六、住房養(yǎng)老應(yīng)具備的資格

為實現(xiàn)以房養(yǎng)老這一目標(biāo)，首先要有屬于自己的住房，然后才可以用該住房為自己的養(yǎng)老謀取收益。是否所有的住房都可以用做養(yǎng)老保障呢？這是大家關(guān)心的。我們認(rèn)為，將住房視為養(yǎng)老保障的工具時，并非所有的住房都可以達(dá)到這一目的，而是需要具有一定的資格和條件。

（一）住房應(yīng)具備一定的價值

作為養(yǎng)老保障用的住房，必須具備有一定的價值，如總價在30萬元及以上等。數(shù)值得出的緣由，是綜合考慮老年人的余命、利率標(biāo)準(zhǔn)、養(yǎng)老金狀況、當(dāng)?shù)厣钯M用標(biāo)準(zhǔn)等。如某人現(xiàn)年60歲，每個月可以領(lǐng)取養(yǎng)老金1600元，日常生活甚是困苦，現(xiàn)擁有住房價值40萬元，預(yù)計某人余命尚有20年，如貼現(xiàn)率為4%，扣除提前支取款項應(yīng)當(dāng)貼付的貸款利息，以給付系數(shù)60%計算，每年可從住房的變現(xiàn)中得到12000元，每個月1000元，相當(dāng)于月領(lǐng)養(yǎng)老金的大半，對養(yǎng)老生活頗有助益。如該住房面積小、質(zhì)量差、破爛不堪，價值很低，就無法作為養(yǎng)老保障的手段。即使勉強(qiáng)為之，也是無濟(jì)于事，且開辦這一業(yè)務(wù)的一次性費用頗高，很不合算。

如某人只有一套價值不到10萬元的舊房，銀行會否接受這套住宅抵押呢？可以設(shè)想，每個月應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取款項再扣除業(yè)務(wù)開辦的各項費用成本，能從住房價值變現(xiàn)中獲得款項過少，自己不合算，銀行也難以接受。老人若有興致時，可設(shè)法將該住房在市場上出售，自己住到養(yǎng)老院養(yǎng)老，然后將售房款項送交壽險公司，辦理一個終生的商業(yè)養(yǎng)老壽險，獲得款項作為繳納租住養(yǎng)老院的費用，也是一種以房養(yǎng)老的辦法，效果應(yīng)當(dāng)強(qiáng)于倒按揭養(yǎng)老。

（二）住戶必須對住房擁有完全產(chǎn)權(quán)

住宅若只考慮正常的生活居住時，產(chǎn)權(quán)歸屬等并不需要給予特別關(guān)注，租房居住也是常有之事。但若將住房視為養(yǎng)老保障的一種手段，住房產(chǎn)權(quán)必須完全歸屬住戶本人所有才可。不具有產(chǎn)權(quán)的住宅，人們不可能將其拿出來交易，更不可能拿住宅的變現(xiàn)款為自己養(yǎng)老。

如將租住公家的住宅拿來為自己倒按揭，顯然是不可能之事。有人詢問，我的住房是國家實施房改政策后的“房改房”，在產(chǎn)權(quán)出售與支配方面都有某些限制，能否拿出參與倒按揭事宜呢？房改當(dāng)時，國家對房改房的支配等曾給予某些限制條款，目前條件已經(jīng)完全放寬，房改房參與以房養(yǎng)老是完全可以的。但如申請購買的是經(jīng)濟(jì)適用房，具體參與資格則會有一定限制。

（三）住房已經(jīng)歸還全部貸款

申請倒按揭的住房，應(yīng)當(dāng)是按揭貸款已全部歸還完畢，該套住宅已完全歸屬住戶自己所有，然后才能放心大膽地用該住房蘊含的價值為自己養(yǎng)老。如某位老爺子詢問了，我是到了50多歲才向銀行按揭購買新住房，現(xiàn)在60歲了，這筆購房貸款尚未全部還清，我能否用這套住房參與倒按揭，用新貸款來歸還舊貸款呢？

事實上，這位老人家并不著急用住宅的價值貼現(xiàn)來還債，過幾年房貸全部還清后，再辦理倒按揭也完全可以。一般來說，倒按揭的業(yè)務(wù)復(fù)雜、風(fēng)險大，利率費率等都表現(xiàn)得相應(yīng)較高，用反向貸款來歸還正向貸款，即借新債來還舊債并不合算。

（四）住房必須能長期存留

房產(chǎn)養(yǎng)老是個長期事項，業(yè)務(wù)開辦后，在短則數(shù)年、長則數(shù)十年的長時期運作中，難免會發(fā)生城市規(guī)劃變更、住宅拆除重建等種種變遷事項。金融機(jī)構(gòu)開辦倒按揭業(yè)務(wù)時，為減弱其間蘊含的不確定性和交易成本，那些瀕臨拆遷、“朝不保夕”的住房，正如“泥菩薩過河”，自身尚且不保，焉能保障他人，是無法作為養(yǎng)老保障對象的。對于可能引入拆遷范圍內(nèi)的住房，對坐落于老城區(qū)、舊街道的住房，同樣不能將其列入收購扶養(yǎng)計劃。至少是預(yù)知該住房短期內(nèi)可能會發(fā)生的種種行為，必須予以防范。這是簽訂以房養(yǎng)老合約時，應(yīng)當(dāng)給予較好預(yù)料的。

（五）住房系合法產(chǎn)物

正常的住房拆遷重建等，會從政府手中得到相應(yīng)補(bǔ)償，即使補(bǔ)償款項并非能達(dá)到足額，但終究是大大減少了損失，而非法建筑物、小產(chǎn)權(quán)住宅等則隨時都可能處于被勒令拆遷境地，且不可能從政府手中取得任何補(bǔ)償。在此種狀況下，若該住房簽訂以房養(yǎng)老合約時，未經(jīng)認(rèn)真審查，業(yè)務(wù)開辦機(jī)構(gòu)就會面臨不必要的損失。

（六）住房應(yīng)便于流通變現(xiàn)

不易流通變現(xiàn)的住房，很難納入業(yè)務(wù)開辦機(jī)構(gòu)住房收購的范圍。業(yè)務(wù)開辦機(jī)構(gòu)長期源源不斷地向住戶支付款項，是為了取得簽約購買的住房，但機(jī)構(gòu)的終極目標(biāo)并不在于住房本身，而是要將購進(jìn)的住房通過出租出借等各種形式的營運來獲取利潤。倘若購進(jìn)的住房居處偏遠(yuǎn)落后地區(qū)，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，住房不易于變現(xiàn)，即使能夠變現(xiàn)，其價值也很低，這就使業(yè)務(wù)開辦機(jī)構(gòu)背上了一大包袱。