五、住房現有狀況

（一）家庭擁有住宅的狀況

如欲采取以房養老新保障模式，首先需要了解老人擁有住房的實際狀況，如大家是否擁有歸屬于自己的住房，如一輩子租房住就不可能借助租進的房屋實現為自己養老的愿望。再如，住房的面積有多大，歷史年代有多長，價值有多高，坐落地段為何等，都是要考慮的重點因素，需要給予詳細論證和科學評價。住宅面積大、功能全、質量優、價值高，足以擔當養老的重任；如是面積小、功能差、價值低，或已是簡陋不堪，行將拆除，這就難以迫使這套住宅發揮更大效用。通常的情形是：房子越好，將來升值的潛力越大，養老保障的力度就越大，反之亦然。

人們是否擁有完全產權的住房，在我國各大中城市已經不再是一大障礙。近幾年來，隨著住房制度改革和居民收入的快速增長，商品房建造出售的成績十分驕人，越來越多的城市居民購買了自己的新住房，家庭財富擁有的狀況及住房資產在家庭財富中占據的比例等，都有了較大幅率的提升。根據國家住房和建設部及老齡委對城鄉老年人口的調查資料，城市居民擁有完全產權住房者，已達到91%的高份額，老年人擁有住房的份額還要更高一些。

我國居民已積累起包括儲蓄存款、股票、債券、外匯、手持現金等大量金融資產，合計約60多萬億元。巨額資金的運用中，部分用于改善生活居住條件和養老開銷，部分用于供養子女讀大學、旅游觀光、家庭設備更新等。安居樂業是居民追求的生活目標，住房是家庭耗去大半生積蓄的最大支出，人們購買新房的熱情久增不減。

上海市統計局城調隊于2005年元月進行的抽樣調查顯示，上海城鎮居民家庭平均擁有包括現金、儲蓄、有價證券等在內的金融資產4.6萬元，有近7成城鎮居民家庭有自己的房產，2成多的家庭擁有兩套及以上的住房。浙江城調隊的調查顯示，浙江省中等收入家庭購買商品房者已超過9成。根據抽樣調查，2010年，杭州自有住房家庭的比例已達到86%，平均每戶家庭擁有住房1.1套，且正以較快速率增長，有超過18%的家庭擁有了第二套乃至更多套住房。經濟發展水平在江蘇并不特別突出的常州，居民自有住房的擁有率已達到92.3%，人均建筑面積為78平方米。

在這些擁有住房的家庭中，戶主又以三種年齡段為主：一是收入較高的年輕人；二是擁有雄厚經濟能力的中年人；三是經過幾十年積蓄新獲得住房的老年人。第三種正是開辦住房倒按揭業務的主要對象，第二種則是未來接受以房養老的主力軍。隨著住房商品化改革的積極推進，擁有住房的中老年人大幅增加，開發老年住宅金融產品的市場空間也將越來越大。

20世紀80年代中期，美國、日本和英國的住房自有率都不到65%，德國只有40%，法國是51%。低收入家庭的住房保障問題，主要由政府提供廉租房解決，這是市場經濟國家的通行做法。即使是經濟高度發達的歐美等國，也不可能做到每個家庭都擁有自己的住房。相形之下，我國盡管住房商品化開始時間不長，但91%的自有率已是非常之高，為實施以房養老打下了良好的基礎。

（二）家庭擁有住宅的價值

從2000年起開始，我國的房地產價格呈現一波波持續上升的趨勢，2004—2008年，新建商品房平均銷售價格的上漲均在15%以上，遠高于其他各類物價指數的漲幅。北京市統計局的最新統計顯示，2004年，北京商品房每平方米均價為5053元，比2003年提高了316元。現在是2016年，北京房價上漲持續猛烈，三環路以內已搜索不到每平方米價格低于35000元的住房。上海的房價，不論是絕對數或是每年上漲的幅率，較北京都是有過之而無不及。

房價的過快上漲，隱含了潛在的金融風險。為此，央行調整了個人住房貸款政策，對住房需求進行調控。但在緊縮開發信貸和土地整頓的雙重作用下，市場普遍預期供應將縮減，供需矛盾更加突出，大大削弱了央行房貸新政的政策效果。國家統計局官員預測，未來我國房地產價格仍會保持較快幅度的上漲，許多地域的實際情形也充分證明了這一點。

居民戶不僅擁有住房比例上升，價值也在迅速增長。2002年9月，國家統計局曾經對上海、重慶、西安等四城市居民家庭擁有財產進行調查，得到不完全數據是每個家庭平均擁有住房及金融資產總額22.83萬元。其中，住房資產占到家庭財產總值的半壁江山，為48.93%。老年人貨幣資產相對匱乏，房產占比通常可達到60%～70%。究其原因，并非是這些老人擁有房子好，價值昂貴，而是他們除擁有房產外，其他財產尤其是養老最為需要的金融資產已所剩不多，只能依靠房子了。

2005年1月7日的《北京晚報》載文《北京老年人的住房面積高于人均水平》，該文介紹了北京大學老年學研究所的陳功博士，對北京老年人的住房情況進行的研究。結果表明，北京老年人大半擁有自有產權的住房，平均住房面積為人均28.3平方米，高出全市人均水平的34.76%，如按照北京二手房目前每平方米均價3萬多元計算，房產價值至少達到人均100萬元。最近幾年房價又出現迅速提升，住房質量標準升高，新購房面積加大和功能增強，老年家庭擁有房產的價值，應當在這一數據上再翻番之多。

我國老年人雖然收入普遍較低，養老儲備存在較大缺口，但手中卻擁有不斷上漲的房產資源，形成“現金短缺、房產富裕”的巨大群體。這又從反面說明，未來以倒按揭為代表的以房養老，將具有十分巨大的市場需求。