三、住房的價值

為什么房子可以用來養老，需要從住房價值與功用的發掘上大做文章，比如，住房對住戶而言的價值何在，在日常生活中又可以發揮那些功用等，就需要先弄清楚。

（一）住宅的社會學價值

住宅在家庭生活和人們心目中歷來居于重要位置，為人們尤其是我們華人十分重視，可從如下方面予以評說。

（1）住宅是家庭得以存在、運行并發展的空間，是家庭人際關系得以正常維系、多功能活動順利履行的基礎。在某種程度上可以說，無房不成“家”，沒有起碼的住宅，家庭的正常生活就無法進行。對“家庭”二字的簡單理解：“家”是指由婚姻和血緣關系為紐帶并在一起生活構成的若干親屬人員；“庭”則是指庭院、住宅，是指這些共同生活的親屬，為實現其多方面功能必應具備的空間場所。只有將這些“特定人員”置身于特定空間內，才成為一個真實含義的家庭，否則一家三口出外旅游觀光，盡管可能居住豪華型酒店，享受特優服務，心理感受上卻很難承認它是個家。再如在20世紀70年代的中國里，許多大齡青年已領結婚證多年，卻因在單位中分不到住房，只能仍舊在各自的職工宿舍生活，結婚與成家本是形同一體，卻因缺乏婚房被人為分割無法成家，也不算有了家庭。所幸，這種局面今日已有了翻天覆地的變化。

（2）購房是家庭最大的一項支出，幾乎要耗去人們大半生的積蓄，在任何情況下住房都不可能是中高收入者可以輕松購買的一般物品，低收入人員要指望買到屬于自己的住房更是難以期待。即便在富甲天下的美國，也有多達1/3的居民要靠租房住，露宿街頭的赤貧戶、貧民窟也非完全絕跡。大家購買住房也大多是依靠按揭貸款等金融手段，不可能是一蹴而就之事。

（3）常言道“安居樂業”，居之不安，何以樂業，安居是居民生活追求的重要目標，在吃穿用等基本需求得以滿足后，居民消費的目光將更多地聚集在居住狀況改善上來。2014年，某城市家計調查發現，盡管住房產權私有比重高達91%，人均居住面積已達到較高標準，仍有30%左右的家庭希望能改善自己的住宅。

（4）人們富裕后，吃穿用等日常消費的差異已是很小，人際之間的差異主要表現在擁有住房和交通工具的狀況如何。住宅今日已經是家庭擁有財富和社會地位的重要標志，住房的有無、數量及質量、坐落地段等差距將會愈益增大。今日房產商在推銷住宅中，所用廣告語就常有“豪宅”“知本家樂園”“帝王別墅”等稱呼。

隨著獨生子女的大量出生、成長及相繼結婚成家，老人與子女分居的情形已是大幅增多，這意味著家庭對住宅的需求將大為增加，為多購置一套住宅要花費很大費用，同時也意味著老年人將擁有更多的生活空間和居住自由，有了用房子養老的更為雄厚的經濟能力與實現條件。

（二）住房的使用價值

住宅的使用價值是人們正常生活于住宅可得到的效用，稱為居住效用或居住收益。這是住宅向住戶提供的基本功能。一套住宅的使用壽命往往高達數十年乃至上百年之久，居住效用也就伴隨著住宅的終生，功能持續而穩定、長期。它會隨著時光延續、環境變遷，住宅的日漸陳舊、功能與裝潢的落伍而漸漸減弱，也會隨著周邊環境改善、住宅裝潢陳設布置而持續提升。

居住效用可以是外觀的，如青山綠水、空氣清新、風光優美的自然環境，帶給人們身心的極大愉悅，豪華的公寓、別墅帶給人們地位尊貴和外觀感受，交通地理位置絕佳而來的生活工作的極大便利。居住效用更應該是內在的，如該住宅的面積有多大、功能是否齊全、居住是否舒適便利、裝潢布置的優劣等，都為大家選購住宅時十分看重。

住宅作為一種價值昂貴、使用期限特長的不動產，總是遵循著自有規律，在整個使用期內（如五六十年或更多）近似平均的發生磨損。人們可以通過精心保養維護、裝潢改造加固等，來延長住房的壽命，或是因地震、火災、洪水、人為毀損等急劇縮短住房壽命，卻不可能呈現驟升急降之狀態。比如，可使用年限無法因人為的需要而任意拉長與縮短，如住房可提供效用人為地一舉增長五倍的同時，讓其使用年限急劇減少到原來的1/5；或在縮減住房效用一半的狀況下，將其壽命一舉延長一倍。這都是不以人們的意志為轉移的客觀規律。

（三）住宅價值與使用價值的背離

住宅的價值同其使用價值表現不同，它既蘊含于住宅內部，又從價值層面外在反映了該住宅實體的狀況。住宅就其物質實體的特性而言，是一種不能移動，一經移動就會發生某種毀損的不動產，是特定土地的附著物，是超長期耐用的固定資產。而住宅蘊含的價值則有流動轉換的特性，可以通過出售轉讓、抵押質押、產權乃至使用權分割、繼承饋贈等達到特殊目的。因此，住房的價值與使用價值，既是同一事物的兩個不同層面，不可截然分開，但在一定條件下又是可以“兩值分離”的。

住宅價值同使用價值的背離，使得我們可以在住宅正常生活居住的前提下，利用住宅蘊含的價值大做文章。我們設想的眾多以房養老模式的運作，如住房的出租、招徠房客、典當、按揭乃至倒按揭、售房養老、資產置換等，都是遵循了這一原理，既要運用住房的使用價值，繼續發揮住房作為居住場所的功能，又要充分運用住房蘊含的價值籌資融資，并將該價值通過一定的金融機制變現套現為持續可靠的現金流入，來達到資產價值流動化的目標，充分發揮住宅作為養老保障手段的功能。

從住房的建造、購進到長期的居住使用開始，到最終報廢，徹底喪失使用價值為止，再到重新建造與更新，這一循環周轉過程往往要長達五六十年或更為長久。即使每年對住宅計提折舊，年折舊率也僅僅為1%～2%。考慮到住宅保值增值的特點，從價值角度作衡量評價時，它并非隨著時間的推移，消極計提折舊并最終實現購房資金的收回，而是可以通過更為積極的產權抵押、擔保、出售、轉讓乃至一定期間使用權的轉讓，即出租的形式將蘊含價值變現或流動起來，促使住宅蘊含的巨大價值在家庭生活中發揮更為積極有效的功用。

在這一理念的指導下，人們可以根據自身經濟生活的需要，進退自如地將住宅的價值與對應的使用年限拉長縮短或延伸。按揭貸款模式下，人們只需要首期付出住房價值的20%～30%，就可以取得該住宅的全部使用支配權；租房入住時，人們更可以用每期的房租支付來對應該期的租房入住，將長達六七十年乃至百年的住宅支配權，在使用時間上予以無限分割；在倒按揭模式下，則將這一內容呈現為逆向運作，使得同樣的住宅為人們的養老生活發揮出重大效用。

在現實生活中，老人擁有的財產往往大半“凝固化”為房產，而養老生活最為急需的現金或其他流動資產卻頗感缺乏，這是老人群體的普遍現象。老人擁有住房的價值，因貨幣金融資產和其他實物資產價值的大量消耗，更是遠遠超出全部財產價值的半數。若能將這部分住房資產用活用好，尤其是將人死亡后仍然遺留的巨額房產價值用活用好，對家庭的長期資源優化配置和效用提高，對自己一生積累財富在整個一生中優化配置，以解決大家最為發愁的養老問題等，顯然有著決定性的功用。

（四）如何看待住宅的價值

某些人說，“大家辛辛苦苦大半輩子，好容易才買到一套住房，到晚年時分又游說他們在自己的余生將住房的價值全部消費掉，用這套住房來養老，到自己死亡后，豈非一輩子白白辛苦，什么也沒有落到嗎？然后子孫后代又沿著父輩的足跡，周而復始地繼續著這種悲劇”。還有的老人說，年輕時代辛辛苦苦地好不容易才買到一套房子，實施“以房養老，把房子養沒了，難以理解”。這個說法反映了部分社會階層的真實想法，體現了住宅在國人心目中的分量，卻又是我們不敢茍同的。這正是住宅在人們心目中具有的心理價值，不同人士之間這種心理價值是有較大差異的。

1．住房在不同人士心目中的價值差異

房子是什么，在老百姓的心目和生活中居于什么位置，需要認真琢磨。有人講到房子就代表著一個家，以房養老把晚年生活過好了，卻把房子“養沒了”，不可理解。說得再直白一點，房子“養沒了”就是把家拋棄了，甚至是把“祖宗牌位”都扔到一邊，后果十分嚴重。有人則講到房子只是個臨時客棧，是自己花大價錢購買的一件超長期的高檔耐用消費品。上百萬元的股票可以隨時買進售出獲取盈利，上百萬元的住宅同樣可以這樣做，只是花費時間多一些，涉及面廣一些，交易稅費高一些，操作事項復雜一些，余外并無大的差異。

大家既然能花費很多金錢在較長時期內供養房子，也同樣能將房子中蘊含的金錢再釋放出來用于養老，將房子“養沒了”就是很正常的事情，不值得大驚小怪。再者，房子是一種“生不帶來、死不帶去”的身外之物。人是活的，房子是死的，把人養好了是大事。既然人不可能長生不老，即使說人的壽命“到站”時把房子“養沒了”，不正是一種對自己的人生，對住房蘊含價值作出的最好安排嗎！

比如，大家花同樣的錢財買汽車，經過十年八年的使用，最終也會將該輛汽車“開沒了”，大家對此并無特別感覺。又如，大家平日在股市中買賣股票，每日手中攥著七八只股票，進進出出，完全是憑借該股票的走勢研判和盈利狀況為準。一邊買進，一邊賣出，正如過眼煙云，全無任何特殊感覺。有的人性子急以作“超短線”為榮，買進一只股票三天看不到賺錢，就立馬拋掉另換一只。再如，最近幾年投資房市的收益是特別可觀，有炒房客同樣在房市進進出出，左手買進，右手賣出，對過手的各類房產并無特殊感覺。而唯獨是買來居住的房子，不僅是用來居住，還同時擔負了養老的功用，最終的結果是將房子“養沒了”，大家心目中就很敏感。這在某種程度上，正說明住房在人們心目中的特殊位置。

2．住房在中美居民心目中的價值差異

美國的地域大，空間遼闊，經濟發展速度快，公民居住遷涉自由，住宅的購入售出是家常便飯，據統計，一個美國家庭在其一生中平均要更換7.2套住宅。購買住宅也要靈活機動得多，隨時都可能根據家庭經濟實力、人口、年齡的變動，自主隨意地將小房換大房、大房換小房。大學畢業剛參加工作，先購買或租賃個單身公寓做過渡；新婚成家時再搞個兩居室，剛好可以使用；到步入中年時，經濟條件已有較好準備，家中人口也日益增多，兩居室不敷使用了，再換個三居室的大房間；若經濟條件相當可觀，也不妨買套別墅、豪華住宅舒服享受起來；到了老年時代，孩子相繼結婚成家，脫離開老兩口的懷抱單獨居住，自己的經濟收入也日益下降之時，則不妨再將大居室重新出售，換個小房間居住，而房屋置換后多出的錢財正好用于養老。住宅蘊含的資產價值，正好在整個一生中跟隨家庭經濟狀況和人口的多少，給予最好的配備優化，住宅實體變換中應向國家繳納的稅收，也因此被壓縮到最小限度。

我國的居民購買住房，則大都傾向于“安土重遷”，往往是年輕時代初始買房，就決定了“一次定終身”，房子一買就是百十平方米，房子一旦買到手，就準備在這里居住一輩子或更多時間，直到最終老死于此，再將該住房作為遺產傳遞于后代。即使是剛工作的年輕人初始購房，也都將目標瞄準100多平方米的大住宅。這種做法并非明智，也難怪未成房東先做“房奴”了。

西歐國家的人士從一個國家自由隨意地轉移到另一個國家去工作發展，以取得更高的工資收入，并不將購買住宅視為生活必需。這些國家的地域小，人口少，又實行經濟社會一體化，國境出入甚為方便，有必要時一天走上三兩個國家也很簡單。我國地域遼闊，除極少數人士外，國民很少能有機會到國外去發展，購買自有住宅就是生活必需。

大家一生走的路各不相同，但最終的結果卻都一樣，這就是通向“火葬場”。既然人本身都不存在了，還一定要保留房子這種身外之物做什么呢！在自己生前就將住宅的價值按自己的需要給予最大化發揮，盡量將其消耗得干干凈凈，豈非更為干脆利落嗎？