二、以房養老的特性

以房養老模式的推出，需要發揮住房對養老保障的功用。住房為何能發揮這種功用，其他物質實體能否發揮同等功用呢？這就提出了一個很好的話題：為什么房子能養老，而其他非貨幣財產卻不能擔當這一重任呢？這需要從住房的特性一一說起。那么，個人的財富積累，尤其是作為晚年養老使用的財富積累，應當包括哪些內容呢？應遵循的原則有以下方面。

（一）產權清晰

物品的歸屬權要清晰，應避免可能出現的那種無法明晰產權，不能界定歸屬收益的財富積累的情況。尤其是像住宅這類價值特大、使用期特長、家庭生活中地位異常重要的物品，更需要先明晰產權，然后才談得到在養老生活中真正發揮作用。產權不明晰，隨時處于被收回狀態的物品，人們不可能對其做太大投入。比如，農村土地的產權是歸集體所有，農民對經營的土地擁有長期的使用支配權，但若這個使用支配權隨時處于變化之中，農民就不可能也不放心對該土地做過多投入。15年不變的土地長期承包責任制一經制定實施，農民就像吃了一顆定心丸一樣。住宅也同樣如此。今天，大家花費大財力購買新居，居住前的第一件大事，就是先費心費力修繕裝潢，盡量搞得舒適、漂亮后再去入住。產權不屬于自己，如租住國家或單位的房子，隨時都會喪失居住權利的臨時租住的住宅，很少有人會想到將住房裝潢整治得漂亮、舒適一些。

（二）安全無風險

安全、放心、無風險，不會丟失被盜，不致平白毀損，即民間經常說到的“賊娃子也偷不走”，這是人們為未來做長期打算時，首先要考慮的。貨幣儲藏家中很不安全，投資股票期貨也有大風險，儲蓄存款、購買國債或參與養老壽險等，安全性牢靠，能將貨幣財富積累起來，以供需要時很好使用，但收益性卻表現得太低。相較一般的貨幣金融資產，住宅作為不動產在安全性上應是棋高一籌。

（三）流動性

資產的流動性受到人們的推崇，即大家擁有的實物資產能否在需要時，無損失地迅速變換為現款的能力。貨幣的流動性最強，可以隨時用于任何需要支付貨幣的用途；住房的流動性則是最差，價值幾乎全部都被凝固起來。人們在養老生活期間可以直接消費貨幣，卻無法“吃磚頭啃瓦片”地直接消費住房。用于養老的資產，必須在關鍵時刻能通過一定的金融保險機制和手段，將其擁有的價值順利而又持續地變現，最好是一種能根據人的存活壽命可在長期乃至于終生運用的、穩定可靠的持續現金流入。以房養老正好可以發揮這一功用，經過壽險公司的特殊運作后，人的壽命有多長，就將住房蘊含的價值支付到多久。

（四）固定性

土地與建造其上的房屋，一旦以某種形式固定連接后，就會形成持久性無法脫離，且此地的房屋不能搬遷到彼處，彼處的房屋也不能遷移到此地。故此，房地產的交易市場是非物流的，房主不可能移動住房的位置以尋找更合適的價位，竊賊面對房產的昂貴價值也是無法可想。房產的流通轉讓帶有被動性和耐久性。住宅可以超長期地運用數十年乃至上百年，一般性物品或者是一次性消耗，或至多只有數月或數年就需要更新換代。

（五）保值增值

住房的耐用性，使其使用價值并不因時間的推移有所減少，即使外觀陳舊也可通過維護修理而整飾一新；住房的價值同樣不會隨著時間推移而貶值，相反，還會隨著經濟社會發展、土地資源稀缺、人口膨脹而逐漸升值。目前，人們除了將住房作為一般生活居住場所使用外，還將其作為投資獲利、財富積累保值的工具，以阻擊通貨膨脹的侵襲。

（六）價值昂貴

住房是一種超高檔、超長期的耐用品，買房是家庭的重大開支。在我國目前的許多大城市里，房價往往要達到家庭年收入總額的10倍乃至20倍。這就是說，大家為取得一套住房，首先需要辛勤工作一二十年賺取收入，并將其全部積蓄起來，不吃不喝不用其中的一分錢，然后才可能買到自己的房子。所以，買房對每個家庭都是一件非常慎重之事，需要有多年財富積累外加長期的貸款還款才能做到。從另一個角度而言，這又使得住房作為養老保障的手段，可以發揮的效用也是巨大。像房價畸高的京滬杭地區，隨便在市區找一套六七十平方米的住房，平平常常價值就可達到數百萬元，作為晚年的養老保障應當是綽綽有余的。

根據如上原則的評判，個人家庭擁有的資產盡管多種多樣，可以作為養老保障工具的也只能是貨幣金融資產與住房資產兩種，衣物、設備、器具、車輛等實物資產，無法達到養老保障要求。貨幣資產中最好的又屬于養老年金壽險和社會養老保障，儲蓄養老顯然不大合算。住宅資產價值昂貴又能增值保值，還能滿足產權明晰、安全可靠、長期使用等特性，只是流動性較差；貨幣金融資產的流動性較強，可以長久存儲于晚年養老使用，但安全與保值增值等特性則表現較低。

以房養老正好彌補了住房流動性的缺陷，既發揮了住房資產產權明晰、保值增值的優勢，又使其在需要時能夠很好地通過金融保險手段，轉換為貨幣資產據以養老。