶住房公積金賬戶余額之和）的10倍，住房公積金賬戶余額不足2萬的按2萬計算。

（4）按最高限額計算：

使用本人住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限額40萬元；同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限額60萬元。

使用本人住房公積金申請住房公積金貸款，且申請貸款時本人正常繳存補充住房公積金的，貸款最高限額50萬元；同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款，且申請貸款時本人或其配偶正常繳存補充住房公積金的，貸款最高限額70萬元。

申請貸款時職工或其配偶正常繳存按月住房補貼的，參照正常繳存補充住房公積金的規定執行。

計算出的貸款額度數值保留到千位，千位以下不為零的千位加一。

6．住房公積金貸款的償還

住房公積金貸款的主要還款方式與住房按揭貸款相同，有兩種，即等額本息法和等額本金法。

值得注意的是，一年期以內的住房公積金貸款，應當于到期時一次還本付息；一年期以上的住房公積金貸款，應當按月償還貸款本息。

當然，住房公積金貸款可以提前償還，只要提前一個月向銀行申請就行了。具體到各地各銀行規定或合同中約定的不一樣，就可能稍有不同，例如，有的銀行規定，提前還貸還需支付一定的違約金，有的就不需要。

案例2.7：住房公積金貸款案例

李先生看中了一套80平米的住房，房價是4000元/m2，總價款為320000元。李先生付了30%的首付款，其余的款項通過住房按揭貸款與公積金貸款補足。貸款期限為10年，按月等額還款。李先生及妻子每人每月繳納住房公積金200元，且兩人正好30歲。根據《個人住房貸款管理辦法》的規定：“公積金貸款額度最高不得超過貸款家庭成員退休年齡內所交納的住房公積金數額的2倍。”因此，李先生能夠申請到的住房公積金最高額度為：

200×12×55×2=264000（元）

因此，李先生需要貸款的金額為320000×70%=224000（元），該金額并未超過規定的最高額度。出于經濟考慮，李先生可以用住房公積金貸款的方式貸款224000元，已知公積金貸款的年利率是4.8%（月利率為0.4%）。

那么224000元公積金貸款的每月還款額為：

因此，李先生每月需償還的住房公積金貸款額為2354.03元。

2.3.6 住房裝修貸款

1．住房裝修貸款的內涵

住房裝修貸款（housing decoration loan），是指商業銀行或其他金融機構發放給借款人的用于自有住房裝修用途的貸款。它以借款人的信用狀況、一定的質押品或抵押品或者第三方的保證作為擔保。目前該業務的主要經營主體是商業銀行和消費金融公司。

1999年，《中國工商銀行個人住房裝修管理暫行辦法》出臺，對住房裝修貸款業務進行了界定和規范。該辦法實施后，北京、上海等大城市的各家銀行紛紛開展自己的住房裝修貸款業務并取得了很好的成效。在短短5年內，住房裝修貸款業務以每年將近20%的速度飛速發展。目前，住房裝修貸款仍是各家商業銀行主推的貸款業務之一。

2．住房裝修貸款的特點

住房裝修貸款具有以下幾個特點。

（1）貸款期限長。

住房裝修貸款相對于普通的消費貸款來說，還款期限較長，最長可達8年。

（2）辦理速度快。

住房裝修貸款業務的辦理與住房按揭貸款相比快得多，一般貸款審批只需要1～3個工作日。

（3）擔保方式多樣化。

住房裝修貸款可采取借款人信用狀況、抵押、質押及保證等多種擔保方式。

此外，住房裝修貸款的額度是根據借款人的還款能力、擔保狀況及資金需求狀況核定的，其貸款利率在中國人民銀行規定的貸款利率范圍內浮動。

3．住房裝修貸款的方式

目前，住房裝修貸款主要有個人消費貸款、信用貸款、信用卡分期貸款、住房公積金貸款四種方式。

1）個人消費貸款（持證抵押貸款）

該方式下，商業銀行會以借款人或第三人具有所有權或依法有權處分的財產、權利作為抵押物或質押物，或由第三人為貸款提供保證，并承擔連帶責任作為擔保。這種情況下，商業銀行的風險相對較小，因為當借款人出現違約時商業銀行可以通過抵押物、質押物與第三方的保證彌補損失。目前多家銀行都有這項業務，所以對于消費者來說，有很大的選擇空間。

2）信用貸款

該方式下，商業銀行是以借款人的信用狀況作為發放貸款的基礎，無須任何抵押和擔保。其貸款額度大小根據借款人的信用狀況而定，信用狀況越好，貸款額度越大。信用貸款無抵押、無擔保，對消費者的要求較高，或是高高筑起資產證明的門檻，或是規定特定行業的人士、VIP客戶、公司高級管理人員才能申請，均要嚴格考察申請者的工作性質、所處行業、收入狀況等細節。較受消費者青睞的有寧波銀行、渤海銀行、渣打銀行、花旗銀行等銀行的個人信用貸款產品，這些銀行信用貸款額度一般是月收入的5～8倍，當然利率也會較高。

3）信用卡分期貸款

有些銀行為了更好地滿足消費者家裝分期的需求，推出了信用卡家裝分期的業務，它其實是信用貸款的一種延伸，是一種基于信用卡業務之上的住房裝修貸款，也被叫做“家裝分期”或“安居分期”。該業務針對的是居住在大中型城市、剛剛購買新房、無錢裝修、信用記錄良好的人士。一般額度上限為10萬～20萬，個別產品最高分期額度為50萬。但有一點需注意，需要申請者是公務員、老師、銀行的正式員工、在注冊資金3000萬以上的公司擔任中高層管理人員。這種方式具有靈活簡便、還款方式靈活、免利息等特點，是一種近年來新興的業務。

4）住房公積金裝修貸款

住房公積金裝修貸款是指具有住房公積金的借款人向公積金管理中心申請將其繳存的與所在單位繳存的公積金用于裝修用途的貸款。由于住房公積金是一種保障性的住房補貼措施，因此這種方式下的貸款利率相對優惠。

4．住房裝修貸款的業務流程

1）個人消費貸款（持證抵押貸款）

該模式的業務流程，如圖2.20所示。

（1）貸款前咨詢。借款人先填寫貸款申請書，并將借款人所在單位出具的借款人固定經濟收入證明、借款擔保人的營業執照和法人證明等資信證明文件，以及借款人具有法律效力的身份證明、符合法律規定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明等貸款銀行要求提供的其他文件或材料提交給銀行。

（2）材料審查。商業銀行對借款人的申請、購房合同及相關協議及有關材料進行審查。

（3）辦理抵押手續。借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押。

（4）合同公證并放款。借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同并進行公證。公證之后商業銀行將貸款發放到借款人指定的銀行賬戶中。

（5）借款人履約還款。商業銀行發放貸款后，借款人按照約定如期還款。

2）信用貸款

（1）借款人提出貸款申請，填寫貸款申請審批表并上交身份證、職業收入證明、居住地證明以及銀行規定的其他資料。

（2）銀行對借款人提交的申請資料進行審核，并根據資料對借款人的信用狀況進行評估，確認借款人的信用額度。

（3）銀行審核通過申請資料后，雙方簽訂借款合同。銀行將貸款以轉賬的形式發放到借款人指定的賬戶中。

（4）放款成功后，借款人將貸款用于裝修用途并履約按期還款。

3）信用卡分期貸款

由于該模式是基于信用卡之上的貸款方式，所以要以借款人事先持有信用卡為前提。

（1）申請：持卡人填寫申請表，向銀行提交申請材料。

（2）交易：持卡人獲得銀行調額通知后，在發卡銀行指定的家裝商戶的專用分期 POS機上完成交易。

（3）還款：持卡人根據約定，每月按照對賬單所列示的金額還款。

4）住房公積金裝修貸款

（1）公積金裝修貸款申請人向住房置業擔保公司提出借款申請，同時交驗有關證明和資料。

（2）銀行對借款人交驗的證明和資料審查通過后，借款申請人據此與裝修公司簽訂裝修合同并將合同正本交給銀行。

（3）借貸雙方簽訂《借款合同》和相應的擔保合同。以住房作抵押的借款人應辦理《個人住房抵押合同》的公證、抵押住房保險和房地產抵押登記手續。

（4）銀行辦妥借款擔保手續或收押《房地產其他權利證明》后辦理放款手續。

（5）銀行受借款人委托，按照借款合同約定的時間以支付裝修用款的名義將貸款以轉賬的方式劃至裝修公司指定的銀行開立賬戶。

案例2.8：住房裝修貸款

黃先生想要申請住房裝修貸款5萬元，用來裝修今年用按揭貸款方式購買的房子，計劃還款期限為24個月。目前黃先生是政府機關公務員，月收入在6000元以上，4500元打卡，辦過信用卡，無不良信用記錄。根據已知條件，試問黃先生可以運用哪種方式辦理住房裝修貸款？

分析：根據所描述的情況來看，黃先生可以選擇的貸款方式為個人信用貸款或信用卡家裝分期。信用貸款無抵押、無擔保，主要考察的是借款人的工作性質、所處行業、收入狀況等細節。黃先生收入水平較高，且是政府公務員，信用基礎良好。因此可以選擇信用貸款這一方式。該方式下黃先生需要支付一定的利息，且其貸款利率比抵押裝修貸款方式要高。

此外，由于黃先生持有無不良信用記錄的信用卡，因此也可以通過信用卡分期形式解決裝修費用問題。該方式效率較高，還款方式較為靈活，無須支付利息，但是要收取一定的手續費。

最后，值得注意的是，黃先生是不能用新購的房子直接做抵押獲得裝修貸款的。因為按揭方式下黃先生并未完全擁有該房屋的產權，不具備抵押的條件。

2.3.7 住房消費金融創新模式

1．住房反抵押貸款

1）住房反抵押貸款的內涵

住房反抵押貸款（housing reverse mortgages），又稱“倒按揭”，是指達到一定年齡且擁有房屋所有權的老人（借款人）在保留居住權的前提下，將住房抵押給金融機構，金融機構經過一系列的綜合評估后，將其房屋的價值化整為零，按月或按年支付現金給借款人，一直延續到借款人去世。當借款人去世后，其房屋產權由金融機構獲得，可以將其用于出售、出租或者拍賣以償還貸款本息，同時享有房產價值的升值部分。它是“以房養老”的一種新方式。

住房反抵押貸款最早起源于荷蘭，當初只是將住房抵押貸款與人壽保險相結合，由客戶投保，旨在解決住房問題。但它在美國得到了發展，現代的住房反抵押貸款產品就是在美國聯邦的支持下于1986年發行的。之后，歐洲各國、澳大利亞、新加坡、加拿大、日本等國家也先后嘗試發展這種融資模式。國際經驗表明，住房反抵押市場具有很大的發展空間。它能夠有效地整合和發揮房地產市場、保險市場和金融市場的優勢，使老年人的房產可以同時發揮居住、養老和投資的三重功能，為各國傳統的養老保障體系提供了有益的補充。

住房反抵押貸款與住房抵押貸款雖然只有一字之差，但是兩者有很大的區別，主要表現在以下幾個方面。

（1）還貸方式不同。

住房抵押貸款需要用借款人的住房抵押，并要在規定的時間內償還貸款本息；而住房反抵押貸款雖然也用借款人的住房作抵押，但是它不需要在借款時間還貸，而且能從金融機構獲得一定的流動資金，它的還款方式是當貸款期限到期的時候，用住房作為還貸方式進行還貸。

（2）房子的歸屬方式相反。

住房抵押貸款在抵押之后，必須在還款期限內清償本息才能贖回自己的房產；而住房反抵押貸款并非如此，在該業務中借款人的住房產權在逐漸地流逝，到還款期限到期時，住房的產權已經轉移到了商業銀行等金融機構。

（3）借貸的對象不同。

住房抵押貸款的對象主要是年輕人，因為年輕人大多有購置新房的需求，他們抵押的房產一般是自己購置的新房。而住房反抵押貸款的貸款對象是老年人。

（4）風險不同。

住房抵押貸款在貸款時就已經明確了貸款的具體數目，相對而言風險是較少的；而住房反抵押貸款的貸款數量往往不是確定的，貸款數量的多少一般與借貸人的壽命長短掛鉤，而且不確定的因素較多，因此風險較大。

住房抵押貸款與住房反抵押貸款的對比如表2.10所示。

不過，住房抵押貸款和住房反抵押貸款也有相同之處：①兩者的屬性是相同的，都是屬于抵押型的貸款模式；②兩者的抵押物是相同的，所抵押的產品都是住房，而且借貸人在短期內是不會喪失自己的居住權的；③兩者借貸的目的基本上是一樣的，都是為了進行融資，都是通過抵押房產來獲取一定量的流動資金；④兩者實現利潤的方式是一樣的，金融機構通過回收貸款的本金或者利息來實現利潤。也就是說，兩者都需要借款人按時歸還借貸的本息。

從上述比較可以歸納出，住房反抵押貸款具有客戶群體特定、產權轉移、風險較大等特點。

2）住房反抵押貸款的作用

住房反向抵押貸款產品不僅僅是一種以房養老的工具，同時也在社會、金融、房地產、家庭理財等領域發揮著不同作用。

（1）強化社會養老保障。

我國目前的養老保障水平還比較低，退休老人所拿到的養老金僅能維持基本的生活需要。此外，老人的兒女受到現代生活壓力、思想觀念變化等因素影響，或是心有余而力不足，或是孝敬意識變得淡薄，一般無法給予老人足夠的養老保障。通過開展住房反抵押貸款業務，可以把住房資產變為現金資產，從而增加老人的收入來源，補充養老金，同時不會丟掉棲身之所。這種新型養老模式既使老人自己能夠安度晚年，又避免了養老難帶來的諸多社會問題，可謂一舉多得。

（2）推動金融創新。

住房反抵押貸款是一系列房地產金融產品的集成創新，涉及房屋抵押、資產評估、保險業、擔保等。合理的制度設計和產品改進將使住房反抵押貸款成為金融機構的優質業務，對于促進銀行、保險公司、擔保公司等金融機構培育房地產、金融、保險、養老等混合態業務增長點具有積極的意義。

（3）家庭理財的功用。

住房反抵押貸款可以使老年房主在繼續擁有對自有住房消費權的前提下，把固化在房屋資產中的巨大價值釋放出來，從而能夠使家庭資產在人的生命周期里被合理分配和利用，在實現房屋養老保障功能的同時，也充分獲得了房屋的資本性。房屋的消費性和資本性功能被交疊發揮，由此盤活了住房資產，達到了家庭理財的功用。

3）住房反抵押貸款的模式

住房反抵押貸款的模式主要有以下三種。

（1）完全市場化運行模式（以英國、新加坡為例）。

英國最早的住房反抵押貸款產品出現于20世紀60年代，它是由私營的金融機構設計發行的，叫做“資產釋放計劃”，但是該產品存在嚴重的缺陷，它規定老人將房屋抵押之后會得到一筆債券，而金融機構將獲得的資金投資到股票市場上，這種模式存在著極大的風險。果然后來由于英國經濟下行，股市下跌，該產品被政府取締。后來英國又重新推出了資產釋放計劃，但它仍由私營的金融機構設計運營，由于相關缺乏法律法規以及監管的約束，發展十分緩慢。直到英國金融服務管理局接手了住房反抵押貸款項目，放棄了完全市場化的運營模式，住房反抵押市場才得到良好的發展。

新加坡走的也是市場化運行的道路，最典型的代表是私營保險公司職總英康保險合作社推出的住房反抵押貸款產品，由于該產品合同要求過于苛刻，產品并不是很受歡迎。2006年華僑銀行也推出了自己的住房反抵押貸款產品，但仍然附加了很多苛刻的條件。這兩種產品逐漸失去了市場，被迫于2009年完全退出。

由此可見，完全市場化的運行模式并不是一個理想的選擇。究其原因，主要有三點：①該模式下產品設計不規范，對借款人的利益缺乏保障。②產品的約束條件過多，私營的金融機構出于風險考慮，會通過增加各種附加條件以提高客戶質量并壓低借款的金額，這一方面提高了門檻，縮小了客戶群體范圍，另一方面降低了產品的吸引力。③缺少相關法律法規和監管約束，這使各方出現矛盾糾紛時造成維權的困難。

（2）政府主導運營模式（以新加坡為例）。

同樣以新加坡為例，新加坡在2009年推出了由政府主導的、新加坡建屋發展局負責的住房反抵押貸款項目，稱為“屋契回購計劃”。該計劃的對象是住在政府組屋內的低收入者，該計劃的主要內容是：年長的組屋屋主將組屋產權出售給建屋發展局，對于申請成功者，建屋發展局將一次性給予10000新元的養老津貼，其中5000新元以現金的形式發放給屋主，其余的5000新元以及屋主出售屋契所得將存入公積金終身入息計劃（CPF Life）；在簽訂合同的30年內，屋主每月將從公積金終身入息計劃獲得一定的現金用于生活和消費；如果屋主在30年內死亡，剩余的公積金將退還給其繼承人，如果少數高壽屋主在30年后仍然健在，其仍可以在終身入息計劃下領取生活費用，政府仍會為其提供住所，但不一定是原來的組屋，如果屋主購買的長壽保險足夠支付租金，則可以繼續住在原來的租屋。政府主導運行模式彌補了完全市場化運行模式的缺點，產品設計更加合理、政府支持、大眾認可度更高、監管更加完善。但同時也存在一定的弊端，如增加政府的財政壓力以及人力成本等。

（3）政府與市場混合運行模式（以美國為例）。

美國是住房反抵押貸款發展水平最高的國家。其住房反抵押貸款產品是政府與市場混合運行的模式，最典型的代表是房產價值轉換抵押貸款（HECM）計劃。HECM計劃由房屋與城市發展部（HUD）負責設計，由其下屬的聯邦住房管理局（FHA）負責具體的運營。HECM計劃對住房反向抵押貸款申請人的資格、貸款機構的資格、抵押房產的類型、貸款金額、支付方式、費用、運作流程等都有明確的規定。發行住房反抵押貸款產品的金融機構必須經過聯邦住房管理局（FHA）的授權，這些機構可以是銀行、抵押貸款公司以及其他私人金融機構等。符合條件的老人需向這些經過授權的金融機構提出住房反抵押貸款申請，經這些機構審核后決定是否發放住房反抵押貸款。在貸款發放后，貸款機構可以將其所發放的HECM賣給聯邦國民抵押貸款協會（Fannie Mac），由其購買并在二級市場流通。

美國的住房反抵押貸款市場之所以發展得最為成功，除了其完善的風險分散機制外，還與美國政府在法律規范、政策支持、監管機制建立等方面的積極參與分不開。首先，美國建立了關于住房反抵押貸款的詳細法律規范，使住房反抵押貸款的發展有法可依。其次，美國政府制定了多種風險分散措施，分散借款人和貸款人的風險。再次，美國政府建立了完善的監管機制，對反抵押貸款工作展開監管。

該種模式結合了政府主導模式與市場化運行模式的優勢。首先，政府為市場制定了有針對性的法規和監管政策，使市場的運行有法可依，各市場主體能夠各司其職，政府的監管措施使得處于弱勢的借款人的合法利益得到了有力的保護，市場運行更加規范高效。其次，當政府提供保險時，既保證了借款人能夠得到應得的貸款，也保證了提供貸款的金融機構不會面臨損失，是一種福利型的保障，為參與市場的各方分擔了風險，能夠明顯地提高各方參與住房反向抵押貸款市場的積極性。再次，可以充分利用金融機構的人才和資金優勢。各營利性金融機構擁有眾多的金融專業人才和雄厚的資金實力，政府引導金融機構參與到住房反向抵押貸款市場中來，可以充分發揮金融機構在這方面的優勢，緩解了政府的財政壓力，彌補了政府專業人才的不足。

但是，該模式也存在一定的問題。首先，金融機構可能會利用相關扶持政策為自己謀取不正當利益。住房反抵押貸款業務作為一項養老的補充手段，政府為了鼓勵其發展，必然給予提供貸款的金融機構一些優惠，而相關機構可能利用這一點來為自己謀取不正當的利益，如通過虛報損失來獲得政府的補貼等。其次，監管的成本相對較高。相對于完全由政府主導的模式，混合模式下為了保護借款人的利益，政府要監管各個金融機構、中介服務機構和政府相關部門，監管的成本相對較高。

總的來說，運用政府引導、金融機構參與的混合模式利大于弊，結合了完全市場運行模式與政府主導運行模式的優點，避免了各自模式的缺點，使住房反抵押貸款市場的運行更加有效。

4）我國住房反抵押貸款市場的實踐

住房反抵押貸款在本世紀初引入國內，被學者們廣泛探討和研究，并對其在國內實施抱有很大期望。然而由于人們的傳統觀念一時難以轉變、相關法律法規欠缺、市場準備條件不足等一系列障礙，住房反抵押貸款一直未能在國內大規模推廣，因此目前也沒有形成一種特定的運行模式。盡管如此，基于其社會養老功能的屬性和誘人的發展前景，在國內陸續有一些試點項目開展。

（1）南京留園老年公寓“以房養老”項目。

2005年4月，南京湯山留園老年公寓在全國首次推出“以房養老”產品。該園規定細則為：在本市擁有60m2以上的自有住房、年齡在60歲以上的孤殘老人，可在詳細了解產品相關信息后自愿將其房產抵押給留園，房屋由留園進行出租并獲得房租收益，以上行為經公證后，老人入住留園老年公寓，終身免交包括衣、食、住、行、醫等一切費用。在老人去世后，房屋產權歸養老院所有。但由于人們在觀念上難以接受，加之操作細則不夠具體，雙方都面臨巨大的經濟和信任風險，“溫泉留園”的試水效果并不理想，與之簽約的老人寥寥無幾，最終以鬧劇收場。時隔7年之后，南京政府有關部門再次將“以房養老”擺上桌面。有專家調查后指出，政府之所以重提以房養老，是因為不少老人尤其是孤寡老人確有這一需求。

（2）上海公積金管理中心“以房養老”項目。

2007年，上海市公積金管理中心推出“以房養老”試點產品——“以房自助養老”。其產品有兩種可選類型：一種是65歲以上的老年人將自有產權房屋出售給市公積金管理中心，并選擇在有生之年仍居住在原房屋內，房屋出售所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用后全部由老人自由支配使用；另一種是“倒按揭”模式，即投保人將房屋產權作抵押，按月從金融機構領取現金直到亡故，相當于金融機構通過按月付款的方式，購買投保人的房屋產權。為降低業務風險，產品的門檻設置較高，真正符合條件的申請人很少，這也導致上海市不得不在2009年暫停了這項業務。除了公積金管理中心外，上海市的一些商業機構也曾陸續向老年人群拋出“倒按揭”式以房養老繡球，不過接球的老人很少，相關業務也相繼不了了之。究其原因，老人們的抵觸心理以及雙方牽扯的高風險，是該試點業務失敗的根本原因。

（3）中信銀行“以房養老”按揭業務。

2011年10月，中信銀行于北京、上海啟動了“以房養老”按揭業務，推出面向老年客戶的專屬借記卡“信福年華”。該業務面向擁有兩套或兩套以上住房的年滿55周歲的老人，老人可以單獨申請，也可以與自己年滿18歲的法定贍養人一起申請。老人可每月獲得一筆不超過2萬元的貸款，按揭期限最長為10年，總貸款額不超過房屋評估價值的60%。申請該項業務的老人在貸款期內只需根據市場基本利率按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后無力償還本金，將以所抵押房產變現處置后的資金來償還銀行貸款。同時也對貸款資金的用途作了明確規定，一般用作日常生活費用支出、醫療、其他改善性生活支出等。由于該產品是由銀行機構推出，且業務操作細則明確，無苛刻的申請限制條件，具有寬松靈活的還款方式，因此受到有此需求人群的廣泛關注，中信銀行也計劃在其他城市陸續開展此類業務。

2．住房收益權抵押貸款

住房收益權抵押貸款，是指購房者已經通過銀行辦理住房按揭貸款，但住房已經租出，將每月出租住房的租金收益作為抵押進行的融資。這是一種新的融資模式，是住房消費金融的又一創新。目前，住房收益權抵押貸款仍處于概念階段。

住房收益權抵押貸款有以下特征。

（1）該貸款下借款人（購房者）已經辦理了住房按揭貸款。

（2）借款人（購房者）放棄了按揭房屋的居住權。

（3）借款人（購房者）將住房的租金收入作為抵押品進行貸款。

住房收益權抵押貸款在未來具有良好的發展前景。隨著國內經濟水平的提高與房地產行業的發展，越來越多的人熱衷于“炒房”，住房已經成為我國居民最主要的投資手段。尤其是在我國的北京、上海、廣州、深圳等城市，炒房的人蜂擁而至，將房價抬升，催生了巨大的房地產泡沫。一線城市由于房價過高，很多人選擇租房住。相反，一些二、三線城市住房供大于求，許多炒房的人由于不能及時賣掉自己購買的住房而不得不將房屋出租出去以獲得租金收入。租金收入是一種穩定的收益，當房主緊缺資金時可將其租金收益作抵押向商業銀行申請貸款，這是一種較為理想的住房消費金融的創新。