第四節 橋村征地項目：2.5產業園概況

在增加地方收入和增加升遷概率的雙重激勵下，地方黨政官員努力提高本地區GDP和相關經濟與社會指標的排名，熱衷于招商引資，進行城鎮建設以發展工商業。《中華人民共和國土地管理法》明確規定，任何單位和個人使用土地進行建設都必須依法申請國有土地。也就是說，如果城鄉接合部想要發展的話，必須要大規模地征收土地，將集體土地性質變為國有土地。這種對GDP的追求和國家土地制度的限制直接引發了舉國上下聲勢浩大的征地與拆遷。2008年出臺的《城鄉規劃法》更是為地方政府的“圈地運動”提供了便利，該法規定縣級以上的地方政府可以根據當地的經濟社會發展情況，因地制宜地制定鄉以及村的規劃區域。盡管該法要求鄉鎮規劃以及村莊規劃都應該與土地利用總體規劃相銜接，但是地方政府完全可以按照本地的經濟社會發展情況制定總體規劃，然后打擦邊球，“依法”規避土地利用總體規劃的限制。“規劃先行”的策略是許多地方政府規避國家土地利用限制的“有力武器”。

一 東部新城規劃與2.5產業園

身處發展浪潮中的江洲市政府規劃了多個新城區，其中，東部新城規劃響應了國家和江蘇省發展生產性服務業的要求，是新城區規劃中規模最大的一個，也直接引發了本次的土地整理。

根據《江洲市東部新城生產性服務業發展規劃》的介紹：“東部新城（見圖3-2）位于江洲市三洲鎮東部，緊臨238省道，海陵大橋穿園而過，是江洲與海陵兩大城市圈的交通中心。新城以力圖成為區域的生產服務中心為產業發展目標，在功能上力圖成為城市東部生活性服務次中心，展現江洲濱江門戶節點的新形象，文化上建設為新城鎮發展示范區，生態方面以低碳綠色田園為主要依托，致力于發展為展現江洲先進性生產力、人民生活富足、自然生態示范區、現代時尚江洲精神的窗口。新城是一個既擁有長江岸線，又地處交通節點的生態型、精致型、科技型城區，以產業發展為先導，依托港口、大橋所帶來的獨厚優勢，力爭成為江洲發展先進生產力的重要集聚地，成為輻射周邊地區的現代服務業高地。”

圖3-2 東部新城生產性服務業規劃區地理邊界

資料來源：該圖摘自《江洲市東部新城生產性服務業發展規劃》。

在2012年年初，為了加快東部新城建設，江洲市政府提出了建設2.5產業園的目標。根據市政府的規劃，該園區主要致力于現代物流業、信息服務業、新技術研發創意業、商務服務業、金融服務業等多種類型服務業共同發展，打造富有潛力與活力的生產性服務業產業園區。其中，在現代物流方面建立現代物流園，對接周邊物流園區，將其打造成為物流信息中心和交通調配中心的現代物流中樞；商務服務業包括總部ABP基地、商務辦公區，形成全方位多功能的商務服務體系；新技術研發創意產業包括產業服務區、新技術研發區，其功能構成主要為生產力服務中心、職業教育培訓、行政辦公、配套服務和創智天地、電子電器科技研發、電子產品孵化基地；信息服務業主要發展電子商務支持服務、信息傳輸服務、信息技術服務；金融服務業方面，以商業銀行服務、資本市場服務、生產性保險服務為主要依托，建設功能完善的金融服務體系。除了相關產業要求之外，江洲市政府還特別提出了產城融合的定位，將產業與城市相結合，以街區的形式規劃項目。由于東部新城主要在三洲街道的轄區內，所以2.5產業園的項目主要由三洲街道來負責實施，而市政府會為三洲街道提供生產要素供給上的便利，比如土地、電力、基礎設施等。

二 “際華目的地”項目

由于2.5產業園是生產性服務業集聚區，所以三洲街道在引進項目的時候有諸多限制，只能引進2.5產業園項目或者是偏重三產的項目，只有符合產業園規劃的項目才能在2.5產業園落戶。目前，在建的2.5產業園項目有四個，其中，由北京中興新泰科技發展有限公司投資建設的中興通訊物聯網產業園項目于2013年10月正式簽約。現代物流園建筑面積19萬平方米，預計投入13億元人民幣。在2014年6月，2.5產業園迎來了投資最大的項目——際華目的地項目，總投資預計35億元。該項目的引進得益于三洲街道的地理位置。際華集團進行項目布點的要求是要鄰近高速公路，而海陵大橋互通恰好在三洲街道的轄區范圍內，所以該項目最終選擇了在2.5產業園落戶。

根據三洲街道提供的項目資料，際華目的地占地約800畝，總投資約35億元，已作為全省六個商貿商務類項目之一入省政府2015年200個重大項目名單。該項目主要由時尚購物中心、室內外休閑運動中心、精品酒店、商務辦公、體育公寓、特色餐飲等組成，總建筑面積約30萬平方米。時尚購物中心由際華集團與歐洲運營商Arcoretail公司合作運行管理，目前已簽約引進100多個世界一、二線品牌（均為直營店）；室內外休閑運動中心設有攀巖、沖浪、風洞跳傘、極限賽車、籃球運動中心、卡丁車賽道、溫泉中心等運動項目，并建有體育公寓、總部樓宇。該項目輻射1.5小時生活圈，覆蓋南京、無錫、南通等周邊城市，力爭建成長三角地區有影響力的旅游文化、休閑運動、商貿商務目的地中心。該項目分為兩期建設，一期項目占地約500畝，主要建設時尚購物中心、體育運動中心、賓館餐飲。項目全部建成后預計年消費人次達400萬元，營業收入達80億元至100億元。

際華目的地項目的地點位于2.5產業園的西南側，具體位置是三海高速與永勤河交界處向東方向。在項目地點確定后，由三洲街道全權負責征地和拆遷工作，相關費用也由三洲街道先行解決。企業在土地掛牌簽約后將傭金支付給江洲市政府，市政府再將相關費用提供給三洲街道。在進行征地、拆遷之前，三洲街道首先需要解決的是資金問題。老百姓在簽字之后，都希望盡快拿到征地、拆遷補償款，資金充裕是推進征地、拆遷的前提。在街道有專門負責融資的部門，通過政府融資平臺進行資金的籌措，但并不會單獨為一個項目來融資，通常都是一起籌備幾個項目的資金。由于籌措的資金分批到賬，比如20億元的資金會按照預先的規劃分批到賬，所以街道需要在征地、拆遷啟動前，預估推進后不同階段的費用，防止出現農民簽字后遲遲拿不到補償的情況。